Nehnuteľnosti ako ochrana kapitálu: funguje táto stratégia aj dnes?

Keď inflácia rastie, úrokové sadzby kolíšu a hodnota peňazí klesá, kapitál hľadá bezpečné útočisko. Nehnuteľnosti boli po desaťročia prvou odpoveďou na túto otázku — hmatateľný majetok s obmedzenou ponukou, ktorý nemôže zbankrotovať a ktorý v najhoršom prípade stále existuje ako fyzický objekt. Sú však tieto predpoklady stále platné v ekonomickom prostredí, aké máme dnes? A funguje stratégia ochrany kapitálu prostredníctvom nehnuteľností rovnako dobre pre všetkých kupujúcich, na všetkých miestach a pri všetkých vstupných cenách?
TL;DR
Nehnuteľnosti boli po desaťročia dobrou ochranou pred infláciou, no tento vzťah nie je automatický – závisí od lokality, vstupnej ceny a spôsobu financovania.
Rast úrokových sadzieb v rokoch 2022 – 2023 ochladil niektoré európske trhy, no Chorvátsko zostalo odolné vďaka špecifickým faktorom (vstup do eurozóny, zahraniční kupujúci).
Nehnuteľnosť chráni kapitál len vtedy, ak je kúpená za férovú cenu, na mieste s fundamentálnym dopytom a bez nadmerného zadlženia.
Okrem nehnuteľností existujú aj iné triedy aktív, ktoré prichádzajú do úvahy – každá s iným profilom likvidity, rizika a výnosu.

Čo znamená "ochrana kapitálu" a prečo nehnuteľnosti zohrávali túto úlohu

Ochrana kapitálu v investičnom kontexte znamená jednu vec: že reálna hodnota majetku neklesá rýchlejšie ako klesá kúpna sila peňazí.
To nie je to isté ako vysoký výnos — ochrana kapitálu je konzervatívna stratégia, ktorej primárnym cieľom je zachovanie, nie rozmnožovanie.
Nehnuteľnosti v tejto úlohe historicky dobre fungovali z niekoľkých dôvodov: ponuka je štrukturálne obmedzená (pôda sa nevyrába), dopyt je fundamentálny (bývanie je existenčná potreba) a hodnota hmatateľného majetku je odolnejšia voči menovej erózii ako hodnota peňažných vkladov. V obdobiach vysokej inflácie majú nájomné tendenciu rásť spolu s všeobecnou úrovňou cien, čo majiteľovi nehnuteľnosti čiastočne kompenzuje pokles kúpnej sily.

Inflácia a nehnuteľnosti — aký je skutočný vzťah

Vzťah medzi infláciou a rastom cien nehnuteľností existuje, ale nie je mechanický ani vždy lineárny.
V období rokov 2021 – 2023, keď inflácia v eurozóne dosiahla úrovne, aké neboli zaznamenané desaťročia – v Chorvátsku ročná inflácia v roku 2022 presiahla 10 percent – ceny nehnuteľností na atraktívnych lokalitách rástli porovnateľne alebo rýchlejšie ako inflácia. Záhreb a Split zaznamenali v tomto období ročné nárasty cien o 10 až 15 percent, čo kupujúcim, ktorí vstúpili skôr, efektívne zachovalo reálnu hodnotu majetku.
Inflácia sama o sebe však nie je dostatočným dôvodom na to, aby hodnota nehnuteľnosti vzrástla. Lokality bez fundamentálneho dopytu – menšie regionálne centrá, nehnuteľnosti so zlou infraštruktúrou, objekty vyžadujúce nákladnú sanáciu – môžu stagnovať alebo strácať na hodnote aj v inflačnom prostredí. Ochrana kapitálu prostredníctvom nehnuteľnosti neprichádza automaticky s kúpou akejkoľvek nehnuteľnosti.

Čo sa stane, keď úrokové sadzby rastú

Európska centrálna banka medzi júlom 2022 a septembrom 2023 zvýšila kľúčovú úrokovú sadzbu z nuly na 4,5 percenta – čo je najrýchlejší cyklus sprísňovania menovej politiky v modernej histórii eurozóny.
Dôsledky na trhu s nehnuteľnosťami boli viditeľné v celej Európe: v Nemecku, Švédsku a Holandsku ceny nehnuteľností klesli o 10 až 20 percent v nominálnom vyjadrení a transakčný objem sa dramaticky znížil.
Chorvátsko zaznamenalo túto reakciu podstatne miernejšie.
Túto odolnosť vysvetľuje niekoľko faktorov:

• Vstup do eurozóny začiatkom roka 2023 prilákal novú vlnu zahraničných kupcov, ktorí dovtedy váhali kvôli menovému riziku
• Silný turistický sektor udržiava dopyt po prímorských nehnuteľnostiach bez ohľadu na úrokové prostredie
• Vysoký podiel kúpy bez úverového financovania, najmä v segmente drahých nehnuteľností – kupujúci, ktorí nezávisia od hypotéky, nie sú vystavení rastu úrokových nákladov

To neznamená, že chorvátsky trh necítil žiadny tlak – transakčný objem sa spomalil a priestor na vyjednávanie kupujúcich sa mierne rozšíril – no k nominálnemu poklesu cien nedošlo.

Kedy nehnuteľnosť nechráni kapitál

Stratégia ochrany kapitálu prostredníctvom nehnuteľností môže byť neefektívna alebo dokonca kontraproduktívna v niekoľkých scenároch, ktoré sa vyskytujú častejšie, než si investori myslia:

• Kúpa s prémiou na vrchole cyklu – vstup na trh, keď ceny už absorbovali všetok optimizmus, ponecháva malý priestor pre reálny rast
• Nesprávna lokalita – nehnuteľnosť v demograficky prázdnom prostredí alebo bez ekonomického zázemia nesleduje infláciu, bez ohľadu na makroekonomické trendy
• Vysoké úverové financovanie – investor, ktorý financuje 70 až 80 percent kúpnej ceny hypotekárnym úverom s premenlivou úrokovou sadzbou, je vystavený dvojitému riziku: rastu nákladov na zadlženie a možnému poklesu hodnoty majetku
• Nízka likvidita ako pasca – v krízových situáciách, keď je kapitál potrebný rýchlo, môže byť nehnuteľnosť ťažko predajná za férovú cenu v krátkom čase

Alternatívne stratégie a porovnanie nehnuteľností

Nehnuteľnosť nie je jediná trieda aktív, ktorá sa používa na ochranu kapitálu.

Porovnanie s alternatívami pomáha pochopiť jej špecifickú úlohu:

• Zlato — historicky najdlhšie trvajúca forma ochrany pred menovou eróziou, ale negeneruje príjem a podlieha krátkodobej volatilite
• Dlhopisy viazané na infláciu (TIPS, inflačne viazané dlhopisy eurozóny) — priamo viazané na inflačný index, ale s nižším výnosom a bez kapitálového rastu
• Akcie — dlhodobo prekonávajú infláciu, ale s vyššou volatilitou a psychologickým tlakom trhových výkyvov
• REIT-y (fondy na investovanie do nehnuteľností) — ponúkajú expozíciu na trhu s nehnuteľnosťami s vysokou likviditou, no bez priamej kontroly nad majetkom a s koreláciou s akciovými trhmi

Nehnuteľnosť sa v tomto porovnaní vyznačuje kombináciou hmatateľnosti, generovania príjmu (nájom) a relatívne nízkej korelácie s finančnými trhmi – avšak za cenu nižšej likvidity a vyššieho vstupného prahu.

Čo je potrebné skontrolovať pred kúpou "kvôli ochrane kapitálu"

Kupujúci, ktorý zvažuje nehnuteľnosť primárne ako ochranu pred infláciou a menovou eróziou, by mal skontrolovať niekoľko kľúčových parametrov:

• Fundamentálny dopyt na lokalite — existuje trvalý dôvod, prečo by niekto chcel žiť alebo sa zdržiavať na danej lokalite nezávisle od investičných trendov?
• Pomer ceny a nájmu — ak sa trhová hodnota nehnuteľnosti delí ročným príjmom z nájmu, získa sa tzv. hrubý výnos (gross yield); pod 4 percentá hrubého výnosu sa ochrana kapitálu prostredníctvom nájmu stáva otázna
• Podiel vlastného kapitálu — čím menší je podiel úverového financovania, tým je nehnuteľnosť odolnejšia voči úrokovým šokom a trhovým korekciám
• Vstupná cena vo vzťahu k trhovému priemeru — kúpa pod alebo na úrovni trhového priemeru ponecháva ochranný vankúš; kúpa výrazne nad priemerom tento vankúš odstraňuje

Časté otázky

Je dnes ten správny čas na kúpu nehnuteľnosti ako ochranu kapitálu?
Neexistuje univerzálny "správny čas", ktorý by platil pre všetky lokality a všetky profily kupujúcich. Na trhoch ako Záhreb a Split, kde fundamentálny dopyt zostáva silný a ponuka obmedzená, sa kúpa v akejkoľvek fáze cyklu s dlhodobou perspektívou historicky ukázala ako opodstatnená. Kľúčové je nevstupovať s nadmerným úverovým financovaním a nenakupovať výlučne na základe krátkodobých trendových príbehov.
Koľko kapitálu je potrebné imobilizovať, aby bola ochrana zmysluplná?
Investícia do nehnuteľnosti má zmysel ako stratégia ochrany kapitálu až vtedy, keď chránená suma ospravedlňuje transakčné náklady a nelikviditu. Pri transakčných nákladoch 4 až 5 percent a potrebe dlhodobého horizontu, nehnuteľnosť ako nástroj ochrany kapitálu má zmysel pre sumy od 100 000 eur vyššie – pod touto úrovňou môžu byť efektívnejšie likvidnejšie nástroje.
Chráni turistická nehnuteľnosť kapitál lepšie ako obytná?
Turistická nehnuteľnosť na atraktívnej jadranskej lokalite ponúka potenciálne vyšší výnos z prenájmu, ale nesie aj vyššie prevádzkové náklady, sezónnosť príjmov a regulačné riziká (obmedzenia krátkodobého prenájmu sa stávajú častou témou v európskych metropolách a prímorských oblastiach). Obytná nehnuteľnosť v mestskom centre poskytuje stabilnejší, predvídateľnejší príjem s nižšími prevádzkovými nákladmi – čo je často lepšie zladené s konzervatívnou stratégiou ochrany kapitálu.
Ako úrokové sadzby ovplyvňujú hodnotu nehnuteľnosti, v ktorej nie je úverové financovanie?
Majiteľ nehnuteľnosti bez hypotekárneho úveru nie je priamo vystavený rastu úrokových sadzieb prostredníctvom nákladov na zadlženie. Medzčasom, nepriama expozícia existuje: rast úrokových sadzieb znižuje kúpnu silu úverovo financovaných kupujúcich, čo môže spomaliť rast alebo dočasne znížiť trhové ceny. Pre dlhodobého investora so splatenou nehnuteľnosťou, to je väčšinou krátkodobá korekcia, a nie štrukturálne riziko.


Regent ako realitná agentúra pravidelne radí klientom, ktorí zvažujú nehnuteľnosť ako dlhodobú stratégiu ochrany a rastu kapitálu. Od analýzy základných lokalizačných faktorov po odhad reálneho výnosu sme k dispozícii na nezáväznú konzultáciu.

Odporúčame

Ako vyzerá úspešná investícia do nehnuteľnosti po 10 rokoch?
Jadranské ostrovy: ktoré destinácie sa stávajú novými luxusnými centrami
Investičná nehnuteľnosť pri mori: kompletný sprievodca pre kupujúcich a investorov v Chorvátsku