Cenitev nepremičnin – pomemben korak v postopku nakupa in prodaje nepremičnin
Z vrednotenjem nepremičnin mislimo na oceno cene nepremičnine. Jasno je, da je cilj prodajalca, da nepremičnino proda čim hitreje in po najboljši možni ceni, vendar so napačna dojemanje o realni vrednosti nepremičnine pogosto velik problem v postopku prodaje.
Včasih je hiša, na katero je stranka čustveno navezana, včasih stanovanje na dobri lokaciji, vendar v nepoučen stavbi, v nekaterih primerih prodajalec meni, da je njegova soseska veliko boljša od trga, ker je navajen živeti tam, in obstaja neizogibni "sosed", ki je prodal svojo nepremičnino po vrtoglavi ceni.
Poleg zgoraj navedenih razmer, v katerih prodajalci precenjujejo, ni nič neobičajnega niti v primerih, ko prodajalci podcenjujejo njihovo lastnino.
Ne glede na razlog, določitev optimalne tržne cene je lahko ključnega pomena za prodajo. Včasih je lahko ključnega pomena za nekaj tisoč evrov, še posebej, če gre za cene, ki so blizu "okrogle" številke. Kupci lahko na primer preiščejo nepremičnine v cenovnem razponu od 400.000 do 500.000 evrov, nepremičnina 503.000 pa se v iskanju niti ne bo pojavila. Takšno finesso lahko prepoznajo izkušeni agenti ekipe Regent Real Estate. Naši agenti z brezplačno in zanesljivo oceno vam pomagajo doseči najvišji možni položaj na trgu.
Kaj to pomeni?
Pri ocenjevanju vrednosti nepremičnine bodo naši strokovnjaki obiskali vašo nepremičnino in odgovorili na vsa potrebna vprašanja o njeni vrednosti in morebitnem interesu potencialnih kupcev. Ta postopek vključuje naslednje korake:
Celovita ocena nepremičnine
Naši nepremičninski strokovnjaki bodo ocenili vaš dom in našli najbolj privlačne lastnosti, kot so na primer lokacija, velikost nepremičnine, število sob in kopalnic ali možnosti parkiranja, in na podlagi zgoraj navedenega določiti splošno kakovost in pogoje stanovanja, ki jih vaš dom zagotavlja potencialnim kupcem.
Ocena lokacije
Kot strokovnjak na vašem področju naš agent ocenjuje privlačnost lokacije za potencialne stranke. Obravnava in analiza na primer oddaljita od izobraževalnih institucij, trgovine, prometnih povezav in podobnih pomembnih značilnosti. Na podlagi navedenega ocenjujemo kakovost življenja na tem področju in navedimo, zakaj je idealen za življenje.
Nedavne prodaje
Naš agent oceni nedavne podatke o prodaji na področju vaše nepremičnine, da bi identificirali podobne lastnosti in njihovo prodajno ceno. To vam zagotavlja dodatne informacije o trgu in podrobnosti, ki vas lahko zanimajo in so koristne.
Informacije o kupcih
Po prodaji številnih nepremičnin na vašem področju ima naš agent dovolj izkušenj in znanja o tem, kaj kupci dejansko iščejo, kaj so njihove potrebe in potrebe ter koliko so pripravljene plačati za svojo novo nepremičnino.
Ocena vrednosti nepremičnine
Na podlagi vseh zgoraj navedenih informacij, naš agent ocenjuje približno ceno prodaje vaše nepremičnine.
Ali potrebujem oceno nepremičnine?
Odločitev o prodaji nepremičnine ni edini razlog za njeno oceno. Ni napačnega časa, da bi vedeli pravo vrednost vašega premoženja, ker vam omogoča boljše, pametnejše in bolj pomenljivo finančno odločitev. Kdaj je torej vrednotenje dobra ideja?
- Če nameravate prenoviti nepremičnino in želite vedeti, kaj bodo lokalni kupci cenili in našli najbolj privlačno
- Dokončate prenovo in želite vedeti, kakšen vpliv bo imela prenova na tržno vrednost vašega doma
- Trg se nenehno spreminja, in želite vedeti, kako vpliva na vrednost vašega premoženja
- Razmišljate o refinanciranje in želite vedeti, koliko bi povečali vrednost vašega doma
- Razmišljate o oddajanju svoje nepremičnine in želite vedeti, kolikšen najemni donos je verjeten.
Katere metode se uporabljajo za oceno vrednosti nepremičnine?
Obstajajo različne metode za določanje vrednosti vaše nepremičnine. Kot pravilo velja, da se razlikuje med tremi pristopi:
Metoda primerjave prodaje se običajno uporablja za zasebne stanovanjske lastnosti, za katere obstajajo primerljive lastnosti. V tem primeru "primerljivo" pomeni, da so nepremičnine podobne po lokaciji in značilnostih, kot so na primer kvadraturo in postavitev prostorov.
Metoda stroškov se uporablja za stanovanjske nepremičnine s premostitvenim ali nedvoumnim številom primerljivih lastnosti na trgu. Ta pristop vključuje izračun stroškov gradnje ocenjene nepremičnine. Vrednost nepremičnine se nato določi tako, da se odšteje morebitna prevrednotenja, ki se je pojavilo.
Način dohodka se uporablja, če je nepremičnina v najemu ali se uporablja komercialno. To pomeni izračun na načelu, koliko končnega dohodka je mogoče pričakovati od nepremičnine. Ta pristop je še posebej zanimiv za nepremičnine, ki se uporabljajo kot kapitalske naložbe.
Več dejavnikov vpliva na ceno, po kateri se lahko nepremičnina ponudi na trgu. Ti vključujejo:
- Lokacija nepremičnine
- Velikost nepremičnine
- Število sob
- Starost, struktura in stanje stavbe
- Dodatne funkcije (bazen, terasa, vrt, garaža itd.)
- Dostopnost
- Celotna predstavitev
- Tržni pogoji in nedavne lokalne prodaje
- Prav tako lahko funkcije, kot je arhitekturni slog gradnje, pomembno vplivajo tudi na ceno nepremičnine. Elementi, kot so oblikovalsko pohištvo in dekoracije, lahko dodatno povečajo povpraševanje strank in povečajo vrednost nepremičnine.
Ko namerava kupec financirati z bančnim posojilom, se uporabi uradno vrednotenje nepremičnine.
Vrednotenje nepremičnin opravljajo pooblaščeni stalni sodni izvedenci in ocenjevalci v skladu z zakonom pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin, katerih pooblastila izhajajo iz posebnih predpisov, ki urejajo delo sodišč in postopke razlastitve. So edini, ki so uradno pooblaščeni za ocenjevanje, ki se uporablja za uradne namene.
Tržna vrednost nepremičnin je ocenjena s tremi metodami in sedmimi postopki, predpisan pa je tudi način zbiranja podatkov. Ni pravila o tem, kako dolgo traja ocena in koliko časa traja. To je odvisno od dogovora s stranko in drugih dejavnikov. V praksi pa se ocena čaka od treh do teden dni. Glede na kompleksnost projekta in kvadraturu nepremičnine storitev v povprečju stane od 200 do 330 evrov, pogosto pa banke prevzamejo stroške ocenjevanja, če gre za posojilo.
Poleg vsega, kar vidijo na terenu in v dokumentaciji, izvedenske priče pri svojem delu uporabljajo sistem eNekretnine. To je baza podatkov, v kateri se beležijo vse transakcije na nepremičninskem trgu. Za vsako nepremičnino je zabeležena površina, kvadratura, vrsta nepremičnine: stanovanje, hiša, poslovni prostor, kmetijsko, stavbno ali gozdno zemljišče. V tem sistemu se vidijo tudi dosežene cene. Preko sistema eNekretnine so pooblaščenim cenilcem in posrednikom na nepremičninah zagotovljen enostaven dostop do podatkov, ki so osnova za njihovo kakovostno strokovno delo. Zbirka podatkov vsebuje podatke o številu transakcij za določeno območje, vrstah nepremičnin in informacijah o nepremičnini, ki je bila predmet transakcije, doseženi ceni itd.
Študija ocenjevanja
Vrednotenje nepremičnin je jasno in pregledno predstavljeno v pisni obliki ali v dokumentu, imenovanem študija vrednotenja, ki vključuje:
- ugotovitev in mnenje stalnega sodnega izvedenca za oceno nepremičnin ali
- presojo stalnega sodnega ocenjevalca
Gre za avtentičen dokument za odločanje v upravnih in sodnih postopkih ter za sprejemanje naložb in drugih odločitev. Študija ocenjevanja, ki ni narejena v skladu z zakonom in pravilnikom, je neveljavna. Za oceno vrednosti nepremičnin in izvršitev potrebnih podatkov se uporabljajo:
- nakupnih cen in drugih podatkov, kot so najemnine, najemnine, stroški upravljanja
- nabor lastnosti, na katere ne vplivajo nenavadne ali osebne okoliščine.
Ne glede na to, ali potrebujete pomoč pri določanju cen vaše nepremičnine ali strokovno uradno oceno, se obrnite na ekipo Regent Real Estate in skupaj bomo našli idealno rešitev za vaš poseben primer.
