Недвижимость

Аренда парковочного места и общих помещений здания

30-06-2026 / Regent RealEstate

Аренда парковочного места в жилом здании зависит от того, является ли оно отдельной недвижимостью, частью этажа или общим пространством всех совладельцев. Если парковочное место зарегистрировано как ваша собственность или часть этажа, вы можете сдать его в аренду без согласия других совладельцев, с обязательством сообщить о доходе в налоговую инспекцию.

В случае общих помещений здания (подвал, крыша, фасад, общий гараж) аренда возможна только с согласия совладельцев согласно межвладельческому договору и новому Закону об управлении и содержании зданий. Доход от аренды парковочного места или общей части здания, как правило, облагается налогом как доход от имущества по ставке 12% от 70% дохода, а на практике часть дохода сообщества совладельцев часто зачисляется на резервный счет. Эта форма аренды становится все более распространенной в хорватских городах, особенно в Загребе, где цены на парковочные места могут достигать более 200 евро в месяц.

Перед заключением договора обязательно проверьте запись в земельных книгах, положения межвладельческого договора и правила внутреннего распорядка здания, а также обеспечьте письменный договор и надлежащую подачу заявления в налоговую инспекцию.

Аренда парковочного места: собственность или долевая собственность?

Правовой статус парковочного места определяет все: кто может его сдавать в аренду, на каких условиях и какой договор следует заключить. Разница между гаражным парковочным местом и гаражом заключается именно в форме собственности и правовом статусе.

Существует три основные категории:

Собственность означает ситуацию, при которой парковочное место зарегистрировано как отдельная недвижимость в земельных книгах с собственным свидетельством о праве собственности – например, отдельный гараж или отдельное парковочное место. В этом случае владелец может сдавать его в аренду без согласия других совладельцев, соблюдая налоговое законодательство.
Поэтажная собственность означает, что парковочное место является частью жилого здания, но имеет статус отдельной части недвижимости, связанной с долевым участием; поэтажная регистрация может прямо относиться и к парковочным местам. Гаражное парковочное место в новостройках чаще всего является именно поэтажной собственностью и зарегистрировано как отдельная часть в земельной книге, поэтому совладелец этой части может самостоятельно заключать договор аренды.
Долевая собственность подразумевает, что парковочное место не выделено отдельно, а является частью общего имущества совладельцев здания (например, общий двор или неэтажированный гараж). В этом случае аренда требует решения совладельцев и согласия большинства по долям собственности, в соответствии с межвладельческим договором и Законом об управлении и содержании зданий.

Большинство пользователей не различают гаражное парковочное место от гаража как отдельной недвижимости, и это различие напрямую влияет на тип договора и условия аренды. Например, подземный гараж в новостройке в Загребе часто содержит парковочные места в поэтажной собственности, тогда как в старых зданиях могут быть парковки, являющиеся общим пространством совладельцев. Проверка в земельных книгах — единственный надежный способ определить правовой статус вашего парковочного места, а судебная практика подчеркивает, что без четкой записи нет собственности на отдельную часть, а речь идет об общей части здания.

Кто может сдать парковочное место в аренду и на каких условиях?

Право сдачи парковочного места в аренду зависит от правового статуса помещения и согласия остальных совладельцев, где это необходимо. Межвладельческий договор определяет условия использования и аренды общих помещений, а управляющий зданием реализует решения совладельцев.

Условия для законной аренды парковочного места или общего помещения следующие:

Проверка правового статуса в земельных книгах или у управляющего зданием. Без четкого правового статуса (отдельная часть или долевая собственность) договор аренды может быть оспорен, а судебная практика по использованию общих частей здания подтверждает, что право собственности на отдельную часть не может быть установлено на части, которая является общей.
Получение согласия совладельцев, если речь идет об общем помещении (подвал, неэтажированный гараж, дворовая парковка, крыша, фасад). Новый Закон об управлении и содержании зданий предусматривает, что распоряжение общими частями решается большинством голосов по долям собственности, если межвладельческим договором не предусмотрено большее большинство.
Соответствие правилам внутреннего распорядка здания. Правила внутреннего распорядка, являющиеся частью внутреннего регулирования совладельцев, могут ограничивать или запрещать определенные способы использования общих помещений (например, коммерческое использование подвала или крыши).
Заключение письменного договора аренды, который четко определяет срок, цену, права и обязанности обеих сторон, включая правила использования входных систем, гаража, пандуса и возможных дополнительных расходов.
Регистрация договора у управляющего зданием, если речь идет об общих помещениях, чтобы учет общего имущества был в порядке, а представитель совладельцев был информирован о доходах и расходах.

Без согласия, предусмотренного в межвладельческом договоре, аренда общего помещения не является юридически действительной. Это означает, что арендатор может быть выселен без правовой защиты, а арендодатель подвержен иску со стороны других совладельцев или требованию аннулирования договора. На практике представитель совладельцев не может самостоятельно принимать решение об аренде общей части, а реализует решения, принятые совладельцами большинством голосов по долям.

Профессиональный совет: Перед заключением договора запросите у управляющего зданием письменное подтверждение правового статуса парковочного места и копию соответствующих положений межвладельческого договора. Эта документация защищает обе стороны в случае спора.

Налоговые и правовые обязательства при аренде парковки

Доход от сдачи парковочного места или общего помещения в аренду облагается подоходным налогом в Хорватии как доход от имущества. Арендодатели должны декларировать доход и соблюдать законодательные правила налогообложения доходов от аренды.

Налоговая модель в основном проста:

Налог на доходы от имущества (аренда/сдача внаем недвижимости, включая парковочные места) уплачивается с суммы арендной платы, уменьшенной на 30% признанных расходов, по ставке 12%. Это означает, что налог рассчитывается с 70% валового дохода, а эффективная налоговая ставка на общий доход составляет 8,4%.
Договор аренды предоставляется в налоговую инспекцию для определения подоходного налога; заявление может быть подано по установленной форме (например, PO-SD) или через систему ePorezna, в соответствии с текущими инструкциями налоговой инспекции.
Налоговая инспекция выдает решение об установленном подоходном налоге от имущества, а арендодатель уплачивает авансовый платеж по налогу согласно решению, обычно ежеквартально или ежемесячно, в зависимости от суммы.
Доход от аренды парковочного места, как правило, считается окончательным доходом – налоговое обязательство погашается через решение и авансовые платежи, поэтому этот доход не обязательно включать в годовую налоговую декларацию, за исключением случаев, когда налогоплательщик по другим причинам подает годовую декларацию.

Ведение учета доходов от аренды полезно для каждого календарного года, так как налоговая инспекция может запросить доступ к договорам и платежам. Обязательство по НДС возникает только в том случае, если общий годовой доход от облагаемых налогом поставок превышает законодательный порог для входа в систему НДС; для большинства физических лиц, которые периодически сдают в аренду одно парковочное место, этот порог не достигается.

Самая распространенная ошибка арендодателей — это нерегистрация договора аренды в налоговой инспекции или регистрация только после получения запроса. Налоговая инспекция имеет право взыскать просроченный налог с процентами за периоды, в которых аренда не была должным образом зарегистрирована, что может привести к значительному финансовому бремени.

При сдаче в аренду общих помещений здания ситуация сложнее. Доход, полученный сообществом совладельцев (например, от аренды фасада для рекламного щита), на практике часто зачисляется на счет общего резерва и используется для покрытия расходов на содержание здания, или распределяется между каждым совладельцем пропорционально его доле в собственности, если это предусмотрено межвладельческим договором. Каждый совладелец затем самостоятельно декларирует свою долю дохода в налоговую инспекцию как доход от имущества, а управляющий зданием обязан предоставить совладельцам расчет распределенных доходов.

Профессиональный совет: При заключении договора аренды парковочного места запросите у налоговой инспекции или налогового консультанта письменное подтверждение применения модели 12% от 70% дохода и проверьте, остается ли ваш доход вне обязательств по НДС.

Общие помещения здания: подвал, крыша, фасад

Особый случай – сдача в аренду общих помещений, таких как подвал, крыша или фасад для рекламных щитов. Новый Закон об управлении и содержании зданий четко определяет общие части (несущая конструкция, крыша, фасад, элементы конструкции, инженерные коммуникации, общие помещения), с возможностью для совладельцев более детально урегулировать порядок использования межвладельческим договором. Для фасада и крыши, которые являются общими частями здания, требуется решение совладельцев с соответствующей долей и согласие согласно межвладельческому договору.

Доход от такой аренды делится между совладельцами пропорционально их долям в собственности, если межвладельческим договором не предусмотрено иное – например, что доход полностью используется для увеличения резерва или финансирования капитальных работ в здании. На практике многие сообщества совладельцев зачисляют доходы от аренды крыши или фасада для рекламы на резервный счет вновь открытого OIB здания и используют их для расходов на содержание крыш, лифтов или фасадов.

Профессиональный совет: Если вы рассматриваете возможность аренды общих помещений (подвал, крыша, фасад), настаивайте на том, чтобы решение совладельцев было принято на протоколированном собрании, чтобы доход был зачислен в резерв, и чтобы управляющий зданием подготовил четкую отчетность о распределении и использовании средств.

Практические примеры и советы для успешной аренды

Сценарий 1: Владелец поэтажного парковочного места в Загребе
Владелец квартиры в новостройке имеет парковочное место, зарегистрированное как поэтажная собственность. Он может свободно сдавать его в аренду без согласия остальных жильцов, так как речь идет об отдельной части недвижимости, связанной с его долей в собственности. Он заключает письменный договор, предоставляет его в налоговую инспекцию для определения подоходного налога и уплачивает авансовый платеж по налогу по ставке 12% от 70% дохода. Стоимость аренды парковочных мест в Загребе колеблется примерно от 50 до более 200 евро в месяц, в зависимости от местоположения (центр, широкий центр, новые кварталы, такие как Ланиште), типа места (гараж, крытое, открытое) и рыночного спроса.

Сценарий 2: Совладелец, желающий сдать подвал в аренду
Подвал – это общее помещение здания. Совладелец должен инициировать процедуру на собрании совладельцев, получить необходимое согласие большинства по долям собственности и только тогда заключить договор с арендатором. Доход распределяется между всеми совладельцами пропорционально их долям в собственности или используется для резерва, в зависимости от межвладельческого договора.

Сценарий 3: Долгосрочная аренда парковки в Риеке
Аренда парковки может быть сезонной или долгосрочной, с ценами около 117 евро в месяц за крытые места. Для коммерческой и долгосрочной аренды выгоднее договариваться напрямую с управляющими парковками, что обеспечивает лучшие условия, чем индивидуальные объявления.

Что обязательно проверить перед заключением договора:
Правовой статус в земельных книгах – Подтверждает право арендодателя на сдачу парковочного места или общего помещения.
Положения межвладельческого договора – Определяют необходимое согласие совладельцев и условия использования общих частей.
Правила внутреннего распорядка здания – Могут ограничивать или запрещать определенные способы использования парковочных мест или общих помещений (например, хранение в коридорах, коммерческая реклама).
Расходы на обслуживание входных систем и гаража – Некоторые договоры предусматривают, что расходы на обслуживание пандусов, ворот или видеонаблюдения несет арендатор; это должно быть четко оговорено.
Налоговые обязательства – Определяют порядок и сроки декларирования дохода, а также обязательство применять ставку 12% от 70% дохода от аренды парковочного места.

Профессиональный совет: Договор аренды парковочного места всегда заключайте в письменной форме, с четко указанной суммой арендной платы, сроком оплаты, сроком действия договора и условиями расторжения. Неписьменные договоренности являются наиболее частой причиной правовых споров между совладельцами и арендаторами.

Наиболее частые ошибки при аренде – это неписьменные договоренности, неясные договоры и несоблюдение правил внутреннего распорядка, что может привести к правовым спорам. Рекомендуется юридический контроль договора перед подписанием, особенно когда речь идет об общих помещениях или многолетней аренде.

Ключевые выводы

Легальная сдача парковочного места в аренду требует проверки правового статуса помещения, письменного договора и надлежащей подачи декларации о доходе в налоговую инспекцию.
Правовой статус — основа: перед заключением договора проверьте, является ли парковочное место собственностью, поэтажной собственностью или долевой собственностью.
Согласие совладельцев обязательно: для общих помещений здания требуется согласие совладельцев в соответствии с межвладельческим договором и положениями нового Закона об управлении и содержании зданий.
Налог должен быть задекларирован: договор аренды предоставьте в налоговую инспекцию без промедления после заключения, а доход от аренды облагается подоходным налогом по ставке 12% от 70% дохода.
Письменный договор защищает обе стороны: неписьменные договоренности являются наиболее частой причиной споров и не обеспечивают достаточной правовой защиты.
Расходы на обслуживание должны быть согласованы: четко определите, кто несет расходы по входным системам, гаражу, видеонаблюдению и обслуживанию парковочного места.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Могу ли я сдать парковочное место без согласия совладельцев?
Да, но только если парковочное место зарегистрировано как ваша собственность или поэтажная собственность в земельных книгах. Для общих помещений здания (дворовая парковка, подвал, крыша, фасад) согласие совладельцев обязательно согласно межвладельческому договору и Закону об управлении и содержании зданий. Коротко: без согласия совладельцев вы можете сдавать в аренду только те парковочные места, которые четко зарегистрированы как ваша отдельная часть.

Какова цена аренды парковочного места в Загребе?
Цены на аренду парковочных мест в Загребе колеблются примерно от 50 до более 200 евро в месяц, в зависимости от местоположения, типа места (гараж, крытое, открытое) и того, связано ли парковочное место с квартирой или коммерческим помещением. Опубликованные цены на порталах показывают, что в новых районах с подземными гаражами арендная плата может быть выше, в то время как в менее привлекательных местах она ниже.

Должен ли я декларировать доход от аренды парковочного места в налоговой инспекции?
Да. Договор аренды парковочного места необходимо предоставить в налоговую инспекцию для определения дохода от имущества, а подоходный налог уплачивается по ставке 12% от 70% дохода (с учетом признанных 30% расходов). Доход от аренды, как правило, считается окончательным доходом, поэтому налог погашается по решению налоговой инспекции и не обязательно должен включаться в годовую декларацию, если у вас нет других причин для ее подачи.

Что такое межвладельческий договор и почему он важен для аренды общих помещений?
Межвладельческий договор — это основной документ, регулирующий права и обязанности совладельцев здания, включая порядок управления, использования и аренды общих частей (подвал, крыша, фасад, общие гаражи). Без согласия, предусмотренного этим договором, аренда общего помещения не является юридически действительной и может быть оспорена, поэтому перед арендой необходимо проверить содержание договора.

Каковы наиболее частые проблемы при сдаче парковочного места в аренду в здании?
Наиболее частые проблемы — это неписьменные договоренности, нечетко определенные расходы на обслуживание входных систем и пандусов, нерегистрация договора в налоговой инспекции, а также споры по поводу использования общих частей здания. Письменный договор, четкое распределение расходов и соответствие межвладельческому договору предотвращают большинство споров.