TL;DR: Prohlídka nemovitosti před koupí zahrnuje dvě samostatné kontroly — právní prověrku dokumentace a technické posouzení fyzického stavu objektu. Bez prověření vlastnictví, věcných břemen, plomb, exekucí a dluhů na fondu oprav kupující přebírá rizika, která nelze dodatečně napravit bez dalších nákladů a soudních řízení. Technické posouzení chrání před drahými překvapeními při předání.
Koupě nemovitosti v Chorvatsku — v Záhřebu, Splitu, Rijece, Zadaru nebo v jakémkoli jiném městě — je jedním z největších finančních kroků v životě. Ale mezi nalezením nemovitosti a podpisem kupní smlouvy existuje krok, který se příliš často přeskočí nebo se s ním zachází povrchně: důkladná prohlídka nemovitosti. Tento průvodce vysvětluje, co tato prohlídka obnáší, jaké jsou nejčastější chyby kupujících a jaká jsou specifická rizika, kterých si musíte být vědomi, než složíte zálohu.
Klíčové informace
Prohlídka nemovitosti se dělí na dvě samostatné části, které nelze zaměnit:
Právní prověrka — zahrnuje vlastnictví, věcná břemena, plomby, záznamy o exekucích, soudní spory, dluhy na fondu oprav, předkupní právo a soulad dokumentace. Provádí ji právník nebo zkušený realitní makléř.
Technické posouzení — zahrnuje fyzický stav objektu: konstrukci, instalace, vlhkost, střechu, fasádu a stav společných částí budovy. Provádí ji autorizovaný inženýr nebo odhadce.
Obě části jsou stejně důležité. Bez právní prověrky můžete koupit nemovitost s věcnými břemeny nebo otevřenou exekucí. Bez technického posouzení můžete převzít objekt s vážnými, drahými závadami, které se stávají vaším problémem od okamžiku podpisu protokolu o předání.
Co obnáší prohlídka nemovitosti před koupí?
Pojem „prohlídka nemovitosti“ mnoho kupujících ztotožňuje s fyzickou prohlídkou prostor. Skutečná prohlídka je podstatně složitější. Due diligence — odborný termín pro komplexní prověrku nemovitosti před koupí — znamená systematickou analýzu všech právních, dokumentačních a fyzických aspektů kupovaného objektu.
Každá důkladná prohlídka musí zahrnovat:
- Výpis z katastru nemovitostí — prověření vlastnictví, věcných břemen a všech zápisů v části C
- Soulad katastrálních údajů s katastrem nemovitostí prostřednictvím portálu uređenazemlja.gov.hr
- Prohlášení vlastníka — prověření legálního rozdělení bytového vlastnictví
- Energetický certifikát — zákonná povinnost při každém prodeji a pronájmu, platí 10 let
- Pravomocné kolaudační rozhodnutí — bez něj není objekt formálně způsobilý k užívání
- Prověření záznamů: exekuce, soudní spory, předběžná opatření
- Potvrzení správce budovy o stavu fondu oprav a případných dluzích
- Písemný protokol o technickém stavu se seznamem zjištěných nedostatků
Právní a technická prověrka musí být dokončeny před podpisem předkupní smlouvy. Předkupní smlouva je právně závazný dokument — pokud podepíšete předkupní smlouvu se zálohou a teprve poté objevíte hypotéku nebo otevřenou exekuci, ocitnete se v nepříjemné situaci.
Více o procesu koupě a prodeje krok za krokem si přečtěte na našem blogu.
Právní prověrka nemovitosti: proč je první krok nejdůležitější
Právní prověrka nemovitosti je základem každé bezpečné koupě, protože odhaluje to, co není viditelné pouhým okem. Prověření vlastnictví, věcných břemen a souladu katastru a pozemkových knih je základním krokem, který předchází každé další činnosti.
Kroky právní prověrky
1. Prověření listu vlastnictví v katastru nemovitostí
Nahlížení je zdarma a dostupné všem prostřednictvím portálu uređenazemlja.gov.hr. Vždy požadujte aktuální výpis, ne starší než 30 dní.
2. Rozdíl mezi listem vlastnictví a výpisem z katastru
Tyto dva dokumenty se často zaměňují, ale pocházejí z různých registrů. List vlastnictví (ZK výpis) z katastru nemovitostí ukazuje, kdo je vlastníkem a jaká jsou zapsaná věcná břemena. Výpis z katastru nemovitostí ukazuje fyzický popis parcely a uživatele. Oba lze dnes získat prostřednictvím portálu uređenazemlja.gov.hr.
3. Prověření části C — zatížení a věcná břemena
Hypotéky, užívací práva, právo průchodu, předkupní právo, soudní spory. Každý zápis v části C musí být analyzován.
4. Prověření záznamů
Zvláštní pozornost věnujte: záznamu exekuce (znamená, že na nemovitosti byla zahájena exekuce, která působí vůči všem pozdějším nabyvatelům), záznamu žaloby (aktivní soudní spor) a předběžným opatřením zákazu zcizení.
5. Plomba na listu vlastnictví
Dočasná značka, která signalizuje podaný návrh na zápis, který ještě nebyl zpracován. Není vždy problémem, ale je nutné prověřit, co přesně označuje. Více o plombě si přečtěte v našem blogu.
6. Prověření prohlášení vlastníka
Je objekt legálně rozdělen na bytové vlastnictví? Existuje platné prohlášení vlastníka? Bez prohlášení vlastníka není možný zápis jednotlivého bytu.
7. Urbanistický plán a územní plán lokality
Prověření prostřednictvím ISPU portálu (Informační systém územního plánování) — veřejně dostupný a bezplatný nástroj. Odhaluje účel parcely, možnost rekonstrukce a případná omezení výstavby.
8. Pravomocné kolaudační rozhodnutí
Prověřuje se prostřednictvím systému eDozvola nebo nahlédnutím do ISPU portálu. Důležitá poznámka: pro budovy postavené před rokem 1968 nebylo podle tehdejšího zákona kolaudační rozhodnutí vyžadováno — v těchto případech místo něj platí potvrzení o stáří objektu. To se často týká starých bytů v centrech Záhřebu, Splitu a Rijeky.
Souhlas manžela/manželky
Pro prodej nemovitosti, která je společným jměním manželů, je nutný písemný souhlas manžela/manželky s ověřením u notáře. Bez něj může být zápis zablokován. To je častý problém, který se odhalí teprve ve fázi zápisu — a jedna z prověrek, která musí být součástí procesu due diligence.
Dluhy fondu oprav — přecházejí na kupujícího
Nezaplacený fond oprav předchozího vlastníka přechází na nového vlastníka spolu s nemovitostí. Před koupí si vyžádejte písemné potvrzení od správce budovy, že na nemovitosti nejsou žádné dluhy vůči společnému fondu oprav. To je jedno z nejčastějších drahých překvapení pro kupující bytů ve starších budovách ve všech chorvatských městech.
Hypotéka na nemovitosti
Hypotéka zapsaná v části C znamená, že banka nebo jiný věřitel má právo na úhradu z hodnoty nemovitosti. Kupující, který koupí nemovitost s hypotékou, toto břemeno zdědí. Aktuální výpis je třeba získat bezprostředně před podpisem každé smlouvy. Více o hypotéce na nemovitosti si přečtěte na našem blogu.
Technické posouzení stavu: co je třeba zkontrolovat
Technické posouzení není jen vizuální prohlídka. Protokol o předání je příležitostí odhalit nedostatky dříve, než za ně ponesete odpovědnost. Jakmile podepíšete protokol o předání, odpovědnost za stav nemovitosti přechází na vás.
Prvky, které je třeba podrobně zkontrolovat:
- Vlhkost a plíseň — zkontrolujte rohy, za nábytkem a pod podlahami. Vlhkost je nákladná na sanaci a může ohrozit zdraví. Viditelné skvrny na stropě mohou být známkou aktivního pronikání vlhkosti.
- Elektrické instalace — zkontrolujte, zda je rozvodná skříň moderní, jaká je kapacita pojistek a zda jsou viditelné známky přetížení.
- Vodovodní instalace — otestujte tlak vody a zkontrolujte netěsnosti pod dřezem a kolem sanitárních zařízení.
- Fasáda a vnější stěny — praskliny ve fasádě mohou naznačovat sedání základů, což je vážný konstrukční problém.
- Podlahy a stěny — zkontrolujte rovinnost, praskání a deformace.
- Systém vytápění a chlazení — otestujte provoz kotle, radiátorů nebo klimatizace.
- Výtah a společné prostory — posuďte stav v kontextu budoucích nákladů na společný fond oprav.
- Energetický certifikát — zákonná povinnost při prodeji, platí 10 let. Od roku 2026 musí všechny novostavby splňovat standard nZEB (energetická třída A nebo A+).
Azbest ve starých budovách
Budovy postavené přibližně do roku 1980 mohou obsahovat azbest ve střešních deskách, izolaci nebo podlahových krytinách. Azbest v dobrém stavu nepředstavuje bezprostřední nebezpečí, ale poškozený materiál, který ho obsahuje, je extrémně nebezpečný pro zdraví. Město Záhřeb zahájilo registr azbestu v listopadu 2025. Kupující starších nemovitostí v Záhřebu, ale také ve Splitu, Rijece a dalších městech, by měli tuto prověrku zahrnout do technického posouzení.
Odpovědnost za materiální vady
Podle zákona o závazkových vztazích odpovídá prodávající za materiální vady nemovitosti. Existují dva různé scénáře, které kupující musí znát:
Viditelné vady při převzetí — kupující musí nahlásit prodávajícímu do 8 dnů od zjištění. Vady, které jsou viditelné při převzetí a nebyly nahlášeny, nemůže kupující následně reklamovat.
Skryté vady, které se objeví po převzetí — kupující musí informovat prodávajícího do 2 měsíců od zjištění. Prodávající neodpovídá za vady, které se objeví po 2 letech od předání nemovitosti.
Důležité upozornění: prodávající a kupující mohou ve smlouvě vyloučit nebo omezit odpovědnost za vady. Taková klauzule je neplatná pouze v případě, že prodávající o vadě věděl a úmyslně ji zamlčel. Vždy si před podpisem pečlivě přečtěte smlouvu a konzultujte s právníkem každou klauzuli, která omezuje odpovědnost.
Protokol o předání: proč je klíčový
Protokol o předání je písemný dokument, kterým kupující potvrzuje stav nemovitosti v okamžiku převzetí a zaznamenává všechny zjištěné nedostatky. Bez něj nemůže kupující dodatečně prokázat, co při převzetí zastihl.
Protokol o předání musí obsahovat:
- Datum a místo předání
- Přesný popis každého zjištěného nedostatku s umístěním v prostoru
- Stav měřidel (elektřina, plyn, voda) s odečtenými hodnotami
- Seznam předaných klíčů a přístupových karet
- Seznam vybavení a zařízení, které zůstávají v bytě (pokud je sjednáno)
- Podpisy obou stran
Protokol se vyhotovuje ve dvou vyhotoveních — po jednom pro kupujícího a prodávajícího. Pokud prodávající odmítne podepsat protokol se zjištěnými nedostatky, je to vážný varovný signál.
Jak může pomoci realitní kancelář Regent
Regent je realitní kancelář s pobočkami v Záhřebu, Splitu, Rijece a Istrii, která působí po celém Chorvatsku. Nabízíme komplexní podporu po celou dobu kupního procesu — od první prohlídky nemovitosti až po finální zápis.
- Právní prověrka dokumentace a due diligence
- Administrativní služby — sestavení smluv, hlášení finančnímu úřadu, zápis
- Služby pro zahraniční kupující s jazykovou podporou
- Kontakt
Nejčastější dotazy
Co se nejčastěji zjistí během prohlídky nemovitosti před koupí?
Nejčastěji se objeví technické vady jako vlhkost, opotřebené instalace a praskliny, ale také nesoulad dokumentace — neaktualizované hypotéky, dluhy fondu oprav, které přecházejí na kupujícího, a záznamy o exekucích v části C. Předávací prohlídka je právě příležitostí tyto vady identifikovat, než za ně kupující ponese odpovědnost.
Mám dokončit právní prověrky před nebo po předkupní smlouvě?
Všechny právní prověrky musí být dokončeny před podpisem předkupní smlouvy. Předkupní smlouva je právně závazný dokument — zavazujete se jím ke koupi. Pokud právní prověrku odložíte na dobu po předkupní smlouvě, ztrácíte svobodu odstoupení bez finančních ztrát.
Co je plomba na listu vlastnictví a mám se obávat?
Plomba je dočasná značka ve výpisu z katastru nemovitostí, která signalizuje podaný návrh na zápis, který ještě nebyl zpracován. Není vždy problémem, ale je nutné prověřit, co přesně označuje. Koupě nemovitosti s aktivní plombou nese riziko, protože nevíte, co je předmětem zápisu.
Mohu koupit nemovitost se záznamem o exekuci?
Koupě nemovitosti se záznamem o exekuci v části C je extrémně riziková, protože záznam o exekuci působí vůči všem pozdějším nabyvatelům — což znamená, že kupující může zdědit exekuci. Taková koupě vyžaduje povinnou konzultaci s právníkem a uhrazení exekuce před nebo v okamžiku koupě.
Co je protokol o předání bytu a jak ho sestavit?
Protokol o předání je písemný dokument, kterým kupující potvrzuje stav nemovitosti v okamžiku převzetí a zaznamenává všechny zjištěné nedostatky. Musí obsahovat datum, popis každého nedostatku, stav měřidel, seznam klíčů a podpisy obou stran. Bez něj není dodatečné prokázání stavu při převzetí možné.
Doporučeno
- Na co si dát pozor při prohlídce nemovitosti
- Dokumenty, které musíte zkontrolovat při koupi nemovitosti
- Kdy koupit nemovitost: Průvodce analýzou trhu
- Na co si dát pozor při vyjednávání o ceně a podmínkách koupě nemovitosti?
