Vodič kroz pojmove u svijetu nekretnina: sve što trebate znati

Svijet nekretnina može biti zbunjujuć za sve koji se prvi put susreću s kupnjom, najmom ili prodajom stana ili kuće. Oglasi i ugovori često sadrže termine poput “idealni dio”, “koeficijent za obračun površine” ili “kapara”, koji nisu svima odmah jasni. Odllučili smo Vam sve servirati na jednom mjestu kako bi Vam prvi susret sa svijetom nekretnina bio čim ugodniji. Razumijevanje ovih pojmova ključno je kako biste donijeli informirane odluke, izbjegli nesporazume i osigurali da vaša kupnja, najam ili prodaja prođe glatko. U ovom vodiču donosimo objašnjenja najčešćih, ali i manje poznatih pojmova koji će vam pomoći da se snađete na hrvatskom tržištu nekretnina.

1. Idealni dio

Idealni dio označava pravni udio vlasništva u zajedničkoj nekretnini, koji nije fizički odvojen. Drugim riječima, vlasnik idealnog dijela ima udio u cjelokupnoj nekretnini, ali ne i pravo na određeni konkretan prostor unutar nje.
Na primjer, ako stan dijeli troje suvlasnika, svaki može imati idealni dio od 1/3, što znači da svatko posjeduje trećinu prava nad cijelim stanom, ali nitko od njih ne može samostalno odrediti tko koristi koju prostoriju. Idealni dio također određuje prava i obveze suvlasnika, uključujući raspodjelu troškova održavanja, korištenje zajedničkih prostorija i odlučivanje o prodaji ili iznajmljivanju.
U praksi, idealni dio se često koristi kod zgrada u suvlasništvu, etažnih stanova ili parcela koje više osoba dijeli. Njegovo razumijevanje je ključno za pravilno upravljanje nekretninom, izbjegavanje sukoba među suvlasnicima i jasnu evidenciju u zemljišnim knjigama.

2. Zemljišnoknjižni izvadak

Zemljišnoknjižni izvadak je službeni dokument koji potvrđuje pravni status nekretnine i njezine vlasnike. Sastoji se od prijavnog lista (koji sadrži podatke iz katastra) i zemljišnoknjižnog uloška, gdje su upisani vlasnici, suvlasnici, tereti, zalozi ili prava trećih osoba.
Važno je razumjeti da vlasnički list ne pokazuje fizičko stanje nekretnine, poput stvarne veličine, broja prostorija ili stanja zgrade, već isključivo pravni status. To znači da on potvrđuje tko je upisan kao vlasnik ili suvlasnik i koja prava ili ograničenja postoje nad tom nekretninom.
Prije kupnje ili ulaganja u nekretninu, provjera zemljišnoknjižnog izvoda je ključna jer osigurava da je nekretnina pravno sigurna za kupnju, da nema nevidljivih tereta i da su svi vlasnički odnosi jasni. Time se smanjuje rizik od budućih sporova i omogućuje transparentno sklapanje ugovora.

3. Suvlasništvo

Suvlasništvo označava situaciju u kojoj više osoba zajednički posjeduje istu nekretninu, pri čemu svaki suvlasnik ima svoj određeni udio u vlasništvu, koji može biti jednak ili različit, ovisno o ugovoru ili upisu u zemljišne knjige. U praksi to znači da suvlasnici zajedno odlučuju o najvažnijim pravnim i imovinskim pitanjima vezanim uz nekretninu.
Za sve značajne odluke – poput prodaje stana, prenamjene prostora, opremanja zajedničkih prostorija ili podizanja kredita osiguranog nekretninom – potrebna je suglasnost svih suvlasnika, osim ako zakon ili ugovor ne propisuju drugačije. Također, suvlasnici snose zajedničku odgovornost za održavanje i plaćanje troškova nekretnine, što uključuje komunalije, pričuvu ili eventualne popravke i adaptacije.
Razumijevanje suvlasništva ključno je za sigurno upravljanje imovinom i izbjegavanje budućih sporova, jer jasno definira prava i obveze svakog pojedinog suvlasnika. Uz to, često se preporučuje sastavljanje međuvlasničkog ugovora, koji detaljno regulira odnose, korištenje prostora i odgovornosti, što dodatno štiti sve strane.

4. Kapara

Kapara je novčani iznos koji kupac predaje prodavatelju prije sklapanja glavnog ugovora, obično ugovora o kupoprodaji nekretnine, kao jamstvo da će ispuniti svoje obveze prema dogovoru. Svrha kapare je pružiti sigurnost prodavatelju da kupac ozbiljno pristupa kupnji, ali i definirati uvjete za slučaj da jedna strana odustane.
Pravila koja reguliraju kaparu obično su sljedeća:
Ako kupac odustane, kapara ostaje prodavatelju kao naknada za izgubljeno vrijeme i potencijalnu štetu.
Ako prodavatelj odustane, mora vratiti kupcu dvostruki iznos kapare, čime se nadoknađuje rizik i troškovi koje je kupac imao prilikom sklapanja ugovora.
Kapara se može dogovoriti u postotku vrijednosti nekretnine (često 5-10%), ali može biti i fiksni iznos, ovisno o ugovoru. Prilikom uplate kapare važno je sve detaljno dokumentirati, uključujući svrhu, iznos, način plaćanja i uvjete povrata, kako bi obje strane bile zakonski zaštićene.
Ovaj instrument je čest u praksi hrvatskog tržišta nekretnina i pruža dodatnu sigurnost za obje strane, posebno u procesima kupnje stanova ili kuća, gdje su iznosi značajni i rizici visoki.

5. Koeficijent za obračun površine

Koeficijent za obračun površine koristi se kako bi se točno odredila vrijednost i stvarna korisna površina nekretnine u dokumentaciji i ugovorima. Naime, ne računaju se svi dijelovi nekretnine jednako – unutarnje prostorije, balkoni, lođe, terase i ostali vanjski prostori imaju različite koeficijente.


Primjerice:


Unutarnje prostorije – dnevni boravak, spavaće sobe, kuhinja i kupaonica računaju se po koeficijentu 1,00, jer se smatraju glavnim stambenim prostorima.
Balkoni, lođe, terase – koriste manji koeficijent, obično 0,25 do 0,50, jer su vanjski prostori i ne koriste se tijekom cijele godine na isti način kao unutarnji prostori.
Podrumi, ostave i garaže – također imaju posebne koeficijente, ovisno o funkciji i vrijednosti prostora.


Primjena ovih koeficijenata važna je pri izračunu poreza, cijene kvadrata, povrata PDV-a ili pri određivanju stambene potpore jer omogućuje pravednu i zakonski točnu procjenu stvarne stambene površine. Kupci i investitori tako točno znaju koliko stvarno plaćaju za korisnu površinu te kako se pojedini prostori vrednuju prilikom izračuna potpore ili poreza.

6. Nekretnina u zajedničkom vlasništvu

Nekretnina u zajedničkom vlasništvu znači da više osoba dijeli pravo vlasništva nad istom nekretninom, a svaki suvlasnik ima određen procentualni ili nominalni udio u vlasništvu. Ovakva struktura vlasništva često se pojavljuje kod naslijeđenih nekretnina, suvlasničkih stanova ili obiteljskih kuća.
Važno je napomenuti da za prodaju, najam, ili opterećenje nekretnine hipotekom obično treba suglasnost svih suvlasnika, što može usporiti ili zakomplicirati pravne i financijske postupke. Kako bi se olakšalo upravljanje takvom nekretninom, suvlasnici mogu sklopiti međuvlasnički ugovor koji precizira prava, obveze i način odlučivanja.


Za kupce ili investitore koji planiraju kupnju udjela u zajedničkoj nekretnini, bitno je provjeriti:


tko su ostali suvlasnici i koliki je njihov udio,
postoje li ugovorne obveze među suvlasnicima,
je li nekretnina opterećena hipotekom ili pravnim sporovima.

7. Ugovor o građenju

Ugovor o građenju ključan je dokument koji definira odnose između investitora i izvođača radova. Skapa se temeljem građevinske dozvole i sadrži sve relevantne detalje potrebne za realizaciju projekta, uključujući:


Opseg radova – jasno se definira što izvođač gradi, koje materijale koristi i koja je kvaliteta izvedbe.
Rokovi – precizno su navedeni početak i završetak radova, kao i eventualni rokovi za faze izgradnje, što pomaže u praćenju napretka projekta.
Uvjeti plaćanja – uključuje dogovorene cijene, dinamiku plaćanja (avansi, rate, završno plaćanje) te uvjete za eventualne dodatne radove ili izmjene projekta.
Odgovornosti i osiguranja – ugovor definira tko snosi odgovornost za eventualne nedostatke, štete ili kašnjenja te uvjete za jamstva i osiguranje kvalitete.
Rješavanje sporova – obično se navode mehanizmi za mirno rješavanje nesuglasica ili nadležni sud u slučaju spora.


Pravilno sklopljen ugovor o građenju štiti obje strane, omogućuje jasnu kontrolu troškova i kvalitete te je temelj za pravno sigurno ostvarenje projekta. Za kupce, investitore ili vlasnike novih nekretnina, razumijevanje ovog ugovora je ključno jer od njega ovisi pravna sigurnost i mogućnost povrata poreza ili potpore na novogradnju.

8. Upravitelj zgrade

Upravitelj zgrade je osoba ili tvrtka koja se profesionalno brine o svakodnevnom upravljanju i održavanju zgrade, uključujući sve zajedničke dijelove poput stubišta, dizala, krova, fasade i vanjskih površina. Njegove osnovne dužnosti uključuju: organizaciju popravaka, praćenje troškova, vođenje evidencije, naplatu pričuve i koordinaciju s vlasnicima stanova.
Upravitelj također igra ključnu ulogu u komunikaciji između suvlasnika, rješavanju nesuglasica te provođenju odluka donesenih na sastancima zajednice suvlasnika. Kroz svoj rad, osigurava sigurno i funkcionalno okruženje za sve stanare, a kod zgrada s većim brojem stanova njegova uloga postaje još značajnija.
Za suvlasnike je važno znati tko je upravitelj, koje ovlasti ima i kako se mogu obraćati u slučaju pitanja ili problema. Pravila i obveze upravitelja reguliraju se Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te međuvlasničkim ugovorom, čime se štite interesi svih stanara.

9. Zemljišnoknjižni izvadak

Zemljišnoknjižni izvadak je službeni dokument koji potvrđuje pravni status nekretnine i tko je njezin vlasnik. Sastoji se od prijavnog lista (koji sadrži osnovne podatke o nekretnini, kao što su površina, katnost, adresa i vrsta vlasništva) i zemljišnoknjižnog uloška (koji prikazuje stvarne pravne podatke, uključujući eventualna teretna prava, hipoteke ili založna prava).
Važno je naglasiti da zemljišnoknjižni izvadak ne opisuje fizičko stanje nekretnine – na njemu se ne vidi stanje zida, krova ili interijera, već se isključivo odnosi na pravni status. Za potencijalne kupce i investitore, pregled zemljišnoknjižnog izvatka je ključan kako bi se provjerilo tko je stvarni vlasnik, postoje li hipoteke ili tereti te je li nekretnina slobodna za kupoprodaju.
U praksi, prije sklapanja kupoprodajnog ugovora, provjera zemljišnoknjižnog izvatka jedan je od najvažnijih koraka kako bi se izbjegli pravni problemi u budućnosti i osiguralo sigurno stjecanje nekretnine.

10. Kupoprodajni ugovor

Kupoprodajni ugovor je temeljni pravni dokument kojim se prenosi vlasništvo nekretnine s prodavatelja na kupca. U njemu se precizno definiraju svi uvjeti transakcije, uključujući:


točne podatke o nekretnini (adresa, kat, etažni dio, površina, zemljišnoknjižni broj),
cijenu nekretnine i način plaćanja (npr. gotovina, kredit, rate),
rokove ispunjenja obveza kupca i prodavatelja,
uvjete predaje nekretnine i eventualne zadužbine ili opterećenja.


U Hrvatskoj kupoprodajni ugovor mora biti ovjeren kod javnog bilježnika kako bi imao pravnu snagu, te se nakon toga upisuje u zemljišne knjige, čime kupac postaje službeni vlasnik nekretnine.


Dodatno, ugovor može sadržavati i posebne klauzule koje se odnose na:
kaparu (avans) i uvjete njezina povrata ili zadržavanja,
stanje nekretnine prilikom primopredaje,
eventualna jamstva prodavatelja,
način rješavanja sporova između stranaka.


Kupoprodajni ugovor nije samo formalnost – on štiti prava i obveze obje strane, sprječava nesporazume i osigurava da prijenos vlasništva bude pravno valjan. Bez ovjerenog ugovora i upisa u zemljišne knjige, kupac ne može službeno koristiti ili raspolagati nekretninom.

11. Zajedničke i etažne površine

U stambenim zgradama postoje površine koje svi stanari dijele, a koje se nazivaju zajedničke površine. To obično uključuje hodnike, stubišta, liftove, ulaze, dvorišta, parkirališta i druge dijelove zgrade namijenjene svim stanarima. Zajedničke površine služe za pristup i korištenje stanova te omogućuju funkcionalno i sigurno stanovanje u zgradi.
S druge strane, etažne površine odnose se na dijelove zgrade koji pripadaju određenom stanarskom jedinicom, ali su tehnički i pravno odvojeni. Primjerice, unutarnji prostor stana ili stanarska terasa u etažnoj svojini. Iako su privatni, dio troškova održavanja može se rasporediti kroz zajedničku pričuvu ako služe zajedničkoj funkciji ili infrastrukturi.
Za pokrivanje troškova održavanja zajedničkih površina, zgrada obično ima zajedničku pričuvu, kojom se financiraju redovni popravci, čišćenje, održavanje lifta, rasvjete, dvorišta, krovnih sustava, te eventualne veće investicije poput fasade ili sanacije krova. Svaki stanar obično uplaćuje svoj dio prema veličini stana ili dogovorenom omjeru.
Razumijevanje razlike između privatnih etažnih površina i zajedničkih površina važno je pri kupnji stana, jer utječe na visinu pričuve, prava korištenja i obveze održavanja. Na taj način stanari znaju što pripada njima, a što se dijeli s ostalim suvlasnicima zgrade.

12. Upis u zemljišne knjige

Upis u zemljišne knjige je službeni pravni postupak kojim se potvrđuje vlasništvo nad nekretninom u Republici Hrvatskoj. Zemljišne knjige vode se pri nadležnim sudovima (Općinskim sudovima ili zemljišnoknjižnim odjelima) i predstavljaju službeni registar svih nekretnina i prava na njima.
Bez upisa u zemljišne knjige, osoba koja je kupila ili stekla nekretninu nije pravno zaštićena kao vlasnik, što znači da ne može samostalno raspolagati nekretninom, prodavati je ili koristiti kao osiguranje za kredit kod banke. Upis je ključan i za sudjelovanje u raznim administrativnim postupcima, primjerice kod povrata poreza, subvencija za kupnju prve nekretnine ili kod rješavanja suvlasničkih odnosa.
Proces upisa uključuje predaju zemljišnoknjižnog prijedloga zajedno s odgovarajućom dokumentacijom (ugovor o kupoprodaji, rješenja o legalizaciji, potvrde o plaćenom porezu itd.), a nakon provjere dokumentacije sud upisuje novo vlasništvo u zemljišne knjige. Jednom kada je upis izvršen, novi vlasnik stječe pravno valjanu zaštitu, a njegov status je javno vidljiv i dokazan službenim izvadkom iz zemljišnih knjiga.
Ovaj postupak je izuzetno važan za sigurnost transakcija na tržištu nekretnina, jer osigurava da je vlasništvo transparentno, pravno priznato i da kupac ima potpuni uvid u status nekretnine koju stječe. Sve informacije oko statusa nekretnina možete provjeriti na portalu Uređena zemlja.

13. Zajednica etažnih vlasnika

Zajednica etažnih vlasnika je pravna forma koja okuplja sve suvlasnike stanova ili poslovnih prostora unutar jedne zgrade. Osnovna svrha joj je upravljanje i održavanje zajedničkih dijelova zgrade, poput stubišta, hodnika, krovova, fasada, instalacija, dvorišta i drugih zajedničkih prostora.
Zajednica etažnih vlasnika donosi odluke o korištenju i raspodjeli sredstava za održavanje zgrade, uključujući pričuvu koja se prikuplja od svih suvlasnika. Također, zajednica provodi kućni red, koji definira pravila ponašanja unutar zgrade, korištenja zajedničkih prostorija, te odgovornosti suvlasnika prema ostalim stanarima.
Suvlasnici unutar Zajednice mogu birati predstavnika ili upravitelja zgrade, koji obavlja administrativne i financijske zadatke, koordinira popravke i održavanje, te zastupa zajednicu u pravnim pitanjima. Na taj način, Zajednica osigurava pravednu i transparentnu organizaciju života u stambenoj zgradi, štiteći interese svih stanara i održavajući kvalitetu i vrijednost nekretnine.

14. Predugovor

Predugovor je pravni dokument kojim kupac i prodavatelj potvrđuju dogovor o kupnji nekretnine prije sklapanja konačnog kupoprodajnog ugovora. Glavna svrha predugovora je osigurati da obje strane budu obvezne po dogovorenim uvjetima, uključujući cijenu, rokove i ostale ključne detalje.
U praksi, kupac često uplaćuje predujam, koji se uračunava u konačnu kupoprodajnu cijenu nekretnine. Predugovor štiti obje strane: prodavatelj dobiva sigurnost da kupac ozbiljno namjerava kupiti nekretninu, dok kupac osigurava pravo kupnje po dogovorenim uvjetima.
Dokument obično sadrži ključne stavke poput:


Identifikacije nekretnine
Dogovorene cijene i iznosa predujma
Rok za sklapanje konačnog kupoprodajnog ugovora
Posljedice u slučaju neispunjavanja obveza (npr. zadržavanje predujma ili povrat)
Zakonski, predugovor se razlikuje od kupoprodajnog ugovora jer sam po sebi ne prenosi vlasništvo nekretnine, ali predstavlja pravnu obvezu za obje strane i može se koristiti kao dokaz u slučaju spora.

15. Legalizacija

Legalizacija bespravno izgrađenih objekata je postupak kojim se retroaktivno rješava pravni status zgrada ili stanova izgrađenih bez valjane građevinske dozvole, prema Zakonu o postupanju s bespravnim objektima. Cilj legalizacije je omogućiti vlasnicima da njihova nekretnina dobije pravni status i postane službeno upisana u zemljišne knjige, čime se omogućuje njeno prodavanje, nasljeđivanje, iznajmljivanje ili dobivanje priključaka za komunalne usluge.


Proces legalizacije uključuje nekoliko ključnih koraka:
Prijava objekta nadležnom tijelu – vlasnik podnosi zahtjev s dokumentacijom koja uključuje katastarske podatke i situacijski plan.
Provjera tehničke ispravnosti – nadležno tijelo provjerava ispunjava li objekt minimalne tehničke i sigurnosne uvjete.
Rješavanje komunalnih i drugih uvjeta – objekti moraju zadovoljiti standarde poput priključka na vodu, kanalizaciju i struju.
Izdavanje rješenja o legalizaciji – ako objekt zadovoljava propisane uvjete, vlasnik dobiva pravni status objekta, što omogućuje njegovu daljnju pravnu uporabu.


Važno je napomenuti da novi zakon strogo zabranjuje retroaktivnu legalizaciju objekata izgrađenih nakon zakonskih rokova; takvi objekti podliježu rušenju. Također, vlasnici moraju voditi računa o rokovima i pravilno predati svu potrebnu dokumentaciju kako bi izbjegli odbijanje zahtjeva.
Legalizacija je ključna za svakoga tko želi sigurno i zakonito raspolagati svojom nekretninom u Hrvatskoj, bilo da planira prodaju, kupnju ili iznajmljivanje.


Sada kada ste upoznati s najvažnijim i onim manje poznatim pojmovima u svijetu nekretnina, lakše ćete razumjeti oglase, ugovore i sve pravne i tehničke detalje pri kupnji, najmu ili prodaji. Ako tražite svoj prvi stan, kuću za obitelj, ili želite unovčiti nekretninu putem najma ili prodaje, naša agencija vam stoji na raspolaganju. Pregledajte našu ponudu nekretnina za kupnju i najam, ili nas kontaktirajte kako bismo vam pomogli u svakom koraku prodaje i posredovanja.