Totalni vodič za prodavatelja: kako prodati svoju nekretninu
Prodaja nekretnine nije jednostavan proces. A ako govorimo o nekretnini u kojoj ste gradili svoj život i u njoj ostavljate mnoge uspomene, proces je tim zahtjevniji jer je uključena i emocionalna komponentna koja nije zanemariva. Upravo zbog tog aspekta, ponekad smo nerealni oko prodaje naše imovine i ne znamo kako i od kuda krenuti. Regent je ovdje kako bi Vam pomogao osmisliti najbolji plan i olakšati snalaženje na tržištu nekretnina. U nastavku donosimo smjernice za što jednostavniju i uspješniju prodaju nekretnine.
Pripremite svoju nekretninu za prodaju
Prije nego što ju stavite na tržište, Vaša bi nekretnina trebala biti u najboljem mogućem stanju. Što to znači? Budite svjesni da ono što je Vama lijepo ili je odraz Vašeg specifičnog stila nije nužno ono što tržište traži i želi. I da, dakako da “svaka roba ima kupca”, ali koliko je god to moguće, stan prilagodite tržišnim potrebama i trendovima. Obavite potrebne popravke, očistite stan, prebojite zidove ako je potrebno i učinite prostor svježim i pristupačnim te pogodnim za potencijalno preuređenje prema željama budućeg vlasnika.
Angažirajte profesionalnog fotografa
Dobra fotografija u razgledavanje će dovesti više potencijalnih kupaca no što će to biti slučaju ako se Vi primite kamere na svom telefonu. Naime, dobar fotograf ne samo da zna snimiti kvalitetnu fotografiju, on je stručan pronaći najbolji kut, “uhvatiti” najzahvalniju sunčevu svjetlost, čak i napraviti “mini staging” kako bi Vaša nekretnina bila predstavljena u najboljem mogućem svjetlu.
Pripremite izvadak iz gruntovnice
Pripremite izvadak iz zemljišnoknjižnog odjela (gruntovnice) općinskog suda na području na kojem se nekretnina nalazi, dokumente iz kojih je vidljivo da je objekt legalno sagrađen i energetski certifikat.
Izvadak se sastoji od tri dijela:
- posjedovnice ili popisnog lista (list A) u kojem je upisana nekretnina, odnosno njena glavna obilježja – broj zemljišnoknjižne čestice, površina, adresa, način uporabe, izgrađenost i sl.
- vlastovnice ili vlasničkog lista (list B) u kojem se upisuje vlasništvo, odnosno podaci o vlasniku nekretnine, sve promjene u vezi s vlasništvom te osobna ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut u odnosu na upravljanje ili raspolaganje zemljišnoknjižnim tijelom primjerice: maloljetnost, skrbništvo, produženje roditeljskog prava, otvaranje stečaja
- teretovnice ili teretnog lista (list C) iz koje se vidi je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba, primjerice: hipotekom, pravom nazadkupa, prvokupa, najma ili zakupa, otkupa, zabilježbom ovrhe, zabranom opterećenja I otuđenja i dr.
Kao vlasnik nekretnine dužni ste pribaviti i energetski certifikat te ga dati na uvid mogućim kupcima. U sve ove korake rado će Vas uputiti naši stručnjaci te Vam odgovoriti na sva potencijalna pitanja na koja naiđete putem.
Odredite realnu cijenu Vaše nekretnine
Ispravna cijena nekretnine presudna je za uspješnu prodaju. Teško je biti objektivan kad je riječ o prostoru koji volimo, i zato je važno istražiti lokalno tržište i usporediti svoju nekretninu sa sličnim nekretninama koje su nedavno prodane u tom području. To će vam dati dobru predodžbu o tome koliko vaša nekretnina vrijedi i pomoći vam da postavite konkurentnu cijenu. Najbolji uvid u cijenu dati će Vam i angažiranje službenih procjenitelja, u čemu Vam može pomoći i Regent.
Učinkovito plasirajte nekretninu na tržište
Postavljanje nekretnine na tržište prvi je ozbiljan korak koji će dovesti potencijalne kupce na Vaša vrata. Postoji niz načina za reklamiranje nekretnine, uključujući oglašavanje na raznim stranicama, društvenim mrežama i web oglasnicima, pa i oglašavanje u tisku. Važno je koristiti različite metode kako bi dosegli što više potencijalnih kupaca. Odabir dobre agencije za nekretnine ovo čini jednostavnim i produktivnijim i zato savjetujemo da se obratite našim kupcima koji će znati gdje, kako i kada prezentirati Vašu nekretninu.
Budite fleksibilni s ponudama za razgledavanje
Period prodavanja nekretnine nije jednostavan i lak i morate biti spremni na to da će potencijalni kupci željeti doći u obilazak nekretnine u različita doba dana, pa I vikendom. Ako želite što brže prodati nekretninu, morat ćete im pružiti tu priliku. Imajte to na umu i prilagodite svoje slobodno vrijeme situaciji, a u tome Vam uveliko može pomoći agent za nekretnine.
Spremnost na potencijalne pravne poteškoće
Važno je razumjeti cijeli postupak, papirologiju, birokraciju i sve potencijalne poteškoće i probleme koji se mogu javiti putem. Kako biste ih izbjegli i ako se pojave glatko i brzo riješili, preporučujemo suradnju s nekim od naših odvjetnika ili agenata za nekretnine. Taj će Vas angažman poštedjeti nepotrebnog stresa, komplikacija, i u konačnici – skratit će cijeli postupak.
Predugovor i ugovor o kupoprodaji
U procesu kupoprodaje uobičajeno je potpisivanje predugovora u kojem se nekretnina definira navođenjem zemljišno-knjižnih podataka o nekretnini (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana) i opisom nekretnine (za stan ili kuću to su adresa, kat, broj stana ili kuće, opis prostorija od kojih se sastoji te ukupna površina), dogovorena cijena, datum sklapanja konačnog ugovora i isplata kapare.
Kapara se dogovara kao odustatnina. Što to znači? Ako usred procesa od kupnje odustane kupac, Vi kao prodavatelj zadržavate kapare. U slučaju Vašeg odustajanja, kupcu morate isplatiti dvostruki iznos kapare. Uobičajeni iznos je deset posto od vrijednosti nekretnine.
Nakon predugovora slijedi kupoprodajni ugovor. Taj dokument, uz sve što sadrži i predugovor, najčešće sadrži i datum predaje nekretnine u posjed kupca te jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba. Odredbe o kupoprodajnom ugovoru sadrži u člancima 376. do 473. i Zakon o obveznim odnosima.
Tabularna isprava i upis vlasništva
Nakon što Vam je kupac uplatio cjelokupni iznos dogovoren ugovorom, kod javnog ćete bilježnika ovjeriti tabularnu ispravu kojom omogućavate kupcu da upiše pravo vlasništva na nekretnini.
Kupcu nekretnine potom ste dužni predati energetski certifikat ili njegovu fotokopiju.
Regentovi stručnjaci svojim savjetima, preporukama i znanjem mogu Vam pomoći da ovaj proces obavite što brže i jednostavnije, a opširniji tekst u kojem smo obradili proces kupoprodaje pronađite OVDJE.
Porezne obveze
Iako porez na promet nekretnina prijavljuje i plaća kupac, Vi kao prodavatelj možete postati obveznik poreza na dohodak od imovine po osnovi otuđenja nekretnine i to ako ste nabavljenu ili darovanu nekretninu prodali, darovali, zamijenili ili na drugi način prenijeli na drugu osobu unutar dvije godine od njezine nabave.
Plaćanja tog poreza ste oslobođeni ako je:
- nekretnina služila za stanovanje Vama i uzdržavanim članovima Vaše uže obitelji
- otuđenje obavljeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji
- otuđenje obavljeno između razvedenih bračnih drugova,
- ako je otuđenje uneposrednoj svezi s razvodom braka
- otuđenje u neposrednoj svezi s nasljeđivanjem nekretnina nekretnina otuđena nakon tri godine od dana nabave.
Ako niste oslobođeni od plaćanja poreza, prijavu dohotka od imovine po osnovi otuđenja nekretnine dužni ste podnijeti nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema svom prebivalištu u roku od osam dana od otuđenja nekretnine.
Porezna stopa iznosi 25 posto, a obračunava se na osnovicu koju čini razlika od prihoda od prodaje nekretnine (utvrđuju se prema tržišnoj vrijednosti) i nabavne
vrijednosti nekretnine uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda.
Više o porezima pročitajte OVDJE, a možete se obratiti i Regentovim stručnjacima koji će odgovoriti na sva Vaša pitanja i nedoumice.
