Koje dokumente stranac mora imati za kupnju nekretnine u Hrvatskoj?

Hrvatska je posljednjih godina postala vrlo atraktivna destinacija za ulaganje u nekretnine, s obzirom na svoju ljepotu, povoljne cijene i razvijeno tržište. Mnogi stranci odlučuju investirati u nekretnine, no prije nego što krenu u kupovinu, često si postavljaju pitanja koji su točno uvjeti i dokumentacija potrebni za kupnju nekretnine u Hrvatskoj. Ovdje donosimo sve potrebne informacije.

Koji stranci mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj?

Prije nego što se posvetimo dokumentaciji, važno je znati da nije svaki stranac automatski u mogućnosti kupiti nekretninu u Hrvatskoj. Postoji nekoliko pravnih uvjeta koji ovise o državljanstvu i vrsti nekretnine koju želite kupiti.

• Građani Europske unije (EU): Ako ste državljanin EU-a, proces je prilično jednostavan. Kao državljanin EU-a možete kupiti nekretninu u Hrvatskoj uz minimalne birokratske prepreke, jer je Hrvatska članica EU-a, a zakonodavni okvir omogućuje slobodno tržište nekretnina unutar Unije.
• Građani zemalja izvan EU-a: Ako ste državljanin zemlje koja nije članica EU-a, situacija je nešto složenija. U tom slučaju, možete kupiti nekretninu samo ako vaša država ima uzajamni sporazum s Hrvatskom koji omogućava stranim državljanima kupnju zemljišta. Ako takav sporazum postoji, postupak kupnje nekretnine bit će sličan onome za državljane EU-a, no može biti potrebno ispuniti dodatne uvjete.
• Kupnja nekretnine za boravak: Ako stranci žele kupiti nekretninu kako bi u njoj živjeli, a nisu iz EU zemlje, oni mogu podnijeti zahtjev za odobrenje, no to zahtijeva dodatne uvjete, kao što su dokazivanje namjere boravka u Hrvatskoj na dulje vrijeme (npr. posao, studij ili mirovina).

Koji dokumenti su potrebni strancima za kupnju nekretnine u Hrvatskoj?

Za kupovinu nekretnine u Hrvatskoj, bez obzira na to jeste li državljanin EU-a ili ne, morate imati nekoliko ključnih dokumenata. Ovdje su najvažniji:

1. Osobna iskaznica ili putovnica

Za sve strane državljane osnovni dokument za kupnju nekretnine je valjana osobna iskaznica ili putovnica. Ovaj dokument služi kao dokaz identiteta. Ako ste iz EU-a, osobna iskaznica dovoljna je za obavljanje svih pravnih radnji, dok državljani zemalja izvan EU-a moraju koristiti putovnicu.

2. OIB (Osobni identifikacijski broj)

Svaka osoba koja kupuje nekretninu u Hrvatskoj mora imati OIB – broj koji je specifičan za državljane Hrvatske, ali i za strance koji rade ili imaju imovine u zemlji. OIB je obavezan za sve pravne poslove u Hrvatskoj, uključujući kupovinu nekretnina. OIB možete dobiti u Poreznoj upravi Hrvatske, a postupak je brz i jednostavan. Ovdje pročitajte kako do svog OIB-a.

3. Izvod iz zemljišne knjige

Ako želite osigurati da nekretnina koju kupujete nema pravnih problema, potrebno je zatražiti izvod iz zemljišne knjige. Ovaj dokument potvrđuje pravno stanje nekretnine, uključujući njezinu vlasničku povijest, terete ili hipoteke, eventualne sudske postupke i druge važne informacije. Izvod iz zemljišne knjige možete dobiti na zemljišnoknjižnom odjelu općinskog suda u Hrvatskoj, a provjeriti dokumentaciju možete i na portalu Uređena zemlja.

4. Dokaz o solventnosti

Ovisno o bankama i uvjetima kreditiranja, stranac može biti tražen da dostavi dokaz o solventnosti. To znači da je potrebno pokazati svoju sposobnost za otplatu kredita, ako se planira podići stambeni kredit za kupovinu nekretnine. Banke obično traže bankovne izvode ili potvrde o prihodima iz domovine, a u nekim slučajevima mogu tražiti i izvode iz kreditnih biroa.

5. Dokazi o vlasništvu ili korištenju zemljišta

Ako kupujete zemljište ili kuću na kojem se planira graditi, važno je imati sve potrebne građevinske dozvole, urbanističke planove i dozvolu za gradnju. Ovi dokumenti omogućuju vam da budete sigurni da zemljište nije opterećeno nikakvim pravnim ili administrativnim problemima, te da imate odobrenje za obavljanje radova.

6. Ugovor o kupoprodaji i potvrda o uplati poreza

Kao i kod svakog drugog kupca, strani državljani trebaju imati ugovor o kupoprodaji koji definira uvjete transakcije, uključujući cijenu, rokove i uvjete predaje nekretnine. Nakon što je kupoprodaja obavljena, potrebno je dostaviti dokaz o plaćenom porezu na promet nekretnina (3% od vrijednosti nekretnine). Ovaj porez treba biti podmiren prije nego što možete podnijeti zahtjev za upis vlasništva.

7. Zeleni karton ili druge potvrde o legalnosti nekretnine

Za sigurno poslovanje i prijenos vlasništva, strani kupci trebaju potvrdu da nekretnina ispunjava sve zakonske uvjete za stanovanje, kao i da nije opterećena dugovima. To uključuje izvod iz energetskog certifikata ili potvrde o legalnosti objekta.

8. Potvrda o prijavi boravišta (ako je primjenjivo)

Ako ste stranac koji planira trajno boraviti u Hrvatskoj, možda će vam biti potrebna i potvrda o prijavi boravišta, koja dokazuje da imate prijavljeno prebivalište u Hrvatskoj. Ovaj dokument je važan ako se planirate useliti i koristiti nekretninu kao svoj glavni dom.

Koraci prilikom kupnje nekretnine u Hrvatskoj za strance

Nakon što prikupite sve potrebne dokumente, slijedi formalni proces kupovine nekretnine. Uglavnom, to uključuje:

1. Pregovaranje s prodavateljem: Ako ste pronašli nekretninu koja vam odgovara, započnite pregovore s prodavateljem. Možete angažirati agenta za nekretnine kako biste osigurali da svi uvjeti transakcije budu jasni i pravični.

2. Potpisivanje ugovora: Kada su uvjeti postavljeni, potpisat ćete ugovor o kupoprodaji, koji mora biti ovjeren od strane javnog bilježnika.

3. Upis u gruntovnicu: Nakon što ste platili porez na promet nekretnina i obavili sve formalnosti, morate podnijeti zahtjev za upis u gruntovnicu. To je ključan korak jer samo upisom u gruntovnicu postajete službeni vlasnik nekretnine.

Kupovina nekretnine u Hrvatskoj strancima se može činiti komplicirana. Da, postoji puno dokumenata koje treba prikupiti, ali uz dobru pripremu može biti zapravo vrlo jednostavna. Od osnovnih dokumenata poput osobne iskaznice i OIB-a, do specifičnih potvrda o legalnosti objekta i poreznih dokaza, sve ove stvari treba imati na umu.