Lažni oglasi za najam: kako ih prepoznati i sigurnije unajmiti stan

Stanovi za najam danas se pronalaze na specijaliziranim portalima za nekretnine, društvenim mrežama, u tematskim grupama, putem aplikacija za komunikaciju i preko agencija. Velik broj dostupnih kanala ubrzava potragu, ali istodobno omogućuje da se kopirani, netočni ili potpuno lažni oglasi objave i prošire u vrlo kratkom vremenu.Prema upozorenjima policijskih uprava, zabilježeni su slučajevi u kojima su zainteresirane osobe uplatile predujam za stan koji se nije iznajmljivao ili osobi koja nije bila ovlaštena raspolagati nekretninom. U pojedinim slučajevima oglas je pronađen na društvenoj mreži, a komunikacija je prestala odmah nakon uplate. Zato je važnije provjeriti postupak i osobu koja nudi stan nego oslanjati se na dojam koji ostavlja sam oglas.

Ovaj vodič objašnjava kako prepoznati znakove upozorenja, provjeriti fotografije i oglašivača, sigurnije pristupiti razgledavanju te postupiti ako posumnjate da je riječ o prijevari.

Sadržaj

• Kako nastaju lažni oglasi i zašto djeluju uvjerljivo
• Najčešći znakovi upozorenja
• Kopirane fotografije, vizualizacije i lažno predstavljene nekretnine
• Kako sigurnije tražiti stan na portalima i društvenim mrežama
• Kako provjeriti oglas, oglašivača i nekretninu prije uplate
• Što učiniti u slučaju sumnje ili prijevare
• Kako Vam Regent agencija za nekretnine može pomoći
• Često postavljana pitanja
• Preporučeno

1. Kako nastaju lažni oglasi i zašto djeluju uvjerljivo

Potraga za stanom velikim se dijelom odvija online. Oglas se može objaviti za nekoliko minuta, podijeliti u više grupa i poslati velikom broju zainteresiranih osoba prije nego što platforma ili korisnici primijete nepravilnosti. Prevaranti pritom često koriste stvarne fotografije, poznate lokacije i opise preuzete iz postojećih oglasa.

Takvi oglasi najčešće ciljaju osjećaj hitnosti. Zainteresiranoj osobi govori se da postoji mnogo drugih kandidata, da vlasnik trenutačno nije u Hrvatskoj ili da se stan može rezervirati samo brzom uplatom. Kada ponuda djeluje iznimno povoljno, korisnik može zanemariti nedosljednosti koje bi inače primijetio.

Primjer bi bio potpuno uređen stan od 80 m² u središtu Zagreba, s garažom i novim namještajem, oglašen po cijeni znatno nižoj od usporedivih stanova. Niska cijena može imati opravdan razlog, ali taj razlog mora biti moguće jasno objasniti i provjeriti. Ako se povoljna cijena istodobno pojavljuje uz odbijanje razgledavanja, nejasan identitet oglašivača i zahtjev za hitnom uplatom, rizik je znatno veći.

Profesionalni savjet: Što Vas oglašivač više požuruje, to si trebate ostaviti više vremena za provjeru. Pouzdan najmodavac može objasniti uvjete najma, pokazati nekretninu i omogućiti Vam da pročitate ugovor prije uplate.

2. Najčešći znakovi upozorenja

Ne postoji jedan detalj koji automatski potvrđuje da je oglas lažan. Izostanak pune adrese, vlasnik koji živi u drugom gradu ili velik broj oglasa na istom profilu mogu imati potpuno legitimno objašnjenje. Razlog za oprez najčešće je kombinacija više neuobičajenih okolnosti.

Dodatnu provjeru zahtijeva oglas u kojem oglašivač odbija navesti i približnu lokaciju, mijenja podatke tijekom komunikacije, ne želi razgovarati telefonom ili putem videopoziva, ne dopušta razgledavanje, traži uplatu na račun treće osobe ili daje nejasne odgovore o najamnini, pologu, režijama i trajanju najma.

10 znakova da trebate odustati od oglasa

1. Cijena je znatno niža od usporedivih nekretnina, a oglašivač ne daje uvjerljivo objašnjenje
2. Traži se uplata prije provjere nekretnine, osobe i uvjeta povrata novca
3. Oglašivač odbija pokazati stan ili organizirati videopoziv iz nekretnine
4. Ne želi razgovarati telefonom i inzistira isključivo na dopisivanju
5. Iste fotografije pojavljuju se u drugim oglasima s različitim cijenama, lokacijama ili kontaktima
6. Oglas nema jasne osnovne informacije, a lokacija ili opis mijenjaju se tijekom razgovora
7. Osoba stvara pritisak i tvrdi da morate odmah uplatiti novac kako ne biste izgubili stan
8. Najamnina, polog ili drugi uvjeti mijenjaju se nakon prvog kontakta
9. Oglašivač ne želi dostaviti nacrt ugovora ni objasniti tko će ga potpisati
10. Na ista pitanja daje nejasne ili proturječne odgovore

Profesionalne fotografije, skrivena puna adresa ili velik broj oglasa jednog profila nisu sami po sebi znak prijevare. Agencije i profesionalni upravitelji redovito oglašavaju više nekretnina, a vlasnici ponekad ne objavljuju punu adresu zbog privatnosti. Važno je utvrditi nastupa li osoba kao vlasnik, ovlašteni predstavnik ili agent te mogu li se njezini podaci provjeriti.

Profesionalni savjet: Nemojte procjenjivati oglas prema tome koliko Vam se stan sviđa, nego prema tome koliko podataka možete neovisno potvrditi.

3. Kopirane fotografije, vizualizacije i lažno predstavljene nekretnine

Lažni oglas ne mora prikazivati nepostojeću nekretninu. Čest je obrazac preuzimanje fotografija i opisa stvarnog stana koji se već oglašava putem vlasnika, portala ili agencije. Kopija se zatim objavljuje s drugim kontaktom, nižom cijenom ili izmijenjenom lokacijom.

Ako primijetite istu nekretninu na više mjesta, usporedite cijenu, podatke o lokaciji, redoslijed fotografija, opis i kontaktne podatke. Oglas koji je ranije objavljen na službenoj stranici agencije ili provjerenom profilu može pomoći u utvrđivanju izvornog oglašivača. Fotografije se mogu dodatno provjeriti internetskim alatima za pretraživanje slike.

Posebnu pozornost posvetite arhitektonskim vizualizacijama, digitalno uređenim fotografijama i slikama generiranim umjetnom inteligencijom. One nisu sporne kada su jasno označene i služe prikazu planiranog uređenja ili projekta. Problem nastaje kada se predstavljaju kao fotografije stvarnog, dovršenog stana ili kada prikazuju prostor koji se uopće ne daje u najam.

Dodatna fotografija snimljena na Vaš zahtjev ili videopoziv uživo često daju više informacija od velikog broja unaprijed pripremljenih fotografija. Možete zamoliti osobu da pokaže određenu prostoriju, pogled s prozora ili detalj koji se vidi u oglasu. Ipak, ni takva provjera ne zamjenjuje razgledavanje i utvrđivanje ovlaštenja za iznajmljivanje.

Profesionalni savjet: Ako pronađete isti stan s različitim cijenama i kontaktima, kontaktirajte izvornog oglašivača putem podataka objavljenih na njegovoj službenoj stranici, a ne putem broja navedenog u sumnjivoj kopiji oglasa.

4. Kako sigurnije tražiti stan na portalima i društvenim mrežama

Društvene mreže i tematske grupe važan su kanal za pronalazak stanova. Mnogi vlasnici upravo putem njih uspješno pronalaze najmoprimce, pa sama činjenica da je oglas objavljen na Facebooku, Marketplaceu, Instagramu ili drugoj platformi ne znači da je riječ o prijevari.

Razlika je u tome što se stupanj provjere identiteta oglašivača i sadržaja razlikuje među platformama. Zato ista pravila treba primjenjivati bez obzira na to jeste li oglas pronašli na specijaliziranom portalu, društvenoj mreži, u aplikaciji za komunikaciju ili putem preporuke.

Starost profila, fotografije, prethodne objave i komentari drugih korisnika mogu biti korisni pomoćni pokazatelji, ali nisu dokaz identiteta. Star profil može biti preuzet ili zloupotrijebljen, a novi profil može pripadati stvarnom vlasniku. Ključno je provjeriti puno ime osobe, svojstvo u kojem nastupa, odnos s vlasnikom, podatke u ugovoru i primatelja uplate.

Ako profil objavljuje velik broj različitih nekretnina, provjerite predstavlja li agenciju ili profesionalnog upravitelja. Naziv društva, službena domena elektroničke pošte, broj telefona i predmetni oglas trebali bi se moći potvrditi na službenoj internetskoj stranici. Kod provjerene agencije dodatno možete pregledati aktualnu ponudu na njezinim službenim kanalima.

Bez obzira na kanal, ne otvarajte sumnjive poveznice za navodnu potvrdu identiteta ili plaćanja, ne šaljite podatke bankovne kartice i ne dopustite da premještanje komunikacije u drugu aplikaciju smanji Vaš oprez. Sačuvajte poveznicu oglasa i osnovnu komunikaciju dok postupak najma ne bude dovršen.

Profesionalni savjet: Ako Vas osoba odmah pokušava prebaciti na drugu aplikaciju, inzistira na brzoj uplati ili izbjegava konkretna pitanja o nekretnini, zastanite i provedite dodatnu provjeru prije nastavka komunikacije.

5. Kako provjeriti oglas, oglašivača i nekretninu prije uplate

Prije dogovora o razgledavanju
Najprije usporedite cijenu s drugim stanovima slične lokacije, površine, stanja, kata i opreme. Velika razlika nije dokaz prijevare, ali zahtijeva razumljivo obrazloženje. Razgovarajte telefonom, zatražite dodatne informacije i postavite konkretna pitanja o rasporedu, grijanju, režijama, pologu, trajanju najma i datumu useljenja. Nemojte slati potpunu presliku osobne iskaznice nepoznatoj ili neprovjerenoj osobi. Agencija za zaštitu osobnih podataka navodi da za traženje preslike osobne iskaznice mora postojati zakonita svrha i pravna osnova te da osoba mora dobiti informacije o obradi svojih podataka.

Tijekom razgledavanja
Provjerite odgovara li stan fotografijama, površini i opisu. Potvrdite iznos najamnine, pologa, režija, trajanje najma, datum useljenja, uključeno parkiranje ili spremište, mogućnost držanja kućnih ljubimaca i popis opreme koja ostaje u stanu.

Pitajte tko je vlasnik i tko će biti naveden u ugovoru. Ako nekretninu pokazuje druga osoba, zatražite objašnjenje njezina odnosa s vlasnikom i odgovarajuće ovlaštenje. Sama činjenica da je osoba uspjela otvoriti i pokazati stan nije konačan dokaz da ga smije iznajmiti.

Tijekom razgledavanja zabilježite uočene nedostatke i dogovorene uvjete. Detaljne fotografije stanja, opreme i brojila izradite uz suglasnost druge strane prilikom službene primopredaje i priložite ih primopredajnom zapisniku.


Provjera vlasništva i ovlaštenja
Ako raspolažete katastarskom općinom i brojem čestice ili zemljišnoknjižnog uloška, podatke možete provjeriti putem javnog sustava Uređena zemlja. Sama poštanska adresa ne mora uvijek biti dovoljna za pronalazak odgovarajućeg upisa, pa od oglašivača možete zatražiti podatke koji omogućuju provjeru.

Usporedite ime vlasnika, ime osobe koja potpisuje ugovor i ime primatelja uplate. Ako je riječ o različitim osobama, razlika mora biti jasno objašnjena i dokumentirana, primjerice valjanom punomoći ili drugim dokazom ovlaštenja.


Prije potpisivanja i uplate
Uplatu ne izvršavajte prije nego što ste provjerili nekretninu, identitet i ovlaštenje osobe koja je nudi te dobili pisani dokument iz kojeg jasno proizlaze svrha uplate, uvjeti povrata i podaci primatelja. Legitiman postupak rezervacije može uključivati uplatu, ali tek kada su strane, nekretnina i uvjeti jasno utvrđeni.

Ugovor o najmu stana sklapa se u pisanom obliku prema članku 4. Zakona o najmu stanova, a članak 5. navodi njegove ključne sastojke. Članak 552. Zakona o obveznim odnosima također propisuje pisani oblik ugovora o najmu nekretnine. Više o ugovoru, pologu, režijama i pravima ugovornih strana pročitajte u Regent vodičima Najam stana u Hrvatskoj: što trebate znati prije potpisivanja ugovora i Kako pravilno sastaviti ugovor o najmu stana.

Siguran redoslijed postupka najma

1. Pronađite oglas i usporedite ga s drugim ponudama
2. Provjerite kontakt, profil i druge oglase osobe ili agencije
3. Razgovarajte telefonom i postavite konkretna pitanja
4. Dogovorite razgledavanje nekretnine
5. Provjerite identitet osobe i njezinu vezu s nekretninom
6. Dogovorite najamninu, polog, režije i trajanje najma
7. Zatražite nacrt ugovora i pažljivo ga pročitajte
8. Potpišite pisani ugovor
9. Izvršite ugovorenu uplatu provjerljivom primatelju
10. Sastavite primopredajni zapisnik i preuzmite ključeve

Profesionalni savjet: U ugovoru mora jasno pisati koliki je polog, čemu služi, kada se vraća i pod kojim se uvjetima može zadržati. Primatelj uplate i osoba ovlaštena za sklapanje ugovora moraju biti provjerljivi.

6. Što učiniti u slučaju sumnje ili prijevare

Ako ste posumnjali da oglas nije vjerodostojan, prekinite daljnje uplate, ali nemojte brisati komunikaciju. Sačuvajte poveznicu i snimke zaslona oglasa, fotografije, korisničko ime, broj telefona, adresu elektroničke pošte, poruke, podatke o računu, potvrdu o uplati, ugovor i sve druge dokumente.

Odmah kontaktirajte svoju banku i objasnite što se dogodilo. Ako je plaćanje izvršeno karticom, od izdavatelja kartice zatražite informacije o mogućnosti pokretanja chargebacka. Hrvatska narodna banka pojašnjava da je chargeback postupak povrata kartičnog plaćanja, a ne automatsko zakonsko pravo. Ako je novac poslan bankovnim prijenosom, odmah zatražite od banke provjeru može li se transakcija zaustaviti ili opozvati, pri čemu povrat nije zajamčen.

Sumnjivi oglas prijavite platformi na kojoj je objavljen. Ako postoje elementi prijevare ili ste već pretrpjeli štetu, obavijestite policiju. Ministarstvo unutarnjih poslova navodi da se policija može kontaktirati na broj 192 ili putem najbliže policijske postaje, a prijava se može podnijeti i pisanim putem. Nemojte nastavljati komunikaciju kako biste sami pokušali razotkriti osobu. Čuvanje dokaza i brza prijava banci, platformi i policiji korisniji su od ulaska u dodatne dogovore s osobom za koju sumnjate da Vas pokušava prevariti.

Profesionalni savjet: Nakon sumnjive uplate brzina je važna. Odmah sačuvajte dokaze, kontaktirajte banku i prijavite slučaj nadležnim tijelima.

Često postavljana pitanja (FAQ)

Kako mogu prepoznati lažni oglas za najam?
Najčešći znakovi upozorenja su neuobičajeno povoljna cijena bez jasnog objašnjenja, odbijanje razgledavanja, zahtjev za uplatom prije provjere, nejasni podaci o osobi i nekretnini te pritisak da odluku donesete odmah. Nijedan znak samostalno ne dokazuje prijevaru, ali njihova kombinacija zahtijeva dodatnu provjeru.

Smijem li uplatiti polog prije razgledavanja?
Uplatu ne biste trebali izvršiti dok niste provjerili nekretninu, identitet i ovlaštenje osobe koja je nudi te dobili pisani dokument u kojem su jasno navedeni svrha uplate, podaci primatelja i uvjeti povrata. Legitiman rezervacijski postupak može uključivati uplatu, ali tek nakon provjere svih ključnih elemenata.

Kako mogu provjeriti fotografije iz oglasa?
Fotografije možete provjeriti internetskim alatima za pretraživanje slike i usporediti s drugim oglasima. Obratite pozornost na različite kontakte, cijene i lokacije te na nesklad između fotografija i opisa. Dodatna fotografija ili videopoziv uživo korisni su, ali ne zamjenjuju razgledavanje i provjeru ovlaštenja.

Jesu li oglasi na društvenim mrežama sigurni?
Mnogi vjerodostojni vlasnici i agencije objavljuju oglase na društvenim mrežama. Budući da se stupanj provjere identiteta i sadržaja razlikuje među platformama, potrebno je primijeniti iste provjere kao i kod bilo kojeg drugog kanala: provjeriti osobu, nekretninu, uvjete i primatelja uplate.

Trebam li potpisati ugovor o najmu?
Da. Zakon o najmu stanova i Zakon o obveznim odnosima propisuju pisani oblik ugovora o najmu stana odnosno nekretnine. Ugovor treba jasno odrediti ugovorne strane, nekretninu, najamninu, troškove, trajanje najma, polog i druga prava i obveze.

Preporučeno

• Najam stana u Hrvatskoj: što trebate znati prije potpisivanja ugovora
• Kako pravilno sastaviti ugovor o najmu stana
• Vodič za dugoročni najam nekretnine – prava i obveze najmoprimca i najmodavca
• Pregled nekretnine prije kupnje: pravna provjera, tehnička procjena i primopredaja