Die Anpassung einer Wohnung ist eine der häufigsten Arbeiten an Immobilien – sei es, um den Raum zu modernisieren, die Funktionalität zu erhöhen oder den Marktwert zu steigern.
Bevor Sie jedoch mit den Arbeiten beginnen, ist es entscheidend zu verstehen, was Sie ohne Genehmigung tun dürfen, wann Sie ein Projekt benötigen und in welchen Fällen Sie sich einem ernsteren administrativen Verfahren gegenübersehen.
Um Ihnen die Orientierung zu erleichtern, bieten wir Ihnen einen praktischen Leitfaden durch drei Stufen der Arbeiten: Arbeiten ohne Genehmigung, Arbeiten, die ein Projekt erfordern, und Arbeiten, für die eine Baugenehmigung unerlässlich ist.
Zone ohne Genehmigung: Was Sie sofort tun können
Die gute Nachricht ist, dass ein Großteil der Anpassungen keine Baugenehmigung erfordert. Gemäß den geltenden Vorschriften werden bestimmte Arbeiten als einfache Eingriffe eingestuft.
Es ist jedoch wichtig zu betonen: Die Tatsache, dass keine Genehmigung erforderlich ist, bedeutet nicht, dass es keinerlei Verpflichtungen gibt.
In einigen Fällen kann die Zustimmung von Miteigentümern oder der Hausverwaltung erforderlich sein, insbesondere wenn es um Gemeinschaftsbereiche geht.
Diese Kategorie umfasst am häufigsten:
- Streichen von Wänden und Decken sowie dekorative Arbeiten
- Austausch von Bodenbelägen (Parkett, Laminat, Fliesen) ohne Eingriff in die Bausubstanz
- Austausch von Innentüren
- Austausch von Sanitäranlagen (WC, Waschbecken, Dusche, Badewanne) ohne Änderung des Installationssystems
- kleinere Reparaturen an Elektro- und Wasserinstallationen
- Austausch von Heizkörpern des gleichen Typs und gleicher Leistung
Besondere Aufmerksamkeit sollte folgenden Punkten gelten:
Austausch von Fenstern und Außenbeschlägen – obwohl dies zulässig ist, solange die Abmessungen der Öffnungen nicht geändert werden, müssen in Mehrfamilienhäusern das Erscheinungsbild der Fassade beachtet und oft die Zustimmung des Verwalters oder der Miteigentümer eingeholt werden.
Schlüsselregel: Sie dürfen Elemente austauschen, aber nicht in die Bausubstanz eingreifen oder das System ändern.
Arbeiten ohne Genehmigung, aber mit obligatorischem Projekt
Es gibt einen weit verbreiteten Irrtum, dass Arbeiten, die keine Baugenehmigung erfordern, auch keine fachliche Dokumentation erfordern. In der Praxis ist dies nicht richtig.
Bestimmte Eingriffe erfordern die Erstellung eines Hauptprojekts, das von einem zugelassenen Architekten oder Ingenieur erstellt wird.
Diese Kategorie umfasst:
- Abriss von nicht tragenden Wänden
- Entfernung von Trennwänden zur Schaffung eines Open-Space-Bereichs erfordert in der Regel keine Baugenehmigung.
- Es ist jedoch sehr wichtig, vorher festzustellen, ob es sich tatsächlich um eine nicht tragende Wand handelt – was oft eine fachliche Einschätzung oder ein Projekt erfordert.
- Komplette Erneuerung von Installationen
Wenn:
- Sie die Anordnung der Elektroinstallationen ändern
- Sie Wasser- oder Abwasseranschlüsse versetzen
- Sie eine neue Küche oder ein neues Bad an anderer Stelle einrichten
– dann sprechen wir nicht mehr von „kleineren Reparaturen“, sondern von einem Eingriff, der eine Projektplanung erfordert.
Eingriffe in die Bausubstanz (mit Projekt)
Das Schaffen von Öffnungen in tragenden Wänden oder jegliche Eingriffe, die die Statik des Gebäudes beeinträchtigen können, erfordern die Beauftragung eines zugelassenen Fachmanns.
In der Praxis:
- ein Hauptprojekt ist erforderlich
- oft ist auch die Zustimmung der Miteigentümer erforderlich
- in bestimmten Fällen kann auch eine Baugenehmigung erforderlich sein
Dies ist der Bereich, in dem am häufigsten Fehler gemacht werden – und wo die Folgen am teuersten sind.
Arbeiten, die eine Baugenehmigung erfordern
Bei bestimmten Eingriffen gibt es keinen Spielraum für Interpretationen – eine Baugenehmigung ist zwingend erforderlich.
Dies beinhaltet:
Eingriffe in die tragende Struktur (Abriss von tragenden Wänden)
- Eingriffe an Säulen, Trägern oder Geschossdecken
- Änderung der Nutzungsart von Räumen (Umwandlung eines Geschäftsbereichs in eine Wohnung oder Umwandlung einer Wohnung in einen Geschäftsbereich); Solche Änderungen erfordern eine Anpassung an den Flächennutzungsplan und neue Dokumentation.
- Parzellierung und Teilung einer Wohnung
Die Teilung einer Immobilie in mehrere separate Einheiten umfasst:
- Projekt
- Zustimmung der Miteigentümer
- Eintragung im Grundbuch
Flächenvergrößerung
- Schließung einer Loggia
- Anbau eines Balkons
- Erweiterung des Wohnraums
Jede Vergrößerung der Bruttofläche erfordert eine Baugenehmigung.
Was tun, wenn die Arbeiten bereits ohne Genehmigung ausgeführt wurden?
Dies ist eine häufige Situation – insbesondere bei älteren Anpassungen.
Es ist wichtig zu wissen, dass die klassische Legalisierung, wie sie früher in Kroatien existierte, für neue Anträge nicht mehr geöffnet ist.
Heute werden Unregelmäßigkeiten durch folgende Schritte behoben:
- Erstellung einer Bestandsaufnahme
- Erstellung von Planungsunterlagen
- Versuch der Anpassung an die geltenden Vorschriften
In einigen Fällen:
- können nachträglich die erforderlichen Genehmigungen eingeholt werden
- in anderen Fällen – kann der Eingriff nicht legalisiert werden
Dies wirkt sich direkt aus auf:
- den Verkauf der Immobilie
- die Wertermittlung
- die Möglichkeit, einen Kredit zu erhalten
Wie man Probleme vermeidet: Praktische Ratschläge
Damit die Anpassung reibungslos verläuft, ist es wichtig, vorausschauend zu denken:
- Konsultieren Sie einen Fachmann, bevor Sie mit den Arbeiten beginnen – auch wenn Sie denken, dass es nicht notwendig ist
- Informieren Sie die Hausverwaltung und die Nachbarn – besonders in Gebäuden
- Prüfen Sie, ob die Zustimmung der Miteigentümer erforderlich ist
- Wählen Sie Handwerker, die den rechtlichen Rahmen verstehen
- Dokumentieren Sie Installationen, bevor Sie die Wände schließen
Der größte Fehler, den Eigentümer machen, ist nicht die Anpassung selbst – sondern die Annahme, dass alles erlaubt ist, solange es „innerhalb der Wohnung“ gemacht wird.
Eine gute Anpassung beginnt mit guten Informationen
Die Anpassung einer Wohnung kann die Lebensqualität und den Wert der Immobilie erheblich steigern – aber nur, wenn sie gesetzeskonform durchgeführt wird.
Die Grenze zwischen dem Erlaubten und dem Problematischen ist oft schmal, und falsche Entscheidungen können zu zusätzlichen Kosten, rechtlichen Problemen oder Schwierigkeiten beim Verkauf führen.
Wenn Sie eine Anpassung planen oder sich über den Zustand Ihrer Immobilie unsicher sind, kann eine rechtzeitige fachliche Einschätzung Ihnen Zeit, Geld und Stress ersparen.
