Impôt sur la vente immobilière : plus-value immobilière

TL;DR: L'impôt sur les plus-values immobilières en Croatie s'élève à 24 % et est payable sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition réévalué du bien immobilier. Les vendeurs ayant eu leur résidence principale déclarée dans le bien pendant au moins deux ans, ainsi que ceux dont le bien était détenu depuis plus de 10 ans, sont exonérés. La déclaration doit être soumise via le formulaire JOPPD avant le 28 février pour l'année précédente.

L'impôt sur les plus-values immobilières est défini comme un impôt sur le profit réalisé par la vente d'un bien immobilier — concrètement, sur la différence entre le prix de vente et la valeur d'acquisition du bien. En Croatie, cet impôt est calculé à un taux de 24 % sur la plus-value immobilière déterminée. Chaque vendeur de bien immobilier doit comprendre quand l'obligation fiscale prend naissance, quelles sont les exceptions légales et comment la base imposable est correctement calculée.

Comment est déterminé l'impôt sur les plus-values immobilières lors de la vente d'un bien ?

La plus-value résultant de la vente d'un bien immobilier est calculée comme la différence entre le prix de vente et la valeur d'acquisition réévaluée du bien. Le prix d'acquisition réévalué est obtenu en appliquant l'indice des prix à la consommation au prix d'achat initial, ce qui peut considérablement réduire la base imposable.
Par exemple, un vendeur qui a acheté un bien en 2010 pour 80 000 euros et le vend en 2026 pour 150 000 euros, ne paie pas d'impôt sur la totalité des 70 000 euros de différence — mais sur un montant moindre, corrigé de l'inflation.



Outre la réévaluation, les coûts d'investissement documentés dans le bien immobilier — tels que les coûts d'adaptation, de reconstruction ou d'extension — peuvent être inclus dans la valeur d'acquisition. Le manque de preuves de la valeur d'acquisition réelle et des investissements peut entraîner un calcul d'impôt injustement plus élevé, car l'administration fiscale applique alors la valeur marchande estimée. C'est pourquoi la collecte et la conservation des factures, contrats et permis de construire ne sont pas seulement une recommandation, mais une nécessité pratique.
C'est pourquoi la collecte et la conservation des factures, contrats et permis de construire ne sont pas seulement une recommandation, mais une nécessité pratique.

Étape par étape : comment calculer la plus-value

1. Déterminez le prix d'acquisition original selon le contrat de vente
2. Appliquez l'indice des prix à la consommation pour la période allant de l'achat à la vente afin d'obtenir la valeur d'acquisition réévaluée
3. Ajoutez tous les coûts d'investissement documentés dans le bien immobilier
4. Soustraire de la valeur d'acquisition réévaluée augmentée des investissements du prix de vente
5. Appliquez un taux de 24 % à la différence obtenue

Dans l'exemple de la vente d'un bien immobilier, la plus-value imposable se présente comme suit :
Le prix de vente est de 150 000 euros, tandis que le prix d'acquisition original était de 80 000 euros.
Après application de l'indice des prix à la consommation, la valeur d'acquisition réévaluée s'élève à 95 000 euros.
Avec des investissements documentés de 10 000 euros, la plus-value imposable est réduite à 45 000 euros, et l'impôt au taux de 24 % s'élève à 10 800 euros.

Conseil d'expert : Conservez toutes les factures et tous les contrats liés au bien immobilier dès l'acquisition. Chaque euro d'investissement documenté réduit la base imposable et influence directement le montant de l'impôt que vous paierez.
Il est important de noter que l'administration fiscale peut utiliser le prix du marché si elle estime que le prix de vente convenu est nettement inférieur à celui du marché. La sous-estimation du prix de vente dans le contrat ne réduit pas automatiquement l'obligation fiscale, mais peut entraîner des contrôles supplémentaires et des obligations estimées plus élevées.

Quand n'est-on pas redevable de l'impôt sur les plus-values immobilières ?

La loi prévoit plusieurs situations claires dans lesquelles le vendeur n'est pas tenu de payer l'impôt sur les plus-values immobilières. La connaissance de ces exceptions peut faire économiser une somme considérable au vendeur.

Résidence déclarée pendant deux ans
L'impôt n'est pas dû si le vendeur a eu sa résidence principale déclarée dans le bien pendant au moins deux ans immédiatement avant la vente. C'est l'exonération la plus couramment utilisée et elle concerne la résidence principale du vendeur. L'administration fiscale exige une preuve formelle de déclaration — la simple déclaration du vendeur n'est pas suffisante.
Propriété depuis plus de 10 ans
Les biens immobiliers détenus depuis plus de dix ans sont exonérés de l'impôt sur les plus-values immobilières.
Héritage d'un bien immobilier
Pour les biens acquis par succession, la valeur d'acquisition est déterminée selon la valeur figurant dans la décision de succession. L'obligation fiscale lors d'une vente ultérieure peut survenir si d'autres conditions d'exonération, telles que la résidence déclarée ou la propriété de dix ans, ne sont pas remplies.
Donation d'un bien immobilier
Pour les biens reçus en donation, la valeur d'acquisition est déterminée selon la valeur au moment de la donation. La vente d'un bien donné est imposable comme plus-value si d'autres conditions d'exonération ne sont pas remplies.
Réinvestissement dans un bien immobilier résidentiel
Les vendeurs qui investissent les fonds de la vente pour résoudre leur problème de logement peuvent obtenir un remboursement de l'impôt payé si l'investissement est réalisé dans les 12 mois suivant la vente. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal à l'avance pour connaître les conditions et la procédure de remboursement.

Conseil d'expert : N'attendez pas la fin février pour préparer votre déclaration. La collecte de documents et le calcul de la base imposable peuvent prendre plus de temps que prévu, surtout si le bien a été détenu pendant de nombreuses années ou a fait l'objet de plusieurs transactions.

Notes clés

L'impôt sur les plus-values immobilières en Croatie s'élève à 24 % et s'applique à la différence réévaluée entre le prix de vente et le prix d'acquisition, avec des exceptions clairement définies pour la résidence principale, la propriété à long terme et les modes d'acquisition spécifiques.

Taux d'imposition — La Croatie applique un taux de 24 % sur la plus-value immobilière déterminée lors de la vente d'un bien.
Réévaluation du prix d'acquisition — L'indice des prix à la consommation réduit la base imposable et peut considérablement abaisser le montant de l'impôt.
Exonération pour résidence — Les vendeurs ayant une résidence dûment déclarée d'au moins deux ans dans le bien ne paient pas d'impôt.
Délai de déclaration — Le formulaire JOPPD est soumis avant le 28 février pour les plus-values réalisées l'année précédente.
Documentation — Sans une documentation complète sur le prix d'acquisition et les investissements, l'administration fiscale peut appliquer une valeur estimée plus élevée.

Commentaire d'expert de Regent immobilier

D'après l'expérience avec les clients vendeurs de biens immobiliers, l'erreur la plus fréquente n'est pas l'ignorance de l'existence de l'impôt, mais un manque de préparation au moment où la vente devient effective. Les vendeurs ayant acheté un bien il y a 10 ou 15 ans ne peuvent souvent pas retrouver le contrat de vente original, et sans lui, le calcul de la base imposable devient problématique.
Une autre erreur fréquente est de supposer que l'exonération due à la résidence déclarée s'applique automatiquement. L'administration fiscale exige une preuve formelle de déclaration — les vendeurs qui ont effectivement vécu dans le bien mais n'avaient pas de résidence dûment déclarée perdent le droit à l'exonération qu'ils auraient pu autrement obtenir.
Il est recommandé de commencer la préparation de la déclaration fiscale dès la signature du pré-contrat, et non seulement après la conclusion du contrat final. L'engagement d'un spécialiste connaissant les aspects juridiques de la vente immobilière réduit le risque d'erreurs et garantit que toutes les exonérations légales sont correctement appliquées.

— Regent

Comment Regent peut aider avec la vente de biens immobiliers et les obligations fiscales

Regent offre un soutien expert aux propriétaires immobiliers tout au long du processus de vente, y compris des conseils sur les obligations fiscales et la préparation administrative. L'équipe d'experts de Regent aide les clients à calculer la base imposable, à préparer la documentation et à communiquer avec l'administration fiscale, réduisant ainsi le risque d'erreurs et de coûts inutiles.
Que vous vendiez un appartement à Zagreb, une maison sur la côte ou un espace commercial, Regent s'assure que chaque étape est juridiquement et fiscalement correcte. Contactez-nous pour une consultation gratuite.
FAQ

Quel est l'impôt sur les plus-values immobilières en Croatie ?

L'impôt s'élève à 24 % et est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition réévalué du bien immobilier.

Quand suis-je exonéré de l'impôt lors de la vente d'un bien immobilier ?

Vous êtes exonéré de l'impôt si vous avez eu votre résidence principale dûment déclarée dans le bien pendant au moins deux ans immédiatement avant la vente, ou si le bien a été en votre possession pendant plus de 10 ans.

Comment déposer la déclaration d'impôt sur les plus-values immobilières ?

La déclaration doit être soumise via le formulaire JOPPD avant le 28 février de l'année en cours pour les plus-values réalisées l'année précédente, par voie électronique via le système ePorezna ou en personne auprès du bureau de l'administration fiscale.

Puis-je réduire la base imposable par des investissements dans le bien immobilier ?

Oui. Les coûts d'investissement documentés tels que l'adaptation ou la reconstruction sont ajoutés à la valeur d'acquisition et réduisent la plus-value imposable, à condition que vous possédiez les factures et contrats correspondants.

Que se passe-t-il si je ne déclare pas l'impôt sur les plus-values immobilières à temps ?

Un retard de déclaration ou de paiement entraîne des amendes et des intérêts de retard calculés par l'administration fiscale. Une déclaration et un paiement en temps voulu sont le seul moyen d'éviter des coûts supplémentaires.

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