Achat d'un bien immobilier via une société peut offrir des avantages fiscaux et opérationnels importants, mais seulement si la structure est alignée sur un objectif commercial réel. Sans une planification adéquate, la même décision peut entraîner des obligations fiscales supplémentaires, un financement plus complexe et une sortie d'investissement plus coûteuse.

Pourquoi les investisseurs choisissent-ils une SARL plutôt qu'une propriété privée ?

L'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société devient de plus en plus une décision stratégique consciente, en particulier pour les investisseurs qui souhaitent séparer plus clairement leurs biens privés et professionnels. En pratique, une SARL peut offrir un meilleur contrôle des coûts, une plus grande flexibilité dans la gestion de l'investissement et une intégration plus simple de partenaires ou de copropriétaires.

Les raisons les plus courantes pour lesquelles les investisseurs choisissent une SARL sont les suivantes :
• Responsabilité limitée – le patrimoine personnel du propriétaire est en principe séparé des risques commerciaux
• Optimisation des coûts – une partie des coûts liés au bien immobilier peut être reconnue comme une dépense d'entreprise
• Structuration d'investissement plus facile – les parts sociales sont souvent plus pratiques que le transfert de la propriété immobilière elle-même
• Cadre plus clair pour la croissance du portefeuille – lorsqu'un investisseur planifie plusieurs biens immobiliers, une structure d'entreprise peut être plus claire et plus évolutive

La véritable valeur de cette structure ne réside pas dans la création de la société elle-même, mais dans le fait que le modèle est aligné sur l'objectif d'investissement.

Quand vaut-il la peine d'acheter un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société ?

La question de savoir s'il vaut la peine d'acheter un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société dépend principalement du type de bien immobilier, de son mode d'utilisation et du traitement fiscal de la transaction. La plus grande différence par rapport à un achat privé apparaît dans la relation entre la TVA et les droits de mutation immobilière.

Les droits de mutation immobilière (PPN) sont une taxe unique que l'acheteur paie généralement lors de l'achat d'un bien immobilier d'occasion. Lors de l'achat d'un bien immobilier nouvellement construit auprès d'un assujetti à la TVA, la TVA s'applique au lieu des droits de mutation immobilière, et c'est là qu'une SARL peut offrir un avantage significatif.

Si la société est assujettie à la TVA et utilise le bien immobilier pour une activité imposable, elle peut déduire la TVA payée en tant que TVA déductible. Cela signifie que l'achat d'un espace commercial ou d'un bien immobilier destiné à la location commerciale peut être beaucoup plus efficace dans certains cas par l'intermédiaire d'une SARL que par le biais de la propriété privée.

D'autre part, lors de l'achat d'un bien immobilier d'occasion avec obligation de payer des droits de mutation immobilière, cette obligation n'est pas remboursée et affecte directement la liquidité initiale de l'investissement. Par conséquent, la rentabilité ne peut pas être évaluée uniquement sur la base du prix d'achat et de vente, mais aussi sur la base du statut fiscal du bien immobilier et de son utilisation prévue.

L'avantage fiscal d'une SARL n'est pas automatique – il n'existe que lorsqu'il y a un objectif commercial clair et une documentation en règle.

Avantages opérationnels : amortissement et coûts

L'amortissement est la dépréciation annuelle de la valeur d'un actif à long terme, qui peut réduire la base imposable de la société au fil du temps. Lorsqu'une SARL possède un bien immobilier, celui-ci peut être enregistré comme un actif à long terme et amorti progressivement selon les règles en vigueur.

Pour les investisseurs, cela signifie que l'achat d'un appartement par l'intermédiaire d'une SARL ou l'achat d'un bien immobilier commercial n'apporte pas seulement un avantage au moment de l'achat, mais peut également avoir un impact pendant des années par la suite. Outre l'amortissement, les coûts d'entretien, de rénovation, les charges de services publics et certains frais de gestion peuvent être considérés comme des dépenses d'entreprise, s'ils sont liés à l'utilisation commerciale du bien immobilier.

L'amortissement d'un bien immobilier détenu par une société peut être un outil fiscalement efficace, mais seulement lorsque le bien immobilier a une fonction commerciale réelle.

C'est précisément cette fonction commerciale réelle qui constitue la frontière entre l'optimisation légitime et le risque fiscal. Lorsque cette frontière devient floue, nous arrivons à l'avertissement le plus important de toute cette question.

Qu'est-ce que le revenu en nature et pourquoi est-ce le plus grand risque ?

Le revenu en nature est un avantage non monétaire qu'une personne physique obtient parce qu'elle utilise la propriété ou l'avantage de la société sans compensation de marché adéquate. Dans le contexte immobilier, le problème survient lorsque la société achète un appartement ou une maison, et que le propriétaire, le directeur ou une personne apparentée y réside à titre privé sans payer de loyer du marché.

Dans ce cas, l'administration fiscale peut considérer cet avantage comme un revenu du travail indépendant, ce qui signifie un impôt sur le revenu supplémentaire, des cotisations et éventuellement des intérêts de retard ou des pénalités. C'est aussi la raison pour laquelle de nombreux investisseurs concluent à tort que l'achat par l'intermédiaire d'une société est toujours plus avantageux fiscalement.

Un propriétaire qui utilise le bien immobilier de sa société à titre privé sans compensation de marché peut payer plus que s'il avait acheté le même bien immobilier à titre privé.

Les conséquences pratiques comprennent le plus souvent :
• Calcul de l'impôt sur le loyer estimé du marché
• Cotisations sur l'avantage déterminé
• Corrections rétroactives lors d'un contrôle fiscal
• Risque réglementaire supplémentaire si le bien immobilier existe formellement dans les registres de l'entreprise, mais n'est pas effectivement utilisé à des fins commerciales

Comment enregistrer une société pour acheter un bien immobilier ?

Si vous possédez déjà une société, la première étape consiste à vérifier si l'activité enregistrée correspond à l'utilisation prévue du bien immobilier, par exemple des activités telles que la gestion immobilière, la location à long ou court terme et les activités commerciales connexes. Si une nouvelle société est créée, il est important de définir à l'avance un modèle qui corresponde au mode de financement, au plan d'utilisation et à la stratégie de sortie.

En pratique, il arrive souvent qu'un investisseur procède à un achat, puis réalise seulement plus tard que la description de l'activité, la documentation bancaire ou le mode d'utilisation du bien immobilier ne sont pas alignés les uns sur les autres. Ce sont précisément ces détails qui créent plus tard des problèmes de financement, de comptabilité ou de traitement fiscal.

La transaction elle-même se déroule de manière similaire à un achat privé, mais avec quelques différences importantes :
• La société et son numéro d'identification fiscale (OIB) sont indiqués comme acheteur dans le contrat
• La société paie les droits de mutation immobilière ou la TVA, en fonction du type de bien immobilier et du statut du vendeur
• Le traitement comptable et fiscal doit être aligné sur l'objet du bien immobilier dès le début

Une société qui achète un bien immobilier sans objectif commercial clairement documenté s'expose à un risque qui peut dépasser toutes les économies initiales.

Financement bancaire : où se situent les différences ?

Le financement de l'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société est souvent plus complexe que pour un prêt hypothécaire privé. Les banques examinent généralement plus en détail la solvabilité de la société, la structure des revenus, l'historique des activités, le plan d'utilisation du bien immobilier et la capacité de remboursement régulière à partir des flux d'affaires des personnes morales.

En pratique, cela signifie que l'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société peut nécessiter une préparation documentaire plus importante, un apport personnel plus élevé ou une structure de prêt différente de celle d'un particulier. Il est particulièrement important d'aligner à l'avance le plan d'affaires, la logique comptable et les exigences bancaires.

Location à court terme : quand une SARL a-t-elle le plus de sens ?

L'un des scénarios dans lesquels une SARL a plus souvent une logique économique est celui de la location à court terme et du modèle d'investissement axé sur l'utilisation commerciale du bien immobilier. Lorsque le bien immobilier génère des revenus par le biais de la location sur le marché, l'objectif commercial est plus clair, les coûts sont plus faciles à prouver, et la structure de la société peut être plus fonctionnelle pour l'expansion future du portefeuille.

Cela ne signifie pas que c'est automatiquement le meilleur choix pour chaque modèle d'hébergement touristique ou de services. Il est toujours nécessaire d'évaluer le traitement fiscal, les coûts opérationnels, l'administration et le plan de sortie de l'investissement.

Pour qui ce modèle est-il pertinent, et pour qui ne l'est-il pas ?

L'achat par l'intermédiaire d'une SARL est généralement pertinent pour :
• Les investisseurs qui achètent un bien immobilier pour une activité commerciale ou une location sur le marché
• Les acheteurs qui prévoient de construire un portefeuille immobilier plus large au sein d'une seule structure
• Les situations où il existe une logique fiscale et comptable claire pour l'utilisation commerciale
• Les investisseurs qui souhaitent régler les partenariats ou les relations de copropriété par le biais de parts sociales

L'achat par l'intermédiaire d'une SARL n'est souvent pas pertinent pour :
• Les personnes qui souhaitent acheter un appartement principalement pour leur propre logement
• Les acheteurs qui n'ont pas d'objectif commercial clair ni de plan d'utilisation du bien immobilier
• Les situations où les coûts d'administration, de comptabilité et de sortie annulent les avantages fiscaux
• Les investisseurs qui souhaitent une structure de propriété simple et opérationnellement légère

Acheteurs étrangers et achat via une société croate

Pour les investisseurs internationaux, la question de l'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société est souvent d'autant plus intéressante qu'elle est liée à la simplicité administrative, à la structuration de l'investissement et à la gestion future des actifs.

Cependant, les règles pour les acheteurs étrangers dépendent toujours de la nationalité, du type de bien immobilier, du mode d'acquisition et des réglementations en vigueur.

Si l'acheteur vient de l'étranger, il est particulièrement important d'aligner la structure d'achat sur les règles juridiques et fiscales qui s'appliquent à cette catégorie d'acheteurs. Pour un aperçu plus large du processus d'achat d'un bien immobilier en Croatie et des questions importantes pour les citoyens étrangers, consultez : Guides et conseils Regent pour les acheteurs étrangers.

Que se passe-t-il lors de la vente ou de la liquidation de la société ?

De nombreux investisseurs planifient en détail leur entrée dans un investissement, mais accordent trop peu d'attention à la sortie. C'est précisément là que surviennent certaines des erreurs les plus coûteuses.

Lorsque la société vend un bien immobilier, le profit réalisé entre dans le résultat commercial et est imposé selon les règles de l'impôt sur les sociétés. Si le propriétaire souhaite ensuite retirer les fonds à titre privé, il doit également tenir compte des implications fiscales supplémentaires liées à la distribution des bénéfices.

Si la société est liquidée alors qu'elle détient encore un bien immobilier, le transfert ou la liquidation de l'actif peut soulever des questions fiscales supplémentaires, même en l'absence de sortie de trésorerie immédiate. Par conséquent, la stratégie de sortie doit être planifiée avant l'achat, et non seulement lorsque l'investissement atteint sa phase finale.

La sortie d'un investissement par l'intermédiaire d'une SARL doit être planifiée avec autant de sérieux que l'entrée dans l'achat lui-même.

7 choses que vous devez savoir avant de prendre une décision

1. L'achat d'un bien immobilier par une SARL peut être efficace, mais seulement s'il existe un objectif commercial réel.
2. Les avantages fiscaux les plus importants apparaissent généralement lorsqu'il existe un droit à la déduction de la TVA et à la reconnaissance des dépenses.
3. Le revenu en nature immobilier est l'un des plus grands risques si le bien immobilier est utilisé à titre privé.
4. L'administration, la comptabilité et le financement par l'intermédiaire d'une société sont souvent plus complexes que pour un achat privé.
5. La location à court terme et l'utilisation commerciale justifient plus souvent ce modèle que le logement privé.
6. La stratégie de sortie doit être planifiée à l'avance.
7. Dans la plupart des cas, la décision doit être confirmée avec l'aide d'un conseiller fiscal et d'une équipe d'experts immobiliers.

Questions fréquemment posées (FAQ)

Puis-je acheter un appartement par l'intermédiaire d'une SARL et y vivre ?
Vous pouvez, mais un tel modèle peut soulever la question du revenu en nature si vous utilisez le bien immobilier à titre privé sans compensation de marché envers la société.

L'achat d'un espace commercial par l'intermédiaire d'une société est-il rentable ?
Souvent oui, surtout lorsqu'il existe une utilisation commerciale et la possibilité de déduire la TVA par le biais de la TVA déductible.

La société paie-t-elle des droits de mutation immobilière ou de la TVA ?
Cela dépend du type de bien immobilier et du statut fiscal du vendeur. Pour les biens immobiliers d'occasion, des droits de mutation immobilière sont généralement payés, et pour certains biens immobiliers nouvellement construits, la TVA.

L'achat par l'intermédiaire d'une SARL est-il bon pour la location à court terme ?
Il peut l'être, surtout lorsque le bien immobilier a une fonction de marché claire et lorsque le modèle économique justifie les coûts et l'administration de la société.

Dois-je parler à un conseiller fiscal avant d'acheter ?
Oui. Dans de telles transactions, les détails fiscaux et juridiques ont un impact significatif sur la rentabilité globale du modèle.

Et ensuite ?

Si vous prévoyez d'acheter, de vendre ou d'investir dans des biens immobiliers en Croatie, vous trouverez des conseils pratiques supplémentaires sur notre blog.

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