Nekretnine

Prvenstveni red upisa u zemljišnu knjigu: što je i zašto je važan

13-08-2026 / Regent Split

Sažetak

Prvenstveni red upisa određuje redoslijed po kojem se prava na nekretnini upisuju u zemljišnu knjigu — a taj redoslijed presudno utječe na to čije pravo ima prednost kad se na istoj nekretnini natječe više prava. Za određivanje prvenstvenog reda upisa nije odlučan datum sklapanja ugovora, nego trenutak kada je prijedlog za upis stigao zemljišnoknjižnom sudu. Zato trenutak podnošenja prijedloga, koji se u zemljišnoj knjizi vidi kao plomba, ima golemu praktičnu važnost za svakog kupca. Razumijevanje prvenstvenog reda štiti Vas od situacije da Vaše pravo bude „preskočeno" tuđim, ranije podnesenim upisom.

Ključne činjenice

Prvenstveni red određuje redoslijed i prednost upisanih prava na istoj nekretnini.
Prednost ima onaj čiji je prijedlog za upis prvi stigao sudu, a ne onaj tko je prvi sklopio ugovor.
Trenutak podnošenja prijedloga u zemljišnoj knjizi vidljiv je kao plomba.
Kad se na nekretnini natječe više prava, prvenstveni red presuđuje čije će pravo prevagnuti — uz uvjet savjesnosti stjecatelja.
Zabilježba prvenstvenog reda može unaprijed osigurati mjesto u redu za budući upis.
Brzo podnošenje prijedloga za upis jedna je od najvažnijih zaštita kupca.

Kupnja nekretnine ne završava potpisom ugovora — pravna sigurnost postiže se tek upisom prava vlasništva u zemljišnu knjigu. No što se događa kada se na istoj nekretnini nađe više prava koja se međusobno isključuju ili natječu, primjerice dva kupca, ili kupac i vjerovnik koji upisuje hipoteku? Odgovor daje jedno od temeljnih načela zemljišnoknjižnog prava: prvenstveni red upisa. Ono određuje čije pravo ima prednost, a njegova logika iznenadi mnoge kupce jer se ne oslanja na datum ugovora, nego na trenutak podnošenja prijedloga za upis.

Za kupca je razumijevanje prvenstvenog reda vrlo praktično pitanje, a ne tek pravna teorija. O njemu ovisi hoće li Vaše pravo vlasništva biti sigurno ili izloženo riziku da ga „pretekne" nečiji ranije podneseni upis. U ovom vodiču objašnjavamo što je prvenstveni red, po čemu se određuje, kakvu ulogu ima plomba, zašto trenutak podnošenja prijedloga može biti važniji od datuma ugovora te kako kao kupac zaštititi svoj položaj.

Što je prvenstveni red i načelo prvenstva

Prvenstveni red upisa je redoslijed kojim se prava na nekretnini upisuju u zemljišnu knjigu i po kojem se određuje njihova međusobna prednost. Zemljišna knjiga ne bilježi samo koja prava postoje na nekretnini — vlasništvo, hipoteke, služnosti, prava korištenja — nego i kojim su redoslijedom nastala, odnosno zatražena. Taj redoslijed nije puka evidencija. On ima konkretan pravni učinak jer odlučuje čije pravo ima prednost kad se prava međusobno isključuju ili sudaraju.

Načelo počiva na jednostavnoj ideji: tko je prije zatražio upis, taj ima prednost. U pravu se to izražava latinskom izrekom „prior tempore, potior iure" — prvi u vremenu, jači u pravu. Načelo prvenstva daje značaj vremenu zaprimanja prijedloga za upis, ali njegov pravni učinak treba promatrati zajedno s ostalim pretpostavkama za konkretan upis i stjecanje prava. Načelo je uređeno Zakonom o zemljišnim knjigama (Narodne novine, br. 63/19, 128/22, 155/23, 127/24).

Kod prava koja mogu supostojati, poput više hipoteka, prvenstveni red određuje redoslijed namirenja — ranije upisana hipoteka namiruje se prije kasnije. Time prvenstveni red stvara predvidljiv i pravno siguran sustav u kojem se točno zna čije pravo ima kakvu snagu, umjesto da se o tome naknadno spori.

Profesionalni savjet: Zapamtite načelo „prvi u vremenu, jači u pravu" — u zemljišnoj knjizi prednost gotovo uvijek ovisi o tome tko je ranije zatražio upis, a ne o tome tko misli da ima „jače" pravo iz drugih razloga.

Trenutak podnošenja prijedloga, ne datum ugovora

Ovo je točka koja najčešće iznenadi kupce. Prvenstveni red ne određuje datum sklapanja kupoprodajnog ugovora, nego trenutak u kojem je prijedlog za upis stigao zemljišnoknjižnom sudu. Drugim riječima, nije presudno kada ste potpisali ugovor, nego kada je Vaš zahtjev za upisom zaprimljen. Kupac koji je ugovor sklopio kasnije, ali je prijedlog za upis podnio ranije, može imati prednost pred onim koji je ugovor sklopio prije, a s upisom oklijevao.

Ta logika ima duboku praktičnu posljedicu. Potpisan ugovor sam po sebi ne osigurava Vaše pravo prema trećima sve dok upis nije zatražen. Razdoblje između potpisa i podnošenja prijedloga razdoblje je ranjivosti — u njemu se, barem teoretski, može pojaviti netko drugi tko će prvi zatražiti upis. Upravo zato je brzina podnošenja prijedloga za upis najvažnija pojedinačna zaštita Vašeg položaja: svaki dan odgode dan je u kojem Vaše pravo, koliko god valjano na papiru, još nije osigurano u redoslijedu zemljišne knjige.

Profesionalni savjet: Nakon što steknete uvjete za upis, podnesite prijedlog za upis bez odgode — u zemljišnoj knjizi mjesto u redu ne čuva onaj tko je prvi dogovorio, nego onaj tko je prvi zatražio upis.

Uloga plombe u prvenstvenom redu

Kada prijedlog za upis stigne sudu, u zemljišnoj knjizi se to odmah označi takozvanom plombom — vidljivom oznakom da je u tijeku postupak koji bi mogao promijeniti stanje upisa. Plomba je zapravo vidljivi trag trenutka podnošenja prijedloga, a upravo taj trenutak određuje mjesto u prvenstvenom redu. Danas prijedloge u pravilu elektronički podnose javni bilježnici i odvjetnici, pa se trenutak podnošenja bilježi precizno.

Za kupca plomba ima dvostruko značenje. Kad je sam podnese, ona mu čuva mjesto u redu od trenutka podnošenja. Ako pri provjeri nekretnine uočite plombu, prije nastavka transakcije potrebno je utvrditi na što se ona odnosi, koji je upis zatražen i može li utjecati na planirani posao. Što plomba točno znači i kakav upis najavljuje, detaljnije objašnjavamo u vodiču Plomba na vlasničkom listu.

Profesionalni savjet: Ako pri provjeri nekretnine uočite plombu, ne nastavljajte s isplatom dok ne razjasnite što ona točno znači — plomba pokazuje da je netko već „u redu" ispred Vašega budućeg upisa.

Zašto je važan za kupca i sukob više prava

Za kupca prvenstveni red nije apstraktno načelo, nego izravna zaštita — ili izvor rizika. On je jamstvo da valjano i pravovremeno zatraženo pravo vlasništva neće preteći kasniji zahtjevi. Kupac koji brzo podnese prijedlog za upis zauzima svoje mjesto u redu i štiti se od niza neugodnih scenarija — od dvostruke prodaje iste nekretnine do naknadnog upisa tereta. Obrnuto, kupac koji s upisom oklijeva ostavlja prostor da se u međuvremenu upiše nečije drugo pravo, primjerice hipoteka prodavateljeva vjerovnika, koje onda ima prednost.

Prvenstveni red najjasnije pokazuje svoju važnost kad se na istoj nekretnini nađe više prava. Klasičan je primjer dvostruke prodaje, kad prodavatelj istu nekretninu proda dvama kupcima. U pravilu vlasnikom postaje onaj čiji je upis vlasništva prvi zatražen i proveden, dok drugi ostaje bez nekretnine i upućen je na potraživanja prema prodavatelju. Važno je, međutim, znati da ta prednost pripada savjesnom kupcu — onome koji pri upisu nije znao za raniju prodaju. Kupac koji je znao za tuđe ranije stjecanje ne uživa istu zaštitu, pa raniji savjesni kupac prema njemu ima jaču pravnu osnovu i pravna sredstva za osporavanje takva upisa.

Sličan sukob nastaje između kupca i vjerovnika. Ako na istoj nekretnini postoji prijedlog za upis hipoteke koji prema pravilima o prvenstvenom redu ima povoljniji prvenstveni položaj od kupčeva prijedloga, kupac može biti izložen riziku stjecanja nekretnine opterećene tim pravom, ovisno o ishodu oba zemljišnoknjižna postupka.

O nastanku i brisanju hipoteke te pravima kupca više pišemo u vodiču Hipoteka: nastanak, brisanje i prava kupca. U svim tim situacijama vrijedi isto pravilo: sigurnost se ne mjeri onime što je dogovoreno u četiri oka, nego onime što je i kada zatraženo u zemljišnoj knjizi.

Profesionalni savjet: Kod svake kupnje polazite od pretpostavke da niste jedini zainteresirani za tu nekretninu — takav oprez prirodno vodi bržem upisu i temeljitijoj provjeri redoslijeda već upisanih prava.

Zabilježba prvenstvenog reda

Zakon poznaje i mehanizam kojim se mjesto u redu može osigurati unaprijed — zabilježbu prvenstvenog reda. Njome se za budući upis određenog prava unaprijed „rezervira" mjesto u redoslijedu. Tako kasniji upis, kad se provede, dobiva prvenstvo od trenutka zabilježbe, a ne od trenutka samog upisa. Time se premošćuje razdoblje u kojem pravo još nije upisano, ali se želi zaštititi njegov budući redoslijed. Institut je uređen Zakonom o zemljišnim knjigama (čl. 77.–82.).

Ovaj instrument koristan je u složenijim transakcijama, gdje između dogovora i konačnog upisa protekne vrijeme, a strane žele osigurati da se u međuvremenu ne pojavi drugo pravo s prednošću. Upravo je jedna od svrha zabilježbe sprječavanje dvostrukih otuđenja iste nekretnine. Konkretni uvjeti, rokovi i učinci zabilježbe prvenstvenog reda uređeni su zakonom, pa ih u konkretnom slučaju treba provjeriti kod javnog bilježnika ili odvjetnika.

Profesionalni savjet: Kod složenijih ili dugotrajnijih transakcija raspitajte se o mogućnosti zabilježbe prvenstvenog reda — ona može zaštititi Vaše buduće pravo u razdoblju dok svi uvjeti za konačan upis još nisu ispunjeni.

Kako kupac može zaštititi svoj položaj

Zaštita kupca u odnosu na prvenstveni red svodi se na nekoliko konkretnih koraka. Prvi i najvažniji je brzina — prijedlog za upis vlasništva podnijeti čim se za to steknu uvjeti, bez nepotrebne odgode. Drugi je temeljita provjera zemljišnoknjižnog stanja prije isplate, uključujući postojanje plombi koje signaliziraju zahtjeve već „u redu". Treći je oprez pri isplati: velike iznose ne isplaćivati prije nego što je pravni položaj osiguran, primjerice korištenjem javnobilježničkog pologa gdje je to primjereno.

Kad još nisu ispunjene sve pretpostavke za punu uknjižbu — primjerice ako privremeno nedostaje uredna isprava za upis — mjesto u redu može se ipak zauzeti predbilježbom. Predbilježba je uvjetni upis koji čuva prvenstveni red, a naknadno se opravdava kad se ispune preostale pretpostavke. Uz to, u složenijim slučajevima vrijedi razmotriti zabilježbu prvenstvenog reda i, općenito, stručnu pomoć pri vođenju upisa. Zajednička nit svih tih mjera je ista: pravo vlasništva ne postaje sigurno potpisom ugovora, nego pravovremenim i ispravnim zauzimanjem mjesta u prvenstvenom redu zemljišne knjige. U praksi te poslove vodi zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda.

Profesionalni savjet: Uskladite trenutak isplate kupoprodajne cijene s osiguranjem svog mjesta u prvenstvenom redu — isplata prije nego što je Vaš položaj u redu osiguran najveći je pojedinačni rizik u ovom dijelu kupnje.

Kako Vam Regent agencija za nekretnine može pomoći

Kao licencirani posrednik u prometu nekretnina, provjera vlasničkog i teretnog stanja nekretnine dio je našeg posla i zakonskih obveza. U Regentu Vam pomažemo u temeljitoj provjeri zemljišnoknjižnog stanja prije kupnje — uključujući postojeće upise, terete i plombe — te u koordinaciji koraka kojima se osigurava Vaš položaj u prvenstvenom redu. Za samo sastavljanje isprava i provođenje upisa surađujemo s javnim bilježnicima i odvjetnicima. Kako biste kupnju proveli sigurno i bez neugodnih iznenađenja u zemljišnoj knjizi, pogledajte kako Vas vodimo kroz kupnju ili nas izravno kontaktirajte.

Česta pitanja (FAQ)

Što je prvenstveni red upisa u zemljišnu knjigu?
Prvenstveni red je redoslijed kojim se prava na nekretnini upisuju u zemljišnu knjigu i po kojem se određuje njihova međusobna prednost. Kad se na istoj nekretnini natječe više prava, prvenstveni red odlučuje čije pravo ima prednost — po načelu da onaj tko je ranije zatražio upis ima jače pravo.

Određuje li prvenstveni red datum ugovora ili nešto drugo?
Ne datum ugovora, nego trenutak u kojem je prijedlog za upis stigao zemljišnoknjižnom sudu. Kupac koji je ugovor sklopio kasnije, ali je prijedlog za upis podnio ranije, može imati prednost pred onim koji je ugovor sklopio prije, a s upisom oklijevao.

Što je plomba i kakve veze ima s prvenstvenim redom?
Plomba je vidljiva oznaka u zemljišnoj knjizi da je u tijeku postupak koji bi mogao promijeniti stanje upisa. Ona je trag trenutka podnošenja prijedloga i time pokazuje mjesto koje je taj zahtjev zauzeo u prvenstvenom redu. Plomba na nekretnini koju kupujete znak je opreza jer upućuje na već pokrenut upis.

Zašto je prvenstveni red važan baš za kupca?
Jer o njemu ovisi je li kupčevo pravo vlasništva sigurno. Brzim podnošenjem prijedloga za upis kupac zauzima mjesto u redu i štiti se od dvostruke prodaje ili naknadnog upisa tereta. Oklijevanje s upisom ostavlja prostor da nečije drugo pravo dobije prednost.

Što je zabilježba prvenstvenog reda?
To je mehanizam kojim se za budući upis određenog prava unaprijed osigurava mjesto u redoslijedu. Kad se upis kasnije provede, dobiva prvenstvo od trenutka zabilježbe, a ne od trenutka samog upisa. Koristan je u složenijim transakcijama u kojima između dogovora i konačnog upisa protekne vrijeme. Konkretni uvjeti i rokovi uređeni su zakonom, pa ih treba provjeriti kod javnog bilježnika ili odvjetnika.

Kako se kao kupac mogu zaštititi u vezi s prvenstvenim redom?
Podnesite prijedlog za upis vlasništva čim se steknu uvjeti, temeljito provjerite zemljišnoknjižno stanje i plombe prije isplate te uskladite trenutak isplate s osiguranjem svog položaja. U složenijim slučajevima razmotrite predbilježbu ili zabilježbu prvenstvenog reda te stručnu pomoć pri vođenju upisa.