Недвижимость

Дарение недвижимости: кто платит налог и какова налоговая база

31 августа 2026 г. / Regent Split

Краткое содержание

При дарении недвижимости налог платит одаряемый (тот, кто получает дар), а уплачивается налог на оборот недвижимости — а не какой-то отдельный «налог на дарение». Важно, что существуют льготы для ближайших родственников, благодаря которым дарение внутри семьи, как правило, не облагается налогом. Налоговой базой является рыночная стоимость недвижимости на момент дарения, а ставка составляет 3 % там, где налог уплачивается. Помимо налога, дарение требует также предусмотренной формы договора и регистрации в земельных книгах.

Ключевые факты

Дарение недвижимости облагается налогом на передачу недвижимости, а налогоплательщиком является одаряемый.
Ставка составляет 3 % рыночной стоимости недвижимости на момент дарения.
Освобождены супруг, потомки и предки по прямой линии, а также усыновленные и усыновители — но не братья и сестры.
Договор дарения недвижимости требует нотариального акта или нотариально удостоверенного документа, а не просто заверения подписи.
Дарение при жизни может повлиять на обязательную долю остальных наследников.

Дарение недвижимости — распространенный способ передачи имущества внутри семьи: от родителей детям, между супругами, от бабушек и дедушек внукам. В отличие от купли-продажи, здесь нет уплаты цены: недвижимость передается безвозмездно, из желания передать имущество при жизни дарителя. Однако даже безвозмездная передача имеет свою налоговую и правовую сторону, и вопрос налогов — кто их платит, сколько они составляют и на что рассчитываются — чаще всего остается неясным. Дарение внутри узкого круга семьи налогово выгодно, но «выгодно» не означает «автоматически без какого-либо налога, формы и затрат». В этом руководстве мы объясняем, кто платит налог, как определяется налоговая база, какие освобождения существуют, какую форму требует дарение и как оно влияет на других наследников — на основе Закона о налоге на оборот недвижимости, Закона об обязательственных отношениях и Закона о наследовании.

Что такое дарение недвижимости

Дарение недвижимости — это юридическая сделка, по которой даритель безвозмездно передает право собственности на недвижимость одаряемому, который принимает дар. Существенным признаком является безвозмездность — в отличие от купли-продажи, одаряемый не платит цену. Именно поэтому дарение является привлекательным способом передачи имущества внутри семьи, где целью является передача недвижимости близким при жизни, а не ее монетизация. Понятие дарения регулируется Законом об обязательственных отношениях (ст. 479 и далее).

Хотя дарение и является безвозмездным, оно не обходится без правовых и налоговых последствий. Передача права собственности регулируется правилами налогообложения, формы и регистрации, так же как и при других способах приобретения недвижимости. Поэтому к дарению следует подходить так же серьезно, как к купле-продаже, чтобы передача впоследствии не принесла неприятных сюрпризов ни дарителю, ни одаряемому.

Профессиональный совет: Даже когда вы дарите самым близким, относитесь к дарению как к серьезной юридической сделке с формой, налогом и регистрацией. Неформальное «семейное соглашение» без предписанной реализации не передает право собственности и легко становится источником последующих споров.

Кто платит налог и какова налоговая база

При дарении недвижимости налог платит одаряемый, и это налог на оборот недвижимости — то есть отдельного «налога на дарение» для недвижимости не существует. Закон о налоге на оборот недвижимости прямо определяет, что при дарении плательщиком является одаряемый, то есть лицо, приобретающее недвижимость безвозмездно (ст. 7). Даритель не имеет налогового обязательства, поскольку он отдает имущество, а не приобретает его. Важно разделить два вопроса: кто является налоговым плательщиком и кто фактически заплатит налог — поскольку для близких родственников существует освобождение.

Налоговая база — это рыночная стоимость недвижимости на момент возникновения налогового обязательства (ст. 9), а не прежняя закупочная цена или более низкая «бумажная» стоимость из договора; Налоговая служба может также оценить стоимость. Налоговое обязательство возникает в момент заключения договора (ст. 16). Ставка составляет 3 % (ст. 12), поэтому в случае более дорогой недвижимости, где налог подлежит уплате, сумма может быть значительной — что дополнительно подчеркивает важность вопроса об освобождении.

Профессиональный совет: Если дарение не подпадает под освобождение, заранее реально оцените рыночную стоимость недвижимости — налог привязан к ней, поэтому для более ценной недвижимости это статья, которую нужно планировать, а не обнаруживать только при получении решения. В оценке поможет руководство по оценке стоимости недвижимости.

Освобождения: дарение внутри семьи

Освобождения являются сутью истории о налоге при дарении, так как они объясняют, почему дарение внутри семьи обычно налогово выгодно. Согласно Закону о налоге на оборот недвижимости (ст. 15), налог при дарении не платят супруги, потомки и предки, составляющие прямую (восходящую) линию, а также усыновленные и усыновители. Поэтому дарение детям, внукам, родителям и между супругами являются частыми и налогово приемлемыми способами передачи имущества при жизни.

Однако крайне важно не предполагать, кто входит в этот круг, потому что он определяется законом и уже, чем многие думают. Из опыта работы с клиентами мы видим, что больше всего удивляет тот факт, что братья и сестры не охватываются этим освобождением — дарение недвижимости брату или сестре, как правило, облагается налогом по ставке 3%. Практическая деталь: тот, кто освобожден, не получает специального решения об освобождении; решение получают только те, кому устанавливается обязательство. Статус фактического супруга прямо не указан в законе, но согласно Семейному кодексу и практике Конституционного суда, он рассматривается так же, как и официальный супруг — для конкретного случая это следует уточнить в Налоговой службе. Условия освобождения также можно проверить на сайте Налоговой службы.

Профессиональный совет: Входят ли ваши родственные отношения в круг освобожденных? Проверьте это до дарения, а не предполагайте — разница между освобождением и его отсутствием может означать налог в размере 3% от полной рыночной стоимости недвижимости.

Форма договора и регистрация в поземельных книгах

Дарение недвижимости требует строгой, предусмотренной законом формы — недостаточно устного соглашения или простого письменного заявления. Согласно Закону об обязательственных отношениях, договор дарения недвижимости должен быть в письменной форме (ст. 482), а если нет одновременной передачи недвижимости во владение — что является обычным при дарении — он должен быть заключен как нотариальный акт или заверенный (торжественно оформленный) частный документ. Это не то же самое, что обычное заверение подписи; торжественное оформление — это особая форма, при которой нотариус знакомит стороны с правовыми последствиями сделки. Без предписанной формы договор ничтожен.

Право собственности, как и при купле-продаже, юридически обеспечивается только регистрацией в поземельных книгах: договор создает основу для передачи, но одаряемый становится зарегистрированным владельцем по отношению к третьим лицам только после проведения записи в поземельной книге — подробнее об этом в руководстве по регистрации недвижимости в Хорватии и о свидетельстве о праве собственности, поземельной книге и кадастре. Процедура подачи налоговой декларации сегодня проста: нотариус после заверения в электронном виде направляет договор в Налоговую службу, что считается заявлением об обороте (ст. 18–19), а Налоговая служба выносит решение только в случае установления обязательства.

Профессиональный совет: Не откладывайте регистрацию после заключения договора. Только после регистрации одаряемый становится обеспеченным собственником по отношению к третьим лицам, поэтому этот шаг так же важен, как и сам договор, независимо от того, что стороны думали, что они уже договорились.

Дарение и обязательная доля наследников

Дарение при жизни имеет последствие, которое легко упустить из виду: оно может повлиять на права других наследников после смерти дарителя через институт обязательной доли. Закон о наследовании определенным ближайшим наследникам гарантирует обязательную долю — часть наследства, которой их, как правило, нельзя лишить. Обязательными наследниками являются потомки, усыновленные дети и супруг, которым причитается половина их законной наследственной доли, а также родители и другие предки, имеющие право на треть только в том случае, если они постоянно нетрудоспособны и не имеют средств к существованию.

При расчете обязательной доли к стоимости наследства прибавляется также стоимость даров, которые наследодатель сделал при жизни (ст. 71). Если будет установлено, что обязательная доля нарушена, обязательные наследники могут требовать возврата даров в размере, необходимом для возмещения обязательной доли, в течение трех лет со дня смерти наследодателя. Для того, кто рассматривает дарение, это означает, что решение стоит рассматривать в более широком наследственно-правовом контексте: дарение одному ребенку может позже повлиять на права других. Как это затрагивает наследство, дополнительно объясняется в нашем тексте о наследственном производстве и наследовании.

Профессиональный совет: Если вы дарите недвижимость одному наследнику, а у вас их несколько, заранее подумайте о возможном влиянии на обязательную долю остальных и обратитесь за юридической консультацией. Дарение, которое сегодня кажется простым, позже может стать источником наследственного спора.

Риски и на что обратить внимание

Помимо налога, формы и обязательной доли, дарение несет в себе и несколько рисков, связанных с самим дарителем. Первый — безвозвратность: дарением безвозвратно утрачивается право собственности, поэтому перед передачей следует хорошо подумать. Именно поэтому многие дарители включают в договор сохранение определенных прав — чаще всего узуфрукта или права проживания — чтобы иметь возможность пользоваться недвижимостью до конца жизни, хотя они и передали право собственности. Такое решение делает дарение более безопасным для дарителя, но его следует прямо прописать в договоре.

Второй риск — отзыв дарения: Закон об обязательственных отношениях допускает отзыв в предусмотренных законом случаях, например, из-за обнищания дарителя или неблагодарности одаряемого (ст. 493–496), но не из-за нарушения обязательной доли — здесь права обязательных наследников защищает Закон о наследовании. Общая нить всех этих рисков заключается в том, что дарение, хотя и безвозмездное и мотивированное семейными отношениями, должно быть проведено обдуманно и с профессиональной помощью нотариуса и, при необходимости, адвоката.

Профессиональный совет: Если вы дарите недвижимость, в которой по-прежнему хотите жить, рассмотрите возможность сохранения права узуфрукта или проживания в договоре. Тем самым вы передаете право собственности, но обеспечиваете, что сможете пользоваться недвижимостью до конца жизни.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Кто платит налог при дарении недвижимости?
Налог при дарении недвижимости платит одаряемый — лицо, которое получает недвижимость в дар — поскольку облагается налогом приобретение недвижимости безвозмездно. Речь идет о налоге на оборот недвижимости, а не об отдельном налоге на дарение. Даритель не имеет налогового обязательства, поскольку недвижимость отдает, а не приобретает. Однако для ближайших родственников существует освобождение, поэтому то, что одаряемый является плательщиком, не всегда означает, что он будет платить налог.

Сколько составляет налог на дарение недвижимости?
Налог при дарении недвижимости — это налог на оборот недвижимости и составляет 3% от рыночной стоимости недвижимости, там, где он уплачивается. Налоговой базой является рыночная стоимость на момент возникновения налогового обязательства, а не символическая или договорная стоимость, если она ниже — Налоговая служба может также оценить стоимость. В случае более ценной недвижимости, когда освобождение отсутствует, сумма может быть значительной.

Платятся ли налоги при дарении между родителями и детьми?
Между родителями и детьми налог при дарении недвижимости, как правило, не уплачивается. Закон о налоге на оборот недвижимости освобождает супругов, потомков и предков по прямой линии, а также усыновленных и усыновителей. Важно знать, что это освобождение не распространяется на братьев и сестер — дарение недвижимости брату или сестре, как правило, облагается налогом. Для конкретных родственных отношений статус следует уточнить в Налоговой службе.

Как определяется налоговая база при дарении?
Налоговой базой при дарении является рыночная стоимость подаренной недвижимости на момент возникновения налогового обязательства, а не прежняя закупочная цена или более низкая договорная стоимость. Налоговое обязательство, возникающее в момент заключения договора, Налоговая служба может установить и по собственной оценке рыночной стоимости. Из-за этого, когда дарение не освобождено, стоимость недвижимости напрямую определяет размер налога.

Какую форму должен иметь договор дарения недвижимости?
Договор дарения недвижимости должен быть в письменной форме, а если нет одновременной передачи недвижимости во владение — что является обычным — он должен быть заключен как нотариальный акт или заверенный (торжественно оформленный) частный документ. Это не то же самое, что обычное заверение подписи. Без предписанной формы договор ничтожен и не может быть проведен в поземельных книгах, поэтому форму подтвердите у нотариуса.

Может ли дарение повлиять на права других наследников?
Да, дарение при жизни может повлиять на права других наследников через институт обязательной доли. Согласно Закону о наследовании, стоимость даров прибавляется при расчете обязательной доли, а если обязательная доля нарушена, обязательные наследники могут требовать возврата даров в течение трех лет со дня смерти наследодателя. Поэтому при дарении одному наследнику рекомендуется обратиться за юридической консультацией.