Как распознать качественную новостройку и надежного инвестора

Покупка новостройки имеет очевидные преимущества — новое, готовое к заселению пространство, современное строительство, энергоэффективность, отсутствие необходимости в ремонте. Однако она также сопряжена с собственным набором вопросов, которые не возникают таким же образом при покупке старой недвижимости. Под новостройкой мы подразумеваем недавно построенное здание или квартиру, которая заселяется впервые, купленную у инвестора — в отличие от новой, но уже однажды проданной недвижимости. При такой покупке вы покупаете качество строительства, которое не всегда видно с первого взгляда, и надежность инвестора, стоящего за проектом — а если квартира еще строится, вы фактически покупаете обещание того, что еще предстоит завершить.

Эта двойная проверка важна, потому что новое здание, которое выглядит блестяще, не обязательно должно быть качественно построено, а привлекательный проект не обязательно должен иметь надежного инвестора. Плохое исполнение проявится со временем, а ненадежный инвестор может означать проблемы от задержек и плохого качества до серьезных рисков при покупке строящегося объекта. Хорошая новость заключается в том, что многое можно проверить заранее. В этом руководстве мы подробно описываем, как распознать качественную новостройку — по материалам, исполнению, энергоэффективности, планировкам и документации — а также как проверить надежность инвестора по репутации, проектам, финансовому и юридическому статусу.

Двойная проверка: строительство и инвестор

Покупка новостройки отличается от покупки старой недвижимости тем, что оцениваются две вещи, которые идут вместе: качество самого строительства и надежность инвестора, стоящего за ним. При покупке старой недвижимости вы смотрите на существующий объект, который можно осмотреть; при покупке новостройки, особенно находящейся в стадии строительства, часть того, что вы покупаете, еще только создается или не видна, поэтому вы полагаетесь на то, кто строит и как. Поэтому проверка идет в двух параллельных направлениях.

Эти два направления дополняют друг друга. Качественное строительство без надежного инвестора встречается редко — хороший инвестор, как правило, хорошо строит, в то время как плохой часто строит плохо и создает проблемы. Но проверять нужно и то, и другое, потому что ни хорошая репутация не гарантирует, что именно этот проект безупречен, ни красивый внешний вид не гарантирует качественного строительства. Для покупателя это означает, что проверка новостройки не сводится к осмотру квартиры, а включает в себя исследование того, кто ее строит. При этом следует различать инвестора (того, кто строит от своего имени и продает) от подрядчика и проектировщика — покупатель заключает договор с инвестором.

Профессиональный совет: При покупке новостройки всегда проверяйте и здание, и инвестора — красивая, новая квартира не гарантирует качественного строительства, как и привлекательный проект не гарантирует надежного инвестора. Только когда оба направления проверки совпадают, покупка безопасна.

Качество строительства: материалы, энергоэффективность, планировки

Качество строительства — основа ценности новостройки, но оно не всегда видно с первого взгляда — новое здание может сиять, а под поверхностью быть посредственно построенным. Поэтому стоит обратить внимание на качество используемых материалов и отделки, исполнение деталей (которое выдает внимание или небрежность), качество столярных изделий, коммуникаций и изоляции, а также общее впечатление надежности. Поскольку непрофессионалу трудно оценить то, что скрыто — конструкцию, коммуникации, исполнение под поверхностью — при дорогостоящей покупке стоит привлечь специалиста, который умеет распознавать качество и замечать недостатки, которые покупатель не увидел бы.

Одним из главных преимуществ новостройки должна быть энергоэффективность, поэтому она является хорошим показателем качества. Однако не следует принимать как должное, что «новое» автоматически является энергоэффективным — различия между новостройками существуют и отражаются именно на энергоэффективности, а значит, и на будущих счетах за коммунальные услуги. Поэтому проверьте энергетический класс и само исполнение (изоляция, столярные изделия, системы отопления и охлаждения); об этом мы также пишем в руководстве по энергетическому классу недвижимости. Помимо исполнения, ценность постоянно формируют планировка и общие части здания — элементы, которые, в отличие от отделки, трудно изменить. Хорошая, функциональная планировка, естественное освещение и используемая площадь, а также качество общих помещений, входов, лифта и оснащения (парковка, кладовые) являются частью того, что вы покупаете.

Профессиональный совет: Не полагайтесь на блестящее первое впечатление — обратите внимание на исполнение деталей, столярные изделия, коммуникации и энергетический класс, а планировку и общие части оценивайте так же, как саму квартиру, поскольку их трудно изменить, в то время как поверхностную отделку легко доработать.

Документация и разрешения

Надлежащая документация и разрешения являются основой безопасной покупки новостройки, так как они подтверждают законность строительства и вашу способность без проблем приобрести и использовать недвижимость. В случае новостройки это, прежде всего, означает наличие соответствующих актов — разрешения на строительство, на основании которого ведется строительство, и, по завершении, разрешения на эксплуатацию, подтверждающего возможность использования здания — а также надлежащим образом урегулированный земельно-кадастровый статус. Стоит также знать, что отдельная квартира как самостоятельная единица в земельной книге, как правило, регистрируется только после получения разрешения на эксплуатацию и этажирования (установления права собственности на отдельные части), поэтому регистрация может быть отложена и после заселения.

Проверка документации особенно важна, поскольку отсутствие или несоблюдение требований к актам может привести к серьезным проблемам — от невозможности регистрации до вопросов законности. При покупке у инвестора стоит проверить, надлежащим ли образом документирован проект, каков правовой статус земли и здания, а также соответствует ли выполненное состояние согласованному проекту (площадь, планировка), а затем в договоре урегулировать допустимые отклонения и их последствия. Эта проверка дополняет оценку качества строительства юридической безопасностью: недостаточно, чтобы здание было хорошо построено, оно также должно быть законно возведено, и вы должны иметь возможность безопасно его приобрести.

Профессиональный совет: Не покупайте новостройку без проверки разрешений и земельно-кадастрового статуса — качественное строительство без надлежащей документации все равно несет риск, от проблем с регистрацией до вопросов законности; юридическая безопасность так же важна, как и качество самого здания.

Проверка инвестора: репутация, финансы, договор

Вторым важным столпом проверки является инвестор — компания или лицо, строящее или построившее проект. В случае новостройки, особенно строящейся, от его надежности зависит, будет ли проект завершен вовремя и качественно, а также будет ли покупатель защищен. Проверка основывается на трех источниках, которые вместе дают представление о серьезности и способностях.

Репутация и предыдущие проекты
Лучшим показателем того, чего ожидать, являются предыдущие проекты и репутация, которую инвестор ими заработал. Инвестор с рядом успешно завершенных, качественных проектов и довольными покупателями, вероятно, аналогично выполнит и следующий проект; тот, у кого нет истории или плохая репутация, представляет больший риск. Изучите, что он строил до сих пор, были ли проекты завершены вовремя и в обещанном качестве, и, если можете, поговорите с предыдущими покупателями. Завершенные проекты труднее «приукрасить», чем обещания, поэтому они ценнее, чем маркетинг.

Финансовый и правовой статус
За репутацией стоит более жесткая сторона надежности — финансовый и правовой статус, особенно важный при покупке строящегося проекта, где вы платите за то, что только создается. Финансово стабильный инвестор способен завершить проект даже при непредвиденных обстоятельствах, в то время как обремененный долгами или неликвидный инвестор несет риск остановки или незавершения. Юридическое лицо, структура собственности, местонахождение и уполномоченные лица могут быть проверены в судебном реестре на sudreg.pravosudje.hr, а финансовая стабильность — с помощью общедоступных показателей, таких как блокировки счетов; особым признаком осторожности является компания в процессе ликвидации, досудебного или конкурсного производства. Как проверить правовой статус компании-продавца, мы подробно описываем в руководстве как проверить продавца и компанию в судебном реестре.

Прозрачность и договор
То, как инвестор ведет дела и заключает договоры, многое говорит о надежности. Надежный инвестор четко общается, предоставляет полную информацию и предлагает сбалансированный договор, защищающий обе стороны; тот, кто уклоняется от вопросов, торопится или предлагает односторонний договор, является поводом для осторожности. В договоре конкретизируются сроки завершения и последствия задержек, гарантии на недостатки, динамика и обеспечение платежей, а также защита покупателя — поэтому стоит проверить его с помощью специалиста, так как это правовая основа всей покупки.

Профессиональный совет: Исследуйте инвестора так же серьезно, как и саму квартиру — репутацию через предыдущие проекты, финансовую стабильность в публичных реестрах, а отношение к покупателю через открытость и сбалансированность договора; самые большие риски новостройки часто кроются в том, кто строит, а не в том, что строится.

Особенности покупки квартиры в строящемся доме

Все вышесказанное особенно актуально при покупке строящейся квартиры, где вы покупаете что-то, что еще не существует полностью, поэтому вы полагаетесь на проект, обещания и надежность инвестора больше, чем в случае готовой недвижимости. Это несет как преимущества (часто более выгодная цена, возможность выбора, новое пространство по индивидуальному заказу), так и повышенные риски (задержка, отклонение от обещанного, в худшем случае незавершение). Самый большой риск при прямом платеже инвестору во время строительства заключается в том, что недвижимость может быть обременена — ипотекой на землю или незавершенное строительство, арестом или банкротством инвестора; об обременениях мы пишем в руководстве о залоговом праве и ипотеке.

Поэтому при такой покупке ключевое значение имеет защита покупателя через способ оплаты. Наивысшая степень защиты обеспечивается внесением покупной цены на нотариальный депозит, привязанный к прогрессу строительства, вместо прямого платежа инвестору, к которому могут быть добавлены банковские гарантии возврата уплаченной суммы или завершения работ. Кроме того, договор должен четко регулировать динамику платежей, гарантии, сроки и последствия задержек. Саму процедуру и шаги покупки напрямую у инвестора мы подробно описываем в руководстве по покупке от проекта. Покупка строящегося объекта у надежного инвестора и с хорошей защитой может быть отличной возможностью, но у ненадежного несет реальные риски, поэтому требует максимального внимания и, почти всегда, профессиональной помощи.

Профессиональный совет: При покупке строящегося объекта требуйте, чтобы оплата проходила через нотариальный депозит и была привязана к прогрессу строительства, а не напрямую инвестору — именно эта защита, наряду с финансово стабильным инвестором, отделяет вас от безопасной возможности и серьезного риска.

Налоги и гарантии при покупке новостройки

Новостройка имеет и налоговую специфику, которую покупатели часто путают. При покупке у инвестора, который находится в системе НДС, в цене содержится НДС (по ставке 25%), поэтому на эту же транзакцию не уплачивается налог на оборот недвижимости; этот налог по ставке 3% взимается только при последующей перепродаже бывшей в употреблении недвижимости между гражданами. Молодые покупатели первой недвижимости могут, при соблюдении установленных условий, получить возврат части НДС или налога на оборот — конкретные условия, суммы и компетентный орган проверьте в соответствующих учреждениях до покупки, так как правила меняются.

Помимо налогов, при покупке новостройки следует знать и о законодательных гарантиях. Согласно положениям об обязательственных отношениях, подрядчик и проектировщик несут ответственность за недостатки, касающиеся прочности здания, в течение десяти лет с момента сдачи работ, и это касается не только первого заказчика, но и каждого последующего покупателя, при этом данная ответственность не может быть исключена или ограничена договором. Для других (материальных) недостатков сроки короче и связаны со своевременным уведомлением о недостатке, поэтому обнаруженный недостаток следует немедленно рекламировать. Помимо этих законодательных гарантий, договором с инвестором могут быть предусмотрены и дополнительные гарантии качества — конкретные сроки и объем проверьте в договоре и действующих нормативных актах.

Профессиональный совет: Помните, что за прочность здания подрядчик и проектировщик несут ответственность в течение десяти лет, и перед Вами как последующим покупателем — поэтому обнаруженный недостаток не является «упущенным» при покупке у инвестора; однако другие недостатки рекламируйте немедленно, поскольку сроки быстро истекают.

Как Regent может вам помочь

Распознать качественную новостройку и надежного инвестора требует опыта и знания рынка в обоих измерениях — и строительства, и того, кто строит. Как посредник в сделках с недвижимостью, мы помогаем вам оценить качество и документацию новостройки, проверить репутацию, а также юридический и финансовый статус инвестора в публичных реестрах и земельной книге, а также рассмотреть защиту, предлагаемую договором, особенно при покупке строящегося объекта. Юридическое оформление договора и депозита ведут нотариус и адвокат, а налоговую обработку — налоговая служба, в то время как мы проводим вас через весь процесс и предупреждаем о рисках.

Для получения совета и проверки перед покупкой новостройки посмотрите, как выглядит покупка с Regent или свяжитесь с нами.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Как распознать качественную новостройку?
По качеству материалов и исполнения (особенно деталей, столярных изделий, коммуникаций и изоляции), энергоэффективности, хорошей планировке, качеству общих частей здания, а также по надлежащей документации и разрешениям. Поскольку часть качества не видна с первого взгляда, при более дорогостоящей покупке стоит привлечь специалиста, который умеет заметить то, чего не увидит непрофессионал.

Почему важно проверять инвестора, а не только квартиру?
Потому что от надежности инвестора зависит, будет ли проект завершен вовремя и качественно, а также будете ли вы как покупатель защищены, особенно при покупке строящегося объекта, где вы платите за то, что только создается. Ненадежный инвестор несет риски, которые выходят за рамки качества строительства — от задержек и недостатков до серьезных проблем с завершением проекта.

Как проверить надежность инвестора?
По репутации и предыдущим проектам, финансовому и правовому статусу, а также прозрачности и договору. Юридическое лицо, местонахождение и уполномоченные лица проверяются в судебном реестре на sudreg.pravosudje.hr, а финансовая стабильность — с помощью общедоступных показателей (блокировки счетов, ликвидация, досудебное или конкурсное производство). Для более дорогих покупок стоит привлечь специалиста.

Означает ли «новое» автоматически качественное и энергоэффективное?
Нет. Различия в качестве строительства существуют и среди новостроек, поэтому новое здание может быть построено посредственно, а также быть менее энергоэффективным, чем ожидалось. Поэтому следует проверять качество исполнения и энергетические свойства конкретно, вместо того чтобы предполагать, что «новое» является гарантией качества и эффективности.

На что особенно обращать внимание при покупке строящейся квартиры?
На финансовую и правовую стабильность инвестора, а также на защиту через способ оплаты. Наибольшую защиту дает внесение платы на нотариальный депозит, привязанный к прогрессу строительства, вместо прямого платежа инвестору, что защищает покупателя от рисков, таких как ипотека на землю, арест или банкротство. Договор должен четко регулировать сроки, гарантии и последствия задержек.

Почему документация важна при покупке новостройки?
Потому что она подтверждает законность строительства и вашу возможность безопасно приобрести и использовать недвижимость. Ключевыми являются соответствующие акты (разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию), а также надлежащий земельно-кадастровый статус. Регистрация отдельной квартиры как самостоятельной единицы, как правило, происходит только после получения разрешения на эксплуатацию и этажирования, поэтому может быть отложена и после заселения.

Рекомендуется

• Покупка от проекта: что нужно знать при покупке у инвестора
• Как проверить продавца и компанию в судебном реестре
• Осмотр недвижимости перед покупкой: юридическая проверка, техническая оценка и передача
• Энергетический класс недвижимости