Totalni vodič za kupce: kako postati vlasnik nekretnine
Kupnja stana ili kuće jedan je od najvećih, ali i najstresnijih događaja u životu. Proces je to koji planiramo dugo, kojem se radujemo, ali nas istovremeno i straši. Vizije o tome što želimo imali smo vjerojatno godinama, a sad kad je došao trenutak za tako veliku i važnu odluku – osjećaj sreće i uzbuđenja gotovo uvijek prati i osjećaj stresa zbog svega što nas očekuje do trenutka kad ćemo ključ svog novog doma konačno imati u rukama. Pitanja je bezbroj, a raznovrsnih odgovora mnogo i to nerijetko dovodi do osjećaja zbunjenosti. Ne dopustite da stres prevlada i prepustite se pomoći i vodstvu našeg tima. S Vama smo od prvog koraka do dana kad ćete otvoriti vrata svog novog doma.
Ako i niste u potrazi za novim domom, nego isplativom investicijom – i u tom slučaju imamo odgovore i pomoći ćemo Vam pronaći najbolje i najisplativije rješenje za Vaše planove.
No, kakvu god da namjeru imali vezano za kupovinu nove nekretnine – put do vlasništva jednak je i nimalo jednostavan da ga prolazite samostalno, osobito ako se na ovaj potez odlučujete prvi put.
U nastavku donosimo sve osnovne i važne informacije na koje ćete u procesu kupovine nekretnine naići. Neka Vam ovaj tekst bude orijentir za sve ono na što trebate obratiti pažnju, a nama se obratite kako bi proces prošao čim lakše, jednostavnije, isplativije i brže.
Pomno istražite svoje financije
Prije svega, važno je odlučiti kojim budžetom raspolažete. Bilo da imate ušteđeni ili naslijeđeni novac, visoka ili niža, redovita, neredovita ili podijeljena primanja, ili se pak odlučite za neku od opcija koju nude banke, posjet banci je nužan. Razgovor s Vašim bankarom dati će Vam realan uvid u Vaše financijsko stanje i mogućnosti te bolju predodžbu o Vašem proračunu te kreditnoj sposobnosti.
Ovaj prvi korak omogućit će Vam da pretragu potencijalnih nekretnina zadržite u realnom okviru. S dobivenim informacijama obratite se nekom od naših financijskih stručnjaka za daljnje konzultacije. Naime, u Regentu, među ostalim, nudimo i individualno financijsko savjetovanje.
Odredite svoje potrebe i želje
Iako Vam na inicijalnom sastanku možemo predstaviti nekoliko ideja iz naše raznovrsne ponude, svakako je smislenije da u trenutku prvotnog razgovora imate makar donekle jasnu viziju o tome kakvu nekretninu želite kupiti. Napravite popis značajki koje su Vam važne. Lokacija, sobnost, izgled interijera i eksterijera – sve su to podaci koji će nam zajedno olakšati pronalazak idealne nekretnine i ujedno eliminirati one ponude koje ne odgovaraju Vašim željama. U ovoj fazi naš agent za nekretnine može Vam biti od velike pomoći. Naši stručnjaci upoznati su s lokacijama, razumiju lokalno tržište te mogu i zakazati razgledavanje nekretnina koje Vas zanimaju.
Kad govorimo o lokaciji, imajte na umu da istražite sve potencijalne prednosti i nedostatke, pri čemu Vam također pružamo našu pomoć. Infrastruktura naselja, okoliš, količina zelenila, pogled, dostupnost, javni prijevoz, blizina odgojno-obrazovnih, zdravstvenih i društvenih objekata te trgovina važni su čimbenici za svakodnevicu kakvu u svojoj novoj okolini želite živjeti.
Upoznajte se s nekretninom i njezinom dokumentacijom
Prije predlaganja ponude, važno je provjeriti dokumentaciju nekretnine i to – izvadak iz zemljišne knjige, građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje, uporabnu dozvolu te energetski certifikat. Svakako je nužno napraviti uvid u vlasništvo upisano u zemljišnoj knjizi općinskog suda na području na kojem se nekretnina nalazi. Također, od vlasnika treba zatražiti sve isprave o zgradi i zemljištu koje posjeduje, te energetski certifikat. Zemljišnoknjižni izvadak jedini je dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu koje može biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu, dok je energetski certifikat dokument koji predočuje energetska svojstva zgrade, a izrađuju ga ovlaštene osobe za energetsko certificiranje – energetski certifikatori.
Ako kupujete novogradnju u izgradnji, investitor je nužan dati Vam na uvid izvršnu / pravomoćnu građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje. Osim građevinske dozvole, jednako je važna uporabna dozvola koju građevina ne može dobiti ako se odstupilo od uvjeta gradnje propisanih građevinskom dozvolom ili drugim odgovarajućim aktom za građenje. Uputno je zatražiti i uvid u glavni projekt, koji je dio građevinske dozvole.
Treba napomenuti da je investitor, odnosno vlasnik zgrade, dužan prije izdavanja uporabne dozvole pribaviti energetski certifikat. Važno je znati da ako dođe do kupnje nekretnine, po potpisivanju kupoprodajnog ugovora prodavatelj je dužan kupcu dati energetski certifikat nekretnine.
Pribavljanje svih navedenih dokumenata i uvid u iste mogu Vam osigurati naši agenti i stručnjaci našeg tima. U našem timu raspolažemo sa znanjima i iskustvom građevinara, odvjetnika i agenata za nekretnine čija suradnja funkcionira tako da za Vas u razumnom roku pribavimo svu potrebnu i ispravnu dokumentaciju i na taj Vam način olakšamo ovaj, mnogima, mukotrpan proces.
Sklapanje predugovora
Nakon što ste pronašli idealnu nekretninu i provjerili svu dokumentaciju vezano uz istu, vrijeme je za prvi ozbiljan korak – sklapanje predugovora. Potpisivanje predugovora uobičajen je dio procesa kupovine nekretnine. Prema njemu se definira nekretnina, i to navođenjem zemljišnoknjižnih podataka poput katastarske općine, broja čestice itd., opisom nekretnine (adresa, opis stana / kuće, površina…), dogovorenom cijenom, datumom sklapanja konačnog ugovora te isplatom dogovorene kapare.
Što se tiče kapare, uobičajeno je da se ona dogovara tako da u slučaju odustajanja kupca kaparu zadržava prodavatelj, dok u slučaju odustajanja prodavatelja on mora kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare (najčešći dogovoreni iznos je deset posto od vrijednosti nekretnine). Predugovor je nužno ovjeriti kod javnog bilježnika, no za prikupljanje svih navedenih podataka te sastavljanje ugovora možete se obratiti našem Regent stručnom timu koji će ovaj proces učiniti jednostavnim.
Ugovor o kupoprodaji
Jednom kad je potpisan predugovor, potrebno je sastaviti i ugovor o kupoprodaji koji, uz sve što je navedeno u predugovoru, sadrži i datum predaje nekretnine u posjed kupca te jamstvo prodavatelja da na nekretninu ne polažu prava treće osobe. Sastavljanje kupoprodajnog ugovora ozbiljan je i detaljan proces pri kojemu se pozornost mora obratiti na niz stavaka. Stoga, podrška naših pravnih stručnjaka itekako je preporučljiva pri ovom koraku. Budite sigurni da ste uz naše vodstvo u ovom procesu u potpunosti zaštićeni kao kupac.
Finalna verzija kupoprodajnog ugovora kod javnog bilježnika ovjerava se u više primjeraka kako bi prodavatelj, kupac i javni bilježnik mogli zadržati verziju istog, no potrebno ga je dostaviti i u zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda, poreznu upravu pri prijavi poreza na promet nekretninama, te banci u slučaju da se nekretnina kupuje kreditom.
U slučaju kupnje kreditom, ugovor je prethodno potrebno solemnizirati kod javnog bilježnika, a banka tad na nekretninu upisuje hipoteku. Više o procesu solemnizacije pročitajte OVDJE.
Upis vlasništva
U Regentu smo uz Vas i u ovom finalnom koraku. Naime, pravo vlasništva nekretnine na temelju ugovora o kupoprodaji ne stječe se automatski, nego upisom u zemljišne knjige, u čemu također nudimo našu pomoć. Detaljnije informacije o upisu u zemljišne knjige potražite OVDJE.
Porez na promet nekretnina
Nakon što zadovoljno odahnete i konačno otključate vrata svog novog doma, znajte da proces nije sasvim gotov. Naime, u roku od 30 dana od nastanka porezne obveze (potpisivanja kupoprodajnog ugovora), kupnju kuće ili stane morate prijaviti ispostavi Porezne uprave na području gdje se nalazi nekretnina. Stopa poreza na promet nekretnina iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njezina stjecanja. U određenim je slučajevima kupac oslobođen od plaćanja poreza na nekretninu, a više o tome i općenito porezu na promet nekretninama doznajte OVDJE.
