Nakup doma s kreditom: vodnik po stroških, obrestih in davkih

Nakup doma, stanovanja ali investicijske nepremičnine zahteva skrbno načrtovanje, zlasti pri financiranju s posojilom. Glede na visoke cene nepremičnin in naraščajoče življenjske stroške se vse več kupcev odloča za stanovanjski kredit kot rešitev, ki omogoča vlaganje brez prevelikih enkratnih stroškov. Vendar pa uspeh take odločitve ni odvisen samo od cene nepremičnine, ampak tudi od pogojev financiranja: obrestne mere, izbire med obrokom in anuiteto ter davčnih obveznosti, ki spremljajo nakup.

Posojila in obresti – kako se znajti v morju ponudb

Trg posojil je v zadnjih letih postal zelo dinamičen. Čeprav so obresti v padcu v primerjavi z obdobjem pred dvema letoma, se še vedno razlikujejo glede na vrsto obrestne mere (fiksna ali spremenljiva), valuto in dolžino odplačevanja. Fiksna obrestna mera kupcem nudi varnost, saj se obrok ne spreminja med trajanjem posojila, medtem ko je spremenljiva lahko ugodnejša na začetku, vendar nosi tveganje, če referenčne obrestne mere narastejo. Možnost fiksne obrestne mere je najpogosteje ugodnejša v času, ko so obrestne mere nizke in so finančni trgi stabilni. Po drugi strani je spremenljiva obrestna mera lahko na začetku nižja, vendar je odvisna od gibanja referenčnih obrestnih mer, kot je Euribor. Če Euribor naraste, se bo povečal tudi znesek obroka. Zato morajo kupci, ki izberejo spremenljivo obrestno mero, imeti rezervo v proračunu in spremljati tržne trende. Preden se odločite, je koristno primerjati ponudbe več bank, in to ne samo višino obresti, ampak tudi dodatne stroške, kot so provizije, zavarovanje ali cenitev nepremičnine. Kupci, ki želijo primerjati, katera posojila so jim na voljo, lahko to storijo preko spletne strani Hrvaške narodne banke, da bi dobili realen vpogled v prihodnje obveznosti.

Obrok ali anuiteta: kaj je bolj izplačljivo?

Eno od pogostih vprašanj pri najemanju posojila je razlika med obrokom in anuiteto. Pri odplačevanju v obrokih se glavnica in obresti postopoma zmanjšujejo, zato so prvi obroki večji, kasneje pa manjši. Pri anuiteti mesečna obveznost ostaja enaka ves čas odplačevanja, vendar se razmerje med obrestmi in glavnico spreminja: na začetku plačate več obresti, šele kasneje več glavnico.
Če vam je pomembna stabilnost stroškov in varnost načrtovanja, je anuiteta enostavnejša in predvidljivejša rešitev. Če pa vam prihodki omogočajo večja začetna plačila, so obroki dolgoročno lahko bolj izplačljivi, ker skupaj plačate manj obresti.
Za primerjavo izračunov in spremljanje stroškov lahko uporabite kalkulator za odplačevanje posojila na Moj-bankar.hr, ki jasno prikazuje razliko med modeloma odplačevanja.

Davčne obveznosti pri nakupu nepremičnine

Poleg financiranja je pomembno vnaprej vedeti tudi vse davčne obveznosti, ki jih s sabo nosi nakup nepremičnine. Na Hrvaškem znaša davek na promet nepremičnin 3 % in se plača pri nakupu rabljenih nepremičnin. Pri novogradnjah davek ni obvezen, saj je v ceno že vključen DDV v višini 25 %. Kupci, ki kupujejo prvo nepremičnino, lahko pogosto dobijo ugodnejše kreditne pogoje, v določenih primerih pa tudi vračilo dela DDV ali olajšave za mlade kupce, odvisno od aktualnih ukrepov Ministrstva za prostorsko ureditev in gradnjo. Podrobneje o pogojih nakupa nepremičnine za mlajše od 45 let preberite na straneh Agencije za pravni promet in posredovanje nepremičnin. Pomembno je omeniti tudi, da strošek nakupa nepremičnine ne predstavlja samo cena stanovanja. Tu so še stroški notarja, cenitve nepremičnine, izdelave pogodbe in vknjižbe lastništva. Podrobneje o vseh davkih lahko najdete na straneh Davčne uprave.


Kako pametno izbrati način financiranja

Nakup nepremičnine s posojilom ni samo vprašanje izbire banke, ampak tudi pravega pristopa k načrtovanju. Preden se odločite, je pomembno dobro preučiti vse možnosti in realno oceniti svoje možnosti.
Najboljši začetek je primerjava ponudb več bank, in to ne samo višine obresti, ampak tudi vseh dodatnih stroškov, ki lahko vplivajo na končni znesek mesečne obveznosti. Nato je treba izračunati, koliko dohodka gre za obrok posojila in ali ostane dovolj prostora za življenjske stroške. Ne smemo pozabiti niti na dodatne izdatke, kot so davki, zavarovanje ali opremljanje novega doma. Če niste prepričani, kako vse vključiti v proračun, vam lahko pogovor s finančnim svetovalcem ali strokovnjakom za nepremičnine pomaga pri odločitvi z večjim zaupanjem.
Dober načrt in pravilna izbira modela odplačevanja dolgoročno pomenita več varnosti in manj stresa, ne glede na to, ali kupujete svoje prvo stanovanje, vlagate v nov projekt ali iščete luksuzno nepremičnino ob morju.


Če razmišljate o nakupu nepremičnine in želite nasvet o najugodnejšem modelu kreditiranja, nas kontaktirajte. Naša ekipa strokovnjakov vam bo pomagala najti nepremičnino in finančno rešitev, ki najbolje ustreza vašim ciljem.