Location de place de parking et d'espaces communs de l'immeuble

La location d'une place de parking dans un immeuble résidentiel dépend de son statut juridique : s'agit-il d'une propriété distincte, d'une partie en copropriété ou d'un espace commun à tous les copropriétaires ? Si la place de parking est enregistrée comme votre propriété ou une partie en copropriété, vous pouvez la louer sans le consentement des autres copropriétaires, avec l'obligation de déclarer les revenus à l'administration fiscale.

Pour les espaces communs de l'immeuble (sous-sol, toit, façade, garage commun), la location n'est possible qu'avec l'accord des copropriétaires, conformément à l'accord inter-propriétaires et à la nouvelle Loi sur la gestion et l'entretien des immeubles. Les revenus de la location d'une place de parking ou d'une partie commune de l'immeuble sont généralement imposés comme revenus fonciers, au taux de 12 % sur 70 % des revenus, et en pratique, une partie des revenus de la communauté des copropriétaires est souvent versée sur le compte de réserve. Cette forme de location est de plus en plus courante dans les villes croates, en particulier à Zagreb, où les prix des places de parking peuvent atteindre plus de 200 EUR par mois.

Avant de conclure un contrat, il est obligatoire de vérifier l'enregistrement au cadastre, les dispositions de l'accord inter-propriétaires et le règlement intérieur de l'immeuble, et de s'assurer d'un contrat écrit et d'une déclaration en bonne et due forme à l'administration fiscale.

Location de place de parking : propriété ou partie en copropriété ?

Le statut juridique de la place de parking détermine tout : qui peut la louer, sous quelles conditions et quel type de contrat doit être conclu. La différence entre une place de parking de garage et un garage réside précisément dans la forme de propriété et le statut juridique.

Il existe trois catégories fondamentales :

• La propriété désigne une situation où la place de parking est enregistrée comme une propriété distincte au cadastre avec son propre titre de propriété – par exemple, un garage indépendant ou une place de parking séparée. Le propriétaire peut alors la louer sans le consentement des autres copropriétaires, en respectant les réglementations fiscales.
• La copropriété divisée signifie que la place de parking fait partie de l'immeuble résidentiel, mais a le statut de partie privative liée à une quote-part de copropriété ; la division en lots peut expressément s'appliquer également aux places de parking. Une place de parking en garage dans les immeubles récents est le plus souvent une propriété divisée et enregistrée comme une partie distincte au cadastre, de sorte que le copropriétaire de cette partie peut conclure seul un contrat de location.
• La partie en copropriété implique que la place de parking n'est pas spécifiquement individualisée, mais fait partie des biens communs des copropriétaires de l'immeuble (par exemple, une cour commune ou un garage non divisé en lots). Dans ce cas, la location nécessite une décision des copropriétaires et l'accord de la majorité des quotes-parts de copropriété, conformément à l'accord inter-propriétaires et à la Loi sur la gestion et l'entretien des immeubles.

La plupart des utilisateurs ne distinguent pas une place de parking de garage d'un garage en tant que propriété distincte, et cette différence a un impact direct sur le type de contrat et les conditions de location. Par exemple, un garage souterrain dans une nouvelle construction à Zagreb contient souvent des places de parking en copropriété divisée, tandis que les immeubles plus anciens peuvent avoir des parkings qui sont des espaces communs aux copropriétaires. La vérification au cadastre est le seul moyen fiable de déterminer le statut juridique de votre place de parking, et la jurisprudence souligne que sans un enregistrement clair, il n'y a pas de propriété de partie privative, mais il s'agit d'une partie commune de l'immeuble.

Qui peut louer une place de parking et sous quelles conditions ?

Le droit de louer une place de parking dépend du statut juridique de l'espace et du consentement des autres copropriétaires là où cela est nécessaire. L'accord inter-propriétaires détermine les conditions d'utilisation et de location des espaces communs, et le syndic de l'immeuble exécute les décisions des copropriétaires.

Les conditions pour une location légale de place de parking ou d'espace commun sont les suivantes :

1. Vérification du statut juridique au cadastre ou auprès du syndic de l'immeuble. Sans un statut juridique clair (partie privative ou partie en copropriété), le contrat de location peut être contesté, et la jurisprudence sur l'utilisation des parties communes de l'immeuble confirme que la propriété d'une partie privative ne peut être établie sur une partie commune.
2. Obtention du consentement des copropriétaires lorsqu'il s'agit d'un espace commun (sous-sol, garage non divisé, parking de cour, toit, façade). La nouvelle Loi sur la gestion et l'entretien des immeubles stipule que la disposition des parties communes est décidée à la majorité des quotes-parts de copropriété, sauf si l'accord inter-propriétaires prévoit une majorité plus importante.
3. Conformité au règlement intérieur de l'immeuble. Le règlement intérieur, qui fait partie de la réglementation interne des copropriétaires, peut restreindre ou interdire certaines façons d'utiliser les espaces communs (par exemple, l'utilisation commerciale du sous-sol ou du toit).
4. Conclusion d'un contrat de location écrit qui définit clairement la durée, le prix, les droits et obligations des deux parties, y compris les règles d'utilisation des systèmes d'accès, du garage, de la rampe et des éventuels frais supplémentaires.
5. Déclaration du contrat au syndic de l'immeuble lorsqu'il s'agit d'espaces communs, afin que l'enregistrement des biens communs soit en ordre et que le représentant des copropriétaires soit informé des revenus et des dépenses.

Sans le consentement prévu dans l'accord inter-propriétaires, la location d'un espace commun n'est pas légalement valide. Cela signifie que le locataire peut être expulsé sans protection juridique, et le bailleur exposé à une action en justice des autres copropriétaires ou à une demande d'annulation du contrat. En pratique, le représentant des copropriétaires ne peut pas prendre seul la décision de louer une partie commune, mais exécute les décisions adoptées par les copropriétaires à la majorité des quotes-parts.

Conseil professionnel : Avant de conclure un contrat, demandez au syndic de l'immeuble une confirmation écrite du statut juridique de la place de parking et une copie des dispositions pertinentes de l'accord inter-propriétaires. Cette documentation protège les deux parties en cas de litige.

Obligations fiscales et légales en matière de location de parking

Les revenus de la location d'une place de parking ou d'un espace commun sont soumis à l'impôt sur le revenu en Croatie en tant que revenus fonciers. Les bailleurs doivent déclarer leurs revenus et respecter les règles légales d'imposition des revenus locatifs.

Le modèle fiscal est fondamentalement simple :

• L'impôt sur le revenu foncier (location/bail de biens immobiliers, y compris les places de parking) est payé sur le montant du loyer diminué de 30 % des dépenses reconnues, au taux de 12 %. Cela signifie que l'impôt est calculé sur 70 % du revenu brut, et le taux d'imposition effectif sur le revenu total est de 8,4 %.
• Le contrat de location est transmis à l'administration fiscale pour la détermination de l'impôt sur le revenu ; la déclaration peut être soumise sur le formulaire prescrit (par exemple PO-SD) ou via le système ePorezna, conformément aux instructions actuelles de l'administration fiscale.
• L'administration fiscale délivre une décision sur l'impôt sur le revenu foncier déterminé, et le bailleur paie un acompte d'impôt selon la décision, généralement trimestriellement ou mensuellement selon le montant.
• Les revenus de la location d'une place de parking sont généralement considérés comme des revenus définitifs – l'obligation fiscale est acquittée par la décision et les acomptes, de sorte que ces revenus n'ont pas nécessairement besoin d'être inclus dans la déclaration fiscale annuelle, sauf si le contribuable soumet une déclaration annuelle pour d'autres raisons.

La tenue d'un registre des revenus locatifs est utile pour chaque année civile, car l'administration fiscale peut demander à consulter les contrats et les paiements. L'obligation de TVA ne survient que si le total des revenus annuels des livraisons imposables dépasse le seuil légal d'entrée dans le système de TVA ; pour la plupart des personnes physiques qui louent occasionnellement une place de parking, ce seuil n'est pas atteint.

L'erreur la plus courante des bailleurs est de ne pas déclarer le contrat de location à l'administration fiscale ou de ne le faire qu'après avoir reçu une demande. L'administration fiscale a le droit de percevoir des arriérés d'impôts avec intérêts pour les périodes pendant lesquelles la location n'a pas été correctement déclarée, ce qui peut entraîner une charge financière considérable.

En cas de location de parties communes de l'immeuble, la situation est plus complexe. Les revenus générés par la communauté des copropriétaires (par exemple, la location d'une façade pour un panneau publicitaire) sont souvent, en pratique, versés sur le compte de la réserve commune et utilisés pour les frais d'entretien de l'immeuble, ou sont répartis entre chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part de copropriété si cela est stipulé dans l'accord inter-propriétaires. Chaque copropriétaire déclare alors indépendamment sa part des revenus à l'administration fiscale comme revenus fonciers, et le syndic de l'immeuble est tenu de fournir aux copropriétaires un relevé des revenus répartis.

Conseil professionnel : Lors de la conclusion d'un contrat de location de place de parking, demandez à l'administration fiscale ou à un conseiller fiscal une confirmation écrite de l'application du modèle de 12 % sur 70 % des revenus et vérifiez si vos revenus restent en dehors de l'obligation de TVA.

Parties communes de l'immeuble : sous-sol, toit, façade

Un cas particulier est la location d'espaces communs comme le sous-sol, le toit ou la façade pour des panneaux publicitaires. La nouvelle Loi sur la gestion et l'entretien des immeubles définit clairement les parties communes (structure porteuse, toit, façade, éléments de construction, installations, locaux communs), avec la possibilité pour les copropriétaires de réglementer plus en détail les modalités d'utilisation par un accord inter-propriétaires. Pour la façade et le toit, qui sont des parties communes de l'immeuble, une décision des copropriétaires avec la quote-part appropriée et un consentement selon l'accord inter-propriétaires sont nécessaires.

Les revenus de cette location sont partagés entre les copropriétaires proportionnellement à leurs quotes-parts de copropriété, sauf si l'accord inter-propriétaires en dispose autrement – par exemple, que les revenus soient entièrement utilisés pour augmenter la réserve ou financer des investissements majeurs dans l'immeuble. En pratique, de nombreuses communautés de copropriétaires versent les revenus de la location de toits ou de façades pour la publicité sur le compte de réserve de l'OIB (numéro d'identification fiscale) nouvellement ouvert de l'immeuble et les utilisent pour les frais d'entretien des toits, des ascenseurs ou de la façade.

Conseil professionnel : Si vous envisagez de louer des espaces communs (sous-sol, toit, façade), insistez pour que la décision des copropriétaires soit prise lors d'une assemblée verbalisée, que les revenus soient enregistrés dans la réserve et que le syndic de l'immeuble prépare une comptabilité claire de la répartition et de l'utilisation des fonds.

Exemples pratiques et conseils pour une location réussie

Scénario 1 : Propriétaire d'une place de parking en copropriété divisée à Zagreb
Le propriétaire d'un appartement dans une nouvelle construction possède une place de parking enregistrée comme copropriété divisée. Il peut la louer librement sans le consentement des autres résidents, car il s'agit d'une partie privative liée à sa quote-part de copropriété. Il conclut un contrat écrit, le transmet à l'administration fiscale pour la détermination de l'impôt sur le revenu et paie un acompte d'impôt au taux de 12 % sur 70 % des revenus. Les prix de location des places de parking à Zagreb varient approximativement de 50 à plus de 200 EUR par mois, selon l'emplacement (centre, grand centre, nouveaux quartiers comme Lanište), le type de place (garage, couverte, extérieure) et la demande du marché.

Scénario 2 : Copropriétaire souhaitant louer une cave
La cave est un espace commun de l'immeuble. Le copropriétaire doit initier une procédure lors de l'assemblée des copropriétaires, obtenir le consentement nécessaire de la majorité des quotes-parts de copropriété et seulement ensuite conclure un contrat avec le locataire. Les revenus sont répartis entre tous les copropriétaires proportionnellement à leurs quotes-parts de copropriété ou sont utilisés pour la réserve, selon l'accord inter-propriétaires.

Scénario 3 : Location de parking à long terme à Rijeka
La location de parking peut être saisonnière ou à long terme, avec des prix d'environ 117 EUR par mois pour les places couvertes. Pour les locations commerciales et à long terme, il est plus avantageux de négocier directement avec les gestionnaires de parkings, ce qui offre de meilleures conditions que les annonces individuelles.

Ce qu'il faut absolument vérifier avant de conclure un contrat :
Le statut juridique au cadastre – Confirme le droit du bailleur de louer la place de parking ou l'espace commun.
Les dispositions de l'accord inter-propriétaires – Définissent le consentement nécessaire des copropriétaires et les conditions d'utilisation des parties communes.
Le règlement intérieur de l'immeuble – Peut restreindre ou interdire certaines façons d'utiliser les places de parking ou les espaces communs (par exemple, le stockage dans les couloirs, les publicités commerciales).
Les frais d'entretien des systèmes d'accès et du garage – Certains contrats prévoient que les frais d'entretien des rampes, portes ou vidéosurveillance sont à la charge du locataire ; cela doit être clairement convenu.
Les obligations fiscales – Déterminent le mode et les délais de déclaration des revenus ainsi que l'obligation d'appliquer le taux de 12 % sur 70 % des revenus de location de la place de parking.

Conseil professionnel : Concluez toujours le contrat de location de place de parking par écrit, en précisant clairement le montant du loyer, le délai de paiement, la durée du contrat et les conditions de résiliation. Les accords non écrits sont la cause la plus fréquente de litiges juridiques entre copropriétaires et locataires.

Les erreurs les plus courantes en matière de location sont les accords non écrits, les contrats mal définis et le non-respect du règlement intérieur, ce qui peut entraîner des litiges juridiques. Il est recommandé de faire contrôler juridiquement le contrat avant de le signer, surtout lorsqu'il s'agit d'espaces communs ou de locations pluriannuelles.

Principales conclusions

• La location légale d'une place de parking nécessite la vérification du statut juridique de l'espace, un contrat écrit et une déclaration régulière des revenus à l'administration fiscale.
• Le statut juridique est fondamental : avant de conclure un contrat, vérifiez si la place de parking est une propriété, une copropriété divisée ou une partie en copropriété.
• Le consentement des copropriétaires est obligatoire : pour les espaces communs de l'immeuble, le consentement des copropriétaires est requis conformément à l'accord inter-propriétaires et aux dispositions de la nouvelle Loi sur la gestion et l'entretien des immeubles.
• L'impôt doit être déclaré : transmettez le contrat de location à l'administration fiscale sans délai après sa conclusion, et les revenus de location sont soumis à l'impôt sur le revenu au taux de 12 % sur 70 % des revenus.
• Un contrat écrit protège les deux parties : les accords non écrits sont la cause la plus fréquente de litiges et n'offrent pas une protection juridique suffisante.
• Les frais d'entretien doivent être convenus : définissez clairement qui supporte les coûts des systèmes d'accès, du garage, de la vidéosurveillance et de l'entretien de la place de parking.

Questions fréquemment posées (FAQ)

Puis-je louer une place de parking sans le consentement des copropriétaires ?
Oui, mais uniquement si la place de parking est enregistrée comme votre propriété ou une copropriété divisée au cadastre. Pour les espaces communs de l'immeuble (parking de cour, sous-sol, toit, façade), le consentement des copropriétaires est obligatoire conformément à l'accord inter-propriétaires et à la Loi sur la gestion et l'entretien des immeubles. En bref : sans le consentement des copropriétaires, vous ne pouvez louer que les places de parking qui sont clairement enregistrées comme votre partie privative.

Quel est le prix de location d'une place de parking à Zagreb ?
Les prix de location des places de parking à Zagreb varient approximativement de 50 à plus de 200 EUR par mois, selon l'emplacement, le type de place (garage, couverte, extérieure) et si la place de parking est liée à un appartement ou à un espace commercial. Les prix annoncés sur les portails montrent que dans les nouveaux quartiers avec des garages souterrains, les loyers peuvent être plus élevés, tandis qu'ils sont plus bas dans les emplacements moins attractifs.

Dois-je déclarer les revenus de la location d'une place de parking à l'administration fiscale ?
Oui. Vous devez transmettre le contrat de location de place de parking à l'administration fiscale pour la détermination des revenus fonciers, et l'impôt sur le revenu est payé au taux de 12 % sur 70 % des revenus (avec 30 % de dépenses reconnues). Les revenus locatifs sont généralement considérés comme des revenus définitifs, de sorte que l'impôt est acquitté selon la décision de l'administration fiscale et n'a pas nécessairement besoin d'être inclus dans la déclaration annuelle, sauf si vous avez d'autres raisons de la soumettre.

Qu'est-ce qu'un accord inter-propriétaires et pourquoi est-il important pour la location d'espaces communs ?
L'accord inter-propriétaires est le document fondamental qui régit les droits et obligations des copropriétaires de l'immeuble, y compris la manière de gérer, d'utiliser et de louer les parties communes (sous-sol, toit, façade, garages communs). Sans le consentement prévu par cet accord, la location d'un espace commun n'est pas légalement valide et peut être contestée, il est donc essentiel de vérifier le contenu de l'accord avant de louer.

Quels sont les problèmes les plus courants lors de la location d'une place de parking dans un immeuble ?
Les problèmes les plus courants sont les accords non écrits, les frais d'entretien des systèmes d'accès et des rampes mal définis, le non-dépôt du contrat auprès de l'administration fiscale et les litiges concernant l'utilisation des parties communes de l'immeuble. Un contrat écrit, une répartition claire des coûts et la conformité avec l'accord inter-propriétaires préviennent la plupart des litiges.

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