Come riconoscere una nuova costruzione di qualità e un investitore affidabile

L'acquisto di un immobile di nuova costruzione presenta evidenti vantaggi — spazio nuovo e abitabile, costruzione moderna, efficienza energetica, nulla da ristrutturare. Tuttavia, comporta anche una serie di questioni che non si pongono allo stesso modo per le proprietà più datate. Per nuova costruzione, intendiamo un edificio o un appartamento di nuova costruzione che viene abitato per la prima volta, acquistato da un costruttore — a differenza di una proprietà nuova ma già venduta una volta. In un tale acquisto, si acquista sia la qualità della costruzione, che non è sempre visibile a prima vista, sia l'affidabilità del costruttore dietro il progetto — e se l'appartamento è ancora in costruzione, si acquista in realtà la promessa di qualcosa che deve ancora essere completato.

Questa doppia verifica è importante perché un nuovo edificio che sembra splendente non deve necessariamente essere costruito con qualità, e un progetto attraente non deve per forza avere un costruttore affidabile dietro di sé. Una scarsa esecuzione si manifesterà nel tempo, e un costruttore inaffidabile può significare problemi che vanno da ritardi e scarsa qualità a rischi seri nell'acquisto in costruzione. La buona notizia è che molto può essere verificato in anticipo. In questa guida, spieghiamo come riconoscere una nuova costruzione di qualità — attraverso materiali, esecuzione, efficienza energetica, planimetrie e documentazione — e come verificare l'affidabilità del costruttore attraverso la reputazione, i progetti e lo status finanziario e legale.

Doppia verifica: costruzione e costruttore

L'acquisto di un immobile di nuova costruzione si differenzia dall'acquisto di una proprietà più datata in quanto si valutano due aspetti che vanno di pari passo: la qualità della costruzione stessa e l'affidabilità del costruttore che ne è responsabile. Per una proprietà più datata, si esamina un oggetto esistente e ispezionabile; per una nuova costruzione, specialmente se in fase di realizzazione, parte di ciò che si acquista è ancora in fase di creazione o non è visibile, quindi ci si affida anche a chi costruisce e come. Per questo la verifica procede in due direzioni parallele.

Queste due direzioni si completano a vicenda. Una costruzione di qualità senza un costruttore affidabile è rara — un buon costruttore, di norma, costruisce bene, mentre uno cattivo spesso costruisce male e crea problemi. Ma è necessario verificare entrambi, perché né una buona reputazione garantisce che questo specifico progetto sia impeccabile, né un bell'aspetto che la costruzione sia di qualità. Per l'acquirente ciò significa che la verifica di una nuova costruzione non si riduce alla visita dell'appartamento, ma include anche la ricerca di chi lo sta costruendo. È importante distinguere il costruttore (colui che costruisce a proprio nome e vende) dall'esecutore dei lavori e dal progettista — l'acquirente stipula il contratto con il costruttore.

Consiglio professionale: Per le nuove costruzioni, verificate sempre sia l'edificio che il costruttore — un bell'appartamento nuovo non garantisce una costruzione di qualità, né un progetto attraente un costruttore affidabile. Solo quando entrambe le direzioni di verifica combaciano, l'acquisto è sicuro.

Qualità della costruzione: materiali, efficienza energetica, planimetrie

La qualità della costruzione è la base del valore di una nuova costruzione, ma non è sempre visibile a prima vista — un nuovo edificio può brillare, ma sotto la superficie essere costruito in modo mediocre. Per questo vale la pena prestare attenzione alla qualità dei materiali incorporati e delle finiture, all'esecuzione dei dettagli (che rivela attenzione o negligenza), alla qualità degli infissi, degli impianti e dell'isolamento, e all'impressione generale di solidità. Dato che un profano difficilmente può valutare ciò che è nascosto — la struttura, gli impianti, l'esecuzione sotto la superficie — per un acquisto di maggior valore conviene includere nella valutazione un esperto che sappia riconoscere la qualità e individuare i difetti che l'acquirente non noterebbe.

Uno dei principali vantaggi delle nuove costruzioni dovrebbe essere l'efficienza energetica, che è anche un buon indicatore di qualità. Non bisogna, tuttavia, dare per scontato che „nuovo" sia automaticamente anche efficiente dal punto di vista energetico — esistono differenze tra le nuove costruzioni che si riflettono proprio sull'efficienza energetica, e quindi sulle future spese. Per questo verificate la classe energetica e l'esecuzione stessa (isolamento, infissi, sistemi di riscaldamento e raffreddamento); ne scriviamo anche nella guida sulla classe energetica degli immobili. Oltre all'esecuzione, il valore è modellato in modo permanente anche dalla planimetria e dalle parti comuni dell'edificio — elementi che, a differenza dell'arredamento, sono difficili da modificare. Una buona disposizione funzionale, la luce naturale e una metratura utilizzabile, e la qualità degli spazi comuni, degli ingressi, dell'ascensore e delle attrezzature (parcheggio, ripostigli) fanno parte di ciò che si acquista.

Consiglio professionale: Non affidatevi alla prima impressione brillante — prestate attenzione all'esecuzione dei dettagli, agli infissi, agli impianti e alla classe energetica, e valutate la planimetria e le parti comuni allo stesso modo dell'appartamento stesso, perché sono difficili da modificare, mentre la finitura superficiale può essere facilmente migliorata.

Documentazione e permessi

Una documentazione e permessi in ordine sono la base per un acquisto sicuro di una nuova costruzione, poiché confermano che la costruzione è legale e che potrete acquisire e utilizzare l'immobile senza problemi. Per una nuova costruzione, ciò significa innanzitutto l'esistenza degli atti appropriati — la licenza edilizia su cui si basa la costruzione e, al completamento, la licenza d'uso che conferma che l'edificio può essere utilizzato — nonché uno stato catastale e di registro fondiario regolarmente risolto. È utile sapere che un singolo appartamento come unità indipendente nel registro fondiario di solito viene registrato solo dopo il rilascio della licenza d'uso e la divisione in unità (stabilimento della proprietà delle parti speciali), quindi la registrazione può essere posticipata anche dopo l'insediamento.

La verifica della documentazione è particolarmente importante perché la mancanza o l'irregolarità degli atti può significare seri problemi — dall'impossibilità di registrazione alla questione della legalità. Quando si acquista da un costruttore, vale la pena verificare se il progetto è regolarmente documentato, qual è lo status legale del terreno e dell'edificio e se lo stato realizzato corrisponde al progetto contrattualizzato (superficie, disposizione), e quindi regolare contrattualmente le deviazioni consentite e le loro conseguenze. Questa verifica integra la valutazione della qualità della costruzione con la sicurezza giuridica: non è sufficiente che l'edificio sia ben costruito, ma anche che sia costruito legalmente e che si possa acquisirlo in modo sicuro.

Consiglio professionale: Non acquistate una nuova costruzione senza aver verificato i permessi e lo stato del registro fondiario — una costruzione di qualità senza documentazione in ordine comporta comunque rischi, da problemi di registrazione a questioni di legalità; la sicurezza giuridica è altrettanto importante quanto la qualità dell'edificio stesso.

Verifica del costruttore: reputazione, finanze, contratto

L'altro pilastro fondamentale della verifica è il costruttore — l'azienda o la persona che costruisce o ha costruito il progetto. Per le nuove costruzioni, soprattutto quelle in fase di realizzazione, dalla sua affidabilità dipende se il progetto sarà completato in tempo e con qualità e se l'acquirente sarà protetto. La verifica si basa su tre fonti che insieme forniscono un quadro della serietà e delle capacità.

Reputazione e progetti precedenti
Il miglior indicatore di cosa aspettarsi sono i progetti precedenti e la reputazione che il costruttore ha costruito con essi. Un costruttore con una serie di progetti completati con successo e di alta qualità e clienti soddisfatti probabilmente realizzerà il prossimo progetto in modo simile; quello senza storia o con una cattiva reputazione rappresenta un rischio maggiore. Ricercate cosa ha costruito finora, se i progetti sono stati completati in tempo e con la qualità promessa e, se possibile, parlate con i precedenti acquirenti. I progetti completati sono più difficili da „abbellire" rispetto alle promesse, quindi valgono più del marketing.

Status finanziario e legale
Dietro la reputazione si cela il lato più solido dell'affidabilità — lo status finanziario e legale, particolarmente importante nell'acquisto di un progetto in costruzione, dove si paga per qualcosa che è ancora in fase di creazione. Un costruttore finanziariamente stabile è in grado di completare il progetto anche in circostanze impreviste, mentre un costruttore sovraindebitato o illiquido comporta il rischio di ritardi o non completamento. La personalità giuridica, la struttura proprietaria, la sede e le persone autorizzate possono essere verificate nel registro delle imprese su sudreg.pravosudje.hr, e la stabilità finanziaria attraverso indicatori pubblicamente disponibili come i blocchi dei conti; un segnale di cautela particolare è un'azienda in liquidazione, pre-fallimento o fallimento. Come verificare lo status legale della società venditrice, lo spieghiamo nella guida come verificare il venditore e l'azienda nel registro delle imprese.

Trasparenza e contratto
Il modo in cui il costruttore opera e contratta dice molto sulla sua affidabilità. Un costruttore affidabile comunica chiaramente, fornisce informazioni complete e offre un contratto equilibrato che protegge entrambe le parti; chi evita le domande, ha fretta o offre un contratto unilaterale è motivo di cautela. Nel contratto vengono specificati i termini di completamento e le conseguenze dei ritardi, le garanzie per i difetti, la dinamica e l'assicurazione del pagamento e la protezione dell'acquirente — quindi vale la pena controllarlo con l'aiuto di un esperto, in quanto è la base legale dell'intero acquisto.

Consiglio professionale: Indagate sul costruttore con la stessa serietà con cui indagate sull'appartamento stesso — la reputazione attraverso i progetti precedenti, la stabilità finanziaria nei registri pubblici, e il rapporto con l'acquirente attraverso la trasparenza e l'equilibrio del contratto; i maggiori rischi delle nuove costruzioni spesso si nascondono in chi costruisce, non in ciò che viene costruito.

Particolarità dell'acquisto di un appartamento in costruzione

Tutto quanto sopra diventa particolarmente rilevante nell'acquisto di un appartamento in costruzione, dove si acquista qualcosa che non esiste ancora interamente, quindi ci si affida al progetto, alle promesse e all'affidabilità del costruttore più che per una proprietà finita. Ciò comporta sia vantaggi (spesso prezzo più vantaggioso, possibilità di scelta, nuovo spazio su misura) sia rischi aumentati (ritardi, deviazione da quanto promesso, nel peggiore dei casi mancato completamento). Il rischio maggiore nel pagamento diretto al costruttore durante la costruzione è che l'immobile sia gravato — da ipoteca sul terreno o sull'edificio incompiuto, da pignoramento o fallimento del costruttore; sui gravami scriviamo nella guida su diritto di pegno e ipoteca.

Per questo, in un acquisto di questo tipo, la protezione dell'acquirente attraverso la modalità di pagamento è cruciale. Il più alto grado di protezione è offerto dal versamento del prezzo di acquisto su un deposito notarile legato all'avanzamento della costruzione, anziché il pagamento diretto al costruttore, che può essere accompagnato anche da garanzie bancarie per la restituzione dell'importo versato o per il completamento dei lavori. Inoltre, il contratto deve regolare chiaramente la dinamica dei pagamenti, le garanzie, i termini e le conseguenze dei ritardi. La procedura stessa e i passaggi per l'acquisto diretto dal costruttore sono descritti nella guida sull' acquisto da progetto. L'acquisto in costruzione con un costruttore affidabile e una buona protezione può essere un'ottima opportunità, ma con uno inaffidabile comporta rischi reali, quindi richiede la massima attenzione e, quasi sempre, l'assistenza professionale.

Consiglio professionale: Nell'acquisto in costruzione, richiedete che il pagamento avvenga tramite deposito notarile e sia legato all'avanzamento della costruzione, e non direttamente al costruttore — questa protezione, insieme a un costruttore finanziariamente stabile, vi separa da un'opportunità sicura e un rischio serio.

Imposte e garanzie nelle nuove costruzioni

Le nuove costruzioni hanno anche una specificità fiscale che gli acquirenti spesso confondono. Nell'acquisto da un costruttore che rientra nel sistema IVA, il prezzo include l'IVA (al tasso del 25%), quindi su questa stessa transazione non si paga l'imposta sul trasferimento di proprietà; tale imposta, al tasso del 3%, si applica solo in caso di successiva rivendita di un immobile usato tra privati. I giovani acquirenti della prima casa possono, a determinate condizioni, ottenere un rimborso di parte dell'IVA o dell'imposta sul trasferimento — verificate le condizioni specifiche, gli importi e l'autorità competente presso le istituzioni preposte prima dell'acquisto, poiché le regole cambiano.

Oltre alle imposte, per le nuove costruzioni è importante conoscere anche le garanzie legali. Secondo le norme sulle obbligazioni, l'appaltatore e il progettista sono responsabili per i difetti che riguardano la solidità dell'edificio per dieci anni dalla consegna dei lavori, e ciò non solo al primo committente ma anche a ogni acquirente successivo, e tale responsabilità non può essere esclusa o limitata contrattualmente. Per gli altri difetti (materiali), i termini sono più brevi e legati alla tempestiva notifica del difetto, quindi un difetto rilevato deve essere immediatamente segnalato. Oltre a queste garanzie legali, nel contratto con il costruttore possono essere previste garanzie aggiuntive per la qualità — verificate i termini e l'ambito specifici nel contratto e nelle normative vigenti.

Consiglio professionale: Ricordate che per la solidità dell'edificio l'appaltatore e il progettista sono responsabili per dieci anni, anche nei vostri confronti come acquirenti successivi — quindi un difetto riscontrato non è „perso" acquistando dal costruttore; gli altri difetti, tuttavia, segnalateli immediatamente perché i termini scadono rapidamente.

Come Regent può aiutarvi

Riconoscere una nuova costruzione di qualità e un costruttore affidabile richiede esperienza e conoscenza del mercato in entrambe le dimensioni — sia della costruzione che di chi costruisce. Come intermediari immobiliari, vi aiutiamo a valutare la qualità e la documentazione della nuova costruzione, a verificare la reputazione e lo stato legale e finanziario del costruttore nei registri pubblici e nel catasto, e a considerare la protezione offerta dal contratto, specialmente nell'acquisto in costruzione. La strutturazione legale del contratto e del deposito è gestita dal notaio e dall'avvocato, e il trattamento fiscale dall'Agenzia delle Entrate, mentre noi vi guidiamo attraverso l'intero processo e vi avvisiamo dei rischi.

Per consigli e verifiche prima dell'acquisto di una nuova costruzione, consultate come funziona l' acquisto con Regent o contattateci.

Domande frequenti (FAQ)

Come riconoscere una nuova costruzione di qualità?
Attraverso la qualità dei materiali e dell'esecuzione (in particolare dettagli, infissi, impianti e isolamento), l'efficienza energetica, una buona planimetria e disposizione, la qualità delle parti comuni dell'edificio e la documentazione e i permessi in ordine. Poiché parte della qualità non è visibile a prima vista, per un acquisto di maggior valore conviene includere un esperto che sappia individuare ciò che un profano non noterebbe.

Perché è importante verificare il costruttore e non solo l'appartamento?
Perché l'affidabilità del costruttore determina se il progetto sarà completato in tempo e con qualità e se voi, come acquirenti, sarete protetti, specialmente nell'acquisto in costruzione dove si paga per qualcosa che è ancora in fase di creazione. Un costruttore inaffidabile comporta rischi che vanno oltre la qualità della costruzione — da ritardi e difetti a seri problemi con il completamento del progetto.

Come verificare l'affidabilità del costruttore?
Attraverso la reputazione e i progetti precedenti, lo stato finanziario e legale, e la trasparenza e il contratto. La personalità giuridica, la sede e le persone autorizzate vengono verificate nel registro delle imprese su sudreg.pravosudje.hr, e la stabilità finanziaria attraverso indicatori pubblicamente disponibili (blocchi di conti, liquidazione, pre-fallimento o fallimento). Per acquisti di maggior valore, è consigliabile includere un esperto.

„Nuovo" significa automaticamente qualità ed efficienza energetica?
No. Esistono differenze nella qualità costruttiva anche tra le nuove costruzioni, quindi un nuovo edificio può essere costruito in modo mediocre e avere un'efficienza energetica inferiore a quanto previsto. Per questo è necessario verificare specificamente la qualità dell'esecuzione e le proprietà energetiche, anziché presumere che „nuovo" sia una garanzia di qualità ed efficienza.

A cosa prestare particolare attenzione nell'acquisto di un appartamento in costruzione?
Alla stabilità finanziaria e legale del costruttore e alla protezione attraverso la modalità di pagamento. La maggiore protezione è offerta dal versamento su un deposito notarile legato all'avanzamento della costruzione, anziché il pagamento diretto al costruttore, proteggendo così l'acquirente da rischi come ipoteche sul terreno, pignoramenti o fallimento. Il contratto deve regolare chiaramente i termini, le garanzie e le conseguenze dei ritardi.

Perché la documentazione è importante nelle nuove costruzioni?
Perché conferma che la costruzione è legale e che potrete acquisire e utilizzare l'immobile in sicurezza. Sono fondamentali gli atti appropriati (licenza edilizia e licenza d'uso) e uno stato regolare del registro fondiario. La registrazione del singolo appartamento come unità indipendente, di norma, avviene solo dopo la licenza d'uso e la divisione in unità, quindi può essere posticipata anche dopo l'insediamento.

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