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Pfandrecht und Hypothek: Was bedeuten sie für den Käufer einer Immobilie

1. September 2026 / Regent Split

Zusammenfassung

Ein Pfandrecht ist ein Recht, mit dem ein Gläubiger seine Forderung sichert, so dass er sich, falls der Schuldner nicht zahlt, aus dem Wert eines bestimmten Vermögenswerts befriedigen kann — und eine Hypothek ist genau das: ein Pfandrecht an einer Immobilie. Für den Käufer sind diese Regeln aus zwei Gründen entscheidend. Erstens, um zu verstehen, was es bedeutet, wenn eine Immobilie verpfändet wird. Zweitens, und praktischer, um zu wissen, wie man erkennt und sicher handelt, wenn man eine bereits mit einer Hypothek belastete Immobilie kauft — denn die im Grundbuch eingetragene Belastung „folgt" in der Regel der Immobilie und nicht dem Vorbesitzer. In diesem Leitfaden erklären wir, was ein Pfandrecht ist, wie es sich zur Hypothek verhält und wie man eine belastete Immobilie sicher kauft.

Wichtige Fakten

Ein Pfandrecht sichert die Forderung eines Gläubigers aus dem Wert eines bestimmten Vermögenswerts, wenn der Schuldner nicht zahlt.
Eine Hypothek ist ein Pfandrecht an einer Immobilie – eine der Formen der Verpfändung, und dieser Leitfaden befasst sich genau damit.
Die Hypothek wird in das Lastenblatt (Blatt C) des Grundbuchs eingetragen und ist aus einem Auszug ersichtlich.
Die eingetragene Last folgt in der Regel der Immobilie und nicht dem vorherigen Eigentümer.
Vor dem Kauf ist es unerlässlich zu prüfen, ob die Immobilie belastet ist und unter welchen Bedingungen.
Eine belastete Immobilie kann mit dem richtigen Verfahren und der Löschung der Last sicher gekauft werden.

Die Begriffe „Pfandrecht“ und „Hypothek“ werden beim Immobilienkauf häufig erwähnt, bleiben aber vielen Käufern unklar – und es ist wichtig, sie zu verstehen, da sie sich direkt auf die Sicherheit des Kaufs auswirken. Es handelt sich um rechtliche Mechanismen zur Sicherung der Schuldenzahlung, mit denen der Käufer auf zwei Arten konfrontiert wird: wenn er selbst einen durch eine Hypothek gesicherten Kredit aufnimmt und, ebenso häufig, wenn er eine Immobilie kauft, die bereits mit einer Belastung Dritter behaftet ist.

Dieser zweite Fall wird von Käufern am meisten unterschätzt. Eine Immobilie kann mit einer Hypothek des Vorbesitzers belastet sein, und diese Belastung bleibt in der Regel auch nach dem Eigentümerwechsel mit der Immobilie verbunden. Ein Käufer, der dies nicht überprüft, kann unwissentlich eine Immobilie mit einer Schuld erwerben, die weiterhin durch sie gesichert ist. In diesem Leitfaden beginnen wir daher mit den Grundlagen – was ein Pfandrecht ist und wie sich eine Hypothek darin einfügt – und gehen dann zum Praktischsten über: wie man eine belastete Immobilie erkennt und sicher kauft. Für eine detaillierte Darstellung der Hypothek selbst (Entstehung, Löschung nach Rückzahlung des eigenen Kredits, Käuferrechte) verweisen wir auf unseren separaten Leitfaden.

Was ist ein Pfandrecht und was eine Hypothek?

Ein Pfandrecht ist das Recht eines Gläubigers, seine Forderung aus dem Wert eines bestimmten Vermögenswerts zu befriedigen, wenn die Forderung nicht erfüllt wird. Vereinfacht ausgedrückt, stellt der Schuldner oder eine dritte Person einen Vermögenswert als „Garantie“ für die Schuld zur Verfügung: Wird die Schuld nicht bezahlt, hat der Gläubiger das Recht, sich aus diesem Vermögenswert zu befriedigen, in der Regel durch dessen Verkauf. Das Pfandrecht gibt dem Gläubiger dadurch Sicherheit und ermöglicht dem Schuldner, einen Kredit zu erhalten, da der Gläubiger eine reale Sicherstellung hat. Im kroatischen Recht ist es durch das Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte geregelt und kann an beweglichen Sachen, Rechten und Immobilien bestehen.

Ist Gegenstand des Pfandrechts eine Immobilie, so wird das Pfandrecht Hypothek genannt – und genau damit befasst sich der Rest dieses Leitfadens (Pfandrechte an beweglichen Sachen und Rechten lassen wir beiseite). Die Hypothek ist die häufigste und bekannteste Form des Pfandrechts, da sie eng mit der Kreditvergabe verbunden ist: Wenn eine Bank einen Wohnkredit gewährt, verlangt sie regelmäßig eine Hypothek auf die Immobilie als Sicherheit dafür, dass der Kredit zurückgezahlt wird. Stellt der Schuldner die Rückzahlung ein, kann sich die Bank als Hypothekengläubiger aus dem Wert der Immobilie befriedigen. Dabei ist wichtig zu wissen, dass der Gläubiger dadurch nicht Eigentümer der Immobilie wird – er hat lediglich das Recht, sich aus deren Wert zu befriedigen, in der Regel durch Verkauf, und ein Vertrag, durch den die Immobilie automatisch in das Eigentum des Gläubigers übergeht, ist nicht gültig.

Professioneller Tipp: Wenn Sie einen Hypothekeneintrag im Auszug sehen, lesen Sie ihn als „diese Immobilie ist Sicherheit für die Schuld einer anderen Person“ – das ist der Ausgangspunkt für alle weiteren Fragen: wessen Schuld, wie hoch, und wie sie vor oder im Rahmen Ihres Kaufs geklärt wird.

Eintragung im Grundbuch und warum die Belastung der Immobilie folgt

Eine Hypothek wird durch die Eintragung im Grundbuch begründet und wirksam. Die Eintragung ist keine bloße Formalität, sondern eine Voraussetzung für die Wirksamkeit gegenüber Dritten – erst durch die Eintragung wird die Hypothek für jedermann sichtbar und bindend, auch für zukünftige Käufer. Sie wird in das Lastenblatt, Blatt C des Grundbuchauszugs, eingetragen, in dem die Belastungen vermerkt sind. Dadurch kann jeder, der einen Grundbuchauszug einsehen, feststellen, ob die Immobilie belastet ist und mit welcher Last, was die Grundlage für die Sicherheit des Immobilienverkehrs bildet. Eine ordnungsgemäß eingetragene Last ist öffentlich sichtbar, sodass sich der Käufer nicht darauf berufen kann, „nichts davon gewusst zu haben“. Wie man einen Auszug und das Grundbuch liest, beschreiben wir im Leitfaden was Eigentumsblatt, Grundbuch und Kataster sind und wie man sie liest.

Das entscheidende Merkmal einer Hypothek, das Käufer am häufigsten nicht verstehen, ist, dass sie in der Regel der Immobilie folgt und nicht der Person. Ein Eigentümerwechsel allein löscht die Hypothek nicht: Wird die Immobilie verkauft und die Hypothek nicht gelöscht, bleibt sie eingetragen und sichert weiterhin die Schuld, für die sie begründet wurde, sodass der Gläubiger sich weiterhin aus der Immobilie befriedigen kann, unabhängig davon, dass der Eigentümer gewechselt hat. Aus demselben Grund geht die Hypothek auch durch Erbschaft über – der Erbe erwirbt die Immobilie nicht ohne die dadurch gesicherte Schuld. Die Folge für den Käufer ist direkt: Der Kauf einer Immobilie, auf der eine ungelöschte Hypothek verbleibt, kann bedeuten, dass sie weiterhin mit einer fremden Schuld belastet ist, mit dem Risiko, dass der Gläubiger sich aus ihr befriedigt, weshalb die Frage der Belastung vor oder im Rahmen des Kaufs geklärt werden muss.

Professioneller Tipp: Gehen Sie als Regel davon aus, dass die Belastung der Immobilie und nicht dem Verkäufer folgt – solange die Hypothek nicht gelöscht oder im Rahmen des Kaufs sicher geklärt ist, kaufen Sie sowohl die Immobilie als auch das mit der fremden Schuld verbundene Risiko, lassen Sie diese Frage also niemals „für später“ offen.

Wie man eine belastete Immobilie erkennt

Die Erkennung einer belasteten Immobilie beginnt und endet mit dem Grundbuch. Der aktuelle Grundbuchauszug (im Volksmund auch Eigentumsblatt genannt) zeigt im Lastenblatt, ob eine Hypothek oder ein anderes Pfandrecht sowie andere Belastungen eingetragen sind. Es lohnt sich auch, auf die Plombe zu achten – ein Zeichen dafür, dass ein Verfahren im Gange ist, das den Eintragungsstand ändern könnte, da es die Eintragung oder Löschung einer noch nicht vollzogenen Last signalisieren kann. Die Überprüfung des Zustands unmittelbar vor den entscheidenden Schritten des Kaufs ist ebenso wichtig wie die anfängliche Überprüfung.

Neben dem Auszug ist es bei einer belasteten Immobilie wichtig, die konkreten Details der Belastung zu erfahren: wer der Gläubiger ist, wie hoch die gesicherte Schuld ist und ob die Schuld noch aktiv ist oder bereits beglichen wurde und nur noch auf die Löschung wartet. Man sollte auch wissen, dass auf einer Immobilie mehrere Hypotheken (z.B. Wohnbaukredit und Verbraucherkredit) eingetragen sein können, und die Reihenfolge, in der sich die Gläubiger befriedigen würden, bestimmt die Rangfolge der Eintragung, worüber wir mehr im Leitfaden Rangfolge der Eintragung im Grundbuch und warum sie wichtig ist schreiben. Nicht jede Hypothek ist ein gleiches Problem – eine, die einen bereits getilgten Kredit sichert, wird durch Löschung gelöst, während eine, die eine aktive Schuld sichert, ein sorgfältiges Vorgehen erfordert. Daher sollte man, wenn eine Belastung festgestellt wird, nicht sofort aufgeben, sondern genau klären, worum es sich handelt.

Professioneller Tipp: Wenn Sie eine eingetragene Hypothek bemerken, geben Sie nicht automatisch auf, aber fahren Sie auch nicht leichtfertig fort – klären Sie, wer der Gläubiger ist, wie hoch die Schuld ist und ob sie aktiv ist. Der Unterschied zwischen einem zurückgezahlten Kredit, der auf Löschung wartet, und einer aktiven Schuld ist entscheidend für das sichere Vorgehen.

Kauf einer Immobilie mit Hypothek: Wie man den Kauf sicher abwickelt

Eine mit einer Hypothek belastete Immobilie kann sicher erworben werden, jedoch nur mit einem korrekten Verfahren, das sicherstellt, dass der Käufer nicht mit einer fremden Belastung zurückbleibt. Eine übliche Lösung ist die Löschung der Hypothek im Rahmen der Transaktion selbst: Ein Teil des Kaufpreises, in Höhe der verbleibenden Schuld, wird direkt an den Gläubiger (typischerweise die Bank) zur Tilgung des Kredits gezahlt, und die Differenz zum vollen Preis wird an den Verkäufer ausgezahlt. Wenn die Bank diese Zahlung erhält und die Schuld begleicht, stellt sie das für die Löschung der Hypothek erforderliche Dokument aus – eine Löschungsbewilligung, d.h. die Zustimmung zur Löschung. So wird die Schuld aus dem Preis beglichen und die Immobilie im Rahmen des Kaufs von der Last befreit. Es ist wichtig zu wissen, dass die Bank bei vorzeitiger Kreditablösung oft eine Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung erhebt, deren Höhe im Kreditvertrag angegeben ist und in die Berechnung einfließt.

Es ist entscheidend, dass die Zahlung, die Schuldentilgung und die Löschung der Hypothek aufeinander abgestimmt und gesichert werden und nicht dem Vertrauen überlassen bleiben. Deshalb werden bei solchen Transaktionen Schutzmechanismen eingesetzt – zum Beispiel eine notarielle Treuhandschaft (Escrow), über die die Mittel erst bei gleichzeitiger Sicherstellung der Lastenlöschung ausgezahlt werden. Ziel ist es, dass der Käufer zu keinem Zeitpunkt in der Lage ist, bezahlt zu haben, während die Immobilie immer noch eine fremde Schuld trägt. Aufgrund der Komplexität und der Beträge solcher Transaktionen ist es ratsam, sie mit professioneller Unterstützung eines Notars oder Anwalts durchzuführen. Über den Kaufprozess selbst schreiben wir auch im Leitfaden wie der Immobilienkaufprozess in Kroatien Schritt für Schritt funktioniert.

Professioneller Tipp: Bestehen Sie beim Kauf einer belasteten Immobilie darauf, dass die Preiszahlung, die Schuldentilgung und die Löschung der Hypothek in einer gesicherten Reihenfolge miteinander verbunden sind – zahlen Sie niemals den vollen Preis an den Verkäufer mit dem Versprechen, dass die Hypothek „später“ gelöscht wird.

Löschung der Last nach Begleichung

Ist die gesicherte Schuld beglichen, wird die Hypothek nicht von selbst gelöscht – die Löschung muss im Grundbuch vorgenommen werden. Der Gläubiger stellt nach der Begleichung eine Löschungsbewilligung aus, ein Dokument mit beglaubigter Unterschrift, das bestätigt, dass die Forderung erfüllt wurde und er der Löschung der Hypothek zustimmt. Auf dessen Grundlage reicht der Eigentümer beim Grundbuchamt des Amtsgerichts einen Antrag auf Löschung ein, zusammen mit der Gerichtsgebühr, und erst wenn die Löschung durchgeführt wurde, ist die Immobilie im Grundbuch tatsächlich von der Last befreit und der Auszug weist dies aus.

Für den Käufer ist es wichtig, nicht bei der Schuldentilgung stehen zu bleiben, sondern den Prozess bis zur tatsächlichen Löschung des Eintrags zu führen. Eine beglichene, aber nicht gelöschte Last ist weiterhin im Grundbuch sichtbar und kann bei zukünftiger Verfügung über die Immobilie, vom Verkauf bis zu einem neuen Kredit, Unklarheiten und Probleme verursachen. Deshalb wird die Löschung der Last, ebenso wie die Eigentumseintragung, ohne unnötige Verzögerung vorgenommen.

Professioneller Tipp: Betrachten Sie die Angelegenheit nicht als erledigt, wenn die Schuld bezahlt ist, sondern erst, wenn die Last tatsächlich aus dem Grundbuch gelöscht ist – eine beglichene, aber nicht gelöschte Last schwebt weiterhin über der Immobilie und kann jeden zukünftigen Verkauf oder Kredit komplizieren.

Risiken und häufigste Fehler

Das größte Risiko bei diesem Thema ist der Kauf einer belasteten Immobilie ohne Kenntnis der Belastung oder ohne korrektes Verfahren. Der häufigste Fehler ist das Fehlen einer Grundbuchprüfung vor dem Kauf – sich auf die Behauptung des Verkäufers zu verlassen, dass die Immobilie „sauber“ sei, anstatt auf einen aktuellen Auszug. Ein weiterer Fehler ist die Zahlung des vollen Preises ohne gesicherte Löschung der Last, wodurch der Käufer ohne Schutz bleibt, wenn die Löschung nicht erfolgt. Der dritte Fehler ist das Stehenbleiben bei der Schuldentilgung ohne Durchführung der tatsächlichen Löschung des Eintrags.

All diese Fehler haben dieselbe Wurzel: die Unterschätzung der Tatsache, dass die Last der Immobilie folgt und dass die Angelegenheit über das Grundbuch geklärt werden muss, nicht durch Vertrauen oder mündliche Vereinbarungen. Die gute Nachricht ist, dass all diese Risiken durch ein korrektes Vorgehen vermieden werden können – durch eine gründliche Prüfung, die Verknüpfung der Zahlung mit der Löschung der Last und die Führung des Prozesses bis zu einem sauberen Grundbuchstand. Mit fachmännischer Hilfe und der richtigen Reihenfolge der Schritte kann auch eine belastete Immobilie ein völlig sicherer Kauf sein.

Professioneller Tipp: Drei Schritte eliminieren fast alle Risiken dieses Themas – prüfen Sie die Belastung im aktuellen Auszug vor dem Kauf, verknüpfen Sie die Zahlung mit der gesicherten Löschung und führen Sie die Löschung zu Ende. Überspringen Sie einen dieser Schritte, schaffen Sie Raum für ein kostspieliges Problem.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Die Überprüfung von Belastungen und der sichere Kauf einer belasteten Immobilie sind Bereiche, in denen fachmännische Hilfe den Käufer direkt schützt. Als Immobilienmakler sind die Überprüfung des Grundbuchstands und die Aufklärung über Belastungen Teil unserer Arbeit und gesetzlichen Verpflichtungen. Wir prüfen den Zustand der Immobilie, einschließlich bestehender Hypotheken und anderer Belastungen, und führen Sie durch einen sicheren Kaufprozess, bei dem die Zahlung und die Löschung der Last korrekt aufeinander abgestimmt werden. Für die Erstellung von Dokumenten und die rechtliche Durchführung arbeiten wir mit Notaren und Anwälten zusammen.

Um den Kauf ohne das Risiko einer fremden Schuld auf Ihrer Immobilie durchzuführen, erfahren Sie, wie der Kauf mit Regent aussieht, oder kontaktieren Sie uns.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist der Unterschied zwischen einem Pfandrecht und einer Hypothek?
Ein Pfandrecht ist ein allgemeiner Begriff – das Recht eines Gläubigers, sich aus dem Wert eines bestimmten Vermögenswerts zu befriedigen, wenn die Schuld nicht bezahlt wird. Eine Hypothek ist ein Pfandrecht, dessen Gegenstand eine Immobilie ist. Mit anderen Worten, eine Hypothek ist eine Art von Pfandrecht, die sich auf Immobilien bezieht und im Grundbuch eingetragen wird.

Bleibt die Hypothek auf der Immobilie, nachdem ich sie gekauft habe?
In der Regel ja, wenn sie nicht gelöscht wurde. Eine Hypothek folgt der Immobilie und nicht dem früheren Eigentümer, sodass ein Eigentümerwechsel allein die Last nicht löscht. Daher muss die Frage der Hypothek vor oder im Rahmen des Kaufs geklärt werden, da der Käufer sonst eine Immobilie erwerben kann, die weiterhin eine fremde Schuld sichert.

Kann ich eine Immobilie mit Hypothek sicher kaufen?
Ja, mit dem richtigen Verfahren. Üblicherweise wird ein Teil des Kaufpreises zur Tilgung der Schuld an den Gläubiger überwiesen, der eine Löschungsbewilligung für die Hypothek ausstellt, so dass die Immobilie als Teil der Transaktion von der Last befreit wird. Entscheidend ist, die Zahlung, die Schuldentilgung und die Löschung in einer gesicherten Abfolge zu verbinden und den Prozess mit fachmännischer Hilfe zu führen.

Wie prüfe ich, ob eine Immobilie mit einer Hypothek belastet ist?
Durch Einsichtnahme in den aktuellen Grundbuchauszug, in dem die Belastungen im Lastenblatt (Blatt C) sichtbar sind, einschließlich der Hypotheken. Es lohnt sich auch, auf die Plombe zu achten, die auf ein laufendes Verfahren hinweist. Man sollte sich niemals auf eine mündliche Behauptung verlassen, dass die Immobilie „sauber“ sei, sondern auf den Auszug selbst, der unmittelbar vor den entscheidenden Schritten des Kaufs überprüft wurde.

Was geschieht mit einer Hypothek, wenn die Schuld beglichen ist?
Eine Hypothek wird nicht automatisch gelöscht. Nach Begleichung der Schuld stellt der Gläubiger eine Löschungsbewilligung aus, auf deren Grundlage beim Grundbuchamt des Amtsgerichts ein Antrag auf Löschung eingereicht wird, zusammen mit der Gerichtsgebühr. Erst wenn die Löschung durchgeführt wurde, ist die Immobilie tatsächlich von der Last befreit, daher ist es wichtig, den Prozess bis zum Ende zu führen und nicht bei der Schuldentilgung stehen zu bleiben.

Ist eine eingetragene Hypothek immer ein Grund, vom Kauf abzusehen?
Nicht unbedingt. Nicht jede Hypothek ist ein gleiches Problem – eine, die einen bereits getilgten Kredit sichert, wird durch Löschung gelöst, während eine aktive Schuld ein sorgfältiges Vorgehen erfordert. Wenn eine Belastung festgestellt wird, sollte man nicht automatisch absehen, sondern klären, wer der Gläubiger ist, wie hoch die Schuld ist und ob sie aktiv ist, und ein korrektes Löschungsverfahren im Rahmen des Kaufs sicherstellen.