Cesija i prijenos ugovora: prijenos prava iz kupoprodaje

U prometu nekretninama ne prenose se uvijek same nekretnine — ponekad se prenose prava iz ugovora. Kupac koji je sklopio kupoprodajni ugovor ili predugovor, a nekretninu još nije stekao (primjerice jer je stan još u izgradnji), može svoj položaj iz tog ugovora prenijeti na drugu osobu. Za to služe pravni instituti cesije i prijenosa ugovora. Iako zvuče tehnički i strano, vrlo su praktični i sve češći, osobito kod ulaganja u nekretnine u izgradnji.

Problem je što se ti pojmovi često miješaju, a razlika među njima je bitna. Cesija i prijenos ugovora ne prenose isto: jedan prenosi pravo (tražbinu), drugi cijeli ugovorni odnos s pravima i obvezama. Za kupca ili investitora koji se s njima susretne, razumijevanje te razlike, kao i uvjeta pod kojima prijenos vrijedi, presudno je za sigurnost posla. Oba su instituta uređena Zakonom o obveznim odnosima (Narodne novine, br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23). U ovom vodiču objašnjavamo što je cesija, što je prijenos ugovora, po čemu se razlikuju, kada se koriste, treba li pristanak druge strane, koje rizike nose i kakve su im porezne posljedice.

Cesija i prijenos ugovora: dva mehanizma i ključna razlika

Cesija je pravni posao kojim vjerovnik (ustupitelj) prenosi svoju tražbinu — pravo potraživanja prema dužniku — na treću osobu (primatelja), koja tada postaje novi vjerovnik i može potraživanje ostvariti. Predmet cesije je, dakle, tražbina — pravo, a ne stvar ni cijeli ugovor. Bitno je razumjeti domet: cesija prenosi pravo (potraživanje), a s njim u pravilu prelaze i sporedna prava (primjerice hipoteka, jamstvo, kamate), ali ne i obveze koje bi iz nekog ugovornog odnosa proizlazile za ustupitelja — one ostaju na njemu, osim ako se posao ne uredi drukčije. Vrijedi znati i da izvorni ugovor može ograničiti ustup: ako su vjerovnik i dužnik ugovorili zabranu prijenosa tražbine ili uvjetovali ga pristankom (pactum de non cedendo), takav ustup nema učinak prema dužniku.

Prijenos ugovora je nešto drugo: njime jedna ugovorna strana prenosi svoj cjelokupni položaj iz ugovora — sva prava i sve obveze — na treću osobu, koja time stupa na njezino mjesto u ugovornom odnosu. Za razliku od cesije, koja prenosi samo tražbinu, prijenos ugovora prenosi cijeli „paket": novi sudionik preuzima ugovor u cijelosti, a dotadašnja strana iz njega izlazi. Sve se, dakle, svodi na jedno razlikovanje: cesija prenosi dio (pravo), a prijenos ugovora cjelinu (ugovorni položaj s pravima i obvezama). Ta razlika ima izravne posljedice na pristanak — o čemu u nastavku — pa je za svaki konkretan posao prvo pitanje koji je od dva mehanizma u pitanju.

Profesionalni savjet: Prije svega razjasnite je li riječ o cesiji (prijenos prava) ili prijenosu ugovora (prijenos cijelog odnosa) — o tome ovisi treba li pristanak druge strane i preuzimate li i obveze. Brkanje ta dva instituta najčešći je izvor nesporazuma u ovakvim poslovima.

Kada se javljaju u nekretninama

U prometu nekretninama najčešća je situacija preprodaja prava iz kupoprodajnog ugovora ili predugovora prije nego što je posao dovršen. Kupac koji je sklopio ugovor, ali još nije postao vlasnik, može svoj položaj prenijeti na drugu osobu. Ovi su mehanizmi osobito prisutni kod ulaganja u nekretnine u izgradnji, gdje između sklapanja ugovora i dovršetka gradnje protekne vrijeme, a ulagač u međuvremenu može poželjeti „izaći" iz posla prenoseći svoj položaj na novog kupca.

Najkonkretniji primjer vrijedi razložiti zasebno. Kod kupnje stana u izgradnji kupac sklapa ugovor s investitorom i često plaća u obrocima tijekom gradnje, a nekretninu stječe tek po dovršetku i primopredaji. Budući da iz tog ugovora ima ne samo pravo (na buduću nekretninu) nego i obvezu (platiti preostale obroke), prijenos njegova položaja u pravilu je prijenos ugovora, a ne cesija — jer se prenose i obveze, a ne samo pravo. Upravo zato takav prijenos u pravilu traži pristanak investitora kao druge ugovorne strane, uz jasno definiranje što je plaćeno, što je preostalo i pod kojim uvjetima.

Profesionalni savjet: Kod preuzimanja ugovora o stanu u izgradnji inzistirajte na pristanku investitora i na jasnom pregledu što je plaćeno, što je preostalo i pod kojim uvjetima — preuzimate tuđi položaj u dugotrajnom poslu, pa Vas nejasnoće oko plaćanja i uvjeta mogu skupo koštati.

Treba li pristanak druge strane

Pitanje pristanka jedno je od praktički najvažnijih, jer razlikuje dva mehanizma i određuje je li prijenos valjan. Kod cesije, gdje se prenosi samo tražbina, u pravilu nije potreban pristanak dužnika za sam prijenos, jer se njegov položaj bitno ne mijenja — i dalje duguje isto, samo drugome. Dužnika se, međutim, o cesiji obavještava kako bi znao kome ispuniti obvezu. Postoje i situacije u kojima je prijenos tražbine ograničen ili uvjetovan pristankom, pa i to treba provjeriti u izvornom ugovoru.

Kod prijenosa cijelog ugovora situacija je drukčija: budući da se prenose i obveze i mijenja osoba koja ih prema drugoj strani mora ispuniti, pristanak te druge ugovorne strane zakonski je uvjet. To je logično — druga strana ima interes znati i pristati na to tko će prema njoj imati obveze. U kontekstu nekretnina to znači da prijenos kupoprodajnog ugovora u pravilu traži pristanak druge strane (primjerice investitora ili prodavatelja), a prijenos bez potrebnog pristanka nema učinak. Zato je pribavljanje pristanka jedan od prvih koraka koji osigurava da posao uopće vrijedi.

Profesionalni savjet: Prije prijenosa razjasnite treba li pristanak druge strane i pribavite ga u pisanom obliku ako je potreban — prijenos cijelog ugovora bez potrebnog pristanka nema učinak, pa je to korak koji odlučuje hoće li posao uopće vrijediti.

Rizici za sve uključene strane

Ovi poslovi nose rizike koje svaka uključena strana treba razumjeti. Za onoga tko preuzima položaj (novi kupac), glavni je rizik da preuzme položaj čiji sadržaj nije potpuno razjasnio — nepoznate obveze, uvjete ili terete izvornog ugovora, stanje plaćanja, pravni status same nekretnine ili projekta. Preuzima se, naime, tuđi ugovorni položaj sa svime što nosi, pa nedovoljna provjera može značiti preuzimanje problema.

Za onoga tko prenosi (izvorni kupac), rizik je da prijenos ne bude proveden valjano (primjerice bez potrebnog pristanka) ili da, kod cesije, ostane vezan obvezama koje je mislio da je prenio. Vrijedi znati i da prenositelj odgovara primatelju za valjanost prenesenog ugovora, ali ne jamči da će druga strana ispuniti svoje obveze, osim ako se na to posebno obveže. Za drugu stranu (investitora, prodavatelja), rizik je da nova strana ne bude sposobna ispuniti preuzete obveze. Zajedničko svim stranama jest da rizici proizlaze iz nejasnoća i loše provedbe, a smanjuju se temeljitom provjerom, jasnim ugovaranjem i pravilnom provedbom uz pristanke gdje su potrebni.

Profesionalni savjet: Ako preuzimate tuđi položaj iz ugovora, provjerite izvorni ugovor i samu nekretninu jednako temeljito kao da posao sklapate od početka — stanje plaćanja, uvjete, terete i pravni status; preuzimate cijeli položaj sa svime što nosi, pa je nedovoljna provjera najveći rizik ove vrste posla.

Kako se zaštititi pri ovakvim poslovima

Zaštita pri cesiji i prijenosu ugovora svodi se na nekoliko koraka koji smanjuju rizik. Prvo, jasno utvrditi koji je mehanizam u pitanju — cesija ili prijenos ugovora — i što se točno prenosi. Drugo, temeljito provjeriti izvorni ugovor i sve što se preuzima: prava, obveze, stanje plaćanja, uvjete, terete i pravni status nekretnine ili projekta. Treće, osigurati potrebne pristanke, osobito pristanak druge ugovorne strane kod prijenosa ugovora, u pisanom obliku. Četvrto, razjasniti poreznu stranu prije zaključenja.

Uz to, budući da je riječ o pravno osjetljivim poslovima s ozbiljnim posljedicama u slučaju pogreške, u njih je vrijedno ući uz stručnu pravnu pomoć koja će posao pravilno strukturirati i zaštititi Vaše interese. Ovi su mehanizmi korisni i legitimni, ali njihova sigurnost ovisi o pravilnoj provedbi: dobro proveden prijenos prava iz ugovora siguran je i koristan, dok loše proveden nosi rizike koji nadmašuju korist. Zajednička nit svih koraka jest da se ništa ne prepušta pretpostavci, nego razjasni i uredi unaprijed. O cjelovitom tijeku kupnje pišemo i u vodiču kako funkcionira kupoprodajni proces.

Profesionalni savjet: U cesiju ili prijenos ugovora uđite uz pravnu pomoć i s pisanim, jasnim uređenjem svega — mehanizma, sadržaja prijenosa, pristanaka i poreza. Ovi poslovi su korisni kad su dobro provedeni, ali nejasnoće i prečaci u njima znaju biti skupi.

Kako Vam Regent može pomoći

Cesija i prijenos ugovora pravno su osjetljivi poslovi u kojima je razumijevanje što se točno prenosi ključno za sigurnost. Kao posrednik u prometu nekretnina pomažemo Vam sagledati situaciju kod preprodaje prava iz ugovora, osobito kod nekretnina u izgradnji, provjeriti pravni status nekretnine ili projekta te Vas usmjeriti na ono što prije ovakvog posla treba razjasniti. Za pravno strukturiranje samog prijenosa i za porezno savjetovanje surađujemo s odvjetnicima i poreznim stručnjacima, jer upravo forma i porezni tretman odlučuju o sigurnosti i isplativosti posla.

Kako biste u ovakav posao ušli sigurno, pogledajte kako izgleda kupnja uz Regent ili nas kontaktirajte.

Često postavljana pitanja (FAQ)

Koja je razlika između cesije i prijenosa ugovora?
Cesija (ustup tražbine) prenosi samo pravo — tražbinu, potraživanje — dok obveze ustupitelja u pravilu ostaju na njemu. Prijenos ugovora prenosi cijeli ugovorni položaj, i prava i obveze, pa nova osoba u potpunosti zauzima mjesto prethodne. Ukratko, cesija prenosi pravo, a prijenos ugovora cijeli ugovorni odnos.

Što je cesija (ustup tražbine)?
Cesija je pravni posao kojim vjerovnik prenosi svoju tražbinu — pravo potraživanja prema dužniku — na treću osobu, koja postaje novi vjerovnik. Predmet cesije je pravo, a ne stvar ni cijeli ugovor. Cesija prenosi potraživanje i sporedna prava uz njega, ali u pravilu ne i obveze koje bi za ustupitelja proizlazile iz nekog ugovornog odnosa.

Kada se cesija i prijenos ugovora koriste kod nekretnina?
Najčešće kod preprodaje prava iz kupoprodajnog ugovora ili predugovora prije nego što je posao dovršen — tipično kod stana u izgradnji, gdje prvotni kupac prenosi svoj položaj na novog kupca prije dovršetka i primopredaje. Budući da se tu prenose i obveze (plaćanje preostale cijene), u pravilu je riječ o prijenosu ugovora, uz pristanak investitora.

Treba li za prijenos pristanak druge strane?
Ovisi o mehanizmu. Kod cesije, gdje se prenosi samo pravo, u pravilu nije potreban pristanak dužnika, ali ga se obavještava. Kod prijenosa cijelog ugovora, budući da se prenose i obveze, pristanak druge ugovorne strane (primjerice investitora ili prodavatelja) zakonski je uvjet. Prijenos ugovora bez potrebnog pristanka nema učinak.

Koje rizike nosi preuzimanje tuđih prava iz ugovora?
Glavni rizik je preuzeti položaj čiji sadržaj nije potpuno razjašnjen — nepoznate obveze, uvjete, terete izvornog ugovora, stanje plaćanja ili pravni status nekretnine. Budući da se preuzima cijeli ugovorni položaj sa svime što nosi, nedovoljna provjera može značiti preuzimanje problema. Prenositelj usto odgovara za valjanost ugovora, ali ne jamči da će druga strana ispuniti svoje obveze.

Preporučeno

• Kupnja od projekta: što znati pri kupnji od investitora
• Predugovor o kupoprodaji nekretnine
• Kako funkcionira kupoprodajni proces nekretnine u Hrvatskoj — korak po korak
• Pregled nekretnine prije kupnje: pravna provjera, tehnička procjena i primopredaja