Immobilien

Wie man hochwertigen Neubau und einen zuverlässigen Investor erkennt

21. September 2026 / Regent Split

Zusammenfassung

Beim Kauf eines Neubaus erwerben Sie nicht nur eine Wohnung, sondern auch die Bauqualität und die Zuverlässigkeit des Bauträgers, der diese gebaut hat oder noch baut – und beides sollte überprüft werden, da einiges davon mit bloßem Auge nicht erkennbar ist. Die Bauqualität erkennen Sie an den Materialien und der Ausführung, der Energieeffizienz, den Grundrissen und Gemeinschaftsbereichen sowie an der Dokumentation und den Genehmigungen. Die Zuverlässigkeit des Bauträgers überprüfen Sie anhand seines Rufs, seiner bisherigen Projekte, seines finanziellen und rechtlichen Status sowie seiner Transparenz und des Vertrags. Dies ist besonders wichtig beim Kauf einer Wohnung, die sich noch im Bau befindet, da Sie etwas erwerben, das noch nicht vollständig existiert. In diesem Leitfaden führen wir Sie durch beide Prüfungen – die Bauqualität und den Bauträger.

Wichtige Fakten

Bei Neubauten werden sowohl die Bauqualität als auch die Zuverlässigkeit des Investors überprüft.
Die Bauqualität ist nicht immer auf den ersten Blick erkennbar – sie erfordert einen genauen, manchmal fachkundigen Blick.
Energieeffizienz ist ein wichtiger Indikator für Qualität und zukünftige Kosten.
Der finanzielle und rechtliche Status des Investors ist entscheidend, insbesondere beim Kauf einer Immobilie im Bau.
Bei einer im Bau befindlichen Wohnung bietet ein Notaranderkonto, das an den Baufortschritt gekoppelt ist, den größten Schutz.
Für die Solidität des Bauwerks haften der Bauunternehmer und der Planer zehn Jahre lang, auch gegenüber späteren Käufern.

Der Kauf eines Neubaus hat offensichtliche Vorteile — neuer, bezugsfertiger Raum, moderne Bauweise, Energieeffizienz, nichts zu renovieren. Er birgt jedoch auch eine Reihe von Fragen, die sich bei älteren Immobilien nicht auf die gleiche Weise stellen. Unter Neubau verstehen wir dabei ein neu errichtetes Gebäude oder eine Wohnung, die zum ersten Mal bezogen wird, gekauft vom Bauträger — im Gegensatz zu einer neuen, aber bereits einmal verkauften Immobilie. Bei einem solchen Kauf erwerben Sie sowohl die Bauqualität, die nicht immer auf den ersten Blick sichtbar ist, als auch die Zuverlässigkeit des Bauträgers, der hinter dem Projekt steht — und wenn die Wohnung noch im Bau ist, kaufen Sie im Grunde ein Versprechen auf etwas, das erst noch fertiggestellt werden muss.

Diese doppelte Prüfung ist wichtig, da ein neues Gebäude, das glänzend aussieht, nicht unbedingt qualitativ hochwertig gebaut sein muss, und ein attraktives Projekt nicht unbedingt einen zuverlässigen Bauträger dahinter haben muss. Eine schlechte Ausführung wird sich mit der Zeit zeigen, und ein unzuverlässiger Bauträger kann Probleme von Verzögerungen und schlechter Qualität bis hin zu ernsthaften Risiken beim Kauf eines Neubaus bedeuten. Die gute Nachricht ist, dass vieles im Voraus überprüft werden kann. In diesem Leitfaden erläutern wir, wie man qualitativ hochwertigen Neubau erkennt — anhand von Materialien, Ausführung, Energieeffizienz, Grundrissen und Dokumentation — und wie man die Zuverlässigkeit des Bauträgers durch Reputation, Projekte sowie den finanziellen und rechtlichen Status überprüft.

Doppelte Prüfung: Bau und Bauträger

Der Kauf eines Neubaus unterscheidet sich vom Kauf einer älteren Immobilie dadurch, dass zwei zusammenhängende Dinge bewertet werden: die Qualität des Baus selbst und die Zuverlässigkeit des dahinterstehenden Bauträgers. Bei einer älteren Immobilie betrachten Sie ein bestehendes Objekt, das besichtigt werden kann; bei einem Neubau, insbesondere einem im Bau befindlichen, entsteht ein Teil dessen, was Sie kaufen, erst noch oder ist nicht sichtbar, sodass Sie sich auch darauf verlassen, wer wie baut. Daher erfolgt die Prüfung in zwei parallelen Richtungen.

Diese beiden Richtungen ergänzen sich. Eine qualitativ hochwertige Bauweise ohne zuverlässigen Bauträger ist selten — ein guter Bauträger baut in der Regel auch gut, während ein schlechter oft schlecht baut und Probleme verursacht. Aber es sollte beides geprüft werden, denn weder ein guter Ruf garantiert, dass genau dieses Projekt einwandfrei ist, noch eine schöne Optik, dass der Bau von hoher Qualität ist. Für den Käufer bedeutet dies, dass die Prüfung eines Neubaus nicht nur auf die Besichtigung der Wohnung beschränkt ist, sondern auch die Recherche des Bauherren umfasst. Dabei ist der Investor (derjenige, der im eigenen Namen baut und verkauft) vom Bauunternehmer und dem Planer zu unterscheiden — der Käufer schließt den Vertrag mit dem Investor ab.

Professioneller Tipp: Bei einem Neubau prüfen Sie immer sowohl das Gebäude als auch den Bauträger — eine schöne, neue Wohnung garantiert keine hochwertige Bauweise, noch ein attraktives Projekt einen zuverlässigen Bauträger. Erst wenn beide Prüfrichtungen übereinstimmen, ist der Kauf sicher.

Bauqualität: Materialien, Energieeffizienz, Grundrisse

Die Bauqualität ist die Grundlage des Wertes eines Neubaus, ist aber nicht immer auf den ersten Blick sichtbar — ein neues Gebäude kann glänzen, aber unter der Oberfläche mittelmäßig gebaut sein. Daher lohnt es sich, auf die Qualität der verwendeten Materialien und Oberflächen, die Ausführung von Details (die Sorgfalt oder Nachlässigkeit verrät), die Qualität von Fenstern und Türen, Installationen und Dämmung sowie den allgemeinen Eindruck von Solidität zu achten. Da es für einen Laien schwierig ist, das Verborgene zu beurteilen — Konstruktion, Installationen, Ausführung unter der Oberfläche — lohnt es sich bei einem wertvolleren Kauf, einen Experten in die Bewertung einzubeziehen, der Qualität erkennen und Mängel feststellen kann, die ein Käufer nicht bemerken würde.

Einer der Hauptvorteile eines Neubaus sollte die Energieeffizienz sein, daher ist sie auch ein guter Qualitätsindikator. Man sollte jedoch nicht davon ausgehen, dass „neu" automatisch auch energieeffizient bedeutet — es gibt Unterschiede zwischen Neubauten, und diese spiegeln sich gerade in der Energieeffizienz und damit in den zukünftigen Nebenkosten wider. Überprüfen Sie daher die Energieeffizienzklasse und die Ausführung selbst (Dämmung, Fenster und Türen, Heiz- und Kühlsysteme); darüber schreiben wir auch im Leitfaden zum Energieausweis für Immobilien. Neben der Ausführung prägen auch der Grundriss und die Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes den Wert dauerhaft — Elemente, die im Gegensatz zur Einrichtung schwer zu ändern sind. Eine gute, funktionale Raumaufteilung, natürliches Licht und nutzbare Quadratmeterzahl sowie die Qualität der Gemeinschaftsräume, des Eingangs, des Aufzugs und der Ausstattung (Parkplätze, Abstellräume) sind Teil dessen, was Sie kaufen.

Professioneller Tipp: Verlassen Sie sich nicht auf den glänzenden ersten Eindruck — achten Sie auf die Ausführung von Details, Fenster und Türen, Installationen und die Energieeffizienzklasse, und bewerten Sie den Grundriss und die Gemeinschaftsbereiche genauso wie die Wohnung selbst, da diese schwer zu ändern sind, während die Oberflächengestaltung leicht angepasst werden kann.

Dokumentation und Genehmigungen

Ordentliche Dokumentation und Genehmigungen sind die Grundlage für einen sicheren Kauf eines Neubaus, da sie bestätigen, dass der Bau legal ist und Sie die Immobilie problemlos erwerben und nutzen können. Bei einem Neubau bedeutet dies vor allem das Vorhandensein entsprechender Akte — der Baugenehmigung, auf deren Grundlage gebaut wird, und nach Fertigstellung der Nutzungsgenehmigung, die bestätigt, dass das Gebäude genutzt werden darf — sowie einen ordnungsgemäß geklärten Grundbuchstatus. Es ist auch wichtig zu wissen, dass eine einzelne Wohnung als eigenständige Einheit im Grundbuch in der Regel erst nach Erteilung der Nutzungsgenehmigung und der Teilungserklärung (Begründung von Sondereigentum) eingetragen wird, sodass sich die Eintragung auch nach dem Einzug verzögern kann.

Die Überprüfung der Dokumentation ist besonders wichtig, da das Fehlen oder die Unregelmäßigkeit von Akten ernsthafte Probleme bedeuten kann — von der Unmöglichkeit der Eintragung bis hin zu Fragen der Legalität. Beim Kauf vom Bauträger ist es ratsam zu prüfen, ob das Projekt ordnungsgemäß dokumentiert ist, wie der rechtliche Status des Grundstücks und des Gebäudes ist und ob der tatsächliche Zustand dem vertraglich vereinbarten Projekt entspricht (Fläche, Aufteilung), und etwaige zulässige Abweichungen und deren Folgen vertraglich zu regeln. Diese Überprüfung ergänzt die Bewertung der Bauqualität um die rechtliche Sicherheit: Es reicht nicht aus, dass das Gebäude gut gebaut ist, sondern es muss auch rechtmäßig errichtet sein und Sie müssen es sicher erwerben können.

Profesioneller Tipp: Kaufen Sie keinen Neubau, ohne die Genehmigungen und den Grundbuchstatus zu überprüfen — eine hochwertige Bauweise ohne ordnungsgemäße Dokumentation birgt immer noch Risiken, von Problemen bei der Eintragung bis hin zu Fragen der Legalität; die rechtliche Sicherheit ist genauso wichtig wie die Qualität des Gebäudes selbst.

Bauträgerprüfung: Reputation, Finanzen, Vertrag

Die zweite große Säule der Prüfung ist der Bauträger — das Unternehmen oder die Person, die das Projekt baut oder gebaut hat. Bei einem Neubau, insbesondere einem im Bau befindlichen, hängt es von seiner Zuverlässigkeit ab, ob das Projekt pünktlich und qualitativ hochwertig abgeschlossen wird und ob der Käufer geschützt ist. Die Prüfung stützt sich auf drei Quellen, die zusammen ein Bild von Seriosität und Leistungsfähigkeit vermitteln.

Reputation und bisherige Projekte
Der beste Indikator dafür, was zu erwarten ist, sind die bisherigen Projekte und der Ruf, den der Bauträger damit aufgebaut hat. Ein Bauträger mit einer Reihe erfolgreich abgeschlossener, qualitativ hochwertiger Projekte und zufriedener Kunden wird wahrscheinlich auch das nächste Projekt ähnlich ausführen; einer ohne Historie oder mit schlechtem Ruf birgt ein höheres Risiko. Recherchieren Sie, was er bisher gebaut hat, ob die Projekte pünktlich und in der versprochenen Qualität abgeschlossen wurden und sprechen Sie, wenn möglich, mit früheren Käufern. Abgeschlossene Projekte lassen sich schwerer „verschönern" als Versprechen und sind daher mehr wert als Marketing.

Finanzielle und rechtliche Situation
Hinter der Reputation steht die härtere Seite der Zuverlässigkeit — der finanzielle und rechtliche Status, besonders wichtig beim Kauf eines Bauprojekts, bei dem man für etwas zahlt, das noch entsteht. Ein finanziell stabiler Bauträger ist in der Lage, das Projekt auch unter unvorhergesehenen Umständen abzuschließen, während ein übermäßig verschuldeter oder illiquider Bauträger das Risiko eines Stillstands oder der Nichtfertigstellung birgt. Die rechtliche Persönlichkeit, Eigentümerstruktur, den Sitz und die bevollmächtigten Personen können Sie im Handelsregister unter sudreg.pravosudje.hr überprüfen, und die finanzielle Stabilität anhand öffentlich verfügbarer Indikatoren wie Kontosperrungen; ein besonderes Warnzeichen ist ein Unternehmen in Liquidation, Vorinsolvenz oder Insolvenz. Wie Sie den rechtlichen Status des Verkäuferunternehmens überprüfen, erläutern wir im Leitfaden So überprüfen Sie den Verkäufer und das Unternehmen im Handelsregister.

Transparenz und Vertrag
Die Art und Weise, wie ein Bauträger Geschäfte abwickelt und Verträge schließt, sagt viel über seine Zuverlässigkeit aus. Ein zuverlässiger Bauträger kommuniziert klar, gibt vollständige Informationen und bietet einen ausgewogenen Vertrag an, der beide Seiten schützt; wer Fragen ausweicht, drängt oder einen einseitigen Vertrag anbietet, ist ein Grund zur Vorsicht. Im Vertrag werden Fertigstellungsfristen und Folgen von Verzögerungen, Mängelgewährleistungen, Zahlungsmodalitäten und -sicherheiten sowie der Käuferschutz konkretisiert — daher sollte er mit fachkundiger Hilfe geprüft werden, da er die rechtliche Grundlage des gesamten Kaufs darstellt.

Profesioneller Tipp: Recherchieren Sie den Bauträger genauso ernsthaft wie die Wohnung selbst — die Reputation durch frühere Projekte, die finanzielle Stabilität in öffentlichen Registern und das Verhältnis zum Käufer durch Offenheit und Ausgewogenheit des Vertrags; die größten Risiken bei einem Neubau liegen oft in dem, der baut, und nicht in dem, was gebaut wird.

Besonderheiten beim Kauf einer Wohnung im Bau

All dies kommt besonders beim Kauf einer Wohnung im Bau zum Tragen, wo Sie etwas kaufen, das noch nicht vollständig existiert, und sich daher mehr auf das Projekt, Versprechen und die Zuverlässigkeit des Bauträgers verlassen als bei einer fertigen Immobilie. Dies bringt sowohl Vorteile mit sich (oft günstigerer Preis, Auswahlmöglichkeit, neuer, maßgeschneiderter Raum) als auch erhöhte Risiken (Verzögerung, Abweichung vom Versprochenen, im schlimmsten Fall Nichtfertigstellung). Das größte Risiko bei Direktzahlung an den Bauträger während des Baus ist, dass die Immobilie belastet sein könnte — durch eine Hypothek auf dem Grundstück oder dem unfertigen Gebäude, durch Zwangsvollstreckung oder Insolvenz des Bauträgers; über Belastungen schreiben wir im Leitfaden zum Pfandrecht und zur Hypothek.

Daher ist bei einem solchen Kauf der Käuferschutz durch die Zahlungsweise entscheidend. Den höchsten Schutz bietet die Zahlung des Kaufpreises auf ein notarielles Treuhandkonto, das an den Baufortschritt gekoppelt ist, anstatt einer direkten Zahlung an den Bauträger, wobei auch Bankgarantien für die Rückzahlung des Geleisteten oder für die Fertigstellung der Arbeiten hinzukommen können. Darüber hinaus sollte der Vertrag die Zahlungsdynamik, Garantien, Fristen und Folgen von Verzögerungen klar regeln. Den Ablauf und die Schritte des Direktkaufs vom Bauträger erläutern wir im Leitfaden zum Kauf vom Projekt. Der Kauf im Bau mit einem zuverlässigen Bauträger und gutem Schutz kann eine ausgezeichnete Gelegenheit sein, birgt aber bei einem unzuverlässigen echte Risiken und erfordert daher größte Aufmerksamkeit und fast immer professionelle Hilfe.

Profesioneller Tipp: Fordern Sie beim Kauf im Bau, dass die Zahlung über ein notarielles Treuhandkonto und an den Baufortschritt gebunden erfolgt, und nicht direkt an den Bauträger — genau dieser Schutz, zusammen mit einem finanziell stabilen Bauträger, trennt Sie von einer sicheren Gelegenheit und einem ernsthaften Risiko.

Steuern und Gewährleistungen bei Neubauten

Neubauten haben auch eine steuerliche Besonderheit, die Käufer oft verwechseln. Beim Kauf von einem Bauträger, der dem Mehrwertsteuersystem unterliegt, ist die Mehrwertsteuer (zum Satz von 25 %) im Preis enthalten, sodass auf diese Transaktion keine Grunderwerbsteuer anfällt; diese Steuer, zum Satz von 3 %, fällt erst bei einem späteren Weiterverkauf einer gebrauchten Immobilie unter Privatpersonen an. Junge Käufer ihrer ersten Immobilie können unter den vorgeschriebenen Bedingungen eine Rückerstattung eines Teils der Mehrwertsteuer bzw. der Grunderwerbsteuer erhalten — die konkreten Bedingungen, Beträge und die zuständige Behörde sollten Sie vor dem Kauf bei den zuständigen Institutionen überprüfen, da sich die Regeln ändern können.

Neben der Steuer gibt es bei Neubauten auch gesetzliche Gewährleistungen zu beachten. Gemäß den Bestimmungen des Obligationenrechts haften Bauunternehmer und Planer für Mängel, die die Solidität des Bauwerks betreffen, zehn Jahre ab Übergabe der Arbeiten, und zwar nicht nur gegenüber dem ersten Auftraggeber, sondern auch gegenüber jedem späteren Käufer, wobei diese Haftung vertraglich weder ausgeschlossen noch begrenzt werden kann. Für andere (materielle) Mängel sind die Fristen kürzer und an eine rechtzeitige Mängelanzeige gebunden, sodass ein festgestellter Mangel sofort reklamiert werden sollte. Zusätzlich zu diesen gesetzlichen Gewährleistungen können im Vertrag mit dem Bauträger auch zusätzliche Qualitätsgarantien vereinbart werden — die konkreten Fristen und den Umfang überprüfen Sie im Vertrag und den geltenden Vorschriften.

Profesioneller Tipp: Beachten Sie, dass Bauunternehmer und Planer zehn Jahre lang für die Solidität des Bauwerks haften, auch Ihnen als späterem Käufer gegenüber — ein festgestellter Mangel ist also nicht durch den Kauf vom Bauträger „verfallen"; andere Mängel sollten Sie jedoch sofort reklamieren, da die Fristen schnell ablaufen.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Eine hochwertige Neubauimmobilie und einen zuverlässigen Bauträger zu erkennen, erfordert Erfahrung und Marktkenntnis in beiden Dimensionen — sowohl des Baus als auch des Bauherrn. Als Immobilienmakler helfen wir Ihnen, die Qualität und Dokumentation des Neubaus zu bewerten, die Reputation sowie den rechtlichen und finanziellen Status des Bauträgers in öffentlichen Registern und im Grundbuch zu überprüfen und den vertraglich gebotenen Schutz zu beurteilen, insbesondere beim Kauf im Bau. Die rechtliche Gestaltung des Vertrages und der Anzahlung übernehmen der Notar und der Anwalt, die steuerliche Behandlung das Finanzamt, während wir Sie durch das Gesamtpaket führen und auf Risiken hinweisen.

Für Beratung und Prüfung vor dem Kauf eines Neubaus, sehen Sie sich an, wie der Kauf mit Regent abläuft, oder kontaktieren Sie uns.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie erkennt man einen qualitativ hochwertigen Neubau?
Durch die Qualität der Materialien und der Ausführung (insbesondere Details, Fenster und Türen, Installationen und Dämmung), Energieeffizienz, einen guten Grundriss und Raumaufteilung, die Qualität der Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes sowie ordnungsgemäße Dokumentation und Genehmigungen. Da ein Teil der Qualität nicht auf den ersten Blick sichtbar ist, lohnt es sich bei einem wertvolleren Kauf, einen Experten hinzuzuziehen, der erkennen kann, was ein Laie nicht bemerken würde.

Warum ist es wichtig, den Bauträger und nicht nur die Wohnung zu überprüfen?
Weil die Zuverlässigkeit des Bauträgers darüber entscheidet, ob das Projekt pünktlich und qualitativ hochwertig abgeschlossen wird und ob Sie als Käufer geschützt sind, insbesondere beim Kauf im Bau, wo Sie für etwas zahlen, das noch entsteht. Ein unzuverlässiger Bauträger birgt Risiken, die über die Bauqualität hinausgehen — von Verzögerungen und Mängeln bis hin zu ernsthaften Problemen bei der Fertigstellung des Projekts.

Wie überprüft man die Zuverlässigkeit des Bauträgers?
Durch Reputation und bisherige Projekte, finanziellen und rechtlichen Status sowie Transparenz und Vertrag. Die rechtliche Persönlichkeit, der Sitz und die bevollmächtigten Personen werden im Handelsregister unter sudreg.pravosudje.hr überprüft, und die finanzielle Stabilität anhand öffentlich zugänglicher Indikatoren (Kontosperrungen, Liquidation, Vorinsolvenz oder Insolvenz). Bei wertvolleren Käufen lohnt es sich, einen Experten hinzuzuziehen.

Bedeutet „neu" automatisch auch qualitativ hochwertig und energieeffizient?
Nein. Es gibt Unterschiede in der Bauqualität auch zwischen Neubauten, sodass ein neues Gebäude mittelmäßig gebaut und energetisch schwächer sein kann, als erwartet. Daher sollte man die Qualität der Ausführung und die energetischen Eigenschaften konkret überprüfen, anstatt davon auszugehen, dass „neu" eine Garantie für Qualität und Effizienz ist.

Worauf sollte man beim Kauf einer Wohnung im Bau besonders achten?
Auf die finanzielle und rechtliche Stabilität des Bauträgers und auf den Schutz durch die Zahlungsweise. Den höchsten Schutz bietet die Zahlung auf ein notarielles Treuhandkonto, das an den Baufortschritt gekoppelt ist, anstatt einer direkten Zahlung an den Bauträger, wodurch der Käufer vor Risiken wie einer Hypothek auf dem Grundstück, Zwangsvollstreckung oder Insolvenz geschützt wird. Der Vertrag sollte Fristen, Garantien und Folgen von Verzögerungen klar regeln.

Warum ist die Dokumentation bei Neubauten wichtig?
Weil sie bestätigt, dass der Bau legal ist und Sie die Immobilie sicher erwerben und nutzen können. Entscheidend sind die entsprechenden Akte (Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung) sowie ein ordnungsgemäßer Grundbuchstatus. Die Eintragung einer einzelnen Wohnung als eigenständige Einheit erfolgt in der Regel erst nach Erteilung der Nutzungsgenehmigung und der Teilungserklärung, sodass sie sich auch nach dem Einzug verzögern kann.