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Progetto preliminare, definitivo ed esecutivo: qual è la differenza

01-07-2026 / Regent RealEstate

Progetto preliminare, principale ed esecutivo: qual è la differenza?

In breve:Il progetto preliminare, principale ed esecutivo sono tre fasi distinte della documentazione progettuale con funzioni e requisiti diversi. Saltarne una qualsiasi aumenta il rischio di superamento dei costi e ritardi in cantiere.

Il progetto preliminare, principale ed esecutivo rappresentano diversi livelli di documentazione progettuale, ma il loro ruolo dipende dal tipo di costruzione e dalla procedura in atto. Secondo la Legge sull'Edilizia vigente, il progetto preliminare è particolarmente importante per gli edifici meno complessi, il progetto principale fornisce la soluzione tecnica della costruzione ed è la base per i procedimenti in cui il permesso di costruire viene rilasciato sulla base del progetto principale, mentre il progetto esecutivo elabora la soluzione tecnica per la costruzione stessa. Saltare o sottovalutare qualsiasi fase necessaria aumenta il rischio di ritardi, costi aggiuntivi e problemi in cantiere.

Cos'è il progetto preliminare e quando viene elaborato?

Il progetto preliminare è un documento concettuale che presenta le soluzioni tecniche di base per la futura costruzione. Non serve per ottenere permessi, ma per verificare la fattibilità dell'idea nello spazio e la conformità al piano regolatore. Viene
elaborato da architetti o ingegneri autorizzati della relativa professione.
Il progetto preliminare tipicamente contiene:

Planimetria con rappresentazione dell'ubicazione dell'edificio sul lotto
Piante, sezioni e prospetti in scala adeguata
Descrizione della soluzione tecnica con la disposizione funzionale di base
Rappresentazione della conformità al piano regolatore e alle condizioni speciali
Stima dei costi di costruzione a livello concettuale

Il progetto preliminare viene elaborato all'inizio del processo, prima che l'investitore richieda condizioni speciali alle autorità competenti. Per costruzioni meno complesse, come le case unifamiliari, il progetto preliminare spesso precede l'ottenimento delle informazioni di localizzazione. Per interventi più complessi, come edifici plurifamiliari o commerciali, il progetto preliminare diventa la base per le negoziazioni con gli enti statali e le autonomie locali.
Consiglio professionale: La preparazione di un progetto preliminare non è un obbligo legale per tutti i tipi di edifici, ma è quasi sempre conveniente. L'investitore che salta questa fase spesso scopre solo nella fase del progetto principale che la soluzione immaginata non è conforme al piano regolatore, il che significa tornare all'inizio e costi aggiuntivi.

Il legame tra il progetto preliminare e il piano regolatore è fondamentale.
Ogni lotto ha parametri predefiniti: coefficiente di sfruttamento, altezza massima, distanze dai confini. Il progetto preliminare verifica se l'edificio immaginato può essere effettivamente costruito in quella posizione. Senza questa verifica, l'investitore rischia di investire in documentazione progettuale che non può ottenere il permesso.

Cosa deve contenere il progetto principale di una costruzione?

Il progetto principale è la base per l'ottenimento del permesso di costruire e la parte più complessa della documentazione progettuale. Secondo la legge, deve essere elaborato da progettisti autorizzati, e il progettista capo si assume la piena responsabilità, con la sua firma, per la conformità di tutte le discipline all'interno del progetto.
Le parti integranti del progetto principale sono:

Progetto architettonico con disegni dettagliati di piante, sezioni e prospetti
Progetto strutturale con calcoli di portanza e stabilità
Progetto degli impianti elettrici con la disposizione di distribuzione e collegamenti
Progetto degli impianti meccanici (riscaldamento, raffreddamento, ventilazione)
Progetto di approvvigionamento idrico e fognatura con collegamenti all'infrastruttura comunale
Relazione di prevenzione incendi e altre relazioni speciali a seconda del tipo di edificio

Il costo di elaborazione del progetto principale varia tra 5.000 € e 30.000 € e oltre, a seconda della complessità della costruzione. Questa differenza di prezzo riflette la reale differenza nell'ambito del lavoro: un progetto per una casa unifamiliare di 150 m² non è paragonabile a un progetto per un edificio plurifamiliare di 2.000 m².
Gli investitori spesso sottovalutano i costi complessivi della documentazione progettuale. Oltre al progetto principale stesso, devono essere inclusi la relazione geodetica, le condizioni speciali degli enti competenti e le tasse amministrative. Questi costi aggiuntivi possono aumentare significativamente l'importo totale che l'investitore deve garantire prima dell'inizio della costruzione.

Il ruolo del progettista capo non è solo tecnico. Egli coordina il lavoro di tutti i progettisti delle singole discipline e garantisce che tutte le parti del progetto siano reciprocamente conformi. Se il progetto strutturale richiede un muro portante dove il progetto architettonico prevede uno spazio aperto, questo è un problema che deve essere risolto nella fase di progettazione, non in cantiere. Per costruzioni meno complesse come le case unifamiliari, l'ambito del progetto principale può essere minore, ma la struttura rimane la stessa. Per costruzioni complesse, come edifici pubblici o impianti industriali, il progetto viene esteso con ulteriori relazioni e studi.

Perché il progetto esecutivo è indispensabile in cantiere?

Il progetto esecutivo elabora in dettaglio la soluzione tecnica fornita dal progetto principale e la porta al livello di istruzioni di officina per gli appaltatori. La Legge sull'Edilizia (NN 155/25) stabilisce che il progetto esecutivo non può essere elaborato in contrasto con il progetto principale. Lo elabora, ma non lo modifica.

Disegni di officina di armature, strutture in acciaio ed elementi prefabbricati
Dettagli di collegamento di elementi costruttivi e materiali
Schemi degli impianti con posizioni precise di apparecchiature e distribuzioni
Specifiche dei materiali con caratteristiche tecniche e standard
Istruzioni per l'installazione di sistemi ed elementi specifici

Il progetto esecutivo è obbligatorio per tutti gli edifici, ad eccezione degli edifici meno complessi e delle costruzioni e opere per le quali non è richiesto il permesso di costruire. E anche quando non è legalmente obbligatorio, è spesso molto utile perché fornisce all'appaltatore istruzioni tecniche chiare e riduce il rischio di improvvisazioni in cantiere.
Consiglio professionale: Anche per una casa unifamiliare, il progetto esecutivo per gli impianti e i dettagli di connessione della struttura può far risparmiare più di quanto costi. Un appaltatore che ha istruzioni chiare lavora più velocemente, commette meno errori e non si presenta con domande che bloccano il cantiere. L'errore principale dell'investitore è l'identificazione del progetto principale con quello esecutivo. Il progetto principale serve per l'approvazione della costruzione, mentre il progetto esecutivo per il controllo dei costi e della qualità dell'esecuzione. Sono due documenti diversi con due funzioni diverse. L'investitore che pensa di aver terminato con la documentazione progettuale ottenendo il permesso di costruire, è in realtà solo a metà strada.

Come si collegano i progetti nel processo di ottenimento dei permessi?

Il progetto preliminare, principale ed esecutivo seguono una sequenza logica che accompagna le fasi del processo di investimento. Comprendere questa sequenza aiuta gli investitori a pianificare in modo più realistico le scadenze, i costi e la documentazione necessaria.
Il processo inizia solitamente con il progetto preliminare, che verifica il concetto di base della costruzione, la sua ubicazione sul lotto e la conformità al piano regolatore. Viene elaborato da un architetto o ingegnere autorizzato e serve come base per l'ulteriore sviluppo del progetto e la comunicazione con le autorità competenti.
Successivamente segue il progetto principale, che elabora in dettaglio la soluzione tecnica della costruzione. Viene redatto da progettisti autorizzati delle discipline necessarie, con il coordinamento del progettista capo. A seconda del tipo di intervento, il progetto principale può essere la base per l'ottenimento del permesso di costruire.
La fase finale è il progetto esecutivo, che viene redatto dopo il permesso di costruire, ovvero prima dell'inizio dei lavori. Il suo scopo è elaborare in dettaglio le soluzioni tecniche per il cantiere e fornire agli appaltatori istruzioni chiare per un'esecuzione di qualità, efficiente e controllata.
Il processo inizia con un progetto preliminare che conferma che l'intervento immaginato è effettivamente possibile. Segue l'ottenimento delle condizioni speciali da parte delle aziende di servizi pubblici, degli istituti di pianificazione territoriale e di altri enti competenti. Sulla base di tali condizioni, viene redatto il progetto principale che viene presentato con la richiesta di permesso di costruire.
Dopo che l'investitore ha ottenuto il permesso di costruire, segue la redazione del progetto esecutivo. Solo allora la costruzione può iniziare. Questa sequenza non è una formalità amministrativa. Ogni fase si basa sulla precedente e ciascuna ha il suo scopo nella protezione dell'investimento.
La Camera degli Architetti Croata nel 2026 segue gli adeguamenti dei modelli di documentazione progettuale secondo il nuovo quadro normativo.
Gli investitori e i progettisti devono seguire questi aggiornamenti per garantire la conformità della documentazione con le normative vigenti. La coordinazione tra investitori e progettisti in tutte le fasi riduce il rischio di errori. Un investitore che segue attivamente il processo, fornisce tempestivamente i dati necessari e prende decisioni, accelera la redazione dei progetti e riduce il numero di modifiche. Un approccio passivo comporta regolarmente ritardi e costi più elevati. Per gli investitori che intendono acquistare una proprietà o costruire, una revisione dei documenti da controllare al momento dell'acquisto può aiutare a comprendere l'intero quadro legale e progettuale.

Punti chiave

Il progetto preliminare, principale ed esecutivo sono tre fasi distinte della documentazione progettuale, e ciascuna ha il suo ruolo nel processo di pianificazione e costruzione. Il progetto preliminare di solito precede un'elaborazione più dettagliata perché verifica il concetto di base, le possibilità di costruzione e la conformità al piano regolatore.
Il progetto principale elabora in dettaglio la soluzione tecnica della costruzione e, a seconda del tipo di intervento, può essere la base per l'ottenimento del permesso di costruire. La sua elaborazione è coordinata dal progettista capo, responsabile della reciproca conformità di tutte le discipline progettuali.
Il progetto esecutivo viene redatto dopo il permesso di costruire, ovvero prima dell'inizio dei lavori, quando la sua elaborazione è prescritta o necessaria a causa della complessità dell'intervento. I costi complessivi della documentazione progettuale non includono solo la progettazione, ma anche le voci correlate come la relazione geodetica, le condizioni speciali, le relazioni e le tasse amministrative.
Saltare o sottovalutare qualsiasi fase necessaria può aumentare il rischio di ritardi, errori nell'esecuzione e costi imprevisti in cantiere.

Cosa osserva Regent nella pratica degli investitori

Dall'esperienza di lavoro con gli investitori nel mercato immobiliare croato, l'errore più comune non è l'ignoranza sull'esistenza di questi progetti. Gli investitori sanno che esistono il progetto preliminare, principale ed esecutivo. Il problema è che li trattano come ostacoli amministrativi invece che come strumenti per proteggere il proprio investimento. Ho visto progetti in cui l'investitore ha risparmiato sul progetto esecutivo per un edificio residenziale di medie dimensioni, e poi ha speso molte volte di più in modifiche e interruzioni in cantiere.
Un appaltatore senza istruzioni chiare prende decisioni che non sono nell'interesse dell'investitore. I materiali vengono cambiati, i dettagli vengono improvvisati, e l'investitore ne viene a conoscenza solo quando vede la fattura o quando sorge un problema che deve essere risolto.
Un altro schema che si ripete è la sottovalutazione del tempo tra le fasi. L'ottenimento delle condizioni speciali, la redazione del progetto principale e l'attesa del permesso di costruire possono richiedere complessivamente più di un anno per interventi più complessi. Gli investitori che non includono questo nel piano del progetto ritardano regolarmente l'inizio della costruzione e aumentano così i costi finanziari.
La raccomandazione è chiara: ingaggiate un progettista autorizzato già nella fase del progetto preliminare, e non solo quando avete bisogno del permesso. Un progettista che segue il progetto dall'inizio comprende meglio gli obiettivi dell'investitore e può avvertire tempestivamente dei problemi. Questo approccio costa un po' di più all'inizio, ma fa risparmiare molto di più alla fine.

— Regent

Regent e gli investitori che pianificano la costruzione

La pianificazione della costruzione o della ricostruzione inizia con una buona comprensione della documentazione progettuale, ma anche con la ricerca della giusta proprietà o lotto. Regent offre consulenza per gli investitori che cercano proprietà adatte allo sviluppo, alla ricostruzione o a nuove costruzioni sul mercato croato. Il portfolio include anche appartamenti di lusso in nuove costruzioni che hanno superato l'intero processo di progettazione e ottenimento dei permessi. Per gli investitori che desiderano comprendere tutti i passaggi dall'idea alle chiavi in mano, la guida per gli investitori sulla piattaforma Regent fornisce una panoramica dell'intero processo con linee guida pratiche.

Domande frequenti

Cos'è il progetto preliminare ed è obbligatorio?

Il progetto preliminare è un documento concettuale che presenta le soluzioni tecniche di base e l'ubicazione dell'edificio nello spazio. Non è legalmente obbligatorio per tutti i tipi di edifici, ma è raccomandato perché conferma la conformità al piano regolatore prima della preparazione di documentazione più costosa.

Quale progetto è necessario per il permesso di costruire?

Per ottenere il permesso di costruire è necessario il progetto principale. Esso contiene il progetto architettonico, il progetto strutturale e i progetti di tutti gli impianti, ed è elaborato da progettisti autorizzati sotto il coordinamento del progettista capo.

Il progetto esecutivo è obbligatorio per una casa unifamiliare?

Per costruzioni meno complesse, incluse le tipiche case unifamiliari, il progetto esecutivo non è legalmente obbligatorio. È raccomandato perché riduce le improvvisazioni in cantiere e aiuta a controllare i costi di esecuzione.

Quanto costa l'elaborazione del progetto principale?

Il costo di elaborazione del progetto principale varia tra 5.000 € e 30.000 € e oltre, a seconda delle dimensioni e della complessità della costruzione. I costi totali della documentazione progettuale sono più alti perché includono anche la relazione geodetica, le condizioni speciali e le tasse amministrative.

Il progetto esecutivo può modificare le soluzioni del progetto principale?

Il progetto esecutivo non deve essere elaborato in contrasto con il progetto principale. Esso elabora e precisa le soluzioni tecniche fornite dal progetto principale, ma non le modifica. Qualsiasi modifica che sia contraria al progetto principale richiede una modifica del permesso di costruire.