Od predugovora do upisa vlasništva – ovo su koraci u procesu kupoprodaje
Kad odlučimo upustiti se u avanturu zvanu kupoprodaja nekretnine, bilo da smo u svojstvu kupca ili prodavatelja, važno je znati da je riječ o procesu koji nije jednostavan. Najčešće je riječ o brojnim koracima koji podrazumijevaju dokumente sastavljene od strane stručnjaka, nekoliko posjeta javnom bilježniku, a ukoliko se transakcija financira kreditom banke stvari postaju još složenije i dugotrajnije. Najsigurnija varijanta je ovaj proces prepustiti stručnjacima, a u članku koji slijedi možete pročitati što sve podrazumijeva proces kupoprodaje počevši od predugovora pa sve do upisa u zemljišne knjige.
Što je predugovor i koja mu je svrha?
Predugovor nije isto što i “glavni” ugovor o kupoprodaji. Kupoprodaja nekretnine zahtijeva vrijeme i određene korake u koje je kod većine kupaca uključena i banka. Predugovor je način rezervacije nekretnine i osiguranje da su i kupac i prodavatelj ozbiljni oko namjera. Predugovorom se obvezujete potpisati glavni ugovor o kupoprodaji.
Prilikom sklapanja predugovora kupac je dužan isplatiti dogovorenu kaparu na račun prodavatelja. Kapara se ugovara kao odustatnina i njome se kupac obvezuje da će nakon sklapanja kupoprodajnoga ugovora kupiti nekretninu.
Predugovor sadrži informacije o nekretnini, o kupcu i prodavatelju, izjavu prodavatelja da je on vlasnik predmetne nekretnine i da ista nije opterećena uknjiženim ili neuknjiženim teretima niti pravima u korist trećih osoba kojima se osporava, ograničava ili umanjuje kupčevo pravo, zatim dogovorena cijena i iznos kapare, te datum do kojeg će se pristupiti potpisivanju glavnog ugovora. Važno je biti realan oko rokova, posebno ako se kupnja obavlja kreditom banke, pa dobro provjerite datum na predugovoru i razgovarajte o njemu s bankom, tj. saznajte koliko će otprilike trajati proces do odobrenja kredita i potpisa glavnog ugovora.
Za razliku od kupoprodajnog ugovora, predugovor nije potrebno ovjeravati kod javnog bilježnika, ali on i bez toga ima pravnu snagu.
Ugovor o kupoprodaji
Ugovor o kupoprodaji ponekad se u razgovornom jeziku naziva i “glavni ugovor”.
Na datum određen predugovorom ili ranije, prodavatelj i kupac sklapaju ugovor o kupoprodaji nekretnine i kupac prodavatelju isplaćuje ostatak kupoprodajne cijene. Prema Zakonu o obveznim odnosima, ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti sklopljen u pisanom obliku i potrebno ga je ovjeriti kod javnog bilježnika.
U ugovor o kupoprodaji nekretnina, uz sve što je navedeno u predugovoru, uvrštava se najčešće datum predaje nekretnine u posjed kupca kao i jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba. Ako kupac kupuje nekretninu kreditom banke, ugovor će morati prethodno solemnizirati kod javnog bilježnika, a banka će upisati hipoteku na nekretnini.
Kupoprodajni ugovor u više primjeraka ovjerava se kod javnog bilježnika. Po jedan primjerak ugovora ostaje prodavatelju, kupcu i javnom bilježniku. Jedan se predaje u zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda pri prijedlogu upisa vlasništva, jedan u poreznu upravu pri prijavi poreza na promet nekretninama i jedan predajete banci ako kupujete nekretninu kreditom.
Važno je naglasiti da javni bilježnici ovjeravaju potpise na ugovoru, a ne ulaze u sam sadržaj i pravovaljanost ugovora, tako da je od iznimne važnosti da ugovor sastave stručnjaci. Slučaj u kojem javni bilježnik provjerava formu i sadržaj dokumenta zove se solemnizacija ugovora.
Ako kupujete nekretninu kreditom banke, ugovor će biti potrebno solemnizirati kod javnog bilježnika.
Solemnizacija kupoprodajnog ugovora
Solemnizacija ugovora (ili drugog dokumenta) je postupak potvrde ugovora kod javnog bilježnika. Iako se na prvu čini kako se radi o postupku vrlo sličnom ovjeri potpisa kod javnog bilježnika, razlika je velika. Da bi se neka isprava, odnosno ugovor koji je sklopljen u pisanom obliku solemnizirao, javni bilježnik treba provjeriti je li ugovor sklopljen u propisanoj formi i objasniti sudionicima smisao, posljedice i sve pravne učinke koje taj ugovor nosi.
Solemnizacija ugovora o kreditu traži se uglavnom kod stambenih kredita, dok je za većinu ostalih kredita dovoljna samo ovjera potpisa. U ovaj tip ugovora obično se stavlja ovršna klauzula, čime ugovor dobiva kredibilitet ovršne isprave. Temeljem ovršne isprave vjerovnik može pokrenuti ovršni postupak ako je došlo do nepoštivanja ugovornih odredbi. Čim je ugovor o kreditu soleminiziran, javni bilježnik će predati prijedlog za upis banke u teretovnicu predmetne nekretnine. Upis hipoteke se provodi po hitnom postupku, koji traje od tri do pet radnih dana. Nakon što je vidljiva hipoteka na vlasničkom listu, banka isplaćuje sredstva na račun prodavatelja. Prodavatelj kupcu daje tabularnu izjavu za upis vlasništva nakon što primi cijeli iznos dogovorene kupoprodajne cijene te kupac postaje založni dužnik i novi vlasnik nekretnine.
Tabularna izjava i upis vlasništva
Pravo vlasništva nekretnine na temelju ugovora o kupoprodaji ne stječe se automatski, nego upisom u zemljišne knjige i to temeljem ugovora o kupoprodaji i tabularne izjave. Tabularna izjava je dokument kojim prodavatelj izjavljuje da je nekretnina u cijelosti isplaćena te da dopušta upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama na kupca.
Prodavatelj mora izdati kupcu tabularnu izjavu, ako je kupac svoje obveze izvršio, odnosno isplatio ugovorenu cijenu. Dakle, tabularnom izjavom prodavatelj ovlašćuje kupca da bez ikakvih daljnjih pitanja i odobrenja ishodi uknjižbu prava vlasništva u svoju korist i u svoje ime.
Uknjižbom prava vlasništva nekretnina u zemljišne knjige, kupac postaje novi vlasnik nekretnine te stječe pravo da njome raspolaže, posjeduje je, koristi, uporabi i svakog trećeg od toga isključi, te time završava postupak kupoprodaje nekretnina.
Porez na promet nekretnina
Kupnju stana ili kuće morate u roku od 30 dana od nastanka porezne obveze, odnosno potpisivanja kupoprodajnog ugovora, prijaviti ispostavi Porezne uprave na području gdje se nalazi nekretnina. Stopa poreza na promet nekretnina je tri posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njezina stjecanja, a plaća ga kupac. U određenim je slučajevima kupac oslobođen od plaćanja poreza na nekretninu, a veliki vodič o poreznim obvezama vezanim uz nekretnine doznajte OVDJE.
Kroz sve korake kupoprodaje nekretnine ne morate prolaziti sami, javite se Regent timu i budite sigurni da ste u rukama profesionalaca.
