TL;DR: Die Immobilienprüfung vor dem Kauf umfasst zwei separate Prüfungen – die rechtliche Dokumentenprüfung und die technische Bewertung des physischen Zustands des Objekts. Ohne die Überprüfung von Eigentum, Belastungen, Vormerkungen, Zwangsvollstreckungen und Rücklagenverbindlichkeiten übernimmt der Käufer Risiken, die nachträglich ohne zusätzliche Kosten und Gerichtsverfahren nicht korrigiert werden können. Die technische Bewertung schützt vor teuren Überraschungen bei der Übergabe.
Der Kauf einer Immobilie in Kroatien – in Zagreb, Split, Rijeka, Zadar oder einer anderen Stadt – ist einer der größten finanziellen Schritte im Leben. Doch zwischen der Immobiliensuche und der Unterzeichnung des Kaufvertrags gibt es einen Schritt, der allzu oft übersprungen oder oberflächlich behandelt wird: eine gründliche Immobilienprüfung. Dieser Leitfaden erklärt, was diese Prüfung umfasst, welche die häufigsten Fehler von Käufern sind und welche spezifischen Risiken Sie beachten müssen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
Schlüsselinformationen
Die Immobilienprüfung gliedert sich in zwei separate und nicht austauschbare Teile:
Rechtliche Prüfung — umfasst Eigentum, Belastungen, Vormerkungen, Zwangsvollstreckungsvermerke, Gerichtsverfahren, Rücklagenverbindlichkeiten, Vorkaufsrecht und Dokumentenkonformität. Sie wird von einem Anwalt oder einem erfahrenen Makler durchgeführt.
Technische Bewertung — umfasst den physischen Zustand des Objekts: Konstruktion, Installationen, Feuchtigkeit, Dach, Fassade und den Zustand der Gemeinschaftsteile des Gebäudes. Sie wird von einem autorisierten Ingenieur oder Gutachter durchgeführt.
Beide Teile sind gleichermaßen wichtig. Ohne eine rechtliche Prüfung könnten Sie eine Immobilie mit Belastungen oder einer offenen Zwangsvollstreckung kaufen. Ohne eine technische Bewertung könnten Sie ein Objekt mit schwerwiegenden, kostspieligen Mängeln übernehmen, die ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls Ihr Problem werden.
Was umfasst die Immobilienprüfung vor dem Kauf?
Der Begriff "Immobilienprüfung" wird von vielen Käufern mit einer physischen Besichtigung der Räumlichkeiten gleichgesetzt. Die tatsächliche Prüfung ist jedoch wesentlich komplexer. Due Diligence — der Fachbegriff für eine umfassende Überprüfung einer Immobilie vor dem Kauf — beinhaltet eine systematische Analyse aller rechtlichen, dokumentarischen und physischen Aspekte des zu kaufenden Objekts.
Jede gründliche Prüfung muss Folgendes umfassen:
- Grundbuchauszug — Prüfung von Eigentum, Belastungen und allen Eintragungen im Blatt C
- Übereinstimmung der Katasterdaten mit dem Grundbuch über das Portal uređenazemlja.gov.hr
- Wohnungseigentumsbegründungsurkunde — Prüfung der rechtmäßigen Aufteilung des Wohnungseigentums
- Energieausweis — gesetzliche Pflicht bei jedem Verkauf und jeder Vermietung, gültig für 10 Jahre
- Rechtskräftige Nutzungsgenehmigung — ohne diese ist das Objekt formal nicht nutzbar
- Überprüfung von Vormerkungen: Zwangsvollstreckungen, Gerichtsverfahren, einstweilige Verfügungen
- Bestätigung des Gebäudeverwalters über den Zustand der Rücklagen und eventuelle Schulden
- Schriftliches Protokoll über den technischen Zustand mit einer Liste der festgestellten Mängel
Die rechtliche und technische Prüfung müssen vor der Unterzeichnung des Vorvertrags abgeschlossen sein. Ein Vorvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument – wenn Sie einen Vorvertrag mit einer Anzahlung unterschreiben und erst danach eine Hypothek oder eine offene Zwangsvollstreckung entdecken, befinden Sie sich in einer ungünstigen Lage.
Lesen Sie mehr über den Schritt-für-Schritt-Kaufprozess in unserem Blog.
Rechtliche Immobilienprüfung: Warum der erste Schritt der wichtigste ist
Die rechtliche Prüfung einer Immobilie ist die Grundlage jedes sicheren Kaufs, da sie aufdeckt, was mit bloßem Auge nicht sichtbar ist. Die Überprüfung des Eigentums, der Belastungen und der Übereinstimmung von Kataster und Grundbüchern ist ein grundlegender Schritt, der jeder weiteren Handlung vorausgeht.
Schritte der rechtlichen Prüfung
1. Überprüfung des Eigentumsblatts im Grundbuch
Die Einsicht ist kostenlos und für jedermann über das Portal uređenazemlja.gov.hr zugänglich. Fordern Sie immer einen aktuellen Auszug an, der nicht älter als 30 Tage ist.
2. Unterschied zwischen Eigentumsblatt und Besitzstandsblatt
Diese beiden Dokumente werden oft verwechselt, stammen aber aus verschiedenen Registern. Das Eigentumsblatt (Grundbuchauszug) aus dem Grundbuch zeigt, wer Eigentümer ist und welche Belastungen eingetragen sind. Das Besitzstandsblatt aus dem Kataster zeigt die physische Beschreibung des Grundstücks und des Nutzers. Beide können heute über das Portal uređenazemlja.gov.hr bezogen werden.
3. Überprüfung des Blatts C — Belastungen und Lasten
Hypotheken, Nießbrauchsrechte, Wegerechte, Vorkaufsrechte, Gerichtsverfahren. Jede Eintragung im Blatt C muss analysiert werden.
4. Überprüfung von Vormerkungen
Besondere Aufmerksamkeit ist zu richten auf: Zwangsvollstreckungsvermerke (bedeutet, dass eine Zwangsvollstreckung auf der Immobilie eingeleitet wurde, die gegenüber allen späteren Erwerbern wirkt), Klagevermerke (aktives Gerichtsverfahren) und einstweilige Verfügungen zur Veräußerung.
5. Plombe auf dem Eigentumsblatt
Ein vorläufiges Zeichen, das einen eingereichten, aber noch nicht bearbeiteten Antrag auf Eintragung signalisiert. Es ist nicht immer ein Problem, aber es muss geprüft werden, was genau es bedeutet. Lesen Sie mehr über die Plombe in unserem Blog.
6. Überprüfung der Etagenaufteilung
Ist das Objekt rechtmäßig in Wohneigentum aufgeteilt? Liegt ein gültiger Wohnungseigentumsbegründungsurkunde vor? Ohne Etagenaufteilung ist die Eintragung einer einzelnen Wohnung nicht möglich.
7. Bebauungsplan und Raumordnungsplan des Standorts
Überprüfung über das ISPU-Portal (Informationssystem für Raumplanung) — ein öffentlich zugängliches und kostenloses Tool. Es gibt Auskunft über die Grundstücksnutzung, die Möglichkeit der Rekonstruktion und eventuelle Baubeschränkungen.
8. Rechtskräftige Nutzungsgenehmigung
Wird über das eDozvola-System oder durch Einsicht in das ISPU-Portal überprüft. Wichtiger Hinweis: Für Gebäude, die vor 1968 gebaut wurden, war nach damaligem Recht keine Nutzungsgenehmigung erforderlich — in diesen Fällen gilt stattdessen eine Bestätigung über das Alter des Objekts. Dies betrifft häufig alte Wohnungen in den Zentren von Zagreb, Split und Rijeka.
Zustimmung des Ehepartners
Für den Verkauf einer Immobilie, die dem ehelichen Vermögen zuzuordnen ist, ist die schriftliche Zustimmung des Ehepartners mit notarieller Beglaubigung erforderlich. Ohne diese kann die Eintragung blockiert werden. Dies ist ein häufiges Problem, das oft erst in der Phase der Eintragung entdeckt wird — und eine der Prüfungen, die Teil des Due-Diligence-Prozesses sein muss.
Rücklagenverbindlichkeiten — gehen auf den Käufer über
Unbezahlte Rücklagen des früheren Eigentümers gehen zusammen mit der Immobilie auf den neuen Eigentümer über. Vor dem Kauf sollten Sie unbedingt eine schriftliche Bestätigung des Gebäudeverwalters einholen, dass auf der Immobilie keine Schulden gegenüber der gemeinsamen Rücklage bestehen. Dies ist eine der häufigsten teuren Überraschungen für Käufer von Wohnungen in älteren Gebäuden in allen kroatischen Städten.
Hypothek auf der Immobilie
Eine im Blatt C eingetragene Hypothek bedeutet, dass die Bank oder ein anderer Gläubiger das Recht hat, aus dem Wert der Immobilie befriedigt zu werden. Ein Käufer, der eine Immobilie mit Hypothek erwirbt, erbt diese Belastung. Ein aktueller Auszug sollte unmittelbar vor der Unterzeichnung jedes Vertrages eingeholt werden. Lesen Sie mehr über die Hypothek auf der Immobilie in unserem Blog.
Technische Zustandsbewertung: Was muss geprüft werden
Eine technische Bewertung ist nicht nur eine visuelle Besichtigung. Die Übergabeprüfung ist eine Gelegenheit, Mängel zu entdecken, bevor Sie für deren Behebung verantwortlich werden. Wenn Sie das Übergabeprotokoll unterschreiben, geht die Verantwortung für den Zustand der Immobilie auf Sie über.
Elemente, die detailliert geprüft werden sollten:
- Feuchtigkeit und Schimmel — untersuchen Sie Ecken, hinter Möbeln und unter Fußböden. Feuchtigkeit ist teuer zu sanieren und kann die Gesundheit gefährden. Sichtbare Flecken an der Decke können ein Zeichen für aktiven Feuchtigkeitseintritt sein.
- Elektrische Installationen — prüfen Sie, ob der Sicherungskasten modern ist, welche Kapazität die Sicherungen haben und ob sichtbare Anzeichen einer Überlastung vorhanden sind.
- Wasserinstallationen — testen Sie den Wasserdruck und prüfen Sie auf Leckagen unter Waschbecken und um Sanitäranlagen.
- Fassade und Außenwände — Risse in der Fassade können auf Setzungen des Fundaments hindeuten, was ein ernstes strukturelles Problem darstellt.
- Böden und Wände — prüfen Sie auf Ebenheit, Knistern und Verformungen.
- Heiz- und Kühlsystem — testen Sie die Funktion des Boilers, der Heizkörper oder der Klimaanlage.
- Aufzug und Gemeinschaftsräume — beurteilen Sie den Zustand im Hinblick auf zukünftige Kosten der gemeinsamen Rücklagen.
- Energieausweis — gesetzliche Pflicht beim Verkauf, gültig für 10 Jahre. Ab 2026 müssen alle Neubauten den nZEB-Standard (Energieeffizienzklasse A oder A+) erfüllen.
Asbest in Altbauten
Gebäude, die bis etwa 1980 gebaut wurden, können Asbest in Dachplatten, Isolierungen oder Bodenbelägen enthalten. Asbest, der in gutem Zustand ist, stellt keine unmittelbare Gefahr dar, aber beschädigtes asbesthaltiges Material ist extrem gesundheitsschädlich. Die Stadt Zagreb hat im November 2025 ein Asbestregister eingeführt. Käufer älterer Immobilien in Zagreb, aber auch in Split, Rijeka und anderen Städten, sollten diese Prüfung in die technische Bewertung einbeziehen.
Verantwortung für Sachmängel
Gemäß dem Gesetz über Schuldverhältnisse haftet der Verkäufer für Sachmängel der Immobilie. Es gibt zwei verschiedene Szenarien, die Käufer kennen müssen:
Sichtbare Mängel bei der Übergabe — Der Käufer muss den Verkäufer innerhalb von 8 Tagen nach Entdeckung informieren. Mängel, die bei der Übergabe sichtbar waren, aber nicht gemeldet wurden, kann der Käufer später nicht reklamieren.
Versteckte Mängel, die nach der Übergabe auftreten — Der Käufer muss den Verkäufer innerhalb von 2 Monaten nach Entdeckung informieren. Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die nach 2 Jahren ab Übergabe der Immobilie auftreten.
Wichtiger Hinweis: Verkäufer und Käufer können im Vertrag die Haftung für Mängel ausschließen oder begrenzen. Eine solche Klausel ist nur dann nichtig, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und ihn absichtlich verschwiegen hat. Lesen Sie den Vertrag immer sorgfältig vor der Unterzeichnung und konsultieren Sie einen Anwalt zu jeder Klausel, die die Haftung einschränkt.
Übergabeprotokoll: Warum es entscheidend ist
Das Übergabeprotokoll ist ein schriftliches Dokument, mit dem der Käufer den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übernahme bestätigt und alle festgestellten Mängel festhält. Ohne dieses kann der Käufer nachträglich nicht beweisen, was er bei der Übernahme vorgefunden hat.
Das Übergabeprotokoll muss Folgendes enthalten:
- Datum und Ort der Übergabe
- Genaue Beschreibung jedes festgestellten Mangels mit seiner Lage im Raum
- Zustand der Messgeräte (Strom, Gas, Wasser) mit den abgelesenen Werten
- Liste der übergebenen Schlüssel und Zugangskarten
- Liste der in der Wohnung verbleibenden Ausstattung und Geräte (sofern vereinbart)
- Unterschriften beider Parteien
Das Protokoll wird in zwei Exemplaren erstellt – je eines für den Käufer und den Verkäufer. Wenn der Verkäufer sich weigert, das Protokoll mit den festgestellten Mängeln zu unterschreiben, ist dies ein ernstes Warnsignal.
Wie die Regent Immobilienagentur helfen kann
Regent ist eine Immobilienagentur mit Büros in Zagreb, Split, Rijeka und Istrien, die in ganz Kroatien tätig ist. Wir bieten umfassende Unterstützung während des gesamten Kaufprozesses — von der ersten Immobilienbesichtigung bis zur finalen Eintragung.
- Rechtliche Dokumentenprüfung und Due Diligence
- Administrative Dienstleistungen — Vertragsgestaltung, Anmeldung beim Finanzamt, Eintragung
- Dienstleistungen für ausländische Käufer mit sprachlicher Unterstützung
- Kontakt
Häufig gestellte Fragen
Was wird am häufigsten während der Immobilienprüfung vor dem Kauf entdeckt?
Am häufigsten werden technische Mängel wie Feuchtigkeit, verschlissene Installationen und Risse entdeckt, aber auch Unstimmigkeiten in der Dokumentation – nicht gelöschte Hypotheken, auf den Käufer übergehende Rücklagenverbindlichkeiten und Zwangsvollstreckungsvermerke im Blatt C. Die Übergabeprüfung ist genau die Gelegenheit, diese Mängel zu identifizieren, bevor der Käufer für sie verantwortlich wird.
Soll ich die rechtlichen Prüfungen vor oder nach dem Vorvertrag abschließen?
Alle rechtlichen Prüfungen müssen vor der Unterzeichnung des Vorvertrags abgeschlossen sein. Ein Vorvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument – mit ihm verpflichten Sie sich zum Kauf. Wenn Sie die rechtliche Prüfung auf die Zeit nach dem Vorvertrag verschieben, verlieren Sie die Freiheit, ohne finanzielle Verluste zurückzutreten.
Was ist eine Plombe auf dem Eigentumsblatt und sollte ich mir Sorgen machen?
Eine Plombe ist ein vorläufiger Vermerk im Grundbuchauszug, der einen eingereichten, aber noch nicht bearbeiteten Antrag auf Eintragung signalisiert. Es ist nicht immer ein Problem, aber es muss genau überprüft werden, was es bedeutet. Der Kauf einer Immobilie mit einer aktiven Plombe birgt ein Risiko, da Sie den Gegenstand der Eintragung nicht kennen.
Kann ich eine Immobilie mit einem Zwangsvollstreckungsvermerk kaufen?
Der Kauf einer Immobilie mit einem Zwangsvollstreckungsvermerk im Blatt C ist äußerst riskant, da der Zwangsvollstreckungsvermerk gegenüber allen späteren Erwerbern wirkt – was bedeutet, dass der Käufer die Zwangsvollstreckung erben kann. Ein solcher Kauf erfordert eine obligatorische Konsultation mit einem Anwalt und die Begleichung der Zwangsvollstreckung vor oder zum Zeitpunkt des Kaufs.
Was ist ein Übergabeprotokoll für eine Wohnung und wie erstellt man es?
Das Übergabeprotokoll ist ein schriftliches Dokument, mit dem der Käufer den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übernahme bestätigt und alle festgestellten Mängel festhält. Es muss das Datum, die Beschreibung jedes Mangels, den Zustand der Messgeräte, eine Liste der Schlüssel und die Unterschriften beider Parteien enthalten. Ohne es ist ein nachträglicher Nachweis des Zustands bei der Übergabe nicht möglich.
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