Vodnik za kupce

Popolni vodnik za kupce: kako postati lastnik nepremičnine

Nakup stanovanja ali hiše je eden največjih, a tudi najbolj stresnih dogodkov v življenju. To je proces, ki ga načrtujemo dolgo, se ga veselimo, a nas hkrati tudi straši. Vizije o tem, kaj želimo, smo imeli verjetno že leta, zdaj pa, ko je prišel trenutek za tako veliko in pomembno odločitev - občutek sreče in vznemirjenja skoraj vedno spremlja tudi občutek stresa zaradi vsega, kar nas čaka do trenutka, ko bomo ključ svojega novega doma končno imeli v rokah. Vprašanj je nešteto, raznovrstnih odgovorov pa veliko, kar pogosto vodi do občutka zmedenosti. Ne dovolite, da stres prevlada, in se prepustite pomoči in vodstvu naše ekipe. Z vami smo od prvega koraka do dneva, ko boste odprli vrata svojega novega doma.

Če ne iščete novega doma, ampak donosno naložbo - tudi v tem primeru imamo odgovore in vam bomo pomagali najti najboljšo in najbolj donosno rešitev za vaše načrte.

Kakršnekoli namene imate v zvezi z nakupom nove nepremičnine - pot do lastništva je enaka in nikakor ni preprosta, da bi jo prehodili sami, še posebej, če se za to potezo odločate prvič.

V nadaljevanju predstavljamo vse osnovne in pomembne informacije, na katere boste v procesu nakupa nepremičnine naleteli. Naj vam to besedilo služi kot orientir za vse, na kar morate biti pozorni, nam pa se obrnite, da bo postopek potekal čim lažje, preprosteje, bolj donosno in hitreje.

Temeljito preučite svoje finance

Predvsem je pomembno, da se odločite, s katerim proračunom razpolagate. Ne glede na to, ali imate prihranjen ali podedovan denar, visoke ali nizke, redne, neredne ali deljene prihodke, ali pa se odločite za eno od možnosti, ki jih ponujajo banke, je obisk banke nujen. Pogovor z vašim bančnikom vam bo dal realen vpogled v vaše finančno stanje in možnosti ter boljšo predstavo o vašem proračunu in kreditni sposobnosti.
Ta prvi korak vam bo omogočil, da iskanje potencialnih nepremičnin zadržite v realnem okviru. Z dobljenimi informacijami se obrnite na enega od naših finančnih strokovnjakov za nadaljnje posvetovanje. Namreč, v Regentu med drugim ponujamo tudi individualno finančno svetovanje.

Določite svoje potrebe in želje

Čeprav vam lahko na uvodnem sestanku predstavimo nekaj idej iz naše raznolike ponudbe, je vsekakor bolj smiselno, da imate v trenutku prvega pogovora vsaj nekoliko jasno vizijo o tem, kakšno nepremičnino želite kupiti. Naredite seznam značilnosti, ki so vam pomembne. Lokacija, sobnost, videz interierja in eksterierja - vse to so podatki, ki nam bodo skupaj olajšali iskanje idealne nepremičnine in hkrati izločili tiste ponudbe, ki ne ustrezajo vašim željam. V tej fazi vam je lahko naš nepremičninski agent v veliko pomoč. Naši strokovnjaki so seznanjeni z lokacijami, razumejo lokalni trg in lahko tudi dogovorijo ogled nepremičnin, ki vas zanimajo.

Ko govorimo o lokaciji, imejte v mislih, da raziščete vse potencialne prednosti in slabosti, pri čemer vam prav tako nudimo našo pomoč. Infrastruktura naselja, okolje, količina zelenja, pogled, dostopnost, javni prevoz, bližina vzgojno-izobraževalnih, zdravstvenih in družbenih objektov ter trgovin so pomembni dejavniki za vsakdanje življenje, kakršnega želite živeti v svoji novi okolici.

Seznanite se z nepremičnino in njeno dokumentacijo

Pred predlaganjem ponudbe je pomembno preveriti dokumentacijo nepremičnine, in sicer - izpisek iz zemljiške knjige, gradbeno dovoljenje ali drug ustrezen akt za gradnjo, uporabno dovoljenje in energetski certifikat. Vsekakor je nujno opraviti vpogled v lastništvo, vpisano v zemljiški knjigi okrajnega sodišča na območju, kjer se nepremičnina nahaja. Prav tako je treba od lastnika zahtevati vse listine o zgradbi in zemljišču, ki jih poseduje, ter energetski certifikat. Zemljiškoknjižni izpisek je edini dokaz o lastništvu ali neki drugi pravici, ki je lahko predmet vpisa v zemljiško knjigo, medtem ko je energetski certifikat dokument, ki predstavlja energetske lastnosti stavbe, izdelujejo pa ga pooblaščene osebe za energetsko certificiranje - energetski certifikatorji.

Če kupujete novogradnjo v gradnji, vam mora investitor dati na vpogled izvršno / pravnomočno gradbeno dovoljenje ali drug ustrezen akt za gradnjo. Poleg gradbenega dovoljenja je enako pomembno uporabno dovoljenje, ki ga gradnja ne more dobiti, če se je odstopilo od pogojev gradnje, predpisanih z gradbenim dovoljenjem ali drugim ustreznim aktom za gradnjo. Priporočljivo je zahtevati tudi vpogled v glavni projekt, ki je del gradbenega dovoljenja.

Treba je opozoriti, da je investitor, oziroma lastnik stavbe, dolžan pred izdajo uporabnega dovoljenja pridobiti energetski certifikat. Pomembno je vedeti, da če pride do nakupa nepremičnine, mora prodajalec po podpisu kupoprodajne pogodbe kupcu dati energetski certifikat nepremičnine. Pridobivanje vseh navedenih dokumentov in vpogled v iste vam lahko zagotovijo naši agenti in strokovnjaki naše ekipe. V naši ekipi razpolagamo z znanjem in izkušnjami gradbenikov, odvetnikov in nepremičninskih agentov, katerih sodelovanje funkcionira tako, da za vas v razumnem roku pridobimo vso potrebno in pravilno dokumentacijo ter vam na ta način olajšamo ta, za mnoge, mukotrpen proces.

Sklenitev predpogodbe

Potem ko ste našli idealno nepremičnino in preverili vso dokumentacijo, povezano z njo, je čas za prvi resen korak - sklenitev predpogodbe. Podpis predpogodbe je običajen del postopka nakupa nepremičnine. V skladu z njo se definira nepremičnina, in sicer z navedbo zemljiškoknjižnih podatkov, kot so katastrska občina, številka parcele itd., opisom nepremičnine (naslov, opis stanovanja / hiše, površina…), dogovorjeno ceno, datumom sklenitve končne pogodbe in izplačilom dogovorjene are.

Kar zadeva aro, je običajno, da se dogovori tako, da v primeru odstopa kupca aro zadrži prodajalec, v primeru odstopa prodajalca pa mora kupcu izplačati dvojni znesek are (najpogostejši dogovorjeni znesek je deset odstotkov od vrednosti nepremičnine). Predpogodbo je nujno overiti pri notarju, vendar se lahko za zbiranje vseh navedenih podatkov in sestavo pogodbe obrnete na našo strokovno ekipo Regent, ki bo ta proces poenostavila.

Pogodba o kupoprodaji

Ko je predpogodba podpisana, je treba sestaviti tudi pogodbo o kupoprodaji, ki poleg vsega, kar je navedeno v predpogodbi, vsebuje tudi datum predaje nepremičnine v posest kupca in jamstvo prodajalca, da na nepremičnino ne uveljavljajo pravic tretje osebe. Sestavljanje kupoprodajne pogodbe je resen in podroben postopek, pri katerem je treba biti pozoren na številne postavke. Zato je podpora naših pravnih strokovnjakov pri tem koraku še kako priporočljiva. Bodite prepričani, da ste z našim vodstvom v tem procesu kot kupec popolnoma zaščiteni.

Končna različica kupoprodajne pogodbe se pri notarju overi v več izvodih, da lahko prodajalec, kupec in notar obdržijo različico iste, vendar jo je treba dostaviti tudi v zemljiškoknjižni oddelek pristojnega okrajnega sodišča, davčno upravo pri prijavi davka na promet nepremičnin in banki, če se nepremičnina kupuje s kreditom.

V primeru nakupa s kreditom je treba pogodbo predhodno solemnizirati pri notarju, banka pa takrat na nepremičnino vpiše hipoteko. Več o postopku solemnizacije preberite TUKAJ.

Vpis lastništva

V Regentu smo z vami tudi v tem zadnjem koraku. Namreč, pravica lastništva nepremičnine na podlagi pogodbe o kupoprodaji se ne pridobi samodejno, temveč z vpisom v zemljiško knjigo, pri čemer nudimo tudi našo pomoč. Podrobnejše informacije o vpisu v zemljiško knjigo poiščite TUKAJ.

Davek na promet nepremičnin

Potem ko si zadovoljno oddahnete in končno odklenete vrata svojega novega doma, vedite, da postopek še ni povsem končan. Namreč, v roku 30 dni od nastanka davčne obveznosti (podpisa kupoprodajne pogodbe) morate nakup hiše ali stanovanja prijaviti izpostavi Davčne uprave na območju, kjer se nepremičnina nahaja. Stopnja davka na promet nepremičnin znaša 3% od tržne vrednosti nepremičnine v trenutku njene pridobitve. V določenih primerih je kupec oproščen plačila davka na nepremičnino, več o tem in splošno o davku na promet nepremičnin pa izveste TUKAJ.