Ugovor o doživotnom i dosmrtnom uzdržavanju: razlike i prijenos nekretnine

Mnogi stariji vlasnici nekretnina u Hrvatskoj žele si unaprijed osigurati skrb i urediti prijenos svoje imovine na način koji će biti pravno održiv i jasno definiran. U praksi se za to najčešće koriste ugovor o doživotnom uzdržavanju i ugovor o dosmrtnom uzdržavanju, ali se ta dva instituta često pogrešno izjednačavaju, iako proizvode vrlo različite pravne posljedice.

Za vlasnike stanova, kuća i druge imovine razlika nije samo terminološka. Ona određuje tko je vlasnik nekretnine za života primatelja uzdržavanja, kako se prava upisuju u zemljišne knjige, kako izgleda porezni tretman, te što se događa ako se odnos između strana pogorša. U ovom vodiču fokus je na prijenosu nekretnine, iako ugovor o uzdržavanju može obuhvatiti i drugu imovinu.

Sadržaj

• Što je ugovor o doživotnom uzdržavanju
• Što je ugovor o dosmrtnom uzdržavanju
• Ključna razlika: trenutak prijenosa vlasništva
• Obvezna forma ugovora i Registar
• Upis u zemljišne knjige
• Prava i obveze strana
• Raskid ugovora
• Porezni tretman prijenosa
• Rizici za obje strane
• Kako odabrati između dvaju ugovora
• Kako Vam Regent agencija za nekretnine može pomoći
• FAQ
• Preporučeno

Što je ugovor o doživotnom uzdržavanju

Ugovor o doživotnom uzdržavanju uređen je Zakonom o obveznim odnosima kao ugovor kojim se davatelj uzdržavanja obvezuje uzdržavati drugu stranu ili treću osobu do smrti, a primatelj uzdržavanja izjavljuje da mu u zamjenu daje svu ili dio svoje imovine, s time da prijenos te imovine nastupa tek nakon smrti primatelja. Važno je naglasiti da to nije nasljednopravni ugovor, nego obveznopravni ugovor o otuđenju imovine uz naknadu, pri čemu je prijenos odgođen do smrti primatelja.

U kontekstu nekretnine to znači da primatelj za života ostaje vlasnik stana, kuće ili druge ugovorene nekretnine. Davatelj za života primatelja ne raspolaže nekretninom kao vlasnik, nego stječe pravo očekivanja da će nakon smrti primatelja postati vlasnik ako uredno izvršava ugovorene obveze.

Profesionalni savjet: Ako je predmet ugovora nekretnina, preporučljivo je odmah razmotriti i način zemljišnoknjižne zaštite budućeg prava davatelja, kako ugovor ne bi ostao „nevidljiv“ prema trećima.

Što je ugovor o dosmrtnom uzdržavanju

Ugovor o dosmrtnom uzdržavanju pravno je sličan po svrsi, ali je njegova konstrukcija bitno drukčija. Davatelj uzdržavanja se i ovdje obvezuje uzdržavati primatelja do njegove smrti, ali primatelj imovinu prenosi odmah za života, a ne tek nakon smrti.

Kod nekretnina to znači da davatelj već po sklapanju ugovora postaje vlasnik nekretnine, dok primatelj najčešće zadržava pravo stanovanja ili plodouživanja kako bi mogao nastaviti koristiti nekretninu do kraja života. Upravo zato je ugovor o dosmrtnom uzdržavanju rizičniji za primatelja ako odnos među stranama kasnije postane problematičan.

Profesionalni savjet: Kod dosmrtnog uzdržavanja prava primatelja treba precizno osigurati i ugovorom i zemljišnoknjižnim upisom, posebno ako primatelj nastavlja živjeti u nekretnini koja više nije u njegovu vlasništvu.

Ključna razlika: trenutak prijenosa vlasništva

Osnovna razlika između ugovora o doživotnom i dosmrtnom uzdržavanju odnosi se na trenutak prijenosa imovine na davatelja uzdržavanja. Kod doživotnog uzdržavanja prijenos nekretnine nastupa tek smrću primatelja, a kod dosmrtnog uzdržavanja nastupa odmah po sklapanju ugovora.

Ta razlika mijenja gotovo sve ostalo: tko je formalni vlasnik za života primatelja, tko je izložen riziku ovrhe i vjerovnika, kako izgleda porezni tretman, koliko je složen raskid i kakva je razina zaštite primatelja ako dođe do spora. Zato izbor između ova dva ugovora nije samo pitanje naziva, nego odluka o tome kada i pod kojim uvjetima želite prenijeti nekretninu.

Obvezna forma ugovora i Registar

Oba ugovora su strogo formalni. Moraju biti sastavljeni u pisanom obliku i ovjereni od suca nadležnog suda ili potvrđeni po javnom bilježniku, odnosno sastavljeni kao javnobilježnički akt. Ovlaštena osoba mora ugovor pročitati strankama, provjeriti jesu li razumjele prava i obveze koje iz njega proizlaze te ih upozoriti na njegove posljedice.

Novije uređenje dodatno jača zaštitu primatelja uzdržavanja. Uveden je Registar ugovora o doživotnom i dosmrtnom uzdržavanju, a ograničen je i broj ugovora koje jedan davatelj može imati istodobno. Svrha tih pravila je smanjiti rizik zloupotrebe i spriječiti sklapanje prevelikog broja ugovora koje davatelj realno ne može uredno izvršavati.

Profesionalni savjet: Uz formalnu valjanost ugovora jednako je važno da sadržaj uzdržavanja bude detaljno opisan – tko osigurava stanovanje, hranu, njegu, lijekove, režije, troškove pomoći u kući i eventualne troškove pogreba.

Upis u zemljišne knjige

Kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju u zemljišnim knjigama se u pravilu provodi upis prijenosa vlasništva na davatelja uzdržavanja. Ako je ugovoreno pravo stanovanja ili plodouživanja u korist primatelja, i to pravo treba uredno upisati kako bi bilo vidljivo i zaštićeno prema trećim osobama.

Kod ugovora o doživotnom uzdržavanju prijenos vlasništva ne provodi se odmah jer primatelj ostaje vlasnik do smrti. U praksi se zato u zemljišne knjige upisuje zabilježba ugovora kako bi buduće pravo davatelja bilo vidljivo i zaštićeno.

Profesionalni savjet: Prije potpisa i nakon provedbe upisa zatražite novi zemljišnoknjižni izvadak i provjerite jesu li svi upisi provedeni točno onako kako su ugovoreni.

Prava i obveze strana

Davateljeva osnovna obveza je uzdržavanje, ali zakon i praksa pokazuju da upravo neodređeno ugovoren sadržaj uzdržavanja najčešće otvara prostor za sporove. Zato ugovor treba precizno opisati što uzdržavanje uključuje: stanovanje, prehranu, pomoć u kući, njegu, pratnju liječniku, plaćanje režija, lijekova i drugih troškova, ovisno o konkretnom odnosu stranaka.

Primateljeva osnovna protučinidba je prijenos ugovorene imovine – odgođeno kod doživotnog uzdržavanja, odnosno odmah kod dosmrtnog. Novo uređenje dodatno naglašava važnost što preciznijeg određivanja sadržaja uzdržavanja kako se kasnije ne bi vodili sporovi oko toga što je davatelj stvarno bio dužan osigurati.

Profesionalni savjet: Uz ugovor je korisno voditi urednu evidenciju o stvarno pruženom uzdržavanju – računima, potvrdama, medicinskoj dokumentaciji, uplatama i drugim dokazima koji kasnije mogu biti ključni.

Raskid ugovora

Oba ugovora mogu prestati sporazumno, ali i sudskim putem kada jedna strana teško krši svoje obveze ili kada su odnosi među strankama toliko poremećeni da daljnje ispunjavanje ugovora više nije moguće ili je očito nepravedno. U praksi se raskid najčešće traži zbog neispunjavanja obveza uzdržavanja, ozbiljnih sukoba među strankama, zanemarivanja primatelja ili drugih okolnosti koje ugovorni odnos čine neodrživim.

Raskid nije jednako osjetljiv kod oba ugovora. Kod ugovora o doživotnom uzdržavanju prijenos vlasništva još nije nastupio, pa je pravna situacija jednostavnija. Kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju vlasništvo je već preneseno, pa raskid otvara i pitanje povrata nekretnine u prijašnje stanje, što postupak čini složenijim. Važno je i da su sporovi radi izmjene, raskida, utvrđenja ništetnosti i poništenja ovih ugovora zakonom označeni kao hitni postupci.

Profesionalni savjet: Ako se odlučujete za dosmrtno uzdržavanje, u ugovoru unaprijed uredite što se događa u slučaju ozbiljnog kršenja obveza, kako bi eventualni povrat nekretnine bio pravno jasniji.

Porezni tretman prijenosa

Porezni tretman prijenosa nekretnine temeljem ugovora o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju ne treba pretpostavljati unaprijed. U pravilu se takva stjecanja povezuju s porezom na promet nekretnina, ali se vrsta ugovora odražava na trenutak nastanka porezne obveze i moguću primjenu posebnog tretmana prema važećem zakonu.

Kod ugovora o doživotnom uzdržavanju trenutak prijenosa vezan je uz smrt primatelja, dok kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju prijenos nastupa odmah, što može imati važne praktične posljedice za porezni trenutak i financijsko planiranje transakcije. Budući da porezni propisi i njihova primjena mogu ovisiti o vrsti ugovora, odnosu među strankama i drugim okolnostima, prije potpisa je nužno provjeriti aktualno stanje izravno kod Porezne uprave ili stručne osobe koja vodi predmet.

Profesionalni savjet: Porezni dio nemojte ostaviti za kraj. Usporedba doživotnog i dosmrtnog uzdržavanja nema smisla bez prethodne provjere kako svaka opcija utječe na ukupni trošak prijenosa nekretnine.

Rizici za obje strane

Kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju najveći je rizik za primatelja to što vlasništvo prenosi odmah, a kasnije ovisi o tome hoće li davatelj uredno i dugoročno izvršavati svoje obveze. Ako davatelj prestane pružati ugovoreno uzdržavanje, primatelj više nije vlasnik i mora svoja prava štititi kroz zahtjevniji pravni postupak.

Kod ugovora o doživotnom uzdržavanju rizik je veći za davatelja, jer obveza uzdržavanja može trajati dugo i neizvjesno, a prijenos nekretnine slijedi tek na kraju. Kod oba ugovora postoji i rizik kasnijeg osporavanja, osobito ako nasljednici tvrde da uzdržavanje nije bilo stvarno pružano, da primatelj nije bio sposoban za rasuđivanje ili da je ugovor samo formalno prikrivao darovanje. Dodatno, primatelj treba imati na umu da zakon ograničava broj ugovora koje jedan davatelj može imati istodobno, upravo kako bi se smanjio rizik zloupotrebe.

Profesionalni savjet: Prije potpisa provjerite i osobni odnos povjerenja i pravnu strukturu zaštite. Dobar ugovor nije zamjena za povjerenje, ali je njegova nužna dopuna.

Kako odabrati između dvaju ugovora

Ne postoji univerzalno bolji izbor. Vlasnik koji želi zadržati vlasništvo nad nekretninom do kraja života, uz veću razinu kontrole, češće će biti sklon ugovoru o doživotnom uzdržavanju. S druge strane, davatelj koji želi veću sigurnost da će nekretninu doista steći i da će njegovo pravo odmah biti vidljivo u zemljišnim knjigama češće će preferirati dosmrtno uzdržavanje.

U praksi odluka ovisi o odnosu među strankama, kvaliteti ugovornog uređenja, obiteljskoj situaciji, očekivanom poreznom tretmanu i razini rizika koju su stranke spremne prihvatiti. Primjeri iz prakse mogu pomoći u razumijevanju razlika, ali konkretan pravni savjet uvijek treba prilagoditi stvarnoj situaciji i predmetnoj nekretnini.

Profesionalni savjet: Prije konačne odluke usporedite oba modela na istoj nekretnini i u istoj obiteljskoj situaciji – tek tada ćete stvarno vidjeti koja opcija bolje štiti Vaše interese.

Često postavljana pitanja (FAQ)

1. Koja je glavna razlika između doživotnog i dosmrtnog uzdržavanja?
Glavna razlika je trenutak prijenosa imovine. Kod ugovora o doživotnom uzdržavanju nekretnina prelazi na davatelja tek nakon smrti primatelja, koji do tada ostaje vlasnik. Kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju prijenos slijedi odmah po sklapanju ugovora, najčešće uz zadržavanje prava stanovanja ili plodouživanja u korist primatelja.

2. Mora li ugovor biti sklopljen kod javnog bilježnika?
Ugovor mora biti sastavljen u pisanom obliku i ovjeren od suca nadležnog suda ili potvrđen po javnom bilježniku, odnosno sastavljen kao javnobilježnički akt. U praksi se najčešće sklapa uz javnog bilježnika, koji mora ugovor pročitati strankama i upozoriti ih na njegove posljedice.

3. Mogu li nasljednici osporiti ugovor?
Da. Nasljednici mogu pokušati osporiti ugovor ako smatraju da primatelj nije bio sposoban za rasuđivanje, da uzdržavanje nije stvarno i uredno pružano ili da je ugovor samo formalno prikrivao drugi pravni posao. Uredna dokumentacija o pruženom uzdržavanju i pravilno sastavljen ugovor bitno smanjuju taj rizik.

4. Kako se ugovor upisuje u zemljišne knjige?
Kod dosmrtnog uzdržavanja u pravilu se odmah upisuje prijenos vlasništva na davatelja, a prema potrebi i pravo stanovanja ili plodouživanja u korist primatelja. Kod doživotnog uzdržavanja prijenos vlasništva slijedi nakon smrti primatelja, dok se za života u praksi upisuje zabilježba ugovora radi zaštite budućeg prava davatelja.

5. Plaća li se porez na prijenos nekretnine ovim ugovorima?
Takva stjecanja u pravilu ulaze u sustav poreza na promet nekretnina, ali se vrsta ugovora odražava na trenutak nastanka porezne obveze i mogući poseban tretman prema važećem zakonu. Zato porezni tretman uvijek treba provjeriti prije potpisa, a ne tek nakon sklapanja ugovora.

6. Može li se ugovor raskinuti?
Može. Oba se ugovora mogu raskinuti sporazumno ili sudskim putem, primjerice zbog neispunjavanja obveza ili ozbiljno poremećenih odnosa. Kod dosmrtnog uzdržavanja raskid je osjetljiviji jer je vlasništvo već preneseno pa treba urediti i povrat nekretnine.

Preporučeno

• Ostavinski postupak i nasljeđivanje nekretnine: koraci, troškovi i rokovi
• Što su vlasnički list, zemljišna knjiga i katastar i kako ih čitati
• Uknjižba nekretnine u Hrvatskoj: što je, kako funkcionira i što trebate znati
• Kupnja nekretnine za mirovinu i treću dob
• Dokumenti koje morate provjeriti prilikom kupnje nekretnine