Immobiliare

Donazione di immobili: chi paga l'imposta e qual è la base imponibile?

31 agosto 2026 / Regent Split

Riepilogo

Nel caso di donazione di immobili, l'imposta è pagata dal donatario (colui che riceve la donazione), e si paga l'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliari — non una separata "imposta sulle donazioni". È fondamentale che esistano esenzioni per i parenti più stretti, grazie alle quali la donazione all'interno della famiglia stretta di norma non è soggetta a imposta. La base imponibile è il valore di mercato dell'immobile al momento della donazione, e l'aliquota è del 3 % dove l'imposta è dovuta. Oltre all'imposta, la donazione richiede anche la forma prescritta del contratto e l'iscrizione nei registri immobiliari.

Punti chiave

La donazione di un immobile è soggetta all'imposta sul trasferimento di beni immobili, e il contribuente è il donatario.
L'aliquota ammonta al 3% del valore di mercato dell'immobile al momento della donazione.
Sono esenti il coniuge, i discendenti e gli ascendenti in linea retta, nonché gli adottati e gli adottanti — ma non i fratelli e le sorelle.
Il contratto di donazione di un immobile richiede un atto notarile o un atto solenne, non una semplice autenticazione della firma.
La donazione in vita può influire sulla quota di legittima degli altri eredi.

La donazione di beni immobili è un modo comune per trasferire proprietà all'interno della famiglia — genitori ai figli, tra coniugi, nonni ai nipoti. A differenza della compravendita, qui non c'è pagamento del prezzo: l'immobile viene trasferito gratuitamente, per il desiderio di trasferire la proprietà durante la vita del donatore. Tuttavia, anche un trasferimento gratuito ha la sua parte fiscale e legale, e la questione delle tasse — chi le paga, quanto ammontano e su cosa vengono calcolate — è spesso poco chiara. La donazione all'interno della famiglia stretta è fiscalmente vantaggiosa, ma "vantaggioso" non è sinonimo di "automaticamente senza alcuna tassa, forma e costo". In questa guida spieghiamo chi paga le tasse, come si determina la base imponibile, quali esenzioni esistono, quale forma richiede la donazione e come influisce sugli altri eredi — basandoci sulla Legge sull'Imposta sul Trasferimento Immobiliare, sulla Legge sulle Obbligazioni e sulla Legge sulle Successioni.

Cos'è la donazione di un immobile

La donazione di un immobile è un atto giuridico con cui il donatore trasferisce gratuitamente la proprietà di un immobile al donatario, il quale accetta il dono. Una caratteristica essenziale è la gratuità — a differenza della compravendita, il donatario non paga un prezzo. Proprio per questo la donazione è un modo attraente per trasferire beni all'interno della famiglia, dove l'obiettivo è trasferire l'immobile ai propri cari durante la vita, anziché monetizzarlo. Il concetto di donazione è regolato dalla Legge sulle Obbligazioni (artt. 479 e ss.).

Sebbene sia gratuita, la donazione non è priva di conseguenze legali e fiscali. Il trasferimento di proprietà è regolato da norme in materia di tassazione, forma e registrazione, così come per altri modi di acquisizione di beni immobili. Per questo motivo, la donazione deve essere affrontata con la stessa serietà della compravendita, affinché il trasferimento non porti in seguito a spiacevoli sorprese né al donatore né al donatario.

Consiglio professionale: Anche quando si dona ai più stretti, trattare la donazione come un atto giuridico serio con forma, tasse e registrazione. Un "accordo informale in famiglia" senza la dovuta attuazione non trasferisce la proprietà e diventa facilmente fonte di controversie future.

Chi paga le tasse e qual è la base imponibile

Nel caso di donazione di un immobile, la tassa è pagata dal donatario, e si tratta dell'imposta sul trasferimento immobiliare — quindi non esiste una "tassa sulla donazione" separata per gli immobili. La Legge sull'Imposta sul Trasferimento Immobiliare stabilisce esplicitamente che, in caso di donazione, il soggetto passivo è il donatario, ovvero la persona che acquisisce l'immobile a titolo gratuito (art. 7). Il donatore non ha obblighi fiscali perché cede la proprietà, non l'acquisisce. È importante distinguere due questioni: chi è il soggetto passivo e chi pagherà effettivamente l'imposta — poiché per i parenti stretti esiste un'esenzione.

La base imponibile è il valore di mercato dell'immobile al momento della nascita dell'obbligazione fiscale (art. 9), e non il prezzo di acquisto precedente né un valore "cartolare" inferiore del contratto; l'Agenzia delle Entrate può anche stimare il valore. L'obbligazione fiscale nasce al momento della stipula del contratto (art. 16). L'aliquota è del 3% (art. 12), quindi per immobili di maggior valore, dove l'imposta è dovuta, l'importo può essere significativo — il che sottolinea ulteriormente l'importanza della questione dell'esenzione.

Consiglio professionale: Se la donazione non rientra nell'esenzione, stimate in anticipo in modo realistico il valore di mercato dell'immobile — l'imposta è legata a questo valore, quindi per gli immobili di pregio è una voce da pianificare, non da scoprire solo all'arrivo della decisione. Nella stima aiuta la guida sulla valutazione del valore immobiliare.

Esenzioni: donazione all'interno della famiglia

Le esenzioni sono il fulcro della questione fiscale nelle donazioni, poiché spiegano perché le donazioni all'interno della famiglia sono di solito fiscalmente vantaggiose. Secondo la Legge sull'Imposta sul Trasferimento Immobiliare (art. 15), l'imposta sulle donazioni non è dovuta da coniugi, discendenti e ascendenti in linea retta (verticale), nonché da adottati e adottanti. Per questo motivo, le donazioni a figli, nipoti, genitori e tra coniugi sono modi comuni e fiscalmente accettabili per trasferire beni durante la vita.

È fondamentale, tuttavia, non presumere chi rientri in questo cerchio, perché è definito dalla legge ed è più ristretto di quanto molti pensino. Dal lavoro con i clienti, vediamo che la cosa più sorprendente è il fatto che fratelli e sorelle non sono inclusi in questa esenzione — la donazione di un immobile a un fratello o una sorella è di solito tassata con un'aliquota del 3%. Un dettaglio pratico: chi è esente non riceve una decisione speciale di esenzione; la decisione la ricevono solo coloro per i quali viene accertato l'obbligo. Lo status di convivente non è esplicitamente menzionato nella legge, ma secondo la Legge sulla Famiglia e la prassi della Corte Costituzionale è trattato allo stesso modo del coniuge — per un caso specifico, verificarlo con l'Agenzia delle Entrate. Le condizioni per l'esenzione possono essere verificate anche sulle pagine dell'Agenzia delle Entrate.

Consiglio professionale: Il vostro rapporto di parentela rientra nella cerchia degli esenti? Verificatelo prima della donazione, e non presumete — la differenza tra l'esenzione e la sua assenza può significare una tassa del 3% sul pieno valore di mercato dell'immobile.

Forma del contratto e iscrizione nel registro fondiario

La donazione di un immobile richiede una forma rigorosa, prescritta dalla legge — non è sufficiente un accordo verbale né una semplice dichiarazione scritta. Secondo la Legge sulle Obbligazioni, il contratto di donazione di un immobile deve essere in forma scritta (art. 482), e quando non vi è contestuale consegna dell'immobile in possesso — cosa comune nelle donazioni — deve essere stipulato come atto notarile o scrittura privata autenticata (solennizzata). Questo non è uguale a una semplice autenticazione di firma; la solennizzazione è una forma speciale in cui il notaio informa le parti delle conseguenze legali dell'atto. Senza la forma prescritta il contratto è nullo.

La proprietà, come nella compravendita, è legalmente garantita solo con l'iscrizione nei registri fondiari: il contratto crea la base per il trasferimento, ma il donatario diventa proprietario iscritto nei confronti dei terzi solo con l'esecuzione nel registro fondiario — maggiori informazioni nella guida sull'iscrizione di immobili in Croazia e sul foglio di proprietà e registro fondiario. La procedura di denuncia fiscale oggi è semplice: il notaio, dopo l'autenticazione, invia elettronicamente il contratto all'Agenzia delle Entrate, il che è considerato una denuncia di trasferimento (artt. 18-19), e l'Agenzia delle Entrate emette una decisione solo se viene accertato un obbligo.

Consiglio professionale: Non ritardate la registrazione dopo la stipula del contratto. Solo con la registrazione il donatario diventa proprietario garantito nei confronti di terzi, quindi questo passo è importante quanto il contratto stesso, a prescindere da ciò che le parti pensavano di aver già concordato.

Donazione e quota di legittima degli eredi

La donazione in vita ha una conseguenza facilmente trascurabile: può influenzare i diritti degli altri eredi dopo la morte del donatore, attraverso l'istituto della quota di legittima. La Legge sulle Successioni garantisce a determinati eredi più prossimi una quota di legittima — una parte dell'eredità di cui in genere non possono essere privati. Gli eredi legittimari sono i discendenti, gli adottati e il coniuge, ai quali spetta la metà della loro quota di eredità legale, e i genitori e altri ascendenti, che hanno diritto a un terzo solo se sono permanentemente incapaci al lavoro e senza mezzi di sussistenza.

Nel calcolo della quota di legittima, al valore dell'eredità si aggiunge anche il valore dei doni che il testatore ha fatto in vita (art. 71). Se si accerta che la quota di legittima è stata lesa, gli eredi legittimari possono chiedere la restituzione dei doni nella misura necessaria a soddisfare la quota di legittima, entro tre anni dalla morte del testatore. Per chi considera una donazione, ciò significa che la decisione va considerata anche nel più ampio contesto successorio: una donazione a un figlio può in seguito influenzare i diritti degli altri. Come ciò influisce sull'eredità è ulteriormente spiegato nel nostro testo sulla procedura di successione e sull'eredità.

Consiglio professionale: Se donate un immobile a un erede, avendone più di uno, considerate in anticipo il possibile impatto sulla quota di legittima degli altri e cercate un parere legale. Una donazione che oggi sembra semplice può in seguito diventare fonte di una controversia ereditaria.

Rischi e cosa considerare

Oltre alle tasse, alla forma e alla quota di legittima, la donazione comporta anche alcuni rischi legati al donatore stesso. Il primo è l'irrevocabilità: con la donazione si perde definitivamente la proprietà, quindi è bene riflettere attentamente prima del trasferimento. Proprio per questo molti donatori inseriscono nel contratto la riserva di determinati diritti — più spesso l'usufrutto o il diritto di abitazione — per poter utilizzare l'immobile per tutta la vita anche se ne hanno trasferito la proprietà. Una tale soluzione rende la donazione più sicura per il donatore, ma deve essere esplicitamente regolata nel contratto.

Il secondo è la revoca della donazione: la Legge sulle Obbligazioni consente la revoca nei casi previsti dalla legge, ad esempio per impoverimento del donatore o ingratitudine del donatario (artt. 493-496), ma non per lesione della quota di legittima — qui i diritti degli eredi legittimari sono tutelati dalla Legge sulle Successioni. Il filo conduttore di tutti questi rischi è che la donazione, sebbene gratuita e motivata da ragioni familiari, deve essere condotta con ponderazione e con l'assistenza professionale di un notaio e, ove necessario, di un avvocato.

Consiglio professionale: Se donate un immobile in cui desiderate continuare a vivere, considerate di riservare il diritto di usufrutto o di abitazione nel contratto. In questo modo trasferite la proprietà, ma assicuratevi di poter utilizzare l'immobile per tutta la vita.

Domande frequenti (FAQ)

Chi paga la tassa sulla donazione di un immobile?
La tassa sulla donazione di un immobile è pagata dal donatario — la persona che riceve l'immobile in dono — perché si tassa l'acquisizione dell'immobile a titolo gratuito. Si tratta dell'imposta sul trasferimento immobiliare, non di una tassa separata sulla donazione. Il donatore non ha obblighi fiscali perché cede l'immobile, non lo acquisisce. Per i parenti più stretti, tuttavia, esiste un'esenzione, quindi il fatto che il donatario sia il soggetto passivo non significa sempre che pagherà l'imposta.

Quanto ammonta la tassa sulla donazione di un immobile?
L'imposta sulla donazione di un immobile è l'imposta sul trasferimento immobiliare e ammonta al 3% del valore di mercato dell'immobile, laddove è dovuta. La base imponibile è il valore di mercato al momento della nascita dell'obbligazione fiscale, e non un valore simbolico o contrattuale se inferiore — l'Agenzia delle Entrate può anche stimare il valore. Per immobili di maggior valore, quando non esiste un'esenzione, l'importo può essere significativo.

Si paga la tassa sulla donazione tra genitori e figli?
Tra genitori e figli, l'imposta sulla donazione di un immobile di solito non è dovuta. La Legge sull'Imposta sul Trasferimento Immobiliare esenta il coniuge, i discendenti e gli ascendenti in linea retta, nonché gli adottati e gli adottanti. È importante sapere che questa esenzione non include fratelli e sorelle — la donazione di un immobile a un fratello o una sorella è di solito tassata. Per un rapporto di parentela specifico, verificare lo status presso l'Agenzia delle Entrate.

Come si determina la base imponibile della tassa sulla donazione?
La base imponibile della tassa sulla donazione è il valore di mercato dell'immobile donato al momento della nascita dell'obbligazione fiscale, e non il prezzo di acquisto precedente né un valore contrattuale inferiore. L'obbligazione fiscale che nasce al momento della stipula del contratto può essere accertata dall'Agenzia delle Entrate anche con una propria stima del valore di mercato. Per questo motivo, quando la donazione non è esente, il valore dell'immobile determina direttamente l'ammontare della tassa.

Quale forma deve avere un contratto di donazione di un immobile?
Il contratto di donazione di un immobile deve essere in forma scritta, e quando non vi è contestuale consegna dell'immobile in possesso — cosa comune — deve essere stipulato come atto notarile o scrittura privata autenticata (solennizzata). Questo non è uguale a una semplice autenticazione di firma. Senza la forma prescritta il contratto è nullo e non può essere trascritto nei registri fondiari, quindi la forma deve essere confermata con un notaio.

La donazione può influire sui diritti di altri eredi?
Sì, la donazione in vita può influire sui diritti di altri eredi attraverso l'istituto della quota di legittima. Secondo la Legge sulle Successioni, il valore dei doni viene aggiunto nel calcolo della quota di legittima, e se la quota di legittima è lesa, gli eredi legittimari possono chiedere la restituzione dei doni entro tre anni dalla morte del testatore. Per questo motivo, in caso di donazione a un erede, è consigliabile cercare un parere legale.