TL;DR: Der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks in Kroatien erfordert ein Verständnis der grundlegenden Konzepte der Raumordnungspläne. Der GUP legt fest, was und wo gebaut werden darf, Koeffizienten begrenzen die Größe des Gebäudes, die BGF ist ein Flächenmaß, das für bestimmte administrative Abrechnungen, die Bauplanung und einzelne immobilienbezogene Gebühren wichtig ist, und das Baurecht bedeutet, dass Sie ein Gebäude kaufen – aber nicht unbedingt das darunterliegende Grundstück.
All diese Daten werden über das ISPU-Portal (ispu.mgipu.hr) und die von der Stadt oder Gemeinde ausgestellte Standortinformation überprüft. Ab dem 1. Januar 2026 tritt ein neues Raumordnungsgesetz (NN 155/25) in Kraft, das ein digitales ePlan-System und strengere Beschränkungen für die Ausdehnung von Baugebieten unter bestimmten Umständen einführt, was sich auf das Entwicklungspotenzial und die Marktwahrnehmung einzelner unbebauter Parzellen auswirken kann.
Einleitung
Der Kauf einer Immobilie in Kroatien bedeutet, auf eine Reihe von Fachbegriffen aus der Raumplanung und dem Städtebau zu stoßen. Begriffe wie GUP, Bebauungszahl, BGF oder Baurecht erscheinen nicht nur in der technischen Dokumentation – sie bestimmen direkt, was auf dem von Ihnen in Betracht gezogenen Grundstück gebaut werden darf, wie hoch der tatsächliche Wert der Immobilie ist und welche Rechte Sie als Käufer haben. Dieses Glossar erklärt jeden der Schlüsselbegriffe klar und konkret, genau so, wie es vor der Unterzeichnung eines Vertrags notwendig ist.
Hinweis: Ab dem 1. Januar 2025 treten Änderungen des Baugesetzes (NN 145/24) in Kraft, und ab dem 1. Januar 2026 auch ein neues Baugesetz (NN 155/25) sowie ein neues Raumordnungsgesetz (NN 155/25). Die Verfahren zur Erlangung von Genehmigungen werden zunehmend digitalisiert, und die neuen Vorschriften sehen kürzere Entscheidungsfristen für ordnungsgemäße Fälle vor. Die tatsächliche Dauer des Verfahrens hängt weiterhin von der Vollständigkeit der Dokumentation, der Komplexität des Vorhabens und der Einbeziehung der zuständigen Behörden ab.
Inhalt
- GUP (Generalbebauungsplan)
- UPU und DPU: Planungsebenen unterhalb des GUP
- Bebauungszahl (kig) und Ausnutzungszahl (kis)
- BGF (Bruttogeschossfläche)
- Baurecht
- Superfiziäre Immobilie
- Wie man den Raumordnungsplan überprüft
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
GUP (Generalbebauungsplan): das grundlegende Dokument für jeden Kauf
Der Generalbebauungsplan (GUP) – ein Dokument, das die „Spielregeln“ für den Bau in der gesamten Stadt festlegt – ist das wichtigste Raumordnungsdokument für städtische Gebiete. Er legt die grundlegende Flächennutzung (Wohn-, Gewerbe-, Misch-, Parkflächen usw.), die Baubedingungen, die Verkehrs- und Versorgungsinfrastruktur sowie die Schutzzonen fest.
Der GUP wird vom Stadtrat verabschiedet, für Gemeinden wird ein analoges Dokument (Raumordnungsplan der Gemeinde) vom Gemeinderat verabschiedet. Jede Änderung durchläuft ein gesetzlich vorgeschriebenes Verfahren, das eine öffentliche Einsichtnahme und eine öffentliche Anhörung umfasst – ein gesetzliches Recht jedes Bürgers, in dem er schriftliche Einwände vorbringen kann.
So verwenden Sie den GUP beim Kauf:
- Finden Sie im ISPU-Portal (ispu.mgipu.hr) die Katasterparzelle (eindeutige Kennung jedes Grundstücks, wie die OIB für Immobilien) und überprüfen Sie die Zonenzweckbestimmung
- Lesen Sie die Durchführungsbestimmungen für diese Zone – sie legen konkret fest, was gebaut werden darf, und die Karte allein ist nicht ausreichend
- Fordern Sie eine Standortinformation an – ein offizielles Dokument, das von der JLS (Stadt oder Gemeinde) ausgestellt wird und die Baubedingungen für eine konkrete Parzelle bestätigt; ein entscheidender Schritt beim Kauf eines Grundstücks
- Verwenden Sie immer den konsolidierten Text und die neueste Entscheidung über GUP-Änderungen, da ältere Versionen veraltet sein können
Wichtig für 2026: Das neue Raumordnungsgesetz (NN 155/25) führt strengere Bedingungen für die Erweiterung von Baugebieten ein, insbesondere wenn innerhalb bestehender Gebiete ungenutzte oder infrastrukturell unerschlossene Flächen vorhanden sind. Dies kann sich auf das zukünftige Entwicklungspotenzial einzelner Rand- und unbebauter Parzellen auswirken.
Für einen umfassenderen Überblick über die Auswirkungen von Raumordnungsplänen auf den Immobilienmarkt lesen Sie den Regent-Blog über den neuen GUP von Zagreb.
UPU und DPU: Planungsebenen unterhalb des GUP
Unterhalb der GUP-Ebene gibt es detailliertere Dokumente, die die Bedingungen für kleinere Raumeinheiten festlegen.
Der UPU (Urbanistische Bebauungsplan) konkretisiert den GUP für ein bestimmtes Stadtviertel oder Funktionsgebiet. Er legt die Trassen von Verkehrswegen, Standorte öffentlicher Einrichtungen und die Gestaltungsbedingungen einzelner Zonen fest – eine mittlere Planungsebene.
Der DPU (Detaillierte Bebauungsplan) legt, sofern für einen bestimmten Standort vorhanden, die Baubedingungen bis zur Ebene der einzelnen Parzelle detaillierter fest – einschließlich der Lage des Gebäudes, der Gestaltung und der Anschlüsse. In der Praxis sind sie nicht für alle Gebiete vorhanden, aber bestehende DPU können weiterhin gültig sein und eine wichtige Rolle bei der Festlegung der Baubedingungen spielen.
Beide Pläne werden mit obligatorischer öffentlicher Anhörung verabschiedet. Ab dem 1. Januar 2026 werden alle neuen Raumordnungspläne ausschließlich über das digitale ePlan-System (neues ZPU, NN 155/25) erstellt – alte Pläne bleiben in Kraft, werden aber nicht mehr nach dem alten Verfahren erstellt.
Praktischer Tipp: Überprüfen Sie immer über das ISPU-Portal, ob für Ihren Standort ein gültiger DPU vorhanden ist – denn falls ja, bestimmt dieser die genauen Baubedingungen.
Bebauungszahl (kig) und Ausnutzungszahl (kis): Was sie für Ihr Grundstück bedeuten
Diese beiden technischen Begriffe legen fest, wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf – und sind entscheidend für die Bewertung des Wertes und des Potenzials des Grundstücks.
Die Bebauungszahl (kig) – eine Zahl, die angibt, wie viel Prozent der Grundfläche eines Gebäudes das Grundstück einnehmen darf. Wenn kig 0,30 beträgt, darf die Grundfläche des Gebäudes auf einem 1.000 m² großen Grundstück maximal 300 m² betragen.
Die Ausnutzungszahl (kis) – eine Zahl, die angibt, wie hoch die gesamte Bruttogeschossfläche aller Geschosse auf dem Grundstück im Verhältnis zu dessen Fläche sein darf. Wenn kis 1,20 beträgt, können auf einem 1.000 m² großen Grundstück insgesamt 1.200 m² Bruttogeschossfläche gebaut werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Ausnutzungszahl manchmal nicht vorgeschrieben ist – dann wird der Bau durch die Bebauungszahl und die maximale Höhe bestimmt
Gemäß der Verordnung über Raumordnungspläne (NN 152/2023) sind die offiziellen Bezeichnungen kig und kis – die ältere Bezeichnung "ki" ist nicht mehr offiziell in Gebrauch, erscheint aber immer noch in älteren Raumordnungsplänen.
Warum diese Koeffizienten wichtig sind:
- Ein höherer Koeffizient bedeutet mehr Bauraum – was sich direkt auf den Wert des Grundstücks auswirkt
- Verbleibende Baukapazität bedeutet Potenzial für An- oder Aufbauten
Beim Vergleich von zwei Grundstücken ähnlichen Preises berechnen Sie immer die gesamte zulässige Baukapazität
BGF (Bruttogeschossfläche): warum sie für Käufer wichtig ist
Die Bruttogeschossfläche (BGF) – in älterer Praxis besser bekannt als BRP (Brutto-Grundfläche) – ist die Summe der Flächen aller Geschosse (Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss) eines Gebäudes, gemessen an den äußeren Kanten der Konstruktion. Sie ist in der Verordnung über die Berechnung der Bruttogeschossfläche von Gebäuden (NN 93/17) definiert.
Die BGF ist die Grundlage für:
- Kommunalabgabe – eine einmalige Gebühr beim Bau, die nach dem Volumen des Gebäudes (m³) berechnet wird, wobei die BGF als eine der Grundlagen für die Schätzung dient
- Schätzung des Marktwerts der Immobilie
- Festlegung der zulässigen Baukapazität gemäß kis
- Administrative Abrechnungen im Zusammenhang mit der Immobilie
BGF vs. Netto-Wohnfläche: Die BGF umfasst Wandstärken, Flure, Treppenhäuser und Gemeinschaftsräume – die Netto-Wohnfläche ist nur der Raum, den Sie täglich innerhalb der Wohnung nutzen. Der Unterschied kann erheblich sein, abhängig vom Gebäudetyp und der Konstruktionsdicke. Wenn der Verkäufer die Fläche der Wohnung angibt, überprüfen Sie immer, ob er die BGF oder die Netto-Wohnfläche meint.
Baurecht: Sie kaufen ein Gebäude, aber nicht das Grundstück
Das Baurecht ist ein dingliches Recht, das dem Berechtigten die Befugnis gibt, auf fremdem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen. Dies ist nicht dasselbe wie das Eigentum am Grundstück. Der Inhaber des Baurechts ist Eigentümer des Gebäudes, aber nicht der Parzelle, auf der es steht. Das Baurecht ist in den Artikeln 280–294 des Gesetzes über Eigentum und andere dingliche Rechte geregelt.
Schlüsselmerkmale des Baurechts:
- Kann durch Vertrag auf eine andere Person übertragen werden
- Kann vererbt werden
- Kann mit einer Hypothek belastet werden – die Bank kann das Baurecht als Kreditsicherheit akzeptieren, aber überprüfen Sie immer die Bedingungen mit der Bank
- Es wird in der Regel für einen bestimmten Zeitraum, oft langfristig (z. B. mehrere Jahrzehnte), begründet, weshalb es wichtig ist, die Gültigkeitsdauer des Rechts im Grundbuch zu überprüfen.
Durch den Kauf einer Wohnung oder eines Geschäftsraums, die sich auf einem Grundstück mit Baurecht befinden, werden Sie nicht Miteigentümer des Grundstücks. Überprüfen Sie immer im Grundbuch, ob ein Baurecht für das Sie interessierende Grundstück besteht und wann es abläuft.
Superfiziäre Immobilie: Wenn das Gebäude vom Grundstück getrennt ist
"Superfiziäre Immobilie" ist eine informelle Bezeichnung für ein Gebäude, dessen Eigentum rechtlich vom Boden getrennt ist. Im kroatischen Recht gilt der allgemeine Grundsatz superficies solo cedit – alles, was auf der Oberfläche ist, gehört dem Grundstück. Das Eigentumsgesetz (Art. 9 Abs. 4) sieht jedoch Ausnahmen vor: Ein Gebäude kann aufgrund eines Baurechts oder einer Konzession rechtlich vom Grundstück getrennt sein.
Ein klassisches Beispiel ist ein Gebäude, das auf städtischem oder staatlichem Grund und Boden errichtet wurde, wobei der Privateigentümer das Gebäude, aber nicht den darunterliegenden Boden besitzt.
Durch den Kauf einer solchen Immobilie erben Sie alle Verpflichtungen und Einschränkungen, die mit diesem getrennten Eigentum einhergehen – einschließlich der zeitlichen Begrenzung des Baurechts. Der rechtliche Status sollte vor dem Kauf immer gründlich überprüft werden, da er die Möglichkeit des Verkaufs, der Refinanzierung oder des Baus beeinflussen kann. Die Überprüfung des Eigentumsstatus und der Belastungen einer Immobilie wird in diesem Leitfaden erläutert: Was sind Grundbuchauszug, Grundbuch und Kataster – und wie man sie liest.
Wie man den Raumordnungsplan überprüft
Raumordnungspläne sind keine statischen Dokumente — sie ändern sich, und jede Änderung kann den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen.
So verfolgen und überprüfen Sie Pläne aktiv:
- ISPU-Portal (ispu.mgipu.hr) – das wichtigste öffentlich zugängliche zentrale Tool zur Überprüfung von Raumordnungsplänen in Kroatien; über die Katasterparzelle oder Adresse erhalten Sie Einblick in die Zonennutzung und gültige Pläne
- Standortinformation – fordern Sie diese von der JLS (Stadt oder Gemeinde) vor jedem Kauf eines Grundstücks oder einer unbebauten Parzelle an; dies ist eine offizielle Bestätigung der Baubedingungen
- Webseiten von Städten und Gemeinden – Veröffentlichungen über öffentliche Anhörungen und Planänderungen
- Institute für Raumplanung nach Gespanschaften – für detailliertere Planregister auf lokaler Ebene
Professioneller Tipp: Betrachten Sie nicht nur den aktuellen Zustand des Raumordnungsplans. Der Investitionswert einer Immobilie hängt oft von Plänen ab, die sich noch im Entwurfsstadium befinden. Zur Überprüfung des Immobilienstatus im Grundbuch lesen Sie den Leitfaden: Immobilieneintragung in Kroatien.
Regent Immobilienagentur: professionelle Unterstützung beim Immobilienkauf
Das Verständnis von Begriffen wie GUP, Bebauungszahlen oder Baurecht ist eine wesentliche Voraussetzung für einen sicheren Kauf – doch die Überprüfung der Dokumentation in der Praxis erfordert Fachkenntnisse. Regent bietet Käufern von Immobilien in Kroatien umfassende Unterstützung, von der Überprüfung des Raumordnungsplans und des rechtlichen Status der Immobilie bis zur Beratung bei Verhandlungen und Vertragsabschlüssen.
Die Experten der Regent Immobilienagentur verfolgen die aktuellen Änderungen der Raumordnungspläne, einschließlich des neuen ZPU (NN 155/25), das ab 2026 in Kraft tritt, und informieren die Kunden rechtzeitig über alles, was den Wert oder die Baubedingungen beeinflussen kann.
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Lesen Sie auch den Leitfaden: Bau- und Nutzungsgenehmigung: Unterschiede und warum sie beim Kauf und den Leitfaden zu den Tourismuszonen in Kroatien, wenn Sie eine Anlageimmobilie in Betracht ziehen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist der GUP und warum ist er beim Immobilienkauf wichtig?
Der GUP (Generalbebauungsplan) ist das grundlegende Raumordnungsdokument, das die Flächennutzung und Baubedingungen für das gesamte Stadtgebiet festlegt. Ohne Einblick in den GUP können Sie nicht wissen, ob sich die Immobilie in einem Wohn-, Gewerbe-, Misch- oder Schutzgebiet befindet – noch, was darauf gebaut werden darf.
Was ist der Unterschied zwischen kig und kis?
Die Bebauungszahl (kig) begrenzt die Grundfläche des Gebäudes im Verhältnis zur Grundstücksfläche, während die Ausnutzungszahl (kis) die gesamte Bruttogeschossfläche aller Geschosse begrenzt. Gemeinsam bestimmen sie die maximale Baukapazität auf dem Grundstück. Hinweis: kis ist manchmal nicht vorgeschrieben – dann wird der Bau durch kig und die maximale Höhe bestimmt.
Was ist der Unterschied zwischen BGF und Netto-Wohnfläche?
Die BGF (Bruttogeschossfläche) umfasst alle Geschosse, gemessen an den äußeren Wandkanten – Flure, Treppenhäuser, Wände und Gemeinschaftsräume. Die Netto-Wohnfläche ist nur der Raum, den Sie innerhalb der Wohnung nutzen. Der Unterschied kann je nach Gebäudetyp erheblich sein – überprüfen Sie immer, was der Verkäufer als Fläche angibt.
Was bedeutet Baurecht und kann es verkauft werden?
Das Baurecht ist ein dingliches Recht, das dem Berechtigten den Bau und die Nutzung eines Objekts auf fremdem Grundstück gestattet (Art. 280–294 ZV). Es kann übertragen, vererbt und mit einer Hypothek belastet werden, verleiht aber kein Eigentum am Grundstück selbst. Es wird für einen bestimmten Zeitraum begründet – es kann nicht dauerhaft sein.
Kann ich ein Hypothekendarlehen für eine Immobilie mit Baurecht erhalten?
Ja – das Baurecht kann gemäß Art. 280–294 des Gesetzes über Eigentum und andere dingliche Rechte mit einer Hypothek belastet werden. Jede Bank hat jedoch ihre eigenen Bedingungen für die Akzeptanz des Baurechts als Sicherheit – überprüfen Sie dies immer mit der Bank vor dem Kauf.
Wie kann ich den Raumordnungsplan für ein bestimmtes Grundstück überprüfen?
Nutzen Sie das ISPU-Portal (ispu.mgipu.hr) – das einzige zentrale Tool zur Überprüfung von Raumordnungsplänen in Kroatien. Geben Sie die Adresse oder die Katasterparzellennummer ein, um Einblick in die Zonennutzung und gültige Pläne zu erhalten. Für vollständige Rechtssicherheit fordern Sie auch eine Standortinformation von der JLS (Stadt oder Gemeinde) an.
Was ist die Standortinformation und warum ist sie wichtig?
Die Standortinformation ist ein offizielles Dokument, das von der JLS (Stadt oder Gemeinde) ausgestellt wird und die Baubedingungen für ein konkretes Grundstück gemäß dem gültigen Raumordnungsplan bestätigt. Dies ist ein entscheidender Schritt beim Kauf eines Grundstücks oder einer unbebauten Parzelle – ohne sie ist die Überprüfung der Pläne nicht vollständig.
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