Idealni dio u svijetu nekretnina: Što je točno i kako utječe na kupnju i prodaju?

U svijetu nekretnina često se susrećemo s pojmom „idealni dio“, no mnogi kupci i prodavatelji nisu sigurni što on točno znači, kako funkcionira i kako utječe na proces kupnje ili prodaje. Razumijevanje ovog pravnog instituta ključno je za sigurno i uspješno upravljanje nekretninama u suvlasništvu. U ovom vodiču objašnjavamo što je idealni dio, kako ga se može kupiti ili prodati, te kako pravilno upisati suvlasništvo u zemljišne knjige.

Što je idealni dio?

Idealni dio predstavlja pravni udio vlasništva u zajedničkoj nekretnini koji nije fizički odvojen. Drugim riječima, suvlasnik posjeduje određeni postotak nekretnine (npr. 1/2 ili 1/3), ali ne posjeduje konkretan prostor unutar objekta. Ovaj pojam je ključan u situacijama kada više osoba dijeli vlasništvo nad istom nekretninom, poput obiteljskih kuća, stambenih zgrada ili poslovnih objekata u suvlasništvu. Idealni dio definira prava i obveze suvlasnika te način raspolaganja nekretninom.

Kako se kupuje i prodaje idealni dio?

Idealni dio može značajno utjecati na tržišnu vrijednost nekretnine. Nekretnine u suvlasništvu često imaju nižu cijenu zbog ograničenih prava raspolaganja i mogućih sukoba među suvlasnicima. Kupci su oprezniji pri ulasku u ovakve transakcije, što može smanjiti potražnju i time vrijednost nekretnine.
Međutim, uz pravilno upravljanje i dogovor među suvlasnicima, vrijednost nekretnine može ostati stabilna ili čak rasti. Ključ uspjeha je transparentna komunikacija, jasni dogovori i poštivanje prava svih uključenih stranaka. Kupac koji stječe idealni dio postaje suvlasnik cijele nekretnine, što znači da mora poštovati prava drugih suvlasnika. Samostalno raspolaganje cjelokupnom nekretninom nije moguće.

Može li se idealni dio prodati bez suglasnosti drugih suvlasnika?

Iako je tehnički moguće prodati idealni dio bez suglasnosti ostalih suvlasnika, takva transakcija može dovesti do komplikacija. Novi vlasnik ulazi u suvlasnički odnos s postojećim suvlasnicima, gdje se zajednički donose odluke o korištenju i održavanju nekretnine. U slučaju nesuglasica, može se pokrenuti razvrgnuće suvlasničke zajednice, što je pravni postupak koji može biti dugotrajan i skup.

Kako pravilno upisati suvlasništvo u zemljišne knjige?

Upis suvlasništva u zemljišne knjige ključan je za pravnu sigurnost vlasnika idealnog dijela. On službeno potvrđuje vlasništvo nad određenim udjelom i sprječava pravne nesuglasice prilikom prodaje, nasljeđivanja ili raspolaganja udjelom.


Potrebna dokumentacija:


Kupoprodajni ugovor – ovjeren kod javnog bilježnika.
Darovni ugovor – ako je suvlasništvo stečeno darovanjem.
Rješenje o nasljeđivanju – za udjele dobivene nasljedstvom.
Suglasnost ostalih suvlasnika – iako nije obavezna, preporučuje se za izbjegavanje budućih nesuglasica.
Prijedlog za upis u zemljišne knjige – podnosi se nadležnom zemljišnoknjižnom sudu.
Potvrda o uplaćenim sudskim pristojbama – troškovi ovise o vrijednosti udjela.

Postupak upisa

Prikupljanje dokumentacije – provjeriti da su svi dokumenti ispravni.
Sastavljanje prijedloga za upis – može ga sastaviti odvjetnik, javni bilježnik ili sam suvlasnik.
Predaja zahtjeva – osobno, poštom ili elektronički putem e-Građana.
Obrada zahtjeva i upis – sud provjerava dokumentaciju i donosi rješenje o upisu.
Preuzimanje izvatka iz zemljišnih knjiga – službeni dokaz vlasništva.

Najčešći problemi s kupnjom

Neriješeni imovinsko-pravni odnosi prethodnog vlasnika.
Neusklađenost podataka između ugovora i katastra.
Nesuglasice među suvlasnicima oko upisa.


Savjetuje se konzultacija s odvjetnikom ili stručnjakom za nekretnine kako bi se postupak provodio bez problema.



Idealni dio je važan pravni pojam u svijetu nekretnina, koji označava udio vlasništva u zajedničkoj nekretnini. Razumijevanje njegovih pravnih i tržišnih implikacija ključno je za kupce i prodavatelje. Pravilno upravljanje, transparentna komunikacija među suvlasnicima i pravilan upis u zemljišne knjige jamče sigurnu i uspješnu transakciju.
Ako planirate kupnju ili prodaju idealnog dijela, ili želite dobiti savjet o upravljanju suvlasničkim odnosima, obratite se našim agentima u Regent Real Estate agenciji, koji pružaju stručnu pravnu pomoć i podršku u svim fazama procesa.