Co jeśli sprzedawca zrezygnuje ze sprzedaży nieruchomości: zadatek, odszkodowanie i prawa kupującego

Zakup nieruchomości odbywa się w kilku krokach – od ustnej umowy i umowy przedwstępnej do umowy głównej, zapłaty ceny i wpisu własności. W tym okresie, który może trwać tygodniami lub miesiącami, nierzadko jedna ze stron zmienia decyzję. Dla kupującego szczególnie problematyczna jest sytuacja, gdy sprzedający się wycofa: być może wpłacił już zadatek, zapłacił adwokatowi lub notariuszowi, rozpoczął procedurę kredytową i związał swoje plany z konkretną nieruchomością.

Powód rezygnacji sprzedającego często ma charakter finansowy – w okresie wzrostu cen sprzedający czasem dochodzi do wniosku, że za tę samą nieruchomość może teraz otrzymać więcej, więc szuka wyjścia z już uzgodnionej transakcji. Niezależnie od powodu, odpowiedź na pytanie, czego kupujący może wtedy żądać, prawie zawsze zależy od dokumentu podpisanego przez strony oraz od tego, jak uregulowano zadatek, terminy i konsekwencje odstąpienia. Celem tego poradnika jest właśnie sytuacja, w której sprzedający po podpisaniu umowy przedwstępnej i otrzymaniu zadatku wycofuje się ze sprzedaży lub zaczyna zwlekać.

Spis treści

• Czym jest zadatek i czemu służy
• Zadatek to nie to samo co zaliczka
• Co się dzieje, gdy sprzedający się wycofa
• Podwójna wysokość zadatku i kiedy jest ona zmniejszana
• Prawo kupującego do wykonania umowy
• Terminy i „istotny element” umowy
• Odszkodowanie ponad zadatek
• Rola umowy przedwstępnej i wpis w księdze wieczystej
• Gdy sprzedający zwleka, zamiast otwarcie zrezygnować
• Aspekt podatkowy nieudanej transakcji
• Jak kupujący może się chronić
• Jak agencja nieruchomości Regent może Państwu pomóc
• Często zadawane pytania (FAQ)
• Polecane

Czym jest zadatek i czemu służy

Zadatek to kwota pieniężna, którą jedna strona przekazuje drugiej przy zawieraniu umowy, jako znak, że umowa została zawarta, i jako środek zapewniający jej wykonanie. W prawie chorwackim jest to instytucja prawnie uregulowana w Ustawie o zobowiązaniach. Przy kupnie-sprzedaży nieruchomości zadatek typowo daje kupujący sprzedającemu przy podpisywaniu umowy przedwstępnej.

Zadatek ma dwie główne funkcje: potwierdza powagę intencji i działa jako dźwignia przeciwko lekkomyślnemu odstąpieniu, ponieważ obie strony wiedzą, że odstąpienie niesie ze sobą konsekwencje finansowe. Gdy transakcja zostanie prawidłowo zakończona, zadatek jest z reguły zaliczany na poczet ceny kupna-sprzedaży, więc nie jest dodatkowym kosztem, lecz częścią ceny zapłaconą z góry.

Profesjonalna porada: W umowie wyraźnie zaznacz, że przekazana kwota stanowi zadatek i jak jest traktowana w przypadku odstąpienia przez każdą ze stron. Niejasna formuła później rodzi spór, czy w ogóle chodziło o zadatek, czy o zwykłą zaliczkę.

Zadatek to nie to samo co zaliczka

W mowie potocznej zadatek i zaliczka często są utożsamiane, jednak prawnie są to różne instytucje z istotnie różnymi konsekwencjami. Zaliczka to część ceny zapłacona z góry, ale bez funkcji zabezpieczenia umowy. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, zaliczka z reguły jest zwracana temu, kto ją wpłacił, bez podwyższania i bez strat.

Dla kupującego kluczowe jest zatem wiedzieć, czy wpłacona kwota została uzgodniona jako zadatek czy jako zaliczka, ponieważ od tego bezpośrednio zależy, czy w przypadku odstąpienia przez sprzedającego może żądać czegoś więcej niż tylko zwrotu. Ta sama kwota pieniędzy może mieć zupełnie inny skutek prawny w zależności od tego, jak została nazwana i uregulowana w umowie.

Profesjonalna porada: Jeśli chcesz uzyskać silniejszą ochronę na wypadek odstąpienia przez sprzedającego, nalegaj, aby wpłacona kwota była wyraźnie uzgodniona jako zadatek, a nie jako zaliczka.

Co się dzieje, gdy sprzedający się wycofa

Gdy sprzedający, który otrzymał zadatek, odstąpi od sprzedaży, kupujący z reguły ma dwie podstawowe drogi działania. Pierwsza to żądanie konsekwencji związanych z zadatkiem, czyli zwrotu, najczęściej w podwójnej wysokości. Druga to naleganie, aby umowa została jednak wykonana, a sprzedaż przeprowadzona na już uzgodnionych warunkach.

Którą drogę wybierze kupujący, zależy od jego celu. Jeśli zależy mu właśnie na tej nieruchomości z powodu lokalizacji, ceny lub osobistych przyczyn, logiczne jest rozważenie wykonania umowy. Jeśli w międzyczasie stracił zainteresowanie lub znalazł inną nieruchomość, konsekwencje finansowe odstąpienia mogą być bardziej realną opcją.

Podwójna wysokość zadatku i kiedy jest ona zmniejszana

Zasada, która najbardziej interesuje kupującego, dotyczy podwójnej wysokości: gdy od umowy odstąpi strona, która otrzymała zadatek, z reguły jest zobowiązana zwrócić podwójną kwotę otrzymanego zadatku. Analogicznie, jeśli odstąpi kupujący, który zadatek wpłacił, z reguły traci wpłaconą kwotę. Na przykład, jeśli wpłaciłeś zadatek w wysokości 10 000 euro, a sprzedający bez uzasadnionego powodu odstąpi, podstawowa zasada oznacza, że powinien Ci zwrócić 20 000 euro.

Ważne jest, aby wiedzieć, że w praktyce zadatek może być również uzgodniony jako odstępne. Wówczas uzgodniono, że utrata zadatku lub zwrot w podwójnej wysokości stanowi z góry określoną konsekwencję odstąpienia i że ponadto nie żąda się dodatkowego odszkodowania. Jednakże zasada podwójnego zadatku powinna być traktowana jako punkt wyjścia, a nie jako matematyczna pewność w każdej sytuacji, ponieważ sąd w wyjątkowych okolicznościach może złagodzić konsekwencje, zwłaszcza jeśli zadatek jest oczywiście nieproporcjonalny lub umowa została częściowo wykonana.

Profesjonalna porada: Przed podpisaniem sprawdź, czy w umowie jasno określono zasadę zwrotu podwójnej kwoty w przypadku odstąpienia przez sprzedającego oraz czy zadatek został uzgodniony jako zwykły zadatek czy jako odstępne.

Prawo kupującego do wykonania umowy

Zwrot lub utrata zadatku nie jest jedyną opcją. Gdy sprzedający się wycofa, kupujący w pewnych przypadkach może żądać, aby umowa została jednak wykonana, zamiast zadowolić się jedynie konsekwencjami związanymi z zadatkiem. Jest to szczególnie ważne w przypadku nieruchomości, ponieważ każda nieruchomość jest unikalna – określona lokalizacja, piętro, orientacja czy widok nie mogą być po prostu zastąpione inną nieruchomością.

Żądanie wykonania oznacza, że kupujący domaga się realizacji kupna-sprzedaży na już uzgodnionych warunkach, a nie akceptuje, że transakcja nie dojdzie do skutku. Możliwość i sposób realizacji tego prawa zależą od treści umowy przedwstępnej lub umowy, od tego, czy nieruchomość w międzyczasie została sprzedana osobie trzeciej, oraz od konkretnych okoliczności.

Profesjonalna porada: Jeśli zależy Ci właśnie na tej nieruchomości, nie zgadzaj się automatycznie tylko na zwrot zadatku. Najpierw sprawdź, czy istnieje realna podstawa do żądania wykonania umowy.

Terminy i „istotny element” umowy

Terminy w umowie przedwstępnej nie są zwykłą formalnością. Umowa przedwstępna zazwyczaj określa termin, do którego strony muszą zawrzeć umowę główną. Skutek prawny upływu terminu zależy od tego, czy termin był uzgodniony jako decydujący dla istnienia umowy, czy jedynie jako orientacyjny, co interpretuje się zgodnie z ogólnymi przepisami Ustawy o zobowiązaniach dotyczącymi opóźnienia i istotnych elementów umowy.

Istotny element umowy to taki składnik, bez którego dla strony umowy umowa nie ma sensu – na przykład termin, do którego kupujący musi zawrzeć umowę główną ze względu na zatwierdzenie kredytu bankowego, lub sama cena nieruchomości. Jeśli termin był kluczowy, jego upływ może oznaczać, że umowa wygasa sama przez się. Jeśli nie był kluczowy, upływ terminu nie musi koniecznie prowadzić do wygaśnięcia umowy, ale otwiera kwestię odpowiedzialności za opóźnienie.

Profesjonalna porada: Przy uzgadnianiu terminu zawarcia umowy głównej żądaj, aby wyraźnie określono, co nastąpi, jeśli termin upłynie – w ten sposób unikniesz sporu o to, czy umowa jest nadal wiążąca.

Odszkodowanie ponad zadatek

Zadatek pokrywa podstawowe konsekwencje odstąpienia, jednak kupujący czasem ponosi konkretne, możliwe do udowodnienia szkody, które przewyższają jego kwotę. Mogą to być koszty notariusza, wyceny wartości, przetwarzania i zatwierdzania kredytu, doradztwa prawnego oraz inne rzeczywiście poniesione wydatki związane z przygotowaniem zakupu. Mogą to być na przykład koszty wyceny wartości mieszkania pod kredyt, poświadczenia umowy przedwstępnej u notariusza lub bankowej obsługi kredytu.

Realizacja tego prawa wymaga od kupującego udowodnienia szkody za pomocą rachunków, umów i innej dokumentacji dotyczącej rzeczywiście poniesionych kosztów. Samo twierdzenie, że powstał koszt, nie wystarczy; należy przedstawić konkretne, udokumentowane wydatki bezpośrednio związane z nieudaną transakcją.

Profesjonalna porada: Zachowaj wszystkie rachunki i potwierdzenia kosztów poniesionych w związku z przygotowaniem zakupu. Bez odpowiedniej dokumentacji dotyczącej rzeczywistej szkody trudno jest żądać czegokolwiek ponad kwotę zadatku.

Rola umowy przedwstępnej i wpis w księdze wieczystej

Umowa przedwstępna jest prawnie wiążącym dokumentem, na mocy którego strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości głównej umowy kupna-sprzedaży. Musi zawierać istotne elementy przyszłej umowy, w szczególności dane stron, dokładny opis nieruchomości, cenę kupna-sprzedaży, termin zawarcia umowy głównej oraz postanowienia dotyczące zadatku lub zaliczki. Właśnie dlatego umowa przedwstępna jest centralnym dokumentem, gdy pojawia się pytanie, co się dzieje, jeśli sprzedający się wycofa.

Szczególnie ważnym narzędziem ochrony kupującego może być wpis umowy przedwstępnej do księgi wieczystej. W ten sposób w publicznym rejestrze staje się widoczne istnienie stosunku zobowiązaniowego związanego z konkretną nieruchomością, co wzmacnia pozycję kupującego wobec osób trzecich i utrudnia sprzedającemu swobodną sprzedaż tej samej nieruchomości komuś innemu. Bez wpisu kupujący polega tylko na relacji ze sprzedającym; z wpisem jego ochrona jest szersza.

Profesjonalna porada: Przy zakupach o większej wartości rozważ wpis umowy przedwstępnej do księgi wieczystej. Jest to jedna z najskuteczniejszych form ochrony, jeśli istnieje ryzyko, że sprzedający później zmieni decyzję.

Gdy sprzedający zwleka, zamiast otwarcie zrezygnować

Odstąpienie nie zawsze jest wyraźnie komunikowane. W praktyce sprzedający czasem nie mówi, że rezygnuje, lecz zwleka – nie odpowiada, odkłada termin u notariusza, żąda nowych warunków lub wymyśla przeszkody, mając nadzieję, że kupujący sam zrezygnuje lub zgodzi się na mniej korzystne warunki. Jeśli sprzedający uporczywie unika zawarcia umowy głównej i nie wywiąże się z uzgodnionych zobowiązań w rozsądnym terminie, takie zachowanie w praktyce może być uznane za niewykonanie umowy, a nie za neutralne opóźnienie.

W takich okolicznościach kupującemu opłaca się udokumentować swoją gotowość do wykonania umowy – pisemnymi wezwaniami do zawarcia umowy głównej w uzgodnionym terminie, zachowując komunikację oraz, w razie potrzeby, formalnym wezwaniem za pośrednictwem adwokata lub notariusza. W ten sposób, w przypadku sporu, można wyraźnie wykazać, że kupujący był gotów do wypełnienia swojej części, a sprzedający to ten, który udaremnił transakcję.

Profesjonalna porada: Jeśli sprzedający zacznie zwlekać, nie czekaj pasywnie – pisemnie wezwij go do zawarcia umowy głównej i zachowaj całą komunikację jako dowód swojej gotowości do wykonania umowy.

Aspekt podatkowy nieudanej transakcji

Często pojawia się pytanie, jakie konsekwencje podatkowe ma sytuacja, w której transakcja nie dojdzie do skutku. Podatek od obrotu nieruchomościami w Chorwacji płacony jest według stawki 3% od wartości rynkowej nieruchomości w momencie nabycia. Jeśli faktyczny transfer własności nie nastąpi, ponieważ transakcja nie doszła do skutku, nie ma również podatku od obrotu nieruchomościami z tego tytułu.

Odrębną kwestią jest traktowanie podatkowe kwoty, którą kupujący ewentualnie otrzyma ponad to, co wpłacił, na przykład w przypadku zwrotu podwójnego zadatku. Właśnie dlatego nie warto tu opierać się na domysłach. W standardowym zakupie podatek od obrotu nieruchomościami zgłasza się do Urzędu Skarbowego w ciągu 30 dni od nabycia, a płaci się w ciągu 15 dni od otrzymania decyzji; jeśli nabycie w ogóle nie nastąpi, ponieważ umowa nie doszła do skutku, terminy te nie biegną.

Profesjonalna porada: Aspekt podatkowy nieudanej lub zmienionej transakcji sprawdź bezpośrednio w Urzędzie Skarbowym lub u doradcy podatkowego. Błędne założenie dotyczące podatku może stać się problemem dopiero po tym, jak transakcja już się rozpadła.

Jak kupujący może się chronić

Najlepszą ochroną jest ochrona prewencyjna i polega ona na dokumencie, który się podpisuje, oraz na krokach podjętych przed wpłaceniem zadatku. Kupujący powinien nalegać, aby kwota była wyraźnie uzgodniona jako zadatek, aby konsekwencje odstąpienia były jasno określone dla obu stron, aby terminy zawarcia umowy głównej były precyzyjne i aby było jasne, co nastąpi po upływie terminu. Przed wpłaceniem zadatku należy sprawdzić, kto jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości i czy istnieją obciążenia w księdze wieczystej.

Przy zakupie mieszkań w Zagrzebiu, Splicie lub Rijece, gdzie zadatki i całkowite ceny często osiągają wysokie kwoty, takie przygotowanie jest jeszcze ważniejsze. W przypadku większych kwot warto rozważyć również wpis umowy przedwstępnej. Połączenie tych środków znacznie zmienia pozycję kupującego, ponieważ zamiast opierać się na lakonicznych postanowieniach, daje konkretne dźwignie do ochrony praw.

Profesjonalna porada: Przed wpłaceniem zadatku sprawdź status własnościowy i księgi wieczystej nieruchomości. Zadatek wpłacony za nieruchomość z nieuregulowaną własnością lub obciążeniami jest później często trudno i wolno odzyskiwany.

Często zadawane pytania (FAQ)

1. Co dzieje się z zadatkiem, jeśli sprzedający odstąpi od sprzedaży?
Jeśli sprzedający, który otrzymał zadatek, odstąpi od sprzedaży, z reguły jest zobowiązany zwrócić kupującemu podwójną kwotę otrzymanego zadatku. W pewnych przypadkach kupujący może również żądać, aby umowa została jednak wykonana. Jeśli kupno-sprzedaż zostanie prawidłowo przeprowadzona, zadatek z reguły jest zaliczany na poczet ceny kupna-sprzedaży.

2. Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką?
Zadatek zabezpiecza wykonanie umowy i niesie konsekwencje w przypadku odstąpienia – utratę dla tego, kto ponosi winę za niewykonanie, lub zwrot w podwójnej wysokości, gdy odstąpi strona, która go otrzymała. Zaliczka to jedynie część ceny zapłacona z góry i w przypadku niepowodzenia transakcji z reguły jest po prostu zwracana, bez podwyższania.

3. Czy jako kupujący mogę żądać, aby sprzedaż jednak doszła do skutku?
W pewnych przypadkach tak. Zamiast zadowolić się jedynie konsekwencjami związanymi z zadatkiem, kupujący może żądać wykonania umowy, zwłaszcza jeśli zależy mu właśnie na tej nieruchomości. Możliwość zależy od treści umowy przedwstępnej, okoliczności i tego, czy nieruchomość w międzyczasie została sprzedana komuś innemu.

4. Czy mogę żądać odszkodowania wyższego niż zadatek?
W pewnych okolicznościach kupujący może żądać odszkodowania za rzeczywistą, możliwą do udowodnienia szkodę, która przewyższa kwotę zadatku, np. koszty wyceny, notariusza, adwokata lub obsługi kredytu. W tym celu konieczne jest udowodnienie szkody za pomocą rachunków i innej dokumentacji.

5. Co jeśli sprzedający nie mówi, że rezygnuje, lecz tylko zwleka?
Wówczas w interesie kupującego leży udokumentowanie swojej gotowości do wykonania umowy pisemnym wezwaniem do zawarcia umowy głównej, zachowaniem komunikacji oraz, w razie potrzeby, formalnym wezwaniem za pośrednictwem adwokata lub notariusza. W ten sposób później można wykazać, że to właśnie sprzedający udaremnił transakcję.

6. Dlaczego umowa przedwstępna jest tak ważna w tej sytuacji?
Dlatego, że umowa przedwstępna jest prawnie wiążącym dokumentem, w którym najczęściej uzgadnia się zadatek, terminy i konsekwencje odstąpienia. Jej postanowienia określają prawa i obowiązki każdej ze stron, a wpis umowy przedwstępnej do księgi wieczystej może dodatkowo wzmocnić ochronę kupującego.

Polecane

• Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości w Chorwacji
• Czym jest umowa przedwstępna kupna nieruchomości i kiedy jest używana
• Jak działa proces kupna-sprzedaży nieruchomości w Chorwacji – krok po kroku
• Wpis nieruchomości do księgi wieczystej w Chorwacji: czym jest, jak działa i co musisz wiedzieć