L'indivision immobilière en Croatie : droits, obligations et partage

TL;DR: La copropriété immobilière en Croatie implique des parts exprimées en tant que parties idéales, qui ne déterminent pas un espace physique, mais des parts dans le droit de propriété. Les règles de gestion, de prise de décision et de sortie de la copropriété nécessitent la connaissance des lois et des accords écrits pour protéger les intérêts des copropriétaires. En cas de désaccord ou de conflit, il existe une série d'options juridiques, y compris la division physique, le rachat de parts, l'établissement de la propriété par étages ou une procédure judiciaire de dissolution.

La copropriété immobilière en Croatie est bien plus complexe que la plupart des acheteurs ne le supposent. Beaucoup entrent dans la propriété commune en pensant que c'est un simple partage des coûts, mais la réalité apporte des règles juridiques spécifiques, des obligations et des conflits possibles. À Zagreb, Split et Dubrovnik, la copropriété est particulièrement fréquente pour les vieux appartements acquis par héritage, où plusieurs héritiers deviennent automatiquement copropriétaires du même bien. Comprendre les droits des copropriétaires, les modes de décision et les procédures de sortie de la copropriété n'est pas seulement utile — c'est essentiel pour la protection de votre investissement. Ce guide vous accompagne à travers tous les aspects clés, de la définition de la partie idéale à la division judiciaire, avec des exemples concrets de la pratique.

Sommaire

• Qu'est-ce que la copropriété immobilière et comment elle diffère de la propriété exclusive
• Droits et obligations des copropriétaires immobiliers en pratique
• Comment les décisions sont prises en copropriété : des interventions quotidiennes aux grandes
• Procédure de sortie de la copropriété : division volontaire et judiciaire
• Que se passe-t-il lorsque les copropriétaires ne peuvent pas s'entendre
• Pourquoi la compréhension juridique et un accord écrit sont la clé d'une copropriété réussie
• Comment l'agence immobilière Regent peut vous aider
• Foire aux questions (FAQ)

Principaux points à retenir

La copropriété signifie une part dans un bien immobilier — Les copropriétaires possèdent des parties idéales qui représentent des parts dans le droit de propriété, et non des parties physiques précises du bien.

Droits et obligations sont proportionnels à la part — Chaque copropriétaire a le droit d'utiliser l'ensemble du bien, mais doit participer aux frais d'entretien et aux impôts proportionnellement à sa partie idéale.

Les décisions importantes exigent l'accord de tous ou une majorité qualifiée — Pour la vente de l'ensemble du bien ou l'établissement d'une hypothèque, l'accord de tous les copropriétaires est nécessaire ; pour la reconstruction et les interventions majeures, une majorité qualifiée est suffisante.

La dissolution peut être amiable ou judiciaire — Si les copropriétaires ne sont pas d'accord, ils peuvent entamer une procédure de dissolution qui peut inclure la division physique, le rachat de parts, l'établissement de la propriété par étages ou la vente du bien.

La protection juridique des droits des copropriétaires est complexe — Il existe différentes mesures et procédures juridiques pour protéger les droits des copropriétaires en cas de conflit ou de violation des règles.

Qu'est-ce que la copropriété immobilière et comment elle diffère de la propriété exclusive

Pour bien comprendre la copropriété, il faut d'abord clarifier ce que signifie une partie idéale et comment cela diffère de la propriété d'une seule personne.

Lorsqu'une personne possède un bien immobilier, elle a le droit de propriété plein et exclusif sur chaque mètre carré. La copropriété fonctionne différemment. Selon la loi sur la propriété et les autres droits réels (NN 91/96 et modifications), lorsque plusieurs personnes ont le droit de propriété sur la même chose de telle sorte que chacune détient une partie de ce droit, ces parties sont appelées parties idéales. Ce sont des parts mathématiques, exprimées en fractions ou en pourcentages, et non des espaces physiquement délimités.


Différence clé entre partie physique et partie idéale :

• Une partie physique implique que le bien est réellement divisé et que chaque personne utilise un espace précisément déterminé.
• Une partie idéale signifie que chaque copropriétaire a une part dans l'ensemble du bien, sans limites spatiales précisément définies.
• Une partie idéale de 1/2 ne signifie pas que vous possédez la "moitié gauche de la maison", mais que vous avez 50 % des droits de propriété sur l'ensemble du bien.

Il est également important de comprendre la différence par rapport à la propriété par étages. La propriété par étages naît de la copropriété — le propriétaire d'un étage a le droit exclusif sur son appartement, mais reste simultanément copropriétaire des parties communes de l'immeuble (couloirs, ascenseur, toit) proportionnellement à sa partie idéale. La copropriété sans division par étages signifie qu'aucun des copropriétaires n'a de droit exclusif sur une quelconque partie du bien.

La compréhension de la notion de partie idéale est particulièrement importante lors de l'achat, car elle affecte toutes les décisions futures concernant le bien. Un copropriétaire peut librement disposer de sa partie idéale — la vendre ou l'hypothéquer — mais doit savoir qu'une hypothèque sur une partie idéale peut créer des complications lors d'une éventuelle vente de l'ensemble du bien. Les autres copropriétaires n'ont pas automatiquement un droit de préemption légal — celui-ci n'existe que s'il est spécifiquement convenu ou si une loi spéciale le prévoit.

Pour en savoir plus, lisez le guide sur le titre de propriété et les registres fonciers et sur la plombe sur le titre de propriété — car les inscriptions et les charges sur le bien sont visibles dans les registres fonciers et sont cruciales pour un achat sûr.

Droits et obligations des copropriétaires immobiliers en pratique

Maintenant que nous avons expliqué ce qu'est la copropriété et la partie idéale, examinons quels droits et obligations découlent de cette relation.

Chaque copropriétaire peut exercer les pouvoirs qu'il détient en tant que titulaire d'une partie idéale sur l'ensemble du bien sans le consentement des autres copropriétaires, mais il ne doit pas pour autant porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. En pratique, cela signifie que vous avez le droit d'utiliser l'ensemble du bien, mais pas d'une manière qui exclut ou gêne les autres.

Les droits des copropriétaires comprennent :

• Le droit d'utiliser l'ensemble du bien proportionnellement à sa part.
• Le droit de disposer de sa propre partie idéale (vente, donation, hypothèque).
• Le droit à une part des revenus du bien (par exemple, loyer).
• Le droit de demander la dissolution de la copropriété — avec la précision que ce droit peut être limité par contrat pour une durée maximale de 5 ans, et exceptionnellement plus longtemps pour une raison valable.

Les obligations des copropriétaires comprennent :

• Le paiement des frais d'entretien proportionnellement à la partie idéale.
• La participation au paiement des impôts fonciers et autres charges publiques.
• Le respect des droits des autres copropriétaires lors de l'utilisation du bien.
• L'obtention du consentement pour les travaux ou modifications majeures sur le bien.

Les frais d'entretien et les charges fiscales sont partagés proportionnellement aux parties idéales des copropriétaires. Si vous possédez 1/3 du bien, vous supportez 1/3 des frais, quelle que soit la surface physique que vous utilisez réellement.

Note : Avant d'entrer en copropriété, concluez toujours un accord de copropriété écrit qui définit clairement qui utilise quelle partie du bien, comment les frais sont partagés et ce qui se passe si un copropriétaire souhaite se retirer. Sans un tel accord, les relations entre copropriétaires peuvent rapidement devenir une source de litiges prolongés.

Comment les décisions sont prises en copropriété : des interventions quotidiennes aux grandes

La compréhension des droits et obligations nous donne une base pour comprendre la gestion et la prise de décision au sein de la copropriété.

La gestion des biens immobiliers communs nécessite un accord, mais le niveau d'accord nécessaire dépend du type de décision. La loi établit une distinction claire entre la gestion ordinaire et les affaires qui dépassent ce cadre. Pour les immeubles résidentiels à partir du 1er janvier 2025, la nouvelle loi sur la gestion et l'entretien des immeubles (NN 152/2024) est particulièrement importante, car elle introduit l'obligation de conclure un accord inter-propriétaires. Pour en savoir plus, lisez le guide sur ce que doit contenir un accord inter-propriétaires.

Décisions prises par la majorité des copropriétaires (selon la taille des parts) :

• Entretien courant (peinture, petites réparations)
• Location du bien pour une durée maximale d'un an
• Établissement du règlement intérieur
• Engagement d'un gestionnaire de la propriété commune

Décisions nécessitant le consentement de tous les copropriétaires :

• Vente de l'ensemble du bien
• Location du bien pour une durée supérieure à un an
• Constitution d'une hypothèque sur l'ensemble du bien
• Changement d'affectation du bien

Décisions pour lesquelles une majorité qualifiée est suffisante :

• Reconstruction ou surélévation
• Interventions majeures dépassant l'entretien courant

Cela signifie qu'un seul copropriétaire avec une part de seulement 1 % peut bloquer la vente de l'ensemble du bien. Cette disposition surprend souvent les personnes qui entrent en copropriété en supposant que "la majorité décide toujours".

Procédure de prise de décision en pratique :

1. Il est recommandé que le copropriétaire qui initie la décision informe les autres par écrit.
2. Les autres copropriétaires doivent répondre dans un délai raisonnable — la loi ne prescrit pas de délai fixe, et la pratique suggère 15 à 30 jours selon l'urgence.
3. En l'absence d'accord, l'initiateur peut demander l'intervention du tribunal.
4. Dans certains cas, le tribunal peut décider à la place des copropriétaires lorsque le consentement nécessaire est injustement absent — mais pas pour l'aliénation de l'ensemble du bien.
5. Pour plus de termes et définitions liés à la gestion immobilière, il est utile de consulter le guide des termes du monde immobilier.

Procédure de sortie de la copropriété : division volontaire et judiciaire

Parfois, les conflits en copropriété ne peuvent être résolus par accord, il est donc important de comprendre les mécanismes juridiques de sortie de la copropriété.

La copropriété peut être dissoute à l'amiable ou par voie judiciaire. Si un accord n'est pas possible, chaque copropriétaire a le droit d'engager une procédure judiciaire de dissolution — personne ne peut être contraint de rester indéfiniment en copropriété. Nous précisons que le droit à la dissolution peut être limité par contrat pour une durée déterminée, mais pas de manière permanente.





Modes de cessation de la copropriété :

• Division amiable — les copropriétaires s'entendent sur une division physique ou un rachat ; avec une documentation en règle, cela peut être résolu en quelques semaines à 3 mois.
• Rachat de parts — un copropriétaire rachète la part d'un autre à un prix convenu.
• Vente et partage des revenus — le bien est vendu, et les revenus sont partagés proportionnellement aux parts.
• Établissement de la propriété par étages — une solution fréquente et pratique pour les copropriétaires d'immeubles résidentiels ; chaque copropriétaire obtient un droit exclusif sur sa partie du bien.
• Division judiciaire — le tribunal décide du mode de dissolution lorsque l'accord n'est pas possible.

Lorsque la division est demandée par voie judiciaire, la procédure et l'issue dépendent de la possibilité d'une division physique. Si une division physique est possible (par exemple, une maison avec des entrées séparées), le tribunal la prescrira. Si ce n'est pas le cas (par exemple, un appartement qui ne peut être physiquement divisé), le tribunal peut ordonner la vente et le partage des revenus — appelée division civile — mais seulement s'il est prouvé qu'une division physique n'est ni possible ni opportune. Cela doit être prouvé par les parties ; le tribunal ne le détermine pas automatiquement.

Phases de la procédure de dissolution judiciaire :

• Dépôt de la demande de dissolution de la copropriété.
• Expertise de la valeur du bien (expert judiciaire).
• Détermination de la possibilité d'une division physique.
• Rendement du jugement sur le mode de dissolution.
• Exécution du jugement — inscription aux registres fonciers ou vente aux enchères publiques.

Exemple illustratif : Imaginez un bien d'une valeur de 300 000 euros dans lequel vous avez une part idéale de 1/3. L'autre copropriétaire, avec une part de 2/3, souhaite conserver le bien. En cas de rachat amiable, il vous verse 100 000 euros (1/3 de 300 000). En cas de vente judiciaire, le bien est vendu aux enchères publiques, et vous obtenez 1/3 du prix réalisé, diminué des frais de procédure.

Comparaison des modes de dissolution :

Division amiable — Durée : quelques semaines à 3 mois / Coûts : faibles (notariaux) / Avantage : rapide, sans tribunal

Rachat de parts — Durée : 1 à 2 mois / Coûts : faibles / Avantage : simple, flexible

Établissement de la propriété par étages — Durée : 2 à 6 mois / Coûts : moyens (division, inscription) / Avantage : chacun obtient un droit exclusif sur sa partie

Division physique judiciaire — Durée : 12 à 24 mois (cas complexes et plus longs) / Coûts : moyens (expertise) / Avantage : chaque copropriétaire obtient une partie physique

Division civile (vente) — Durée : 12 à 24 mois (cas complexes et plus longs) / Coûts : élevés (avocat, tribunal, enchère) / Avantage : seule option lorsque la division physique n'est ni possible ni opportune

Les procédures judiciaires liées aux successions et à l'héritage aboutissent souvent à la copropriété de plusieurs héritiers, ce qui est l'une des sources les plus fréquentes de litiges ultérieurs. Pour en savoir plus sur le transfert de propriété, lisez le guide sur comment transférer la propriété immobilière.

Note : Si possible, essayez de résoudre la dissolution à l'amiable. La division judiciaire prend non seulement beaucoup de temps, mais réduit également la valeur finale que tous les copropriétaires reçoivent — en raison des frais de procédure, d'expertise et d'une éventuelle décote de vente aux enchères publiques.

Que se passe-t-il lorsque les copropriétaires ne peuvent pas s'entendre

Lorsque l'accord n'est pas possible et que le conflit s'intensifie, il est nécessaire de connaître les options juridiques et les procédures de protection des droits des copropriétaires. Le droit de copropriété est protégé par plusieurs types d'actions en justice, selon la nature de la violation.

Types d'actions en justice pour la protection des droits des copropriétaires :

• Action en revendication (action en restitution de chose) — utilisée lorsqu'une tierce personne détient illégalement un bien ; entre copropriétaires, elle s'applique de manière limitée, car un copropriétaire qui utilise l'ensemble du bien ne le détient pas illégalement au sens classique — une action négatoire est plus appropriée.
• Action publicienne — similaire à la revendication, mais pour les cas où le demandeur ne peut prouver la pleine propriété, mais un titre légal et une possession de bonne foi prolongée ; elle diffère de la protection possessoire justement par l'exigence de la iusta causa.
• Action négatoire (action en cessation de trouble) — lorsque quelqu'un entrave votre droit d'utiliser le bien sans le prendre physiquement ; la plus appropriée entre copropriétaires lorsqu'un exclut les autres ou change les serrures sans consentement.
• Action en radiation — lorsque dans les registres fonciers est inscrit un droit qui n'est pas juridiquement valable ; le demandeur doit prouver qu'il était inscrit au registre foncier, que l'inscription au profit du défendeur est invalide et que le défendeur n'était pas de bonne foi ; le délai de dépôt est de 3 ans à compter de l'inscription litigieuse, avec des exceptions.

Un exemple typique de conflit survient lorsqu'un copropriétaire commence à utiliser l'ensemble du bien et exclut les autres, change les serrures ou loue l'espace sans consentement. Dans de tels cas, les autres copropriétaires peuvent intenter une action négatoire.

La préparation à une procédure judiciaire comprend :

1. Obtention d'un extrait du registre foncier comme preuve de propriété.
2. Documentation de la violation des droits (photos, témoins, correspondance écrite).
3. Engagement d'un avocat spécialisé en droit immobilier — Regent fournit des services juridiques liés à l'immobilier.
4. Tentative de résolution amiable avant le dépôt de la plainte (médiation).

La connaissance du droit de préemption est également utile, car les violations de ce droit sont résolues par des mécanismes judiciaires similaires.

Pourquoi la compréhension juridique et un accord écrit sont la clé d'une copropriété réussie

En pratique, la plus grande source de problèmes en copropriété n'est pas la loi, mais les suppositions. Les copropriétaires entrent dans une relation commune avec la conviction que "nous nous mettrons d'accord le moment venu", puis ils sont confrontés à un blocage lors d'une vente, à un désaccord sur les coûts ou à un litige sur qui a le droit d'utiliser quel espace.

La logique juridique de la dissolution montre clairement que le maintien d'une personne en copropriété sans son consentement n'est pas durable à long terme. Chaque copropriétaire peut à tout moment demander à se retirer — à moins qu'il n'ait temporairement limité ce droit par contrat. Cela signifie qu'une relation de copropriété, sans accord écrit, comporte toujours le risque d'une demande soudaine de dissolution au moment le plus inopportun.

Un accord de copropriété écrit n'est pas un luxe, mais une protection fondamentale. Il est important de noter que l'authentification notariée d'un accord de copropriété n'est pas obligatoire légalement — une forme écrite est suffisante — mais la documentation notariée a une plus grande force juridique en cas de litiges éventuels. Un tel accord doit contenir des dispositions sur l'utilisation de certaines parties du bien, la répartition des coûts, la manière de prendre les décisions et la procédure en cas de vente par un copropriétaire. Pour les immeubles résidentiels, outre l'accord de copropriété, il y a l'accord inter-propriétaires obligatoire selon la loi sur la gestion et l'entretien des immeubles (NN 152/2024) — plus d'informations dans le guide sur ce que doit contenir l'accord inter-propriétaires.

La pratique montre que les cas les plus difficiles sont ceux où les copropriétaires fonctionnent pendant des années sans accord écrit, puis survient un changement de circonstances — divorce, décès, difficultés financières. Alors, des relations qui semblaient stables se désintègrent rapidement et coûteusement. Investir dans la réglementation juridique de la copropriété dès le début est plusieurs fois moins cher que de résoudre un litige à la fin.

Nous recommandons de vous familiariser avec les termes juridiques de la copropriété et du processus d'achat-vente avant de signer un quelconque contrat — un aperçu détaillé se trouve dans le guide des termes du monde immobilier et dans le guide sur le fonctionnement du processus d'achat-vente immobilier en Croatie. Pour un aperçu du cadre législatif actuel, consultez également la présentation du nouveau cadre législatif immobilier en Croatie.

Foire aux questions (FAQ)

Qu'est-ce que cela signifie d'avoir une partie idéale d'un bien immobilier ?

Avoir une partie idéale signifie que vous êtes copropriétaire d'un bien immobilier avec une part mathématique spécifique, exprimée en fraction ou en pourcentage, mais sans espace physique précisément défini. Votre droit de propriété s'applique à une part de l'ensemble du bien, et non à une partie concrète du bâtiment ou du terrain. Pour plus de détails sur ce concept, lisez le guide sur ce qu'est une partie idéale d'un bien immobilier.

Puis-je vendre ma part de copropriété sans le consentement des autres copropriétaires ?

Oui, vous pouvez vendre votre partie idéale de manière autonome sans le consentement des autres copropriétaires. Les autres copropriétaires n'ont pas automatiquement un droit de préemption légal — selon l'art. 37 de la Loi sur la propriété et les autres droits réels, le droit de préemption n'existe que s'il est spécifiquement convenu entre les copropriétaires ou s'il résulte d'une loi spéciale. Pour en savoir plus, lisez le guide sur le droit de préemption immobilier.

Que se passe-t-il si les copropriétaires ne peuvent pas s'entendre sur la gestion du bien ?

En cas de désaccord, il est possible d'engager une procédure judiciaire de dissolution de la copropriété, qui peut inclure la division physique, le rachat de parts, l'établissement de la propriété par étages ou la vente du bien avec partage des revenus. Chaque copropriétaire a le droit d'engager une telle procédure quelle que soit la volonté des autres copropriétaires.

Combien de temps dure une division judiciaire de copropriété ?

Une division judiciaire dure en moyenne entre 12 et 24 mois, selon la complexité du cas, le nombre de copropriétaires et la nécessité d'une expertise de la valeur du bien. Dans les cas plus complexes avec plusieurs copropriétaires ou des litiges patrimoniaux, la procédure peut durer plus de deux ans.

L'accord inter-propriétaires est-il obligatoire ?

Oui — à partir du 1er janvier 2025, la Loi sur la gestion et l'entretien des immeubles (NN 152/2024) a introduit l'obligation de conclure un accord inter-propriétaires pour tous les immeubles résidentiels. Les copropriétaires qui n'ont pas conclu un accord inter-propriétaires doivent le faire. Pour plus d'informations sur le contenu et les obligations, lisez le guide sur ce que doit contenir l'accord inter-propriétaires.

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