La classe energetica di un immobile è oggi uno dei dati più importanti nell'acquisto, nella vendita e nella valutazione dei costi reali di proprietà. Le etichette da A+ a G non indicano solo quanto è efficiente un edificio, ma anche quali sono le utenze che ci si può aspettare, quanto è attraente l'immobile per gli acquirenti e come le sue prestazioni energetiche si riflettono sul valore di mercato.

In pratica, il certificato energetico viene spesso consultato troppo tardi, solo prima della firma del contratto. Eppure, questo documento può aiutare l'acquirente a comprendere meglio i costi futuri e il venditore a posizionare più chiaramente l'immobile sul mercato.

Cos'è la classe energetica di un immobile?

La classe energetica è un indicatore delle prestazioni energetiche di un edificio o di una sua parte specifica e, in Croazia, è espressa su una scala da A+ a G. Il Ministero dell'Edilizia dichiara che A+ è la classe energetica più favorevole e G la meno favorevole.

La classe energetica deriva dai dati del certificato energetico, che viene redatto da certificatori energetici autorizzati e il cui documento è valido per 10 anni dalla data di emissione. Il proprietario dell'immobile è obbligato, prima della vendita, locazione o leasing, a ottenere il certificato, a presentarlo al potenziale acquirente o locatario e a indicare la classe energetica nell'annuncio.

In altre parole, la classe energetica non è un accessorio di marketing per l'annuncio, ma un'informazione standardizzata che ha sia un valore legale che di mercato.

Cosa significa kWh/m²a?

Nel certificato energetico si menziona spesso l'etichetta kWh/m²a. Questo indica quanta energia consuma l'edificio per metro quadrato all'anno, quindi questo numero aiuta a confrontare due appartamenti o case di superficie simile, ma con prestazioni energetiche diverse.

Più basso è il numero, più efficiente dal punto di vista energetico è l'edificio. In pratica, ciò significa solitamente minori dispersioni di calore, minori costi di riscaldamento e raffreddamento e una migliore resistenza a lungo termine all'aumento dei prezzi dell'energia.

Etichette da A+ a G

Secondo le normative sulla certificazione energetica in Croazia, gli edifici residenziali e non residenziali sono classificati in otto classi energetiche, da A+ a G. In pratica, queste etichette sono spesso interpretate come una rapida stima di quanto un immobile sia moderno, ristrutturato e costoso da utilizzare.

Spiegazione delle classi energetiche:

A+ — Massima efficienza energetica — Consumo molto basso, costruzione nuova o ristrutturata in modo eccellente

A — Edificio molto efficiente — Utenze basse e buona protezione termica

B — Buon livello energetico — Costruzione moderna o edificio ristrutturato di qualità

C — Efficienza energetica media — Condizioni solide, ma senza prestazioni eccellenti

D — Efficienza inferiore — Perdite di calore più evidenti e utenze più elevate

E — Bassa efficienza — Costruzione più vecchia, necessità più frequente di ristrutturazione

F — Efficienza molto bassa — Alti costi energetici e minore attrattiva sul mercato

G — Classe peggiore — Forti dispersioni di energia e maggiori costi di utilizzo

Per l'acquirente, è utile considerare la classe come un riassunto dei costi futuri, e per il venditore come uno dei fattori che influenzano l'impressione di qualità dell'immobile già nell'annuncio. Maggiori informazioni sugli edifici a energia quasi zero e sullo standard nZEB potete leggere nel nostro blog: Edilizia verde e standard nZEB: cosa sono le case a energia quasi zero e perché l'UE le richiede entro il 2030?

In che modo la classe energetica influisce sui costi?

La differenza tra una classe energetica superiore e una inferiore si avverte maggiormente nelle bollette. Un immobile più efficiente dal punto di vista energetico richiede solitamente meno energia per raggiungere lo stesso livello di comfort, il che si traduce in bollette di riscaldamento e raffreddamento più basse e in una minore necessità di interventi aggiuntivi come la sostituzione dei serramenti o l'isolamento.

Ciò non significa che la classe sia l'unico fattore di costo. La spesa complessiva è ancora influenzata dalla posizione, dal modo di utilizzo, dal tipo di riscaldamento, dalla qualità del sistema e dalle abitudini degli utenti, ma la classe energetica fornisce un quadro molto utile per il confronto prima dell'acquisto.

Per case e appartamenti destinati ad abitazione a lungo termine, questa differenza diventa particolarmente importante perché non si riflette solo su una bolletta, ma si accumula nel corso degli anni. Pertanto, gli acquirenti oggi confrontano più spesso non solo la metratura e la posizione, ma anche l'efficienza energetica.

Come influisce sul valore dell'immobile?

I dati del Ministero dalla pubblicazione sull'impatto del rinnovo energetico sul valore di un appartamento mostrano che nei mercati analizzati gli appartamenti rinnovati hanno ottenuto prezzi di compravendita superiori rispetto ad appartamenti comparabili senza rinnovamento energetico. L'intervallo di impatto nelle città analizzate variava dal 2,40% a Spalato al 10,88% a Karlovac.

Ciò non significa che ogni immobile varrà automaticamente di più solo per una classe migliore, ma il rinnovo energetico e le migliori prestazioni entrano chiaramente nel set di caratteristiche che il mercato riconosce. Nella valutazione del valore, la classe energetica sta diventando quindi un elemento sempre più importante, soprattutto quando gli acquirenti confrontano diversi immobili simili.

Impatto del rinnovo energetico sul prezzo di un appartamento

Karlovac — +10,88%

Zara — +7,04%

Varaždin — +4,66%

Osijek — +4,13%

Fiume — +3,72%

Zagabria — +3,36%

Velika Gorica — +2,62%

Spalato — +2,40%

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Come leggere il certificato energetico?

Il certificato energetico non è un documento da consultare solo per una grande lettera sulla copertina. Il Ministero indica che il certificato contiene dati generali sull'edificio, la classe energetica, la data di validità, i dati della persona che lo ha rilasciato, i dati sui sistemi tecnici, i fabbisogni energetici dell'edificio, l'uso di fonti energetiche rinnovabili, proposte di misure e ulteriori spiegazioni sul contenuto.

1. Guarda la classe, ma non fermarti lì

La prima cosa che la maggior parte delle persone vede è l'etichetta A, B, C o inferiore. Questo è un buon inizio, ma non è sufficiente per una decisione di qualità. Due appartamenti possono avere una classe simile, ma sistemi di riscaldamento molto diversi, diversa qualità dell'involucro e diverso potenziale per investimenti aggiuntivi.

Se il tuo obiettivo è vivere a lungo termine, la classe dovrebbe essere letta insieme alle altre parti del certificato. Se acquisti un immobile da investimento, la classe è importante anche per la competitività di mercato in caso di futuri affitti o vendite.

2. Presta attenzione ai fabbisogni energetici e ai sistemi tecnici

Il certificato contiene dati sui fabbisogni energetici dell'edificio e sui sistemi termotecnici. Questa è una parte importante perché mostra quanto l'edificio dipenda dalla qualità del riscaldamento, del raffreddamento, della ventilazione e della preparazione dell'acqua calda sanitaria.

In pratica, ciò significa che non basta chiedere solo "qual è la classe", ma anche "come si è arrivati a quella classe". Un immobile può avere un risultato solido grazie a singoli sistemi, ma avere ancora spazio per miglioramenti significativi sull'involucro, sui serramenti o sulla regolazione dei consumi.

3. Controlla la data di validità

Il certificato energetico è valido per 10 anni dalla data di emissione. Ciò significa che un certificato più vecchio non riflette necessariamente lo stato attuale dell'immobile, soprattutto se dopo la sua emissione sono state apportate modifiche, cambiati i sistemi di riscaldamento o effettuati investimenti aggiuntivi nell'isolamento.

Al momento dell'acquisto, è quindi utile confrontare la data del certificato con ciò che si vede sul posto. Se il documento ha diversi anni e l'immobile è stato modificato nel frattempo, chiedi una spiegazione o un documento aggiornato.

4. Guarda chi ha rilasciato il certificato

Il certificato energetico viene redatto da persone autorizzate alla certificazione energetica, ovvero certificatori energetici. Nel documento stesso si trovano i dati della persona che ha rilasciato e redatto il certificato, il che è un importante elemento di credibilità.

Questo offre all'acquirente una maggiore sicurezza di non fare affidamento solo sulle informazioni verbali del venditore. Per il venditore, una documentazione ordinata aiuta a creare un'impressione di trasparenza e serietà.

5. Presta attenzione alla proposta di misure

Una delle parti più utili del certificato è spesso la proposta di misure per migliorare l'efficienza energetica dell'edificio. Questa parte può offrire una visione molto concreta di ciò che può essere migliorato, ad esempio con l'isolamento, la sostituzione dei serramenti esterni o la modernizzazione dei sistemi.

Per l'acquirente, questo è un ottimo strumento per pianificare futuri investimenti. Per il proprietario che pensa alla vendita, questo può essere un elenco di interventi che, prima dell'immissione sul mercato, potrebbero migliorare sia il quadro energetico che l'impressione di mercato dell'immobile.

Nuovo quadro dal 2026.

Dal 1° gennaio 2026. entrerà in vigore la Legge sull'efficienza energetica nell'edilizia, che rafforza ulteriormente il quadro normativo in questo settore. Ciò significa che le prestazioni energetiche degli edifici sono sempre meno considerate un dettaglio tecnico e sempre più una parte integrante della qualità dell'immobile e della trasparenza del mercato.

Per i proprietari, è un buon momento per considerare il certificato energetico non solo come un obbligo, ma anche come uno strumento per una migliore presentazione dell'immobile. Per gli acquirenti, è un promemoria che i dati energetici dovrebbero far parte della normale due diligence, così come il certificato di proprietà, la legalità e lo stato dell'edificio.

Domande frequenti (FAQ)

Il certificato energetico è obbligatorio al momento della vendita di un appartamento?
Sì. Prima della vendita, il proprietario è obbligato a ottenere il certificato energetico, presentarlo al potenziale acquirente e indicare la classe energetica nell'annuncio.

Quanto vale il certificato energetico?
Il certificato energetico è valido per 10 anni dalla data di emissione.

La classe energetica influisce sul prezzo dell'immobile?
Sì, ma non isolatamente. Il Ministero, analizzando i dati di mercato, ha riscontrato un impatto positivo del rinnovo energetico sui prezzi di compravendita degli appartamenti in diverse città croate.

Una classe energetica inferiore è un motivo per rinunciare all'acquisto?
Non necessariamente. Una classe inferiore non è automaticamente un motivo per rinunciare, ma è un segnale che è necessario valutare più attentamente i costi futuri, gli investimenti necessari e la redditività complessiva.

Dove posso chiedere aiuto per il certificato energetico?
Se avete bisogno di aiuto per comprendere il certificato, preparare l'immobile per la vendita o organizzare la procedura, contattateci.
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La classe energetica di un immobile è oggi un'informazione pratica che collega le utenze, la qualità dell'abitare e il valore di mercato. Se letto correttamente e in tempo, il certificato energetico può essere uno strumento molto utile sia per l'acquirente che per il venditore.