Immobilien

Schenkung einer Immobilie: Wer zahlt die Steuer und wie hoch ist die Bemessungsgrundlage?

31. August 2026 / Regent Split

Zusammenfassung

Bei der Schenkung einer Immobilie zahlt der Beschenkte (derjenige, der das Geschenk erhält) die Steuer, und es wird die Grunderwerbsteuer gezahlt – nicht eine separate „Schenkungssteuer". Entscheidend ist, dass es Befreiungen für die engsten Verwandten gibt, wodurch Schenkungen innerhalb der Kernfamilie in der Regel nicht der Steuer unterliegen. Die Bemessungsgrundlage ist der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung, und der Steuersatz beträgt 3 %, wo die Steuer anfällt. Neben der Steuer erfordert die Schenkung auch die vorgeschriebene Vertragsform und die Eintragung ins Grundbuch.

Wichtige Fakten

Die Schenkung von Immobilien wird mit der Grunderwerbsteuer besteuert, und der Steuerschuldner ist der Beschenkte.
Der Satz beträgt 3 % des Marktwerts der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung.
Befreit sind Ehepartner, Nachkommen und Vorfahren in gerader Linie sowie Adoptierte und Adoptiveltern — nicht aber Geschwister.
Der Schenkungsvertrag einer Immobilie erfordert eine notarielle Urkunde oder eine öffentlich beurkundete Urkunde, nicht nur eine Unterschriftsbeglaubigung.
Eine Schenkung zu Lebzeiten kann den Pflichtteil der anderen Erben beeinflussen.

Die Schenkung einer Immobilie ist eine gängige Art der Vermögensübertragung innerhalb der Familie – von Eltern an Kinder, zwischen Ehepartnern, von Großeltern an Enkelkinder. Im Gegensatz zum Kauf und Verkauf gibt es hier keine Kaufpreiszahlung: Die Immobilie wird unentgeltlich übertragen, aus dem Wunsch heraus, das Vermögen zu Lebzeiten des Schenkers zu übertragen. Doch auch die kostenlose Übertragung hat ihre steuerliche und rechtliche Seite, und die Frage der Steuer – wer sie zahlt, wie hoch sie ist und worauf sie berechnet wird – ist meist unklar. Die Schenkung innerhalb der engen Familie ist steuerlich vorteilhaft, aber „vorteilhaft“ ist nicht dasselbe wie „automatisch ohne jegliche Steuer, Form und Kosten“. In diesem Leitfaden erklären wir, wer die Steuer zahlt, wie die Bemessungsgrundlage ermittelt wird, welche Befreiungen es gibt, welche Form die Schenkung erfordert und wie sie sich auf andere Erben auswirkt – basierend auf dem Gesetz über die Grunderwerbsteuer, dem Gesetz über Schuldverhältnisse und dem Erbrecht.

Was ist eine Immobilienschenkung?

Die Schenkung einer Immobilie ist ein Rechtsgeschäft, bei dem der Schenker das Eigentum an einer Immobilie unentgeltlich auf den Beschenkten überträgt, der die Schenkung annimmt. Wesentliches Merkmal ist die Unentgeltlichkeit – im Gegensatz zum Kauf und Verkauf zahlt der Beschenkte keinen Preis. Gerade deshalb ist die Schenkung eine attraktive Art der Vermögensübertragung innerhalb der Familie, wo das Ziel ist, die Immobilie zu Lebzeiten an Angehörige zu übertragen und nicht zu veräußern. Der Begriff der Schenkung ist im Gesetz über Schuldverhältnisse (Art. 479 ff.) geregelt.

Obwohl unentgeltlich, ist die Schenkung nicht ohne rechtliche und steuerliche Folgen. Die Eigentumsübertragung wird durch Regeln zur Besteuerung, Form und Eintragung geregelt, genau wie bei anderen Arten des Immobilienerwerbs. Daher sollte man die Schenkung genauso ernst nehmen wie einen Kauf und Verkauf, damit die Übertragung später weder dem Schenker noch dem Beschenkten unangenehme Überraschungen bereitet.

Professioneller Tipp: Auch wenn Sie den engsten Verwandten schenken, behandeln Sie die Schenkung als ernsthaftes Rechtsgeschäft mit Form, Steuer und Eintragung. Eine informelle „Familienabsprache“ ohne die vorgeschriebene Durchführung überträgt das Eigentum nicht und wird leicht zur Quelle späterer Streitigkeiten.

Wer zahlt die Steuer und wie hoch ist die Bemessungsgrundlage?

Bei der Schenkung einer Immobilie zahlt der Beschenkte die Steuer, und zwar die Grunderwerbsteuer – es gibt also keine separate „Schenkungsteuer“ für Immobilien. Das Grunderwerbsteuergesetz bestimmt ausdrücklich, dass bei einer Schenkung der Schenkungsempfänger, also die Person, die die Immobilie unentgeltlich erwirbt, der Steuerpflichtige ist (Art. 7). Der Schenker hat keine Steuerpflicht, da er Vermögen gibt und nicht erwirbt. Es ist wichtig, zwei Fragen zu trennen: Wer ist der Steuerpflichtige und wer wird die Steuer tatsächlich zahlen – denn für nahe Verwandte gibt es eine Befreiung.

Die Bemessungsgrundlage der Steuer ist der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerpflicht (Art. 9), und nicht der ehemalige Anschaffungspreis oder ein niedrigerer „Papierwert“ aus dem Vertrag; das Finanzamt kann den Wert auch schätzen. Die Steuerpflicht entsteht im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Art. 16). Der Steuersatz beträgt 3 % (Art. 12), so dass bei wertvolleren Immobilien, wo Steuern zu zahlen sind, der Betrag erheblich sein kann – was die Bedeutung der Frage der Befreiung zusätzlich unterstreicht.

Professioneller Tipp: Wenn die Schenkung nicht unter eine Befreiung fällt, schätzen Sie den Verkehrswert der Immobilie im Voraus realistisch ein – die Steuer ist daran gebunden, so dass dies bei wertvolleren Immobilien ein Punkt ist, der geplant werden muss und nicht erst bei Erhalt des Bescheids entdeckt wird. Bei der Schätzung hilft der Leitfaden zur Immobilienbewertung.

Befreiungen: Schenkungen innerhalb der Familie

Befreiungen sind der Kern der Geschichte über die Steuer bei Schenkungen, denn sie erklären, warum Schenkungen innerhalb der Familie in der Regel steuerlich vorteilhaft sind. Gemäß dem Grunderwerbsteuergesetz (Art. 15) zahlen der Ehepartner, die Abkömmlinge und Vorfahren in gerader Linie sowie Adoptivkinder und Adoptiveltern keine Schenkungsteuer. Daher sind Schenkungen an Kinder, Enkel, Eltern und zwischen Ehepartnern häufige und steuerlich akzeptable Arten der Vermögensübertragung zu Lebzeiten.

Entscheidend ist jedoch, nicht anzunehmen, wer zu diesem Kreis gehört, da dieser gesetzlich definiert und enger ist, als viele denken. Aus der Arbeit mit Klienten sehen wir, dass die Tatsache, dass Geschwister nicht von dieser Befreiung erfasst werden, die größte Überraschung ist – die Schenkung einer Immobilie an einen Bruder oder eine Schwester wird in der Regel mit 3 % besteuert. Ein praktisches Detail: Wer befreit ist, erhält keinen gesonderten Befreiungsbescheid; einen Bescheid erhalten nur diejenigen, für die eine Pflicht festgestellt wird. Der Status eines nichtehelichen Partners ist im Gesetz nicht ausdrücklich genannt, wird aber nach dem Familiengesetz und der Praxis des Verfassungsgerichts gleich behandelt wie der eheliche – für den konkreten Fall sollten Sie dies beim Finanzamt überprüfen. Die Voraussetzungen für die Befreiung können Sie auch auf den Seiten des Finanzamtes nachlesen.

Professioneller Tipp: Gehört Ihr Verwandtschaftsverhältnis zum Kreis der Befreiten? Überprüfen Sie dies vor der Schenkung und gehen Sie nicht davon aus – der Unterschied zwischen Befreiung und deren Fehlen kann eine Steuer von 3 % auf den vollen Marktwert der Immobilie bedeuten.

Vertragsform und Eintragung ins Grundbuch

Die Schenkung einer Immobilie erfordert eine strenge, gesetzlich vorgeschriebene Form – eine mündliche Vereinbarung oder eine einfache schriftliche Erklärung reicht nicht aus. Gemäß dem Gesetz über Schuldverhältnisse muss der Schenkungsvertrag über eine Immobilie in schriftlicher Form vorliegen (Art. 482), und wenn keine gleichzeitige Übergabe der Immobilie in den Besitz erfolgt – was bei Schenkungen üblich ist – muss er als notarielle Urkunde oder beglaubigte (solemnisierte) Privaturkunde abgeschlossen werden. Dies ist nicht dasselbe wie eine einfache Unterschriftsbeglaubigung; die Solemnisierung ist eine spezielle Form, bei der der Notar die Parteien über die rechtlichen Folgen des Geschäfts aufklärt. Ohne die vorgeschriebene Form ist der Vertrag nichtig.

Das Eigentum wird, wie beim Kauf und Verkauf, rechtlich erst durch die Eintragung in das Grundbuch gesichert: Der Vertrag schafft die Grundlage für die Übertragung, aber der Beschenkte wird gegenüber Dritten erst durch die Durchführung im Grundbuch eingetragener Eigentümer – mehr dazu im Leitfaden zur Eintragung einer Immobilie und zum Eigentumsblatt und Grundbuch. Das Verfahren zur Steueranmeldung ist heute einfach: Der Notar übermittelt den Vertrag nach der Beglaubigung elektronisch an das Finanzamt, was als Umsatzanmeldung gilt (Art. 18–19), und das Finanzamt erlässt einen Bescheid nur, wenn eine Pflicht festgestellt wird.

Professioneller Tipp: Zögern Sie die Eintragung nach Vertragsabschluss nicht hinaus. Erst mit der Eintragung wird der Beschenkte gegenüber Dritten zum gesicherten Eigentümer, daher ist dieser Schritt genauso wichtig wie der Vertrag selbst, ungeachtet dessen, was die Parteien bereits vereinbart zu haben glauben.

Schenkung und Pflichtteil der Erben

Eine Schenkung zu Lebzeiten hat eine leicht übersehene Konsequenz: Sie kann die Rechte anderer Erben nach dem Tod des Schenkers durch das Institut des Pflichtteils beeinflussen. Das Erbrecht garantiert bestimmten nächsten Erben einen Pflichtteil – einen Teil des Nachlasses, dessen sie in der Regel nicht entzogen werden können. Pflichtteilsberechtigt sind Abkömmlinge, Adoptivkinder und der Ehepartner, denen die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils zusteht, sowie Eltern und andere Vorfahren, die nur dann ein Drittel beanspruchen können, wenn sie dauerhaft arbeitsunfähig und mittellos sind.

Bei der Berechnung des Pflichtteils wird der Wert der zu Lebzeiten vom Erblasser gemachten Schenkungen dem Nachlasswert hinzugerechnet (Art. 71). Stellt sich heraus, dass der Pflichtteil verletzt wurde, können die Pflichtteilsberechtigten die Rückforderung der Schenkungen in dem Maße verlangen, das zur Deckung des Pflichtteils erforderlich ist, und zwar innerhalb von drei Jahren nach dem Tod des Erblassers. Für denjenigen, der eine Schenkung in Erwägung zieht, bedeutet dies, dass die Entscheidung auch im weiteren erbrechtlichen Kontext betrachtet werden sollte: Eine Schenkung an ein Kind kann später die Rechte anderer beeinträchtigen. Wie dies den Nachlass berührt, erläutert unser Text über das Nachlassverfahren und das Erben zusätzlich.

Professioneller Tipp: Wenn Sie eine Immobilie an einen Erben schenken und mehrere haben, denken Sie im Voraus über mögliche Auswirkungen auf den Pflichtteil der anderen nach und holen Sie sich dazu rechtlichen Rat. Eine Schenkung, die heute einfach erscheint, kann später zu einem Erbstreit führen.

Risiken und worauf zu achten ist

Neben Steuer, Form und Pflichtteil birgt die Schenkung auch einige Risiken, die den Schenker selbst betreffen. Das erste ist die Unwiderruflichkeit: Durch eine Schenkung verliert man dauerhaft das Eigentum, daher sollte man vor der Übertragung gut nachdenken. Gerade deshalb nehmen viele Schenker in den Vertrag die Beibehaltung bestimmter Rechte auf – am häufigsten das Nießbrauchrecht oder das Wohnrecht – um die Immobilie bis zum Lebensende nutzen zu können, obwohl sie das Eigentum übertragen haben. Eine solche Lösung macht die Schenkung für den Schenker sicherer, muss aber im Vertrag ausdrücklich geregelt werden.

Das zweite ist der Widerruf der Schenkung: Das Gesetz über Schuldverhältnisse erlaubt den Widerruf in gesetzlich vorgesehenen Fällen, beispielsweise wegen Verarmung des Schenkers oder Undankbarkeit des Beschenkten (Art. 493–496), jedoch nicht wegen Verletzung des Pflichtteils – hier schützt das Erbrecht die Rechte der Pflichtteilsberechtigten. Der gemeinsame Nenner all dieser Risiken ist, dass eine Schenkung, obwohl unentgeltlich und familiär motiviert, wohlüberlegt und mit professioneller Hilfe eines Notars und, wo nötig, eines Anwalts durchgeführt werden sollte.

Professioneller Tipp: Wenn Sie eine Immobilie verschenken, in der Sie weiterhin wohnen möchten, erwägen Sie die Beibehaltung des Nießbrauch- oder Wohnrechts im Vertrag. Dadurch übertragen Sie das Eigentum, stellen aber sicher, dass Sie die Immobilie bis zum Lebensende nutzen können.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wer zahlt die Steuer bei einer Immobilienschenkung?
Die Steuer bei einer Immobilienschenkung zahlt der Beschenkte – die Person, die die Immobilie als Geschenk erhält – da der Erwerb der Immobilie ohne Gegenleistung besteuert wird. Es handelt sich um die Grunderwerbsteuer und nicht um eine separate Schenkungsteuer. Der Schenker hat keine Steuerpflicht, da er die Immobilie gibt und nicht erwirbt. Für die engsten Verwandten gibt es jedoch eine Befreiung, so dass die Steuerpflicht des Beschenkten nicht immer bedeutet, dass er die Steuer auch tatsächlich zahlen wird.

Wie hoch ist die Steuer bei einer Immobilienschenkung?
Die Steuer bei einer Immobilienschenkung ist die Grunderwerbsteuer und beträgt, sofern sie zu zahlen ist, 3 % des Verkehrswerts der Immobilie. Die Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerpflicht, nicht ein symbolischer oder vertraglicher Wert, wenn dieser niedriger ist – das Finanzamt kann den Wert auch schätzen. Bei wertvolleren Immobilien kann der Betrag erheblich sein, wenn keine Befreiung vorliegt.

Wird bei Schenkungen zwischen Eltern und Kindern eine Steuer gezahlt?
Zwischen Eltern und Kindern wird bei Immobilienschenkungen in der Regel keine Steuer gezahlt. Das Grunderwerbsteuergesetz befreit Ehepartner, Abkömmlinge und Vorfahren in gerader Linie sowie Adoptivkinder und Adoptiveltern. Es ist wichtig zu wissen, dass diese Befreiung Geschwister nicht umfasst – die Schenkung einer Immobilie an einen Bruder oder eine Schwester wird in der Regel besteuert. Für das konkrete Verwandtschaftsverhältnis überprüfen Sie den Status beim Finanzamt.

Wie wird die Bemessungsgrundlage der Steuer bei einer Schenkung bestimmt?
Die Bemessungsgrundlage der Steuer bei einer Schenkung ist der Verkehrswert der geschenkten Immobilie zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerpflicht, und nicht der ehemalige Anschaffungspreis oder ein niedrigerer vertraglicher Wert. Die Steuerpflicht, die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entsteht, kann das Finanzamt auch durch eine eigene Schätzung des Verkehrswerts feststellen. Daher bestimmt bei nicht befreiten Schenkungen der Wert der Immobilie direkt die Höhe der Steuer.

Welche Form muss ein Schenkungsvertrag über eine Immobilie haben?
Ein Schenkungsvertrag über eine Immobilie muss schriftlich abgefasst sein, und wenn keine gleichzeitige Übergabe der Immobilie in den Besitz erfolgt – was üblich ist – muss er als notarielle Urkunde oder beglaubigte (solemnisierte) Privaturkunde abgeschlossen werden. Dies ist nicht dasselbe wie eine einfache Unterschriftsbeglaubigung. Ohne die vorgeschriebene Form ist der Vertrag nichtig und kann nicht im Grundbuch vollzogen werden, daher sollten Sie die Form beim Notar bestätigen.

Kann eine Schenkung die Rechte anderer Erben beeinflussen?
Ja, eine Schenkung zu Lebzeiten kann die Rechte anderer Erben durch das Institut des Pflichtteils beeinflussen. Gemäß dem Erbrecht wird der Wert der Schenkungen bei der Berechnung des Pflichtteils hinzugerechnet, und wenn der Pflichtteil verletzt wurde, können die Pflichtteilsberechtigten innerhalb von drei Jahren nach dem Tod des Erblassers die Rückforderung der Schenkungen verlangen. Daher ist es ratsam, bei einer Schenkung an einen Erben rechtlichen Rat einzuholen.