Miteigentum an Immobilien in Kroatien: Rechte, Pflichten und Auseinandersetzung

TL;DR: Das Miteigentum an Immobilien in Kroatien umfasst Anteile, die als ideelle Teile ausgedrückt werden und nicht den physischen Raum, sondern Anteile am Eigentumsrecht bestimmen. Regeln für Verwaltung, Entscheidungsfindung und den Ausstieg aus dem Miteigentum erfordern Kenntnisse der Gesetze und schriftliche Vereinbarungen zum Schutz der Interessen der Miteigentümer. Im Falle von Meinungsverschiedenheiten oder Konflikten gibt es eine Reihe von rechtlichen Möglichkeiten, darunter physische Teilung, den Kauf von Anteilen, die Begründung von Wohnungseigentum oder ein gerichtliches Verfahren zur Auflösung.

Das Miteigentum an Immobilien in Kroatien ist weitaus komplexer, als die meisten Käufer annehmen. Viele treten in gemeinsames Eigentum ein, in der Annahme, es sei lediglich eine Kostenaufteilung, doch die Realität bringt spezifische rechtliche Regeln, Pflichten und mögliche Konflikte mit sich. In Zagreb, Split und Dubrovnik ist Miteigentum besonders häufig bei älteren Wohnungen, die durch Erbschaft erworben wurden, wo mehrere Erben automatisch Miteigentümer derselben Immobilie werden. Das Verständnis der Rechte der Miteigentümer, der Entscheidungsfindung und der Verfahren zum Ausstieg aus dem Miteigentum ist nicht nur nützlich – es ist unerlässlich für den Schutz Ihrer Investition. Dieser Leitfaden führt Sie durch alle wichtigen Aspekte, von der Definition des ideellen Teils bis zur gerichtlichen Teilung, mit konkreten Beispielen aus der Praxis.

Inhalt

• Was ist Miteigentum an Immobilien und wie unterscheidet es sich vom Alleineigentum
• Rechte und Pflichten der Miteigentümer in der Praxis
• Wie Entscheidungen im Miteigentum getroffen werden: von alltäglichen bis zu großen Eingriffen
• Verfahren zum Ausstieg aus dem Miteigentum: freiwillige und gerichtliche Teilung
• Was passiert, wenn Miteigentümer keine Einigung erzielen können
• Warum rechtliches Verständnis und schriftliche Vereinbarungen der Schlüssel zu erfolgreichem Miteigentum sind
• Wie die Immobilienagentur Regent helfen kann
• Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wichtige Erkenntnisse

Miteigentum bedeutet Anteil an einer Immobilie — Miteigentümer besitzen ideelle Teile, die Anteile am Eigentumsrecht darstellen, nicht präzise physische Teile der Immobilie.

Rechte und Pflichten sind proportional zum Anteil — Jeder Miteigentümer hat das Recht, die gesamte Immobilie zu nutzen, muss aber proportional zu seinem ideellen Teil an den Instandhaltungskosten und Steuern teilnehmen.

Größere Entscheidungen erfordern die Zustimmung aller oder eine qualifizierte Mehrheit — Für den Verkauf der gesamten Immobilie oder die Begründung einer Hypothek ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich; für Umbau und größere Eingriffe ist eine qualifizierte Mehrheit ausreichend.

Die Auflösung kann einvernehmlich oder gerichtlich erfolgen — Wenn sich die Miteigentümer nicht einigen können, können sie ein Verfahren zur Auflösung einleiten, das die physische Teilung, den Kauf von Anteilen, die Begründung von Wohnungseigentum oder den Verkauf der Immobilie umfassen kann.

Der rechtliche Schutz der Miteigentümerrechte ist komplex — Es gibt verschiedene rechtliche Maßnahmen und Verfahren zum Schutz der Rechte der Miteigentümer im Falle von Konflikten oder Regelverletzungen.

Was ist Miteigentum an Immobilien und wie unterscheidet es sich vom Alleineigentum

Um das Miteigentum gut zu verstehen, müssen wir zunächst klären, was ein ideeller Teil bedeutet und wie er sich vom Eigentum einer einzelnen Person unterscheidet.

Wenn eine Person eine Immobilie besitzt, hat sie das vollständige und ausschließliche Eigentumsrecht an jedem Quadratmeter. Miteigentum funktioniert anders. Gemäß dem Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte (NN 91/96 und Änderungen), wenn mehrere Personen das Eigentumsrecht an derselben Sache haben, so dass jedem ein Teil dieses Rechts zusteht, werden diese Teile als ideelle Teile bezeichnet. Dies sind mathematische Anteile, ausgedrückt als Brüche oder Prozentsätze, und nicht als physisch abgegrenzte Räume.


Hauptunterschied zwischen physischem und ideellem Teil:

• Ein physischer Teil bedeutet, dass die Immobilie tatsächlich geteilt ist und jede Person einen genau bestimmten Raum nutzt
• Ein ideeller Teil bedeutet, dass jeder Miteigentümer einen Anteil an der gesamten Immobilie hat, ohne genau abgegrenzte räumliche Grenzen
• Ein ideeller Anteil von 1/2 bedeutet nicht, dass Ihnen die "linke Hälfte des Hauses" gehört, sondern dass Sie 50% des Eigentumsrechts an der gesamten Immobilie besitzen

Es ist auch wichtig, den Unterschied zum Wohnungseigentum zu verstehen. Wohnungseigentum entsteht aus dem Miteigentum – ein Wohnungseigentümer hat das ausschließliche Recht an seiner Wohnung, bleibt aber gleichzeitig Miteigentümer der Gemeinschaftsteile des Gebäudes (Flure, Aufzug, Dach) proportional zu seinem ideellen Teil. Miteigentum ohne Begründung von Wohnungseigentum bedeutet, dass keiner der Miteigentümer ein ausschließliches Recht an irgendeinem Teil der Immobilie hat.

Das Verständnis des Begriffs des ideellen Teils ist besonders wichtig beim Kauf, da es alle zukünftigen Entscheidungen über die Immobilie beeinflusst. Ein Miteigentümer kann frei über seinen ideellen Teil verfügen – ihn verkaufen oder mit einer Hypothek belasten – muss jedoch wissen, dass eine Hypothek auf einem ideellen Teil Komplikationen beim eventuellen Verkauf der gesamten Immobilie verursachen kann. Die anderen Miteigentümer haben kein automatisches gesetzliches Vorkaufsrecht – dieses besteht nur, wenn es gesondert vereinbart wurde oder wenn ein spezielles Gesetz dies vorschreibt.

Lesen Sie mehr dazu im Leitfaden zum Grundbuchblatt und Grundbüchern und zum Eintragungsvermerk (Plomba) im Grundbuchblatt – denn Einträge und Belastungen auf der Immobilie sind aus den Grundbüchern ersichtlich und entscheidend für einen sicheren Kauf.

Rechte und Pflichten der Miteigentümer in der Praxis

Nachdem wir nun erklärt haben, was Miteigentum und der ideelle Teil bedeuten, wollen wir uns ansehen, welche Rechte und Pflichten aus diesem Verhältnis entstehen.

Jeder Miteigentümer darf die Befugnisse ausüben, die er als Inhaber eines ideellen Teils in Bezug auf die gesamte Sache ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer hat, darf dabei aber die Rechte der anderen Miteigentümer nicht verletzen. Dies bedeutet in der Praxis, dass Sie das Recht haben, die gesamte Immobilie zu nutzen, aber nicht auf eine Weise, die andere ausschließt oder behindert.

Zu den Rechten der Miteigentümer gehören:

• Recht auf Nutzung der gesamten Immobilie im Verhältnis zu seinem Anteil
• Recht auf Verfügung über den eigenen ideellen Teil (Verkauf, Schenkung, Hypothek)
• Recht auf einen Anteil an den Einkünften aus der Immobilie (z.B. Mieteinnahmen)
• Recht, die Auflösung des Miteigentums zu verlangen — wobei dieses Recht vertraglich auf einen Zeitraum von bis zu 5 Jahren beschränkt werden kann, und ausnahmsweise auch länger aus triftigem Grund

Zu den Pflichten der Miteigentümer gehören:

• Zahlung der Instandhaltungskosten proportional zum ideellen Teil
• Teilnahme an der Zahlung von Grundsteuern und anderen öffentlichen Abgaben
• Respektierung der Rechte der anderen Miteigentümer bei der Nutzung der Immobilie
• Einholung der Zustimmung für größere Eingriffe oder Änderungen an der Immobilie

Die Instandhaltungskosten und Steuerlasten werden proportional zu den ideellen Teilen der Miteigentümer aufgeteilt. Wenn Sie 1/3 der Immobilie besitzen, tragen Sie 1/3 der Kosten, unabhängig davon, wie viel physischen Raum Sie tatsächlich nutzen.

Hinweis: Schließen Sie vor dem Eintritt in das Miteigentum immer einen schriftlichen Miteigentumsvertrag ab, der klar festlegt, wer welchen Teil der Immobilie nutzt, wie die Kosten geteilt werden und was passiert, wenn ein Miteigentümer aussteigen möchte. Ohne einen solchen Vertrag können die Beziehungen zwischen den Miteigentümern schnell zu langwierigen Streitigkeiten führen.

Wie Entscheidungen im Miteigentum getroffen werden: von alltäglichen bis zu großen Eingriffen

Das Verständnis der Rechte und Pflichten bildet die Grundlage für Einblicke in die Verwaltung und Entscheidungsfindung innerhalb des Miteigentums.

Die Verwaltung von Gemeinschaftsimmobilien erfordert Einigung, aber der Grad der erforderlichen Einigung hängt von der Art der Entscheidung ab. Das Gesetz unterscheidet klar zwischen ordentlicher Verwaltung und Geschäften, die diesen Rahmen überschreiten. Für Wohngebäude ist ab dem 1. Januar 2025 das neue Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden (NN 152/2024) besonders wichtig, das die Verpflichtung zur Unterzeichnung eines Verwaltervertrages einführt. Lesen Sie mehr dazu im Leitfaden, was ein Verwaltervertrag enthalten muss.

Entscheidungen, die von der Mehrheit der Miteigentümer (nach Größe des Anteils) getroffen werden:

• Regelmäßige Instandhaltung (Streichen, kleinere Reparaturen)
• Vermietung der Immobilie für einen Zeitraum von bis zu einem Jahr
• Festlegung der Hausordnung
• Beauftragung eines Verwalters für die gemeinsame Immobilie

Entscheidungen, die die Zustimmung aller Miteigentümer erfordern:

• Verkauf der gesamten Immobilie
• Vermietung der Immobilie für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr
• Begründung einer Hypothek auf die gesamte Immobilie
• Änderung der Nutzung der Immobilie

Entscheidungen, für die eine qualifizierte Mehrheit ausreicht:

• Umbau oder Erweiterung
• Größere Eingriffe, die die reguläre Instandhaltung überschreiten

Das bedeutet, dass ein Miteigentümer mit einem Anteil von nur 1% den Verkauf der gesamten Immobilie blockieren kann. Diese Bestimmung überrascht oft Menschen, die in das Miteigentum eintreten, in der Annahme, dass "die Mehrheit immer entscheidet".

Verfahren zur Entscheidungsfindung in der Praxis:

1. Es wird empfohlen, dass der Miteigentümer, der eine Entscheidung initiiert, die anderen schriftlich benachrichtigt
2. Die anderen Miteigentümer sollten innerhalb einer angemessenen Frist antworten — das Gesetz schreibt keine feste Frist vor, die Praxis weist auf 15 bis 30 Tage je nach Dringlichkeit hin
3. Wenn keine Zustimmung erfolgt, kann der Initiator eine gerichtliche Intervention beantragen
4. In bestimmten Fällen kann das Gericht anstelle der Miteigentümer entscheiden, wenn die erforderliche Zustimmung unberechtigt fehlt — jedoch nicht für die Veräußerung der gesamten Immobilie
5. Für weitere Begriffe und Definitionen im Zusammenhang mit der Immobilienverwaltung ist es hilfreich, den Leitfaden durch die Begriffe in der Immobilienwelt zu konsultieren.

Verfahren zum Ausstieg aus dem Miteigentum: freiwillige und gerichtliche Teilung

Manchmal können Konflikte im Miteigentum nicht einvernehmlich gelöst werden, daher ist es wichtig, die rechtlichen Mechanismen für den Ausstieg aus dem Miteigentum zu verstehen.

Das Miteigentum kann einvernehmlich oder gerichtlich aufgelöst werden. Wenn eine Einigung nicht möglich ist, hat jeder Miteigentümer das Recht, ein gerichtliches Verfahren zur Auflösung einzuleiten — niemand kann dauerhaft gezwungen werden, im Miteigentum zu verbleiben. Wir weisen darauf hin, dass das Recht auf Auflösung vertraglich auf einen bestimmten Zeitraum beschränkt werden kann, jedoch nicht dauerhaft.





Möglichkeiten zur Beendigung des Miteigentums:

• Einvernehmliche Teilung — die Miteigentümer einigen sich auf eine physische Aufteilung oder Auszahlung; mit ordnungsgemäßer Dokumentation in wenigen Wochen bis 3 Monaten lösbar
• Ankauf von Anteilen — ein Miteigentümer kauft den Anteil des anderen zu einem vereinbarten Preis
• Verkauf und Aufteilung des Erlöses — die Immobilie wird verkauft und der Erlös proportional zu den Anteilen aufgeteilt
• Begründung von Wohnungseigentum — ein häufiger und praktischer Ausweg für Miteigentümer von Wohngebäuden; jeder Miteigentümer erhält das ausschließliche Recht an seinem Teil der Immobilie
• Gerichtliche Teilung — das Gericht entscheidet über die Art der Auflösung, wenn keine Einigung möglich ist

Wird die Teilung gerichtlich beantragt, hängen Verfahren und Ergebnis von der Möglichkeit einer physischen Teilung ab. Ist eine physische Teilung möglich (z.B. ein Haus mit separaten Eingängen), wird das Gericht diese anordnen. Ist dies nicht der Fall (z.B. eine Wohnung, die nicht physisch geteilt werden kann), kann das Gericht den Verkauf und die Aufteilung des Erlöses anordnen – die sogenannte zivile Teilung – jedoch nur, wenn nachgewiesen wird, dass eine physische Teilung nicht möglich oder zweckmäßig ist. Dies müssen die Parteien beweisen; das Gericht ordnet dies nicht automatisch an.

Phasen des gerichtlichen Auflösungsverfahrens:

1. Einreichung der Klage zur Auflösung des Miteigentums
2. Sachverständigengutachten zum Wert der Immobilie (Gerichtssachverständiger)
3. Feststellung der Möglichkeit einer physischen Teilung
4. Urteilsfindung über die Art der Auflösung
5. Umsetzung des Urteils — Eintragung im Grundbuch oder öffentliche Versteigerung

Illustratives Beispiel: Stellen Sie sich eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro vor, an der Sie einen ideellen Anteil von 1/3 haben. Ein anderer Miteigentümer mit einem Anteil von 2/3 möchte die Immobilie behalten. Im Falle eines einvernehmlichen Ankaufes zahlt er Ihnen 100.000 Euro (1/3 von 300.000). Im Falle eines gerichtlichen Verkaufs wird die Immobilie in einer öffentlichen Versteigerung verkauft, und Sie erhalten 1/3 des erzielten Preises, abzüglich der Verfahrenskosten.

Vergleich der Auflösungsmethoden:

Einvernehmliche Teilung — Dauer: wenige Wochen bis 3 Monate / Kosten: niedrig (notariell) / Vorteil: schnell, ohne Gericht

Ankauf von Anteilen — Dauer: 1 bis 2 Monate / Kosten: niedrig / Vorteil: einfach, flexibel

Begründung von Wohnungseigentum — Dauer: 2 bis 6 Monate / Kosten: mittel (Wohnungseigentumsbegründung, Eintragung) / Vorteil: jeder erhält das ausschließliche Recht an seinem Teil

Gerichtliche physische Teilung — Dauer: 12 bis 24 Monate (komplexe Fälle auch länger) / Kosten: mittel (Gutachten) / Vorteil: jeder Miteigentümer erhält einen physischen Teil

Zivile Teilung (Verkauf) — Dauer: 12 bis 24 Monate (komplexe Fälle auch länger) / Kosten: hoch (Anwalt, Gericht, Versteigerung) / Vorteil: einzige Option, wenn eine physische Teilung weder möglich noch zweckmäßig ist

Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit Nachlassverfahren und Erbschaften führen oft zu Miteigentum mehrerer Erben, was eine der häufigsten Ursachen für spätere Streitigkeiten ist. Mehr zur Eigentumsübertragung lesen Sie im Leitfaden zur Übertragung des Immobilieneigentums.

Hinweis: Versuchen Sie, die Auflösung wenn möglich einvernehmlich zu regeln. Eine gerichtliche Teilung dauert nicht nur lange, sondern mindert auch den Endwert, den alle Miteigentümer erhalten — aufgrund der Verfahrenskosten, Gutachten und eines eventuellen Verkaufsrabatts bei der öffentlichen Versteigerung.

Was passiert, wenn Miteigentümer keine Einigung erzielen können

Wenn eine Einigung nicht möglich ist und der Konflikt eskaliert, ist es notwendig, die rechtlichen Optionen und Verfahren zum Schutz der Rechte der Miteigentümer zu kennen. Das Miteigentumsrecht wird durch verschiedene Arten von Klagen geschützt, abhängig von der Art der Verletzung.

Arten von Klagen zum Schutz der Miteigentümerrechte:

• Revidikationsklage (Klage auf Herausgabe der Sache) — wird angewendet, wenn eine dritte Person die Immobilie unberechtigt besitzt; zwischen Miteigentümern begrenzt anwendbar, da ein Miteigentümer, der die gesamte Immobilie nutzt, diese nicht im klassischen Sinne unberechtigt besitzt — eine Negatorienklage ist angemessener
• Publizianische Klage — ähnlich der Revidikation, aber für Fälle, in denen der Kläger nicht das vollständige Eigentum, sondern einen rechtmäßigen Rechtstitel und einen längeren gutgläubigen Besitz nachweisen kann; unterscheidet sich vom Besitzschutz gerade durch die Anforderung der iusta causa
• Negatorienklage (Klage wegen Störung) — wenn jemand Ihr Nutzungsrecht an der Immobilie stört, ohne sie physisch zu entziehen; am geeignetsten zwischen Miteigentümern, wenn einer die anderen ausschließt oder Schlösser ohne Zustimmung wechselt
• Löschungsklage — wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das rechtlich nicht gültig ist; der Kläger muss beweisen, dass er im Grundbuch eingetragen war, dass die Eintragung zugunsten des Beklagten ungültig ist und dass der Beklagte nicht gutgläubig war; die Frist zur Einreichung beträgt 3 Jahre ab der strittigen Eintragung, mit Ausnahmen

Ein typisches Konfliktbeispiel entsteht, wenn ein Miteigentümer beginnt, die gesamte Immobilie zu nutzen und andere ausschließt, Schlösser wechselt oder Räume ohne Zustimmung vermietet. In solchen Fällen können die anderen Miteigentümer eine Negatorienklage einreichen.

Die Vorbereitung auf ein Gerichtsverfahren umfasst:

1. Beschaffung eines Grundbuchauszugs als Eigentumsnachweis
2. Dokumentation der Rechtsverletzung (Fotos, Zeugen, schriftliche Korrespondenz)
3. Beauftragung eines auf Sachenrecht spezialisierten Anwalts — Regent bietet Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit Immobilien an
4. Versuch einer gütlichen Einigung vor Klageerhebung (Mediation)

Die Kenntnis des Vorkaufsrechts ist ebenfalls nützlich, da Verletzungen dieses Rechts mit ähnlichen gerichtlichen Mechanismen gelöst werden.

Warum rechtliches Verständnis und schriftliche Vereinbarungen der Schlüssel zu erfolgreichem Miteigentum sind

In der Praxis liegt die größte Problemquelle im Miteigentum nicht im Gesetz, sondern in Annahmen. Miteigentümer treten in eine gemeinsame Beziehung ein, in der Überzeugung, dass "wir uns einigen werden, wenn es so weit ist", und sehen sich dann mit einer Blockade beim Verkauf, Uneinigkeit über Kosten oder einem Streit darüber konfrontiert, wer welches Recht zur Nutzung des Raums hat.

Die rechtliche Logik der Auflösung zeigt deutlich, dass das Festhalten einer Person im Miteigentum ohne deren Zustimmung nicht dauerhaft haltbar ist. Jeder Miteigentümer kann jederzeit den Ausstieg verlangen – es sei denn, er hat dieses Recht vertraglich vorübergehend eingeschränkt. Das bedeutet, dass eine Miteigentumsbeziehung ohne schriftliche Regelung immer das Risiko eines plötzlichen Auflösungsantrags im ungünstigsten Moment birgt.

Ein schriftlicher Miteigentumsvertrag ist kein Luxus, sondern ein grundlegender Schutz. Es ist wichtig zu beachten, dass eine notarielle Beglaubigung des Miteigentumsvertrags nicht gesetzlich vorgeschrieben ist – eine schriftliche Form ist ausreichend –, aber notariell beglaubigte Dokumente haben bei eventuellen Streitigkeiten eine höhere Rechtskraft. Ein solcher Vertrag sollte Bestimmungen über die Nutzung einzelner Teile der Immobilie, die Kostenverteilung, die Entscheidungsfindung und das Verfahren für den Fall, dass ein Miteigentümer verkaufen möchte, enthalten. Für Wohngebäude kommt neben dem Miteigentumsvertrag auch der obligatorische Verwaltervertrag gemäß dem Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden (NN 152/2024) hinzu – mehr dazu im Leitfaden was ein Verwaltervertrag enthalten muss.

Die Praxis zeigt, dass die schwierigsten Fälle diejenigen sind, in denen Miteigentümer jahrelang ohne schriftliche Vereinbarung funktionieren und dann ein Umstandswechsel eintritt – Scheidung, Tod, finanzielle Schwierigkeiten. Dann zerfallen Beziehungen, die stabil schienen, schnell und kostspielig. Eine Investition in die rechtliche Regelung des Miteigentums zu Beginn ist um ein Vielfaches günstiger als die Beilegung eines Streits am Ende.

Wir empfehlen, sich mit den rechtlichen Begriffen des Miteigentums und dem Kaufprozess vertraut zu machen, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen – eine detaillierte Übersicht finden Sie im Leitfaden durch die Begriffe in der Immobilienwelt und im Leitfaden, wie der Immobilienkaufprozess in Kroatien funktioniert. Für einen Einblick in den aktuellen Rechtsrahmen lesen Sie auch die Übersicht über den neuen Rechtsrahmen für Immobilien in Kroatien.

Wie die Immobilienagentur Regent helfen kann

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was bedeutet es, einen ideellen Teil einer Immobilie zu besitzen?

Einen ideellen Teil zu besitzen bedeutet, dass Sie Miteigentümer einer Immobilie mit einem bestimmten mathematischen Anteil sind, ausgedrückt als Bruch oder Prozentsatz, jedoch ohne einen genau definierten physischen Raum. Ihr Eigentumsrecht bezieht sich auf einen Anteil an der gesamten Immobilie und nicht auf einen konkreten Teil des Gebäudes oder des Grundstücks. Ausführlicheres zu diesem Begriff lesen Sie im Leitfaden, was ein ideeller Teil einer Immobilie ist.

Kann ich meinen Miteigentumsanteil ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer verkaufen?

Ja, Sie können Ihren ideellen Teil eigenständig ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer verkaufen. Die anderen Miteigentümer haben kein automatisches gesetzliches Vorkaufsrecht — gemäß Art. 37 des Gesetzes über Eigentum und andere dingliche Rechte besteht das Vorkaufsrecht nur, wenn es zwischen den Miteigentümern gesondert vereinbart wurde oder wenn es sich aus einem besonderen Gesetz ergibt. Mehr dazu lesen Sie im Leitfaden zum Vorkaufsrecht bei Immobilien.

Was passiert, wenn sich die Miteigentümer nicht auf die Verwaltung der Immobilie einigen können?

Im Falle von Meinungsverschiedenheiten ist es möglich, ein gerichtliches Verfahren zur Auflösung des Miteigentums einzuleiten, das die physische Teilung, den Kauf von Anteilen, die Begründung von Wohnungseigentum oder den Verkauf der Immobilie mit anschließender Aufteilung des Erlöses umfassen kann. Jeder Miteigentümer hat das Recht, ein solches Verfahren unabhängig vom Willen der anderen Miteigentümer einzuleiten.

Wie lange dauert eine gerichtliche Teilung des Miteigentums?

Eine gerichtliche Teilung dauert im Durchschnitt zwischen 12 und 24 Monaten, abhängig von der Komplexität des Falles, der Anzahl der Miteigentümer und der Notwendigkeit einer Wertermittlung der Immobilie durch Sachverständige. In komplexeren Fällen mit mehreren Miteigentümern oder Vermögensstreitigkeiten kann das Verfahren auch länger als zwei Jahre dauern.

Ist ein Verwaltervertrag obligatorisch?

Ja — ab dem 1. Januar 2025 hat das Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden (NN 152/2024) die Verpflichtung zur Unterzeichnung eines Verwaltervertrages für alle Wohngebäude eingeführt. Miteigentümer, die keinen Verwaltervertrag abgeschlossen haben, sollten dies nachholen. Mehr über Inhalt und Pflichten erfahren Sie im Leitfaden was ein Verwaltervertrag enthalten muss.

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