Immobilier

Donation immobilière : qui paie l'impôt et quelle est l'assiette fiscale ?

31 août 2026 / Regent Split

Résumé

Lors de la donation d'un bien immobilier, l'impôt est payé par le donataire (celui qui reçoit le don), et il s'agit de l'impôt sur les transactions immobilières — non d'un "impôt sur la donation" distinct. Il est crucial de noter qu'il existe des exonérations pour les proches parents, grâce auxquelles les donations au sein de la famille proche ne sont, en règle générale, pas soumises à l'impôt. La base d'imposition est la valeur marchande du bien immobilier au moment de la donation, et le taux est de 3 % là où l'impôt est dû. En plus de l'impôt, la donation requiert également une forme de contrat prescrite et l'inscription au registre foncier.

Points clés

La donation d'un bien immobilier est soumise à l'impôt sur les mutations immobilières, le donataire étant le redevable.
Le taux s'élève à 3 % de la valeur marchande du bien immobilier au moment de la donation.
Sont exonérés le conjoint, les descendants et ascendants en ligne directe, ainsi que les adoptés et les adoptants — mais pas les frères et sœurs.
Le contrat de donation immobilière exige un acte notarié ou un acte authentique, et non une simple légalisation de signature.
La donation entre vifs peut affecter la réserve héréditaire des autres héritiers.

La donation immobilière est un moyen courant de transférer des biens au sein d'une famille — des parents à leurs enfants, entre époux, ou des grands-parents à leurs petits-enfants. Contrairement à une vente, il n'y a pas de paiement de prix ici : le bien est transféré gratuitement, par désir de transmettre le patrimoine du vivant du donateur. Cependant, même un transfert gratuit a son aspect fiscal et juridique, et la question des impôts — qui paie, combien et sur quelle base — est souvent peu claire. La donation au sein de la famille proche est fiscalement avantageuse, mais « avantageux » ne signifie pas « automatiquement sans aucun impôt, forme ni frais ». Dans ce guide, nous expliquons qui paie l'impôt, comment la base est déterminée, quelles sont les exonérations existantes, la forme que requiert la donation et comment elle affecte les autres héritiers — en nous basant sur la Loi sur l'impôt sur les transferts immobiliers, la Loi sur les obligations et la Loi sur les successions.

Qu'est-ce que la donation immobilière ?

La donation immobilière est un acte juridique par lequel le donateur transfère gratuitement la propriété d'un bien immobilier au donataire, qui accepte la donation. La caractéristique essentielle est la gratuité — contrairement à une vente, le donataire ne paie pas de prix. C'est précisément pourquoi la donation est un moyen attrayant de transférer des biens au sein de la famille, où l'objectif est de transmettre le bien aux proches du vivant du donateur, et non de le monétiser. La notion de donation est régie par la Loi sur les obligations (art. 479 et suivants).

Bien qu'elle soit gratuite, la donation n'est pas sans conséquences juridiques et fiscales. Le transfert de propriété est régi par les règles d'imposition, de forme et d'enregistrement, tout comme pour d'autres modes d'acquisition immobilière. C'est pourquoi la donation doit être abordée avec le même sérieux qu'une vente, afin que le transfert ne réserve pas de mauvaises surprises ultérieurement, ni au donateur ni au donataire.

Conseil professionnel : Même lorsque vous faites un don à vos proches, traitez la donation comme un acte juridique sérieux avec une forme, un impôt et un enregistrement. Un « accord familial » informel sans exécution prescrite ne transfère pas la propriété et devient facilement une source de litiges ultérieurs.

Qui paie l'impôt et quelle est la base imposable ?

Lors d'une donation immobilière, l'impôt est payé par le donataire, et il s'agit de l'impôt sur les transferts immobiliers — il n'existe donc pas d'« impôt sur la donation » distinct pour les biens immobiliers. La Loi sur l'impôt sur les transferts immobiliers stipule expressément que, dans le cas d'une donation, le redevable est le donataire, c'est-à-dire la personne qui acquiert le bien immobilier à titre gratuit (art. 7). Le donateur n'a pas d'obligation fiscale car il donne un bien, il n'en acquiert pas. Il est important de distinguer deux questions : qui est le redevable fiscal et qui paiera réellement l'impôt — car il existe une exonération pour les proches parents.

La base imposable de l'impôt est la valeur marchande du bien immobilier au moment de la naissance de l'obligation fiscale (art. 9), et non le prix d'acquisition antérieur ni une valeur « papier » inférieure figurant dans le contrat ; l'administration fiscale peut également estimer la valeur. L'obligation fiscale naît au moment de la conclusion du contrat (art. 16). Le taux est de 3 % (art. 12), donc pour les biens immobiliers de grande valeur, là où l'impôt est dû, le montant peut être significatif — ce qui souligne d'autant plus l'importance de la question de l'exonération.

Conseil professionnel : Si la donation ne bénéficie pas d'une exonération, estimez de manière réaliste et à l'avance la valeur marchande du bien immobilier — l'impôt y est lié, il s'agit donc pour les biens de valeur d'un élément à planifier, et non à découvrir seulement à la réception de la décision. Le guide sur l'estimation de la valeur immobilière peut vous aider dans cette évaluation.

Exonérations : donation au sein de la famille

Les exonérations sont au cœur de la question fiscale en matière de donation, car elles expliquent pourquoi la donation au sein de la famille est généralement fiscalement avantageuse. Selon la Loi sur l'impôt sur les transferts immobiliers (art. 15), l'impôt sur la donation n'est pas payé par le conjoint, les descendants et ascendants en ligne directe, ainsi que les adoptés et les adoptants. C'est pourquoi les donations aux enfants, petits-enfants, parents et entre époux sont des modes de transfert de patrimoine courants et fiscalement acceptables de leur vivant.

Il est cependant crucial de ne pas présumer qui fait partie de ce cercle, car il est défini par la loi et est plus restreint que beaucoup ne le pensent. En travaillant avec nos clients, nous constatons que le fait que les frères et sœurs ne soient pas couverts par cette exonération surprend le plus — la donation d'un bien immobilier à un frère ou une sœur est généralement taxée à 3 %. Détail pratique : ceux qui sont exonérés ne reçoivent pas de décision d'exonération spécifique ; seule une décision est adressée à ceux pour qui une obligation est établie. Le statut du partenaire non marié n'est pas expressément mentionné dans la loi, mais selon la Loi sur la famille et la jurisprudence de la Cour constitutionnelle, il est traité de la même manière que le conjoint — pour un cas spécifique, vérifiez auprès de l'administration fiscale. Vous pouvez également vérifier les conditions d'exonération sur les pages de l'administration fiscale.

Conseil professionnel : Votre relation de parenté entre-t-elle dans le cercle des personnes exonérées ? Vérifiez cela avant la donation, et ne présumez pas — la différence entre l'exonération et son absence peut signifier un impôt de 3 % sur la pleine valeur marchande du bien immobilier.

Forme du contrat et inscription au cadastre

La donation immobilière exige une forme stricte et légale — un accord verbal ou une simple déclaration écrite ne suffisent pas. Selon la Loi sur les obligations, le contrat de donation immobilière doit être sous forme écrite (art. 482), et lorsqu'il n'y a pas de remise simultanée du bien immobilier en possession — ce qui est courant pour les donations — il doit être conclu sous la forme d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé authentifié (solennisé). Ce n'est pas la même chose qu'une simple authentification de signature ; la solennisation est une forme particulière dans laquelle le notaire informe les parties des conséquences juridiques de l'acte. Sans la forme prescrite, le contrat est nul.

La propriété, comme pour une vente, n'est juridiquement assurée qu'après inscription au cadastre : le contrat constitue la base du transfert, mais le donataire ne devient propriétaire enregistré vis-à-vis des tiers qu'après l'exécution au cadastre — pour en savoir plus, consultez le guide sur l'enregistrement d'un bien immobilier en Croatie et sur le titre de propriété et le cadastre. La procédure de déclaration fiscale est aujourd'hui simple : le notaire, après authentification, transmet le contrat par voie électronique à l'administration fiscale, ce qui est considéré comme une déclaration de transfert (art. 18-19), et l'administration fiscale rend une décision uniquement si une obligation est établie.

Conseil professionnel : N'attendez pas pour enregistrer le bien après la signature du contrat. Ce n'est qu'avec l'enregistrement que le donataire devient propriétaire assuré vis-à-vis des tiers, cette étape est donc aussi importante que le contrat lui-même, quoi que les parties pensent avoir déjà convenu.

Donation et réserve héréditaire des héritiers

La donation de son vivant a une conséquence souvent négligée : elle peut affecter les droits des autres héritiers après le décès du donateur, par le biais de l'institution de la réserve héréditaire. La loi sur les successions garantit une réserve héréditaire à certains héritiers les plus proches — une partie de la succession dont ils ne peuvent généralement pas être privés. Les héritiers réservataires sont les descendants, les enfants adoptés et le conjoint, auxquels revient la moitié de leur part légale d'héritage, ainsi que les parents et autres ascendants, qui n'ont droit à un tiers que s'ils sont durablement incapables de travailler et sans moyens de subsistance.

Lors du calcul de la réserve héréditaire, la valeur des donations que le défunt a faites de son vivant est ajoutée à la valeur de la succession (art. 71). S'il est établi que la réserve héréditaire a été violée, les héritiers réservataires peuvent demander la restitution des donations dans la mesure nécessaire pour compléter la réserve héréditaire, et ce dans un délai de trois ans à compter du décès du défunt. Pour quiconque envisage une donation, cela signifie que la décision doit être envisagée dans un contexte successoral plus large : une donation à un enfant peut ultérieurement affecter les droits des autres. Notre texte sur la procédure successorale et l'héritage explique davantage comment cela touche la succession.

Conseil professionnel : Si vous donnez un bien immobilier à un héritier alors que vous en avez plusieurs, réfléchissez à l'avance à l'impact possible sur la réserve héréditaire des autres et consultez un avocat à ce sujet. Une donation qui semble simple aujourd'hui peut devenir une source de litige successoral plus tard.

Risques et précautions à prendre

Outre l'impôt, la forme et la réserve héréditaire, la donation comporte également plusieurs risques liés au donateur lui-même. Le premier est l'irréversibilité : la donation entraîne une perte permanente de propriété, il faut donc bien réfléchir avant le transfert. C'est précisément pour cette raison que de nombreux donateurs insèrent dans le contrat la réserve de certains droits — le plus souvent l'usufruit ou le droit d'habitation — afin de pouvoir utiliser le bien jusqu'à la fin de leur vie, même s'ils en ont transféré la propriété. Une telle solution rend la donation plus sûre pour le donateur, mais elle doit être expressément stipulée dans le contrat.

Le second est la révocation de la donation : la Loi sur les obligations autorise la révocation dans les cas prévus par la loi, par exemple en cas d'appauvrissement du donateur ou d'ingratitude du donataire (art. 493-496), mais pas en cas de violation de la réserve héréditaire — dans ce cas, les droits des héritiers réservataires sont protégés par la Loi sur les successions. Le fil conducteur de tous ces risques est que la donation, bien que gratuite et motivée par des raisons familiales, doit être réalisée de manière réfléchie et avec l'aide professionnelle d'un notaire et, si nécessaire, d'un avocat.

Conseil professionnel : Si vous faites don d'un bien immobilier dans lequel vous souhaitez continuer à vivre, envisagez de réserver un droit d'usufruit ou d'habitation dans le contrat. Vous transférez ainsi la propriété, mais vous vous assurez de pouvoir utiliser le bien jusqu'à la fin de votre vie.

Foire aux questions (FAQ)

Qui paie l'impôt sur la donation immobilière ?
L'impôt sur la donation immobilière est payé par le donataire — la personne qui reçoit le bien en donation — car c'est l'acquisition à titre gratuit d'un bien immobilier qui est imposée. Il s'agit de l'impôt sur les transferts immobiliers, et non d'un impôt distinct sur la donation. Le donateur n'a pas d'obligation fiscale car il donne le bien, il n'en acquiert pas. Pour les parents les plus proches, il existe cependant une exonération, donc le fait que le donataire soit le redevable ne signifie pas toujours qu'il paiera effectivement l'impôt.

À combien s'élève l'impôt sur la donation immobilière ?
L'impôt sur la donation immobilière est l'impôt sur les transferts immobiliers et s'élève à 3 % de la valeur marchande du bien, là où il est dû. La base imposable est la valeur marchande au moment de la naissance de l'obligation fiscale, et non une valeur symbolique ou contractuelle si elle est inférieure — l'administration fiscale peut également estimer la valeur. Pour les biens immobiliers de grande valeur, quand il n'y a pas d'exonération, le montant peut être significatif.

Y a-t-il un impôt sur la donation entre parents et enfants ?
Entre parents et enfants, l'impôt sur la donation immobilière n'est généralement pas dû. La Loi sur l'impôt sur les transferts immobiliers exonère le conjoint, les descendants et ascendants en ligne directe, ainsi que les adoptés et les adoptants. Il est important de savoir que cette exonération ne concerne pas les frères et sœurs — la donation d'un bien immobilier à un frère ou une sœur est généralement imposable. Pour un lien de parenté spécifique, vérifiez le statut auprès de l'administration fiscale.

Comment est déterminée la base imposable de l'impôt sur la donation ?
La base imposable de l'impôt sur la donation est la valeur marchande du bien immobilier donné au moment de la naissance de l'obligation fiscale, et non le prix d'acquisition antérieur ni une valeur contractuelle inférieure. L'obligation fiscale, qui naît au moment de la conclusion du contrat, peut être établie par l'administration fiscale elle-même par une estimation de la valeur marchande. Par conséquent, lorsque la donation n'est pas exonérée, la valeur du bien détermine directement le montant de l'impôt.

Quelle forme doit avoir le contrat de donation immobilière ?
Le contrat de donation immobilière doit être sous forme écrite, et lorsqu'il n'y a pas de remise simultanée du bien immobilier en possession — ce qui est courant — il doit être conclu sous la forme d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé authentifié (solennisé). Ce n'est pas la même chose qu'une simple authentification de signature. Sans la forme prescrite, le contrat est nul et ne peut être enregistré au cadastre, donc confirmez la forme auprès d'un notaire.

La donation peut-elle affecter les droits des autres héritiers ?
Oui, la donation de son vivant peut affecter les droits des autres héritiers par le biais de l'institution de la réserve héréditaire. Selon la Loi sur les successions, la valeur des donations est ajoutée lors du calcul de la réserve héréditaire, et si la réserve héréditaire est violée, les héritiers réservataires peuvent demander la restitution des donations dans un délai de trois ans à compter du décès du défunt. C'est pourquoi, en cas de donation à un seul héritier, il est conseillé de demander un avis juridique.