TL;DR: La location d'un appartement en Croatie est régie par la Loi sur la location de logements et la Loi sur les obligations. Un contrat écrit est une obligation légale, le dépôt de garantie n'est pas légalement limité mais se situe en pratique entre un et trois mois de loyer, et le procès-verbal d'état des lieux est la seule véritable protection tant pour le locataire que pour le propriétaire. Sans ces bases, tout litige concernant le dépôt de garantie ou l'état de l'appartement devient plus difficile à résoudre.
Chaque année, et particulièrement avec le début de la saison universitaire et de travail, la même histoire commence pour des milliers de locataires à Zagreb, Split, Rijeka et Zadar : une recherche rapide d'appartement, une signature hâtive, et seulement quelques semaines plus tard — la première surprise. Parfois, c'est une facture inattendue, parfois une panne que personne n'a voulu réparer, et parfois — lors du déménagement — un dépôt de garantie non remboursé. Presque toujours, la cause est la même : une ou plusieurs étapes du processus de location ont été ignorées ou effectuées superficiellement. Ce guide vous accompagne à travers chaque étape, de la première annonce au dernier euro de dépôt de garantie sur votre compte.
Informations clés
- Un contrat écrit est une obligation légale — le contrat de location d'un logement doit être conclu par écrit conformément à la Loi sur la location de logements. Un accord oral n'est pas juridiquement valide.
- Le dépôt de garantie n'est pas légalement limité — le montant du dépôt de garantie est convenu entre les parties. En pratique, il se situe le plus souvent entre un et trois mois de loyer. Définissez les conditions de remboursement dans le contrat écrit.
- Le procès-verbal d'état des lieux protège les deux parties — sans un inventaire écrit de l'état de l'appartement à l'entrée et à la sortie, il n'y a aucune preuve de quoi que ce soit. C'est la cause la plus fréquente des litiges concernant le dépôt de garantie.
- Le délai de préavis pour le locataire est de trois mois — pour les contrats à durée indéterminée, le locataire doit informer le propriétaire par écrit au moins trois mois avant de quitter les lieux.
- Le délai de restitution du dépôt de garantie n'est pas fixé par la loi — la loi ne prescrit pas de délai précis. Pour cette raison, le délai de restitution doit être convenu par écrit dans le contrat. La pratique courante est de 15 à 30 jours après la remise des clés.
Recherche d'appartement : à quoi faire attention
La visite d'un appartement n'est pas seulement une évaluation de la taille et de l'emplacement. C'est la seule occasion de découvrir l'état réel de la propriété et d'évaluer avec qui vous entrez dans une relation commerciale à long terme — car c'est bien ce qu'est la location.
Lors de chaque visite, faites attention à l'état des installations : testez les robinets, appuyez sur les interrupteurs, vérifiez la pression de l'eau. Demandez quand les installations électriques ont été changées pour la dernière fois. Inspectez les coins, l'espace sous les fenêtres et derrière les meubles pour des traces d'humidité et de moisissure — l'humidité est coûteuse à réparer et il est difficile de prouver si elle était présente avant votre emménagement si vous ne l'avez pas documentée. Vérifiez le système de chauffage et de climatisation : qui paie l'entretien, si la chaudière a été révisée et quelle est la classe énergétique du bâtiment.
La communication avec le propriétaire est tout aussi importante. Est-il disponible pour répondre aux questions ? Répond-il concrètement ou esquive-t-il ? Fournit-il des documents de propriété sans hésitation ? Ce sont des signaux précoces de ce à quoi ressemblera la coopération pour l'année ou plus à venir. L'état des couloirs, de l'ascenseur et des espaces communs de l'immeuble renseigne sur le niveau de gestion et le montant des futurs frais de copropriété. Un immeuble mal entretenu signifie des coûts plus élevés — quel que soit le prix du loyer.
Conseil de professionnel : Ne payez jamais rien — ni "réservation", ni acompte, ni dépôt de garantie — avant d'avoir un contrat écrit signé en main. Un accord verbal ne remplace en aucun cas la documentation écrite.
Contrat de location : ce qu'il doit contenir
Le contrat de location d'un appartement doit être conclu sous forme écrite — c'est une obligation légale, pas une formalité. Sans document écrit, il n'y a pas de preuve des conditions convenues, et tout litige devient beaucoup plus difficile à résoudre.
Un contrat juridiquement valide doit contenir les données des parties contractantes, une description exacte de la propriété avec l'adresse et la surface, le montant du loyer avec une répartition claire des coûts inclus dans le loyer et de ceux que le locataire paie séparément, la durée de la location, les conditions et le montant du dépôt de garantie, ainsi que le délai de préavis et les conditions de résiliation pour les deux parties. Portez une attention particulière aux clauses qui définissent qui est responsable de quelles réparations — c'est la source du plus grand nombre de désaccords.
Les petites réparations (ampoule, poignée de porte, serrure) sont généralement à la charge du locataire. Les pannes structurelles majeures et les installations sont à la charge du propriétaire. Si cela n'est pas clairement défini dans le contrat, la limite est toujours sujette à interprétation.
Certification et solennisation — ce n'est pas la même chose
- Légalisation de signature — le notaire confirme l'identité du signataire, mais n'examine pas le contenu du contrat. Elle n'offre pas de protection juridique particulière du contenu.
- Solennisation du contrat — le notaire lit, explique et confirme le contenu du contrat. Un contrat solennel acquiert la force d'un titre exécutoire — sur sa base, il est possible d'engager une procédure d'exécution (expulsion, recouvrement de créances) sans procédure judiciaire, ce qui accélère considérablement la résolution des litiges. Pour les locations à long terme — en particulier lorsque la propriété louée est plus chère ou qu'il existe une différence dans la position de négociation des parties — la solennisation est une mesure de protection recommandée.
Impôt sur les revenus locatifs
Le propriétaire est légalement tenu de déclarer la location à l'administration fiscale et de payer l'impôt sur les revenus locatifs. Le taux d'imposition effectif en 2026 est de 8,4% du loyer brut (12% sur 70% du montant du loyer, avec un abattement forfaitaire de 30% des charges). Une location non déclarée prive les deux parties d'une pleine protection juridique en cas de litige. Le propriétaire est également tenu de remettre le contrat de location au service administratif compétent de l'autonomie locale. Pour plus de détails sur les éléments du contrat de location, consultez notre blog.
Dépôt de garantie : montant, couverture et protection
Le dépôt de garantie est une somme d'argent que le locataire verse au propriétaire en garantie de l'exécution des obligations contractuelles. La Loi sur la location de logements ne prescrit pas de montant maximal pour le dépôt de garantie — le montant est convenu entre les parties, et en pratique, il se situe le plus souvent entre un et trois mois de loyer.
Ce que le dépôt de garantie couvre — et ce qu'il ne couvre pas
Le dépôt de garantie est destiné à couvrir les dommages à la propriété ou à l'équipement qui dépassent l'usure normale, les loyers impayés et les factures de services publics impayées que le locataire aurait dû régler.
Le dépôt de garantie n'est pas destiné à couvrir l'usure normale de l'appartement résultant d'une utilisation habituelle — un sol usé, une peinture défraîchie, de petites rayures dues à une utilisation régulière ne sont pas des dommages, c'est de l'usure. Les défauts survenus en raison de la vétusté, et non de la négligence du locataire, ne sont pas non plus à la charge du dépôt de garantie. C'est la source la plus fréquente de litiges : la limite entre l'usure normale et le dommage n'est pas toujours claire, et c'est précisément pourquoi le procès-verbal d'état des lieux devient la seule preuve fiable.
Comment protéger le dépôt de garantie
La seule protection réelle du dépôt de garantie est un procès-verbal d'état des lieux détaillé avec des photos, établi lors de l'entrée dans l'appartement — plus à ce sujet dans la section suivante.
Payez toujours le dépôt de garantie par virement bancaire, jamais en espèces sans reçu écrit. Sur la transaction, indiquez l'objet : "dépôt de garantie pour location d'appartement — [adresse]". Vous aurez ainsi une trace écrite qui vaut preuve de paiement. La loi ne prescrit pas de délai pour le remboursement du dépôt de garantie. Pour cette raison, le délai de remboursement — le plus souvent 15 à 30 jours après la remise des clés et le règlement de toutes les obligations — doit être clairement stipulé dans le contrat écrit. Sans cette disposition, le délai de remboursement est sujet à accord, et en cas de litige, il est difficile de le prouver.
Conseil de professionnel : Convenez du délai de restitution du dépôt de garantie par contrat écrit — c'est le seul moyen d'avoir une base légale pour une demande de restitution dans un délai précis.
Procès-verbal d'état des lieux à l'entrée : la seule vraie protection
Le procès-verbal d'état des lieux est un document écrit qui enregistre l'état de l'appartement au moment de la remise des clés. Sans lui, lors du déménagement, vous ne pouvez pas prouver ce qui était présent à l'entrée — ni vous, ni le propriétaire. Tout défaut non enregistré à l'entrée peut, lors du déménagement, devenir "votre dommage".
Le procès-verbal doit contenir la date et l'adresse de la remise des clés, la description de l'état de chaque pièce — murs, sols, menuiseries, équipements — l'état des compteurs (électricité, gaz, eau) avec les relevés exacts, la liste des clés et cartes d'accès, ainsi que la liste des meubles et équipements faisant partie de la location. Pour chaque défaut constaté, joignez une photo. Le procès-verbal est signé par les deux parties et chacune en conserve un exemplaire.
Soyez méticuleux — une rayure sur le sol, une fissure sur le mur, un interrupteur qui ne fonctionne pas. Tout ce qui n'est pas enregistré à l'entrée est potentiellement votre problème à la sortie.
Droits et obligations pendant la location
Les droits et obligations des deux parties sont définis par la Loi sur la location de logements et par le contrat. Le locataire est tenu de payer le loyer dans le délai convenu, d'utiliser l'appartement conformément à sa destination et avec la diligence d'un bon père de famille, de signaler les défauts au propriétaire sans délai et de ne pas sous-louer l'appartement sans le consentement écrit du propriétaire. Le propriétaire, quant à lui, doit remettre l'appartement en état d'habitation, effectuer les réparations majeures et ne pas entrer dans l'appartement sans préavis et consentement préalable du locataire — sauf en cas d'urgence.
La déclaration de résidence est un droit du locataire que beaucoup ignorent. Le locataire a le droit de déclarer une résidence temporaire à l'adresse de l'appartement loué, et pour cela, le consentement écrit du propriétaire est requis. Le propriétaire n'est pas autorisé à refuser ce consentement sans motif légitime. La déclaration de résidence en temps opportun est importante pour l'exercice de droits tels que l'assurance maladie, les droits de vote et l'inscription des enfants à l'école ou à la crèche.
Pour un aperçu détaillé de tous les droits et obligations des deux parties, consultez ici.
Fin de la location : délai de préavis, état des lieux de sortie et restitution du dépôt de garantie
La fin de la location est tout aussi importante que le début — et c'est là que les malentendus surviennent le plus souvent.
Délai de préavis
Pour un contrat conclu à durée indéterminée, le locataire doit informer le propriétaire par écrit au moins trois mois avant la date de départ prévue. Pour un contrat conclu à durée déterminée, la location expire à la date convenue. Si aucune des parties ne résilie le contrat avant son terme, il se poursuit en principe aux mêmes conditions.
Le propriétaire peut résilier le contrat en cas de non-paiement du loyer, après une mise en demeure écrite et un délai de préavis qui ne peut être inférieur à 15 jours.
État des lieux de sortie
Lors du déménagement, la même procédure que pour l'entrée est répétée : procès-verbal d'état des lieux avec description de l'état, relevé des compteurs et remise des clés. Le procès-verbal de sortie est comparé à celui d'entrée — tout ce qui est en moins bon état que lors de l'entrée (en tenant compte de l'usure normale) peut justifier la retenue d'une partie ou de la totalité du dépôt de garantie. Sans un procès-verbal de sortie signé par les deux parties, la restitution du dépôt de garantie devient un litige sans documentation.
Restitution du dépôt de garantie
Le délai de restitution du dépôt de garantie n'est pas fixé par la loi — c'est pourquoi il est crucial de le stipuler par écrit dans le contrat lors de l'entrée en location. La pratique courante est un remboursement dans les 15 à 30 jours suivant le départ et le règlement de toutes les obligations.
Si le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie sans motif valable, la première étape est une mise en demeure écrite par e-mail ou courrier recommandé, faisant référence aux conditions convenues. En l'absence de réponse, un avocat peut rédiger une demande formelle ou engager une procédure d'exécution devant le tribunal compétent. Conservez toutes les preuves écrites — contrat, procès-verbal, photos et transactions bancaires comme preuve de paiement du dépôt de garantie. En cas de litige, chacun de ces documents peut être décisif.
Conseil de professionnel : Convenez à l'avance de la date de l'état des lieux de sortie et soyez présent. Une location qui se termine sans procès-verbal de sortie signé laisse les deux parties sans preuve documentée de l'état de l'appartement au moment de la remise.
Comment l'agence immobilière Regent peut vous aider
Regent est une agence immobilière avec des bureaux à Zagreb, Split, Rijeka et Istrie, et qui opère dans toute la Croatie. Nous aidons les locataires et les propriétaires à trouver le bon appartement et à structurer la location d'une manière qui protège les deux parties.
Questions fréquentes
Un contrat de location écrit est-il une obligation légale ?
Oui. Conformément à la Loi sur la location de logements, le contrat doit être conclu sous forme écrite. Un accord verbal n'est pas juridiquement valide et n'offre aucune protection à aucune des parties en cas de litige.
Quel est le montant maximal du dépôt de garantie pour la location d'un appartement ?
La loi ne prescrit pas de montant maximal pour le dépôt de garantie — le montant est librement convenu entre les parties. En pratique, il se situe le plus souvent entre un et trois mois de loyer. Définissez toujours le montant et les conditions de restitution par contrat écrit.
Qu'est-ce qui est considéré comme de l'usure normale de l'appartement et qu'est-ce qui est considéré comme un dommage ?
L'usure normale est constituée des changements résultant d'une utilisation régulière et attentive — un sol usé, une peinture défraîchie, de petites rayures. Un dommage est ce qui résulte d'une négligence ou d'une utilisation inappropriée — un meuble cassé, un trou dans un mur, un équipement endommagé. Le procès-verbal d'état des lieux avec photos est la seule preuve fiable de la distinction.
Quel est le délai de préavis pour un contrat de location à durée indéterminée ?
Le locataire doit informer le propriétaire par écrit au moins trois mois avant la date de départ prévue. Le propriétaire peut résilier le contrat pour non-paiement après une mise en demeure écrite et un délai de préavis d'au moins 15 jours.
Que faire si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie ?
Envoyez une mise en demeure écrite, en faisant référence aux conditions convenues. En l'absence de réponse, engagez un avocat qui pourra rédiger une demande formelle ou engager une procédure d'exécution. Conservez toutes les preuves écrites : contrat, procès-verbal, photos et transactions bancaires comme preuve de paiement du dépôt de garantie. En cas de litige, chacun de ces documents peut être décisif.
Ai-je le droit de déclarer ma résidence dans l'appartement loué ?
Oui. Le locataire a le droit de déclarer une résidence temporaire à l'adresse de l'appartement loué. Pour cela, le consentement écrit du propriétaire est requis, et celui-ci n'est pas autorisé à le refuser sans motif légitime.
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