Konzept-, Haupt- und Ausführungsplanung: Worin liegt der Unterschied?
Kurz gesagt: Konzept-, Haupt- und Ausführungsplanung sind drei separate Phasen der Projektdokumentation mit unterschiedlichen Funktionen und Anforderungen. Das Überspringen einer dieser Phasen erhöht das Risiko von Kostenüberschreitungen und Verzögerungen auf der Baustelle.
Konzept-, Haupt- und Ausführungsplanung stellen unterschiedliche Ebenen der Projektdokumentation dar, wobei ihre Rolle von der Art des Bauwerks und dem durchgeführten Verfahren abhängt. Gemäß dem geltenden Baugesetz ist die Konzeptplanung besonders wichtig bei weniger komplexen Gebäuden, die Hauptplanung liefert die technische Lösung des Bauwerks und ist die Grundlage für Verfahren, in denen die Baugenehmigung auf Basis der Hauptplanung erteilt wird, während die Ausführungsplanung die technische Lösung für den Bau selbst detailliert. Das Überspringen oder Unterschätzen einer notwendigen Phase erhöht das Risiko von Verzögerungen, zusätzlichen Kosten und Problemen auf der Baustelle.
Was ist eine Konzeptplanung und wann wird sie erstellt?
Die Konzeptplanung ist ein konzeptionelles Dokument, das die grundlegenden technischen Lösungen für ein zukünftiges Bauwerk darstellt. Sie dient nicht der Einholung von Genehmigungen, sondern der Überprüfung der Machbarkeit einer Idee im Raum und der Übereinstimmung mit dem Raumplan. Sie wird von
autorisierten Architekten oder Ingenieuren der entsprechenden Fachrichtung erstellt.
Eine Konzeptplanung enthält typischerweise:
- Lageplan mit Darstellung der Platzierung des Gebäudes auf dem Grundstück
- Grundriss, Schnitte und Ansichten im entsprechenden Maßstab
- Beschreibung der technischen Lösung mit grundlegender funktionaler Anordnung
- Darstellung der Übereinstimmung mit dem Raumplan und besonderen Bedingungen
- Kostenschätzung des Baus auf konzeptioneller Ebene
Die Konzeptplanung wird ganz am Anfang des Prozesses erstellt, bevor der Investor besondere Bedingungen von den zuständigen Behörden anfordert. Für weniger anspruchsvolle Gebäude, wie Einfamilienhäuser, geht die Konzeptplanung oft der Einholung von Standortinformationen voraus. Für komplexere Projekte, wie Mehrfamilienhäuser oder Geschäftsobjekte, wird die Konzeptplanung zur Grundlage für Verhandlungen mit staatlichen Behörden und der lokalen Selbstverwaltung.
Professioneller Ratschlag: Die Erstellung einer Konzeptplanung ist nicht für alle Arten von Gebäuden gesetzlich vorgeschrieben, aber fast immer lohnenswert. Ein Investor, der diese Phase überspringt, stellt oft erst in der Hauptplanungsphase fest, dass die beabsichtigte Lösung nicht mit dem Raumplan übereinstimmt, was eine Rückkehr zum Anfang und zusätzliche Kosten bedeutet.
Die Verbindung der Konzeptplanung mit dem Raumplan ist entscheidend.
Jedes Grundstück hat vorgegebene Parameter: Ausnutzungsgrad, maximale Höhe, Abstände zu den Grundstücksgrenzen. Die Konzeptplanung überprüft, ob das vorgesehene Gebäude an diesem Standort überhaupt gebaut werden kann. Ohne diese Überprüfung riskiert der Investor, in eine Projektdokumentation zu investieren, die keine Genehmigung erhalten kann.
Was muss ein Hauptprojekt des Gebäudes enthalten?
Das Hauptprojekt ist die Grundlage für die Einholung der Baugenehmigung und der anspruchsvollste Teil der Projektdokumentation. Laut Gesetz muss es von autorisierten Planern erstellt werden, und der Hauptprojektant übernimmt mit seiner Unterschrift die volle Verantwortung für die Übereinstimmung aller Gewerke innerhalb des Projekts.
Bestandteile des Hauptprojekts sind:
Die Kosten für die Erstellung eines Hauptprojekts variieren zwischen 5.000 € und 30.000 € und mehr, abhängig von der Komplexität des Gebäudes. Dieser Preisunterschied spiegelt den tatsächlichen Unterschied im Arbeitsumfang wider: Das Projekt eines Einfamilienhauses von 150 m² ist nicht vergleichbar mit dem Projekt eines Mehrfamilienhauses von 2.000 m².
Investoren unterschätzen oft die Gesamtkosten der Projektdokumentation. Neben dem Hauptprojekt selbst müssen auch das geodätische Gutachten, besondere Bedingungen der zuständigen Behörden und Verwaltungsgebühren berücksichtigt werden. Diese zusätzlichen Kosten können den Gesamtbetrag, den der Investor vor Baubeginn aufbringen muss, erheblich erhöhen.
Die Rolle des Hauptprojektanten ist nicht nur technischer Natur. Er koordiniert die Arbeit aller Planer der einzelnen Gewerke und stellt sicher, dass alle Teile des Projekts miteinander abgestimmt sind. Wenn das Statikprojekt eine tragende Wand erfordert, wo der architektonische Entwurf einen offenen Raum vorsieht, ist dies ein Problem, das in der Planungsphase und nicht auf der Baustelle gelöst werden muss. Für weniger anspruchsvolle Gebäude wie Einfamilienhäuser kann der Umfang des Hauptprojekts kleiner sein, aber die Struktur bleibt gleich. Für anspruchsvolle Gebäude, wie öffentliche Gebäude oder Industrieanlagen, wird das Projekt um zusätzliche Konzepte und Studien erweitert.
Warum ist die Ausführungsplanung auf der Baustelle unerlässlich?
Die Ausführungsplanung detailliert die technische Lösung, die im Hauptprojekt festgelegt wurde, und überführt sie in Werkstattanweisungen für die Ausführenden. Das Baugesetz (NN 155/25) schreibt vor, dass die Ausführungsplanung nicht im Widerspruch zur Hauptplanung stehen darf. Sie präzisiert diese, ändert sie aber nicht.
Die Ausführungsplanung enthält Details, die im Hauptprojekt nicht dargestellt sind:
- Werkstattzeichnungen für Bewehrung, Stahlkonstruktionen und vorgefertigte Elemente
- Details der Verbindungen von Bauelementen und Materialien
- Installationsschemata mit genauen Positionen der Geräte und Leitungen
- Materialspezifikationen mit technischen Eigenschaften und Standards
- Einbauanleitungen für spezifische Systeme und Elemente
Die Ausführungsplanung ist für alle Gebäude verpflichtend, außer für weniger komplexe Gebäude sowie Gebäude und Arbeiten, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist. Auch wenn sie nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, ist sie oft sehr nützlich, da sie dem Bauunternehmer klare technische Anweisungen gibt und das Risiko von Improvisationen auf der Baustelle reduziert.
Professioneller Ratschlag: Selbst bei einem Einfamilienhaus kann die Ausführungsplanung für Installationen und Details der Konstruktionsverbindungen mehr einsparen, als sie kostet. Ein Bauunternehmer mit klaren Anweisungen arbeitet schneller, macht weniger Fehler und kommt nicht mit Fragen, die die Baustelle aufhalten. Der Hauptfehler von Investoren ist die Gleichsetzung von Haupt- und Ausführungsplanung. Die Hauptplanung dient der Baugenehmigung, die Ausführungsplanung der Kostenkontrolle und Qualität der Ausführung. Dies sind zwei verschiedene Dokumente mit zwei unterschiedlichen Funktionen. Ein Investor, der meint, mit der Baugenehmigung die Projektdokumentation abgeschlossen zu haben, ist tatsächlich erst auf halbem Weg.
Wie Projekte im Genehmigungsverfahren verbunden sind?
Konzept-, Haupt- und Ausführungsplanung folgen einer logischen Reihenfolge, die den Phasen des Investitionsprozesses entspricht. Das Verständnis dieser Reihenfolge hilft Investoren, Fristen, Kosten und die erforderliche Dokumentation realistischer zu planen.
Der Prozess beginnt meist mit der Konzeptplanung, die das grundlegende Konzept des Gebäudes, seine Platzierung auf dem Grundstück und die Übereinstimmung mit dem Raumplan überprüft. Sie wird von einem autorisierten Architekten oder Ingenieur erstellt und dient als Grundlage für die weitere Projektentwicklung und Kommunikation mit den zuständigen Behörden.
Danach folgt die Hauptplanung, die die technische Lösung des Gebäudes detailliert ausarbeitet. Sie wird von autorisierten Planern der erforderlichen Fachrichtungen unter Koordination des Hauptprojektanten erstellt. Je nach Art des Vorhabens kann die Hauptplanung die Grundlage für die Erteilung der Baugenehmigung sein.
Die letzte Phase ist die Ausführungsplanung, die nach der Baugenehmigung, also vor Beginn der Bauarbeiten, erstellt wird. Ihr Zweck ist es, die technischen Lösungen für die Baustelle detailliert auszuarbeiten und den Ausführenden klare Anweisungen für eine qualitativ hochwertige, effiziente und kontrollierte Ausführung der Arbeiten zu geben.
Der Prozess beginnt mit der Konzeptplanung, die bestätigt, dass das beabsichtigte Vorhaben überhaupt möglich ist. Es folgt die Einholung besonderer Bedingungen von Versorgungsunternehmen, Raumordnungsämtern und anderen zuständigen Behörden. Auf der Grundlage dieser Bedingungen wird die Hauptplanung erstellt und zusammen mit dem Antrag auf Baugenehmigung eingereicht.
Nachdem der Investor die Baugenehmigung erhalten hat, folgt die Erstellung der Ausführungsplanung. Erst dann kann der Bau beginnen. Diese Reihenfolge ist keine administrative Formalität. Jede Phase baut auf der vorherigen auf und jede hat ihren Zweck beim Schutz der Investition.
Die Kroatische Architektenkammer verfolgt im Jahr 2026 die Anpassungen der Vorlagen für die Projektdokumentation gemäß dem neuen gesetzlichen Rahmen.
Investoren und Planer müssen diese Aktualisierungen verfolgen, um die Übereinstimmung der Dokumentation mit den geltenden Vorschriften sicherzustellen. Die Koordination zwischen Investor und Planer in allen Phasen reduziert das Fehlerrisiko. Ein Investor, der den Prozess aktiv verfolgt, rechtzeitig die erforderlichen Daten bereitstellt und Entscheidungen trifft, beschleunigt die Projekterstellung und reduziert die Anzahl der Änderungen. Ein passiver Ansatz führt regelmäßig zu Verzögerungen und höheren Kosten. Für Investoren, die den Kauf oder Bau einer Immobilie planen, kann eine Überprüfung der zu prüfenden Dokumente beim Kauf helfen, den gesamten rechtlichen und projektbezogenen Rahmen zu verstehen.
Wichtige Erkenntnisse
Konzept-, Haupt- und Ausführungsplanung sind drei separate Phasen der Projektdokumentation, und jede hat ihre Rolle im Planungs- und Bauprozess. Die Konzeptplanung geht der detaillierteren Ausarbeitung meist voraus, da sie das grundlegende Konzept, die Baumöglichkeiten und die Übereinstimmung mit dem Raumplan überprüft.
Die Hauptplanung detailliert die technische Lösung des Gebäudes und kann, abhängig von der Art des Vorhabens, die Grundlage für die Erteilung der Baugenehmigung sein. Ihre Erstellung wird vom Hauptprojektanten koordiniert, der für die gegenseitige Abstimmung aller planenden Fachrichtungen verantwortlich ist.
Die Ausführungsplanung wird nach der Baugenehmigung, also vor Beginn der Bauarbeiten, erstellt, wenn ihre Erstellung vorgeschrieben oder aufgrund der Komplexität des Vorhabens erforderlich ist. Die Gesamtkosten der Projektdokumentation umfassen nicht nur die Planung, sondern auch damit verbundene Positionen wie geodätische Gutachten, besondere Bedingungen, Konzepte und Verwaltungsgebühren.
Das Überspringen oder Unterschätzen einer notwendigen Phase kann das Risiko von Verzögerungen, Ausführungsfehlern und unvorhergesehenen Kosten auf der Baustelle erhöhen.
Was Regent in der Praxis der Investoren beobachtet
Aus Erfahrung in der Zusammenarbeit mit Investoren auf dem kroatischen Immobilienmarkt ist der häufigste Fehler nicht die Unkenntnis der Existenz dieser Projekte. Investoren wissen, dass es Konzept-, Haupt- und Ausführungspläne gibt. Das Problem ist, dass sie diese als administrative Hürden behandeln, anstatt als Werkzeuge zum Schutz ihrer eigenen Investition. Ich habe Projekte gesehen, bei denen ein Investor bei der Ausführungsplanung für ein mittelgroßes Wohngebäude gespart hat und dann ein Vielfaches für Änderungen und Stillstände auf der Baustelle ausgegeben hat.
Ein Bauunternehmer ohne klare Anweisungen trifft Entscheidungen, die nicht im Interesse des Investors liegen. Materialien werden geändert, Details improvisiert, und der Investor erfährt davon erst, wenn er die Rechnung sieht oder wenn ein Problem auftritt, das behoben werden muss.
Ein weiteres sich wiederholendes Muster ist die Unterschätzung der Zeit zwischen den Phasen. Die Einholung besonderer Bedingungen, die Erstellung des Hauptprojekts und das Warten auf die Baugenehmigung können bei komplexeren Vorhaben zusammen mehr als ein Jahr dauern. Investoren, die dies nicht in ihren Projektplan aufnehmen, verzögern regelmäßig den Baubeginn und erhöhen dadurch die finanziellen Kosten.
Die Empfehlung ist klar: Beauftragen Sie einen autorisierten Planer bereits in der Phase der Konzeptplanung und nicht erst, wenn Sie eine Genehmigung benötigen. Ein Planer, der das Projekt von Anfang an begleitet, versteht die Ziele des Investors besser und kann rechtzeitig auf Probleme hinweisen. Dieser Ansatz kostet anfangs etwas mehr, spart aber am Ende erheblich mehr.
— Regent
Regent und Investoren, die den Bau planen
Die Planung eines Neubaus oder einer Rekonstruktion beginnt mit einem guten Verständnis der Projektdokumentation, aber auch mit der Suche nach der richtigen Immobilie oder dem richtigen Grundstück. Regent bietet Beratung für Investoren, die Immobilien suchen, die für die Entwicklung, Rekonstruktion oder den Neubau auf dem kroatischen Markt geeignet sind. Das Portfolio umfasst auch Luxuswohnungen im Neubau, die den gesamten Prozess der Planung und Genehmigung durchlaufen haben. Für Investoren, die alle Schritte von der Idee bis zur schlüsselfertigen Übergabe verstehen möchten, bietet der Leitfaden für Investoren auf der Regent-Plattform einen Überblick über den gesamten Prozess mit praktischen Richtlinien.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine Konzeptplanung und ist sie obligatorisch?
Die Konzeptplanung ist ein konzeptionelles Dokument, das die grundlegenden technischen Lösungen und die Platzierung des Gebäudes im Raum darstellt. Sie ist nicht für alle Arten von Gebäuden gesetzlich vorgeschrieben, wird aber empfohlen, da sie die Übereinstimmung mit dem Raumplan vor der Erstellung kostspieligerer Dokumentation bestätigt.
Welches Projekt wird für eine Baugenehmigung benötigt?
Für die Erteilung einer Baugenehmigung ist ein Hauptprojekt erforderlich. Es enthält den Architektur-, Statik- und alle Installationsprojekte und wird von autorisierten Planern unter Koordination des Hauptprojektanten erstellt.
Ist die Ausführungsplanung für ein Einfamilienhaus obligatorisch?
Für weniger anspruchsvolle Gebäude, einschließlich typischer Einfamilienhäuser, ist die Ausführungsplanung nicht gesetzlich vorgeschrieben. Sie wird empfohlen, da sie Improvisationen auf der Baustelle reduziert und die Kontrolle der Ausführungskosten unterstützt.
Wie viel kostet die Erstellung eines Hauptprojekts?
Die Kosten für die Erstellung eines Hauptprojekts liegen zwischen 5.000 € und 30.000 € und mehr, abhängig von der Größe und Komplexität des Gebäudes. Die Gesamtkosten der Projektdokumentation sind höher, da sie auch geodätische Gutachten, besondere Bedingungen und Verwaltungsgebühren umfassen.
Kann die Ausführungsplanung Lösungen aus der Hauptplanung ändern?
Die Ausführungsplanung darf nicht im Widerspruch zur Hauptplanung stehen. Sie präzisiert und detailliert die im Hauptprojekt festgelegten technischen Lösungen, ändert sie aber nicht. Jede Änderung, die der Hauptplanung widersprechen würde, erfordert eine Änderung der Baugenehmigung.
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