Kúpa domu na úver: sprievodca nákladmi, úrokmi a daňami

Kúpa domu, bytu alebo investičnej nehnuteľnosti si vyžaduje starostlivé plánovanie, najmä ak sa financuje prostredníctvom úveru. Vzhľadom na vysoké ceny nehnuteľností a rastúce životné náklady si čoraz viac kupujúcich vyberá hypotéku ako riešenie, ktoré umožňuje investovať bez príliš vysokých jednorazových nákladov. Úspech takéhoto rozhodnutia však nezávisí len od ceny nehnuteľnosti, ale aj od podmienok financovania: úrokovej sadzby, výberu medzi splátkou a anuitou a daňových povinností, ktoré sprevádzajú kúpu.

Úvery a úroky – ako sa zorientovať v mori ponúk

Trh s úvermi sa v posledných rokoch stal veľmi dynamickým. Hoci úroky klesli v porovnaní s obdobím spred dvoch rokov, stále sa líšia v závislosti od typu úroku (fixný alebo variabilný), meny a dĺžky splácania. Fixný úrok ponúka kupujúcim istotu, pretože sa splátka počas trvania úveru nemení, zatiaľ čo variabilný môže byť na začiatku výhodnejší, ale nesie so sebou riziko, ak referenčné sadzby stúpnu. Možnosť fixného úroku je najčastejšie výhodnejšia v časoch, keď sú úrokové sadzby nízke a finančné trhy stabilné. Na druhej strane, variabilná úroková sadzba môže byť spočiatku nižšia, ale závisí od pohybu referenčných úrokových sadzieb ako Euribor. Ak Euribor stúpne, stúpne aj výška splátky. Preto by kupujúci, ktorí si vyberú variabilný úrok, mali mať v rozpočte rezervu a sledovať trendy na trhu. Predtým, ako sa rozhodnete, je užitočné porovnať ponuky viacerých bánk, a to nielen výšku úroku, ale aj ďalšie náklady, ako sú poplatky, poistenie alebo ocenenie nehnuteľnosti. Kupujúci, ktorí si chcú porovnať, ktoré úvery majú k dispozícii, to môžu urobiť prostredníctvom webovej stránky Chorvátskej národnej banky, aby získali reálny prehľad o budúcich záväzkoch.

Splátka alebo anuit - čo je výhodnejšie?

Jednou z najčastejších otázok pri čerpaní úveru je rozdiel medzi splátkou a anuitou. Pri splácaní v splátkach sa istina a úroky postupne znižujú, takže prvé splátky sú vyššie a neskôr nižšie. V prípade anuity zostáva mesačný záväzok rovnaký počas celej doby splácania, ale pomer úrokov a istiny sa mení: na začiatku platíte viac úrokov a až neskôr viac istiny.
Ak je pre vás dôležitá stabilita nákladov a istota plánovania, anuit je jednoduchšie a predvídateľnejšie riešenie. Ak vám však príjmy umožňujú vyššie počiatočné platby, splátky môžu byť z dlhodobého hľadiska výhodnejšie, pretože celkovo platíte menej úrokov.
Na porovnanie výpočtov a sledovanie nákladov môžete použiť kalkulačku na splácanie úveru na stránke Moj-bankar.hr, ktorá jasne zobrazuje rozdiel medzi modelmi splácania.

Daňové povinnosti pri kúpe nehnuteľnosti

Okrem financovania je dôležité vopred poznať všetky daňové povinnosti, ktoré so sebou prináša kúpa nehnuteľnosti. V Chorvátsku predstavuje daň z prevodu nehnuteľností 3 % a platí sa pri kúpe ojazdených nehnuteľností. Pri novostavbách nie je daň povinná, pretože v cene je už zahrnutá DPH vo výške 25 %. Kupujúci, ktorí si kupujú prvú nehnuteľnosť, môžu často získať výhodnejšie úverové podmienky a v určitých prípadoch aj vrátenie časti DPH alebo úľavy pre mladých kupujúcich, v závislosti od aktuálnych opatrení Ministerstva územného plánovania a stavebníctva. Podrobnejšie informácie o podmienkach kúpy nehnuteľnosti pre osoby mladšie ako 45 rokov si prečítajte na stránkach Agentúry pre právny obrat a sprostredkovanie nehnuteľností. Je dôležité poznamenať, že náklady na kúpu nehnuteľnosti netvoria len cena bytu. Sú tu aj náklady na notára, ocenenie nehnuteľnosti, vypracovanie zmluvy a zápis vlastníctva. Podrobnejšie informácie o všetkých daniach nájdete na stránkach Daňového úradu.


Ako si múdro vybrať spôsob financovania

Kúpa nehnuteľnosti prostredníctvom úveru nie je len otázkou výberu banky, ale aj správneho prístupu k plánovaniu. Predtým, ako sa rozhodnete, je dôležité dobre sa pozrieť na všetky možnosti a reálne zhodnotiť svoje možnosti.
Najlepším začiatkom je porovnať ponuky viacerých bánk, a to nielen výšku úroku, ale aj všetky dodatočné náklady, ktoré môžu ovplyvniť konečnú výšku mesačného záväzku. Potom sa oplatí vypočítať, aká časť príjmov ide na splátku úveru a či zostáva dostatok priestoru na životné náklady. Netreba zabúdať ani na dodatočné výdavky, ako sú dane, poistenie alebo vybavenie nového domova. Ak si nie ste istí, ako to všetko zahrnúť do rozpočtu, rozhovor s finančným poradcom alebo odborníkom na nehnuteľnosti vám môže pomôcť urobiť rozhodnutie s väčšou istotou.
Dobrý plán a správny výber modelu splácania z dlhodobého hľadiska znamenajú viac istoty a menej stresu, či už si kupujete svoj prvý byt, investujete do nového projektu alebo hľadáte luxusnú nehnuteľnosť pri mori.


Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti a chcete poradiť s najvýhodnejším modelom úveru, neváhajte nás kontaktovať. Náš tím odborníkov vám pomôže nájsť nehnuteľnosť a finančné riešenie, ktoré najlepšie vyhovuje vašim cieľom.