Nekretnine

Ugovor o građenju: što je i što mora sadržavati

29-07-2026 / Regent Split

Sažetak

Ugovor o građenju je ugovor kojim se izvođač obvezuje prema određenom projektu i u ugovorenom roku izgraditi građevinu ili izvesti građevinske radove, a naručitelj (investitor) obvezuje se platiti ugovorenu cijenu. Prema Zakonu o obveznim odnosima (NN 35/05 – 69/26, čl. 620.) takav ugovor mora biti sklopljen u pisanom obliku, uz projekt i troškovnik kao sastavne dijelove — usmeni dogovor pravno ne vrijedi. Bitni su elementi točan opis radova, cijena i način njezina određivanja, rokovi s posljedicama kašnjenja, nadzor te jamstva za kvalitetu. Za bitne zahtjeve za građevinu izvođač, a ovisno o uzroku i projektant te nadzorni inženjer, odgovaraju deset godina od predaje radova, i ta se odgovornost ne može ugovorom isključiti. Dobro sastavljen ugovor unaprijed uređuje cijenu, rokove, nadzor i nepredviđene radove — upravo ono oko čega nastaje najviše sporova.

Ključne činjenice

Ugovor o građenju poseban je ugovor uređen Zakonom o obveznim odnosima (čl. 620.–636.); pravila o ugovoru o djelu na njega se primjenjuju podredno.
Mora biti sklopljen u pisanom obliku kao uvjetu valjanosti, s projektom i troškovnikom kao sastavnim dijelovima.
Cijena se prema zakonu određuje po jedinici mjere (jedinična) ili u ukupnom iznosu (paušalna); obračun po stvarnim troškovima uz zaradu ugovorna je varijanta izvan zakonskih kategorija.
Zakon predviđa i izmjenu cijene kod znatnih promjena cijena elemenata (čl. 626.–629.), što je važno u razdobljima izraženih tržišnih poremećaja.
Rokovi trebaju biti jasni, uz ugovornu kaznu za kašnjenje.
Plaćanje je najsigurnije vezati uz ovjerene privremene situacije i evidenciju u građevinskom dnevniku, a ne uz kalendar.
Stručni nadzor u pravilu je zakonska obveza prema Zakonu o gradnji, a ne izbor.
Dodatni i nepredviđeni radovi izvode se uz prethodnu pisanu suglasnost naručitelja; iznimka su hitni nepredviđeni radovi (čl. 624.).
Za bitne zahtjeve za građevinu odgovornost traje deset godina od predaje i ne može se ugovorom isključiti (čl. 633.).

Gradnja kuće, adaptacija stana ili izvođenje većih radova na nekretnini gotovo uvijek podrazumijeva odnos dviju strana: onoga tko gradnju naručuje i plaća — naručitelja, u praksi investitora, i onoga tko radove izvodi — izvođača. Taj se odnos pravno uređuje ugovorom o građenju. Za razliku od jednostavnih usluga, gradnja traje dugo, uključuje velike iznose i niz sudionika, a rezultat je trajan i teško popravljiv ako nešto pođe po zlu. Zato je ugovor o građenju jedan od najvažnijih dokumenata koje investitor uopće potpisuje u vezi s nekretninom.

U praksi mnogi sporovi nastaju zato što ugovor nije bio dovoljno precizan — cijena nije bila jasno određena, rokovi su bili okvirni, nije bilo jasno tko snosi trošak nepredviđenih radova ili kako se rješavaju naknadno uočeni nedostatci. U ovom vodiču objašnjavamo što je ugovor o građenju, koji su njegovi bitni sastojci, kako se uređuju cijena i rokovi, kakvu ulogu ima nadzor te koja jamstva imate za kvalitetu izvedenih radova. Odredbe koje navodimo nalaze se u Zakonu o obveznim odnosima (čl. 620.–636.), a odnose se jednako na gradnju svim mjestima u Hrvatskoj.

Što je ugovor o građenju i tko su strane

Ugovorom o građenju izvođač se obvezuje prema određenom projektu u ugovorenom roku izgraditi određenu građevinu na određenom zemljištu, ili na takvom zemljištu odnosno na već postojećoj građevini izvesti druge građevinske radove, dok se naručitelj obvezuje isplatiti mu ugovorenu cijenu (čl. 620. Zakona o obveznim odnosima). Predmet može biti izgradnja nove građevine, ali i veći zahvati na postojećoj — dogradnja, rekonstrukcija ili opsežnija adaptacija.

Riječ je o posebnom ugovoru na koji se podredno primjenjuju pravila o ugovoru o djelu. To znači da izvođač duguje određeni rezultat, a ne samo trud: imate pravo na građevinu koja odgovara projektu i pravilima struke, a ako rezultat odstupa, na raspolaganju su Vam pravna sredstva zbog nedostataka. Osnovne su strane naručitelj (investitor) i izvođač, a u proces su redovito uključeni i projektant te nadzorni inženjer. Izvođač dio radova često povjerava podizvođačima, no prema naručitelju za cjelokupni posao u pravilu odgovara glavni izvođač, neovisno o tome koji je dio povjerio drugima.

Profesionalni savjet: Prije potpisa provjerite je li izvođač registriran i ovlašten za radove koje ugovarate te u ugovoru uredite pitanje podizvođača. Nejasan status podizvođača kasnije komplicira odgovornost za nedostatke.

Pisani oblik, projekt i troškovnik

Ugovor o građenju mora biti sklopljen u pisanom obliku (čl. 620. st. 2.). Pisani oblik ovdje nije stvar praktičnosti nego uvjet valjanosti: usmeno sklopljen ugovor o građenju pravno se ne smatra sklopljenim, što u sporu može značiti da naručitelj ne može ostvariti prava koja bi inače imao. Uz sam tekst ugovora njegov sastavni dio redovito čine i prilozi bez kojih ne bi bio potpun.

Ključni su prilozi projekt prema kojem se gradi i troškovnik radova. Projekt definira što se gradi i na koji način, a troškovnik razrađuje pojedine stavke radova i njihove količine te je temelj za obračun cijene. Kada su izrijekom navedeni kao sastavni dio ugovora i potpisani, obvezuju jednako kao i sam tekst. Što je opis radova bliže vezan uz projekt, to je manje prostora za kasnije nesuglasice o tome je li nešto bilo obuhvaćeno cijenom ili predstavlja dodatan rad.

Profesionalni savjet: Ne pristajte na gradnju „prema dogovoru tijekom radova". Inzistirajte na projektu i troškovniku prije potpisa i na tome da su izrijekom navedeni kao sastavni dijelovi ugovora, jer se najveći troškovni skokovi događaju upravo kod nedovoljno definiranih poslova.

Cijena: modeli i izmjene cijene

Zakon o obveznim odnosima predviđa da se cijena radova može odrediti po jedinici mjere ugovorenih radova (jedinična cijena) ili u ukupnom iznosu za cijelu građevinu (ukupno ugovorena, tj. paušalna cijena) — čl. 625. Kod jedinične cijene plaća se stvarno izvedena količina radova pomnožena s cijenom po jedinici, pa konačan iznos ovisi o stvarnim količinama. Kod paušalne cijene ugovara se unaprijed određena cijena za cjelovit posao, pri čemu izvođač preuzima rizik količina. U praksi se susreće i obračun po stvarnim troškovima uvećanima za dogovorenu zaradu, no to nije zakonom predviđen model, nego ugovorna varijanta koju treba jasno razraditi.

Poseban je slučaj klauzula „ključ u ruke", kojom se izvođač samostalno obvezuje izvesti sve radove potrebne za izgradnju i uporabu građevine, a ugovorena cijena obuhvaća i vrijednost svih nepredviđenih radova i viškova radova (čl. 630.). Važno je znati da osnovna klauzula „ključ u ruke" ne obuhvaća automatski i projektiranje — ono ulazi samo ako je izrijekom ugovoreno. Ako u takvom ugovoru sudjeluje više izvođača, njihova je odgovornost prema naručitelju solidarna.

Cijena, osim toga, nije uvijek nepromjenjiva. Ako se u vremenu između sklapanja ugovora i ispunjenja znatno promijene cijene elemenata na temelju kojih je određena cijena radova, zakon pod određenim pretpostavkama dopušta izmjenu: izvođač može tražiti povećanje kad porast prijeđe zakonski prag, a naručitelj sniženje kad cijene padnu (čl. 626.–629.). U praksi se stabilnost cijene dodatno uređuje ugovornim klauzulama — indeksnom klauzulom ili kliznom skalom. U razdobljima naglih poskupljenja materijala to je jedno od najosjetljivijih pitanja, pa ga vrijedi urediti unaprijed.

Profesionalni savjet: Kod paušalne cijene („ključ u ruke") posebnu pažnju posvetite tome što je točno obuhvaćeno, jer je upravo kod tog modela najveći spor oko toga spada li neki rad u dogovorenu cijenu. Ako gradite u razdoblju nestabilnih cijena, unaprijed ugovorite mehanizam izmjene cijene (npr. kliznu skalu) i njegove pragove.

Rokovi i posljedice kašnjenja

Rok izvođenja jedan je od bitnih elemenata i treba biti jasno određen — i početni i završni rok, kao i eventualni međurokovi za pojedine faze. Kod dugotrajnih poslova terminski plan pomaže objema stranama pratiti napredak i pravovremeno uočiti zaostajanje.

Da bi rokovi imali stvarnu težinu, ugovor bi trebao predvidjeti posljedice kašnjenja. Najčešće se ugovara ugovorna kazna (u praksi: penali) za svaki dan zakašnjenja, čime se izvođača financijski motivira da poštuje rokove, a Vama se unaprijed određuje naknada za štetu zbog kašnjenja. Pritom treba razlikovati kašnjenje za koje odgovara izvođač od zastoja uzrokovanih vanjskim okolnostima ili samim naručiteljem, jer se posljedice razlikuju.

Profesionalni savjet: Ugovorite ugovornu kaznu za kašnjenje izvođača i istodobno jasno definirajte okolnosti koje opravdavaju produljenje roka. Time izbjegavate spor o tome tko je kriv za zastoj.

Plaćanje, nadzor i osiguranje ispunjenja

Kod dugotrajne gradnje cijena se rijetko plaća odjednom. Uobičajeno je plaćanje po fazama, vezano uz stvarni napredak radova: izvođač periodično ispostavlja obračun izvedenog (u struci: privremenu situaciju), nadzorni inženjer ga ovjerava, a naručitelj plaća ovjereni iznos. Napredak i uvođenje u posao evidentiraju se u građevinskom dnevniku, službenoj ispravi gradilišta. Time se plaćanje drži u koraku sa stvarno obavljenim poslom, umjesto da plaćate unaprijed za nešto što još nije izvedeno.

Tijekom gradnje svoja prava prije svega štitite stručnim nadzorom. Za većinu građevina nadzor nije stvar izbora, nego zakonska obveza prema Zakonu o gradnji: provodi ga nadzorni inženjer (ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer) u ime investitora, prati usklađenost gradnje s projektom, pravilima struke i propisima, kontrolira kvalitetu i količine te ovjerava izvedene radove. Nadzor je posebno važan kod skrivenih radova — onih koji se kasnijim fazama prekriju, poput instalacija ili temelja — jer se nakon prekrivanja teško i skupo provjeravaju.

Uz ugovornu kaznu, ugovor može predvidjeti i instrumente osiguranja koji Vam daju konkretno pokriće ako izvođač ne ispuni obveze. Najčešći su bankarska garancija za dobro izvršenje posla te zadržani iznos — dio svake rate koji privremeno zadržavate i isplaćujete tek nakon urednog otklanjanja nedostataka u jamstvenom roku. Ti instrumenti nisu propisani samim zakonom, nego se ugovaraju; njihovu podlogu daju i Posebne uzance o građenju (NN 137/21), koje se na ugovore primjenjuju ako ih strane izrijekom ne isključe.

Profesionalni savjet: Vežite svaku ratu uz ovjerenu privremenu situaciju i upis u građevinski dnevnik, a ne uz kalendar, te kod vrijednijih gradnji ugovorite zadržani iznos koji se isplaćuje tek po isteku jamstvenog roka. Plaćanje po datumu, neovisno o stvarnom napretku, uklanja Vašu glavnu polugu ako gradnja zastane.

Izmjene, viškovi i nepredviđeni radovi

Rijetko koja gradnja prođe točno onako kako je zamišljena na papiru. Tijekom izvođenja gotovo redovito se pojave izmjene na zahtjev naručitelja, viškovi ili manjkovi radova u odnosu na troškovnik te nepredviđeni radovi. Način na koji ugovor uređuje te situacije presudno utječe na konačnu cijenu.

Osnovno je pravilo jasno: za svako odstupanje od projekta odnosno ugovorenih radova izvođač mora imati pisanu suglasnost naručitelja i za radove izvedene bez takve suglasnosti ne može tražiti povećanje cijene (čl. 623.). Postoji, međutim, važna iznimka za hitne nepredviđene radove — one koje je nužno izvesti radi stabilnosti građevine ili sprječavanja opasnosti za život i zdravlje ljudi, okoliš i imovinu. Takve radove izvođač smije izvesti i bez prethodne suglasnosti ako je zbog hitnosti nije mogao pribaviti, uz obvezu da Vas o tome bez odgađanja obavijesti; za njih ima pravo na pravičnu naknadu, a ako bi cijena zbog njih znatno porasla, ugovor možete i raskinuti (čl. 624.).

Profesionalni savjet: Ugovorite da se nijedan dodatni ni izmijenjeni rad ne izvodi bez prethodne pisane suglasnosti o opsegu i cijeni, uz jasno predviđen postupak za hitne slučajeve. Usmeni dogovori o doplatama gotovo su neizbježan izvor sukoba.

Primopredaja i jamstva za kvalitetu

Završetak radova formalizira se primopredajom, u kojoj se utvrđuje jesu li radovi izvedeni u skladu s ugovorom i projektom. Uočeni vidljivi nedostatci evidentiraju se u zapisnik, a izvođač ih je dužan otkloniti. Za nedostatke koji su se mogli opaziti uobičajenim pregledom izvođač u pravilu više ne odgovara nakon što ste rad pregledali i primili, osim ako je za njih znao — zato je pregledna i pravovremena primopredaja u Vašem interesu.

Zaštita, međutim, ne prestaje primopredajom. Za nedostatke koji se tiču ispunjavanja zakonom određenih bitnih zahtjeva za građevinu izvođač odgovara deset godina od predaje i primitka radova; pod istim uvjetima odgovaraju i projektant (ako nedostatak potječe od projekta) i nadzorni inženjer (ako potječe od nadzora). Ta se odgovornost ne može ugovorom isključiti ni ograničiti (čl. 633.). O nedostatku ste dužni obavijestiti izvođača u roku od šest mjeseci otkad ste ga utvrdili, inače gubite pravo pozvati se na njega, a samo pravo prestaje za godinu dana od te obavijesti (čl. 634.). Zato je važno da ugovor jasno uredi jamstvene rokove i postupak prijave nedostataka.

Profesionalni savjet: Sastavite detaljan primopredajni zapisnik s popisom uočenih nedostataka i rokovima za njihovo otklanjanje, a kod naknadno uočenih nedostataka reagirajte odmah i pisano — rokovi za obavijest kratki su, a njihov propust može Vas koštati prava.

Najčešće pogreške pri sklapanju ugovora

Većina sporova između naručitelja i izvođača svodi se na nekoliko ponavljajućih propusta. Prvi je nedovoljno definiran predmet i cijena — gradnja se ugovara „na dogovor", bez detaljnog troškovnika, pa svaka nepredviđena stavka postaje pregovor. Drugi je izostanak jasnih rokova i ugovorne kazne, zbog čega kašnjenje ostaje bez posljedica. Treći je plaćanje koje nije vezano uz stvarno izvedene i ovjerene radove, čime gubite polugu ako izvođač zastane.

Četvrta česta pogreška je oslanjanje isključivo na izvođača, bez neovisnog nadzora, iako je nadzor za većinu građevina i zakonska obveza. Peta je neuređeno pitanje dodatnih i nepredviđenih radova. Zajednička nit svih tih pogrešaka jest oslanjanje na usmene dogovore i povjerenje umjesto na precizan pisani ugovor. Vrijeme uloženo u dobar ugovor prije početka radova gotovo se uvijek višestruko isplati.

Profesionalni savjet: Prije potpisa dajte nacrt ugovora na pregled pravnom stručnjaku i osobi iz građevinske struke. Trošak te provjere zanemariv je u odnosu na vrijednost posla i moguću štetu.

Često postavljana pitanja (FAQ)

Što je ugovor o građenju?
Ugovor o građenju je ugovor kojim se izvođač obvezuje prema određenom projektu i u ugovorenom roku izgraditi određenu građevinu ili na postojećoj građevini izvesti druge građevinske radove, a naručitelj (investitor) obvezuje se platiti mu ugovorenu cijenu. Uređen je Zakonom o obveznim odnosima (čl. 620.–636.) i odnosi se na nove gradnje, ali i na veće zahvate poput dogradnje ili rekonstrukcije.

Mora li ugovor o građenju biti u pisanom obliku?
Da. Zakon o obveznim odnosima propisuje da ugovor o građenju mora biti sklopljen u pisanom obliku (čl. 620. st. 2.). Pisani oblik je uvjet valjanosti, a ne samo dokazno sredstvo, pa usmeno sklopljen ugovor o građenju pravno ne proizvodi učinke. Sastavni dio ugovora redovito čine projekt i troškovnik radova, koji obvezuju jednako kao i sam tekst.

Kako se određuje cijena u ugovoru o građenju?
Prema Zakonu o obveznim odnosima cijena radova može se odrediti po jedinici mjere ugovorenih radova (jedinična cijena) ili u ukupnom iznosu za cijelu građevinu (ukupno ugovorena, odnosno paušalna cijena). U praksi se ugovara i obračun po stvarnim troškovima uvećanima za zaradu izvođača, ali to nije zakonom predviđen model. Zakon predviđa i mogućnost izmjene cijene kada se cijene elemenata na temelju kojih je određena cijena znatno promijene (čl. 626.–629.).

Mora li se za dodatne radove tražiti suglasnost naručitelja?
Da. Za svako odstupanje od projekta odnosno ugovorenih radova izvođač mora imati pisanu suglasnost naručitelja i bez nje ne može tražiti povećanje cijene za te radove (čl. 623.). Iznimka su hitni nepredviđeni radovi koje je nužno izvesti radi stabilnosti građevine ili sprječavanja opasnosti za ljude i imovinu: njih izvođač smije izvesti i bez prethodne suglasnosti ako je zbog hitnosti nije mogao pribaviti, uz obvezu da o tome bez odgađanja obavijesti naručitelja (čl. 624.).

Je li stručni nadzor obvezan?
Za većinu građevina stručni nadzor građenja zakonska je obveza prema Zakonu o gradnji, a provodi ga nadzorni inženjer (ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer) u ime investitora. Nadzorni inženjer prati usklađenost gradnje s projektom, pravilima struke i propisima, ovjerava izvedene radove i vodi evidenciju u građevinskom dnevniku. Neovisan nadzor osobito je važan kod skrivenih radova, pa se preporučuje dinamiku plaćanja vezati uz njegove ovjere.