Die Eintragung einer Immobilie ist die Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch — der einzig rechtlich gültige Nachweis, dass Sie Eigentümer einer Immobilie in Kroatien sind. Der Kaufvertrag allein überträgt kein Eigentum: Das Eigentum wird erst mit der Eintragung in das Grundbuch erworben. Dieser Leitfaden erklärt, was die Eintragung ist, welche Arten von Eintragungen es gibt, wie der gesamte Vorgang abläuft, wie lange er dauert, was er kostet und was im Grundbuchauszug zu prüfen ist.
Was ist eine Eintragung und welche Arten von Eintragungen gibt es?
Die Eintragung ist eine Eintragung, durch die grundbuchfähige Rechte erworben, übertragen, beschränkt oder beendet werden — ohne besonderen nachträglichen Nachweis. Gemäß dem Gesetz über das Grundbuch bietet sie bedingungslosen und dauerhaften Rechtsschutz, was sie von den übrigen beiden Arten der Eintragung unterscheidet.
In der Praxis werden Sie drei Arten von Eintragungen antreffen:
1. Eintragung (Uknjižba) — bedingungsloser und dauerhafter Erwerb des Eigentumsrechts, erfordert keine nachträgliche Begründung.
1. Vorläufige Eintragung (Predbilježba) — vorläufige Sicherung eines Rechts, mit der Bedingung einer nachträglichen Begründung innerhalb der gesetzlichen Frist. Sie wird verwendet, wenn die Unterlagen noch nicht vollständig sind, z. B. während auf die Rechtskraft einer Entscheidung gewartet wird. Sie garantiert allein kein Eigentum.
2. Vermerk (Zabilježba) — Aufzeichnung rechtlich relevanter Tatsachen, wie z. B. Streitigkeiten oder Veräußerungsverbote. Sie hat keine konstitutive Wirkung, informiert Dritte lediglich über einen bestimmten Zustand.
Für den Käufer einer Immobilie ist die Eintragung immer das Ziel — nur sie bietet vollständige Rechtssicherheit und Schutz vor Ansprüchen Dritter.
Grundbuchauszug: Wie man ihn liest
Der Grundbuchauszug ist das einzige Dokument, das das Eigentum und die Belastungen einer Immobilie bestätigt und das von Banken und Behörden als offizielle Urkunde akzeptiert wird. Er besteht aus drei Teilen:
1. Blatt A (Posjedovnica) — Beschreibt die physischen Eigenschaften der Immobilie: Fläche, Katasterparzelle und Nutzung.
2. Blatt B (Vlastovnica) — Zeigt, wer der aktuelle Eigentümer ist und auf welcher rechtlichen Grundlage. Hier sehen Sie, ob das Eigentum eingetragen ist und auf wessen Namen.
3. Blatt C (Teretovnica) — Verzeichnet alle Belastungen, Hypotheken, Dienstbarkeiten und eventuelle Streitigkeiten. Jede auf Blatt C eingetragene Belastung geht automatisch auf den neuen Eigentümer über, wenn sie vor dem Kauf nicht gelöscht wurde.
Fordern Sie immer einen aktuellen Auszug an — nicht älter als 15 Tage — unmittelbar vor der Auszahlung des Kaufpreises. Die Prüfung von Blatt C ist besonders wichtig: Eine Belastung, die der Verkäufer nicht angegeben hat oder von der er nichts wusste, wird zu Ihrem Problem, sobald Sie Eigentümer werden.
Sie können den Auszug kostenlos über das e-Građani-Portal einsehen, ohne zum Schalter gehen zu müssen, 24 Stunden am Tag. Lesen Sie mehr dazu in unserem Blog: Was sind Eigentumsblatt, Grundbuch und Kataster – und wie liest man sie?.
E-Eintragung: Wie man einen Antrag ab 2023. einreicht
Seit dem 10. Februar 2023. werden Anträge auf Eintragung in das Grundbuch gemäß dem Gesetz über das Grundbuch (Narodne novine, Nr. 63/19 und 128/22) ausschließlich elektronisch eingereicht. Die physische Einreichung von Anträgen am Gerichtsschalter oder per Post ist nicht mehr möglich.
Als natürliche Person können Sie keinen elektronischen Antrag selbstständig einreichen. Bevollmächtigte Einreicher sind ausschließlich:
Notare — der häufigste Weg bei Kaufverträgen
Rechtsanwälte — bei komplexeren oder strittigen Angelegenheiten
In der Praxis bedeutet dies, dass Ihr Notar nach der Beglaubigung des Kaufvertrags den Antrag auf Eintragung elektronisch direkt in das Grundbuchinformationssystem (ZIS) einreicht. Zum Zeitpunkt der Einreichung trägt das System automatisch eine Sperrvermerk (Plomba) für die Immobilie ein — ein vorläufiger Schutz, der jede weitere Eintragung verhindert, bis Ihr Antrag bearbeitet ist. Der gesamte Vorgang kann online über das Portal Uređena zemlja verfolgt werden, ohne dass Sie zum Gericht gehen müssen.
Wenn Sie Hilfe bei der Organisation des gesamten Vorgangs benötigen, finden Sie weitere Informationen unter unseren Dienstleistungen: Verwaltungsdienstleistungen.
Eintragungsverfahren Schritt für Schritt
1. Abschluss des Kaufvertrags
Der Kaufvertrag muss schriftlich vorliegen und die Unterschrift des Verkäufers muss notariell beglaubigt sein. Der Vertrag muss eine „Tabularausfertigung“ (clausula intabulandi) enthalten — die ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers zur Eintragung des Eigentums zugunsten des Käufers. Ohne diese kommt das Verfahren nicht zustande.
2. Zahlung der Grunderwerbsteuer
Vor Einreichung des Eintragungsantrags muss der Käufer die Grunderwerbsteuer von 3 % des Marktwerts entrichten und eine Bestätigung der Steuerbehörde über die Zahlung — oder eine Bestätigung über die Befreiung, z. B. beim Kauf eines Erstwohnsitzes — erhalten. Dieses Dokument ist ein obligatorischer Anhang zum Antrag. Lesen Sie mehr dazu in unserem Blog: Immobiliensteuer – im Detail.
3. Einreichung des Eintragungsantrags
Der Notar reicht den Antrag elektronisch beim Grundbuchamt des zuständigen Gerichts ein. Zum Zeitpunkt der Einreichung trägt das System automatisch eine Sperrvermerk auf der Immobilie ein. Dem Antrag sind der beglaubigte Vertrag, die Steuerbescheinigung und die Ausweisdokumente der Parteien beizufügen.
4. Verfolgung des Falls
Nach Einreichung des Antrags können Sie den Status des Verfahrens online verfolgen. Jeder Fall erhält eine Z-Nummer, mit der Sie den Fortschritt direkt im Gerichtsportal oder über das Portal Uređena zemlja verfolgen können.
5. Erhalt der Entscheidung und Prüfung des Auszugs
Nach Erlass der Eintragungsentscheidung laden Sie den neuen Grundbuchauszug herunter und prüfen, ob Ihr Name auf Blatt B ohne Belastungen und Einschränkungen eingetragen ist. Erst dann ist die Eintragung des Eigentumsrechts abgeschlossen.
Frist für die Einreichung des Antrags
Sie müssen den Eintragungsantrag innerhalb von 60 Tagen ab Rechtserwerb, d.h. ab dem Datum der Vertragsunterzeichnung, einreichen. Wenn Sie diese Frist versäumen, wird die Gerichtsgebühr im fünffachen Betrag berechnet. Solange Sie nicht als Eigentümer eingetragen sind, gehört die Immobilie rechtlich immer noch dem Verkäufer und kann Gegenstand einer Zwangsvollstreckung oder eines anderen Rechtsstreits werden.
Bearbeitungsfristen und regionale Unterschiede
Gemäß dem Gesetz über das Grundbuch ist das Gericht verpflichtet, innerhalb von 15 Tagen nach Einreichung des Antrags eine Entscheidung zu treffen. Nach den verfügbaren Daten werden die meisten Fälle innerhalb dieser gesetzlichen Frist bearbeitet. Komplexere Fälle — wie z. B. Eintragungen auf mehreren Grundstücken oder Miteigentumsanteilen — können bis zu einem Monat dauern.
In der Praxis gibt es Unterschiede zwischen den einzelnen Grundbuchämtern:
Größere Städte (Zagreb, Split, Rijeka, Osijek) — durchschnittlich 15 bis 60 Tage, je nach Auslastung des Büros
Kleinere Gerichte — durchschnittlich 7 bis 15 Tage
Die Unterschiede ergeben sich aus der Anzahl der Fälle in den einzelnen Büros und den administrativen Kapazitäten, nicht jedoch aus den gesetzlichen Fristen, die überall in Kroatien gleich sind.
Kosten der Eintragung im Jahr 2026.
Die administrativen Kosten der Eintragung sind relativ gering und vorhersehbar. Bei elektronischer Einreichung des Antrags ist die Gerichtsgebühr um 50 % im Vergleich zur vorgeschriebenen Gebühr gemäß der Verordnung über die Gebührentafel der Gerichte (Narodne novine, Nr. 37/23) ermäßigt.
Gerichtsgebühr für den Antrag — 6,50 EUR
Gerichtsgebühr für die Eintragungsentscheidung — 26,54 EUR
Gebühr für den Notar — ca. 13,27 EUR mit MwSt.
Elektronischer Grundbuchauszug — kostenlos über e-Građani
Die gesamten administrativen Kosten der Eintragung belaufen sich auf etwa 46 EUR, abzüglich der Grunderwerbsteuer. Zusätzlich wird die Grunderwerbsteuer von 3 % des Marktwerts gezahlt — was die mit Abstand höchsten Kosten im gesamten Prozess sind.
Sonderfälle
1. Eintragung von Neubauten
Beim Kauf eines Neubaus, für den noch kein Wohneigentumsanteil im Grundbuch eingetragen ist, kann die Eintragung nicht erfolgen, bis der Bauträger die Aufteilung des Gebäudes und die Eintragung der Sondereigentumseinheiten in das Grundbuch vorgenommen hat. Käufer, die „nach Plan“ kaufen, müssen die Dynamik der Aufteilung prüfen und die Frist, bis zu der das Eigentum eingetragen wird, vertraglich absichern.
2. Immobilie mit Hypothek
Wenn eine Immobilie mit einer eingetragenen Hypothek belastet ist, ist die Löschung der Belastung eine Voraussetzung für eine klare Eintragung — oder der Käufer übernimmt die Belastung, was ausdrücklich im Vertrag vereinbart werden muss. Die Prüfung von Blatt C ist gerade wegen solcher Situationen obligatorisch.
3. Altbau ohne ordnungsgemäße Dokumentation
Immobilien, die ohne Baugenehmigung gebaut wurden oder bei denen das Kataster nicht übereinstimmt, erfordern eine vorherige Legalisierung oder Abstimmung der Dokumentation. Eine Eintragung ist in solchen Fällen nicht möglich, solange der rechtliche Status nicht geklärt ist. Mehr dazu finden Sie unter unseren Dienstleistungen: Rechtsdienstleistungen.
4. Erbschaft
Nach Abschluss des Nachlassverfahrens muss der Erbe ein separates Verfahren zur Eintragung des Erbrechts in das Grundbuch einleiten. Der Erbschein allein bedeutet nicht, dass das Eigentum eingetragen ist.
Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer?
Wenn Sie kaufen, leiten Sie die Eintragung sofort nach Unterzeichnung des Vertrags ein — warten Sie nicht auf den Einzug oder die Fertigstellung von Renovierungsarbeiten. Jeder Tag ohne Eintragung bedeutet, dass die Immobilie rechtlich noch auf den Verkäufer eingetragen ist. Darüber hinaus ist die Frist von 60 Tagen keine Empfehlung, sondern eine gesetzliche Verpflichtung mit konkreten finanziellen Folgen.
Wenn Sie verkaufen, ist eine ordnungsgemäße Eintragung zu Ihren Gunsten eine Voraussetzung für einen reibungslosen Kaufvertrag. Käufer und finanzierende Banken prüfen stets Blatt B und C, und jede Unregelmäßigkeit verlängert die Transaktion und kann die Verhandlungsposition beeinträchtigen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
1. Was ist die Eintragung einer Immobilie?
Die Eintragung einer Immobilie ist die Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch. Dies ist der einzig rechtlich gültige Eigentumsnachweis in Kroatien — der Kaufvertrag allein reicht nicht aus.
2. Kann ich den Antrag auf Eintragung selbst stellen?
Nein. Seit dem 10. Februar 2023. werden Anträge auf Eintragung ausschließlich elektronisch eingereicht, und dies können nur Notare oder Rechtsanwälte als autorisierte Benutzer des ZIS-Systems tun.
3. Welche Frist gilt für die Eintragung nach dem Kauf?
Sie müssen den Eintragungsantrag innerhalb von 60 Tagen ab dem Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrags einreichen. Das Versäumen der Frist führt zu einem fünffachen Gerichtsgebührenbetrag.
4. Wie lange dauert die Eintragung?
Das Gesetz sieht eine Frist von 15 Tagen ab Einreichung des Antrags vor. Komplexere Fälle können länger dauern, und es gibt Unterschiede zwischen den einzelnen Grundbuchämtern.
5. Wie viel kostet die Eintragung?
Die administrativen Kosten der Eintragung belaufen sich auf etwa 46 EUR: Gerichtsgebühr für den Antrag 6,50 EUR, Gerichtsgebühr für die Entscheidung 26,54 EUR und Notargebühr ca. 13,27 EUR. Die Grunderwerbsteuer von 3 % des Marktwerts wird separat gezahlt.
6. Was ist eine Tabularausfertigung?
Eine Tabularausfertigung (clausula intabulandi) ist die ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers im Kaufvertrag, die die Eintragung des Eigentums zugunsten des Käufers erlaubt. Ohne sie kann kein Eintragungsantrag gestellt werden.
7. Was bedeutet ein Sperrvermerk auf einer Immobilie?
Ein Sperrvermerk (Plomba) ist eine vorläufige Kennzeichnung im Grundbuch, die zum Zeitpunkt der Einreichung eines Eintragungsantrags eingetragen wird. Sie zeigt an, dass das Verfahren läuft und verhindert jede weitere Eintragung, bis der Antrag bearbeitet ist.
Die Eintragung einer Immobilie ist keine Formalität am Ende des Kaufprozesses — sie ist ein Schritt, ohne den das Eigentum rechtlich nicht existiert. Wenn Sie Hilfe oder Begleitung durch den Kaufprozess benötigen, steht Ihnen das Regent-Team zur Verfügung.
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