OIB - это личный идентификационный номер, используемый в качестве постоянного идентификационного знака каждого лица, используемого органами государственного управления в официальных записях в их повседневной работе и при обмене данными.

Иностранное физическое или юридическое лицо в Хорватии должно иметь OIB, если оно внесено в официальные записи о лицах и имуществе на территории Республики Хорватия и становится налогоплательщиком в Республике Хорватия в соответствии со специальным постановлением. Сюда входит регистрация в земельной книге, открытие банковского счета или учреждение компании, а также регистрация в судебном реестре хозяйственного суда (директора, участника компании). OIB выдается местным налоговым органом. Ваше присутствие не требуется для получения OIB, но OIB может быть получен юристом перед продажей. Подробнее об этом можно прочитать по следующей ссылке:

http://www.porezna-uprava.hr/en/Pages/PIN.aspx

Все граждане и юридические лица из стран ЕС, а также граждане Республики Исландия, Княжества Лихтенштейн и Королевства Норвегия могут покупать и владеть недвижимостью в Хорватии без ограничений при условии, что недвижимость находится в границах района строительства в соответствии с документацией по планировке территории.

Третьи страны (страны, не входящие в ЕС и не входящие в ЕС, Исландия, Княжество Лихтенштейн, Королевство Норвегия) могут покупать недвижимость на тех же условиях, что и граждане ЕС, но при условии, что они получат предварительное согласие Министерства юстиции и администрации на приобретение конкретной недвижимости.  Министерство будет выдавать согласие гражданам стран, с которыми существует взаимность, на приобретение прав собственности на недвижимость в Республике Хорватия, и вы можете проверить обновленный список стран, с которыми существует взаимность, по следующей ссылке:

https://mpu.gov.hr/information-on-reciprocity-in-the-acquisition-of-ownership-rights-in-real-estate-between-the-republic-of-croatia-and-countries-other-than-eu-member-states-republic-of-iceland-principality-of-liechtenstein-kingdom-of-norway-or-swiss-confederation-25361/25361

Да. Договор купли-продажи может быть заключен из-за рубежа.

Нотариусы обязаны заверять подпись продавца на договоре купли-продажи, но нет юридического обязательства заверять подпись покупателя недвижимости. Покупатель обязан подписать договор купли-продажи собственноручно, а затем отправить его заказным письмом в Хорватию (юристу, нанятому покупателем или нашим агентством). После того, как подписанный договор купли-продажи прибудет в Хорватию, мы организуем подписание продавцом договора в присутствии нотариуса, который заключает договор и имеет полную юридическую силу. Кроме того, договор от вашего имени и за ваш счет на основании доверенности также может быть подписан юристом.

Даже в том случае, когда продавец находится за границей, возможно заключение дистанционного договора. В этом случае продавец должен заверить свою подпись на договоре купли-продажи в стране, в которой он находится, вместе с сопроводительной печатью, называемой апостилем (только в тех случаях, когда апостиль необходим – в зависимости от страны, в которой заверяется договор).

Более подробную информацию об апостиле можно найти по следующей ссылке: https://en.wikipedia.org/wiki/Apostille_Convention

Затем документ должен быть доставлен заказным письмом в Хорватию, и сертифицированный судебный переводчик должен перевести его на хорватский язык, прежде чем его можно будет использовать в качестве юридического документа для заключения сделки.

Нет. Для того, чтобы убедиться в том, что право собственности на имущество в порядке, т.е. что продавец также является бенефициарным владельцем имущества и что на имущество нет обременений или других прав третьих лиц, юрист, обладающий необходимыми знаниями, должен провести углубленный анализ имущественных правоотношений по имуществу. В ходе этого анализа необходимо изучить не только текущие выписки из земельного кадастра, но и исторические выписки из земельного кадастра, а также всю документацию о передаче прав в земельном кадастре.

А именно, в 1990-х годах в Хорватии было осуществлено преобразование так называемой «социальной» собственности в частную, и был принят ряд нормативных актов, в соответствии с которыми право собственности приобреталось определенными лицами, такими как Республика Хорватия. Поэтому на практике мы сталкивались со случаями, когда в текущей выписке из земельного кадастра в качестве собственника указывается одно лицо, а фактическим (внебалансовым) собственником является третье лицо. Кроме того, в течение последних 10 лет Хорватия транскрибирует земельные книги из ручных в цифровые земельные книги. При копировании существует риск того, что суд непреднамеренно удалит некоторые права третьих лиц без каких-либо оснований (например, право сервитута, залога и т. д.). В таком случае обладатель права, которое было аннулировано, может добиться перерегистрации этого права в земельной книге в судебном порядке.

В Хорватии трастовая защита распространяется на большую часть недвижимости. Вышеизложенное означает, что предполагается, что земельная книга правдиво и полностью отражает фактическое и правовое положение недвижимости, т.е. что то, что зарегистрировано в земельной книге, существует, а то, что не зарегистрировано в земельной книге, не существует. Однако основная презумпция применения принципа защиты доверия в земельной книге заключается в том, что приобретатель действовал добросовестно, т.е. что в момент заключения договора купли-продажи и в то время, когда он запросил регистрацию книжного права, он не знал и, учитывая обстоятельства, имел достаточные основания подозревать, что то, что было зарегистрировано в земельной книге, не было полным или что оно отличалось от внебалансовой ситуации. Поскольку земельные книги являются публичными, любой желающий может проверить их и всю документацию. Поэтому, если, просматривая исторические выписки из земельной книги и документацию, хранящуюся в земельном кадастре, можно заподозрить, что то, что зарегистрировано в земельной книге, не является полным или что оно отличается от внебалансовой ситуации (например, что лицо, зарегистрированное в качестве собственника, не является собственником имущества или что какое-то бремя было ошибочно удалено из собственности), то покупатель не может ссылаться на доверие к земельному кадастру.

В связи с вышеизложенным, а также для того, чтобы исключить любые риски при купле-продаже, перед заключением предварительного договора/договора купли-продажи недвижимости, мы советуем покупателю нанять юриста, который проведет углубленный анализ объекта недвижимости. Наше агентство сотрудничает с отличными юристами, которые специализируются на праве недвижимости и земельном кадастре и имеют богатый многолетний опыт в вышеперечисленном, и мы можем с уверенностью рекомендовать их. Эти юристы, помимо хорватского, предоставляют свои услуги на английском и немецком языках и всю документацию (включая предварительный договор/договор купли-продажи недвижимости) с хорватским, в соответствии с вашими пожеланиями, на немецком или английском языках.

Для того, чтобы быть уверенным в том, что после уплаты покупной цены Вы приобретете право собственности на недвижимость без каких-либо обременений, договор купли-продажи должен быть составлен таким образом, чтобы Ваши интересы были полностью защищены, т.е. чтобы не было теоретической возможности того, что нет теоретической возможности того, что в то же время на имущество появится какое-то право третьих лиц, которое будет препятствовать регистрации Вашего права собственности или ограничивать Ваши права. Юристы, с которыми сотрудничает наше агентство, подходят к каждой продаже индивидуально и подстраивают договор под конкретный случай, чтобы гарантировать, что, с одной стороны, покупатель будет уверен, что, заплатив покупную цену, он приобретет право собственности на недвижимость без обременений (которые не были согласованы), а с другой стороны, что продавец уверен, что право собственности перейдет только тогда, когда ему будет полностью выплачена покупная цена. Все предварительные контракты могут быть составлены нашими юристами, по вашему желанию, на английском или немецком языках.

Момент вступления во владение зависит от договоренности между договаривающимися сторонами. Однако на практике владение чаще всего переходит после заключения договора купли-продажи и уплаты всей суммы покупной цены.

Да. В Хорватии на данный момент только один банк предлагает возможность кредитов на покупку недвижимости нерезидентам, с чрезвычайно высокой процентной ставкой, что обычно является причиной того, что покупатели-нерезиденты не часто решают купить недвижимость в Хорватии через банковский кредит в Хорватии. Покупатели-резиденты в гораздо большем количестве пользуются услугой банковского кредитования при покупке недвижимости в Хорватии. Тем не менее, покупатели, которые являются иностранными гражданами, часто получают кредит в стране своего места жительства / проживания, и наши юристы регистрируют ипотеку в земельном кадастре в пользу иностранного финансового учреждения.

Да. Это процедура, которая делается после того, как вы становитесь владельцем недвижимости. Наши агенты помогут вам в этом процессе. Продавец обязан урегулировать все обязательства и оплатить все накладные расходы до дня вступления во владение имуществом.

Мы настоятельно рекомендуем вам нанять адвоката, в частности, по причинам, изложенным в ответах на вопросы 5 и 6. Мы считаем, что это очень важный пункт в процессе продаж. Юрист должен быть беспристрастным и специализироваться на праве недвижимости и земельном кадастре, а также иметь необходимый опыт в проведении процедур купли-продажи. Как клиенту, необходимо, чтобы вы получали беспристрастную и корректную юридическую консультацию, чтобы ваши интересы были полностью защищены. Мы считаем, что клиенты должны иметь полную и независимую правовую защиту при продаже/покупке недвижимости. Вы можете самостоятельно выбрать нужного вам адвоката, а мы можем порекомендовать профессиональных, проверенных и опытных юристов из нашего траста, которые могут предложить весь спектр своих услуг как на английском, так и на немецком языках.

Услуги, включенные в гонорар адвоката, зависят от соглашения между вами и отдельным адвокатом. В вознаграждение проверенных юристов нашего агентства входят следующие услуги:

— углубленное изучение статуса недвижимости в земельном кадастре (так называемая должная осмотрительность недвижимости),

— получение сертификата о том, что недвижимость находится в пределах зоны застройки (что является обязательным условием для приобретения недвижимости иностранными покупателями, являющимися гражданами ЕС),

— получение персонального идентификационного номера (OIB),

— консультирование в рамках купли-продажи,

— составление двуязычного (хорватского/немецкого или хорватского/английского) предварительного договора/договора купли-продажи,

— регистрация/предварительная регистрация/регистрация прав собственности в земельной книге,

— управление и координация всего процесса купли-продажи.

Да. Юристы и банки используют счета специального назначения - счета «условного депонирования», в то время как нотариусы имеют трастовые счета. При необходимости платежи могут быть произведены на счет «условного депонирования» адвоката. Роль счета «условного депонирования» заключается в защите.

Если вы покупаете недвижимость, счет «условного депонирования» представляет собой уверенность в том, что покупная цена не будет выплачена продавцу до тех пор, пока покупатель не выполнит все обязательства, предусмотренные договором купли-продажи. Если вы продавец, вы защищены, что недвижимость, которую вы продаете, не станет чужой собственностью до тех пор, пока вам не будут выплачены деньги, установленные договором купли-продажи. Благодаря счету «условного депонирования» вы защищены в любой роли, в которой вы находитесь. Не стесняйтесь обращаться к нам за дополнительной информацией по этому вопросу. Однако мы отмечаем, что использование эскроу-счетов связано с дополнительными расходами, и вышеупомянутая безопасность в значительной степени может быть достигнута за счет грамотно составленного договора купли-продажи, в котором структура сделки адаптирована к конкретному случаю. Смотрите ответ на вопрос No6.

Налог на передачу недвижимости — это налог, который уплачивается при приобретении недвижимости и в настоящее время составляет 3% (по состоянию на 1.1.2019. Налогооблагаемой базой является рыночная стоимость имущества на момент наступления налогового обязательства. Уплата налога на передачу недвижимости является обязанностью покупателя и уплачивается после заключения договора купли-продажи и после того, как налоговая администрация вынесет решение об обязанности уплатить налоги. Покупатель должен заявить о наступлении налогового обязательства, если договор купли-продажи не подписан хорватским нотариусом. Если договор купли-продажи подписывается хорватским нотариусом, налоговая декларация составляется нотариусом.   Сам сбор этого налога иногда может занять несколько месяцев, но ни в коем случае это не влияет на осуществление прав собственности нового покупателя.

Бывают случаи, когда покупатель не платит этот налог. Это случаи, когда недвижимость продается юридическим лицом, которое находится в системе НДС. Затем юридическое лицо должно выставить счет-фактуру на продажу недвижимости, из которого видно, что НДС был рассчитан и включен в цену недвижимости, и в этом случае двойное налогообложение отсутствует. Обычно так бывает с квартирами и домами в новостройках, которые приобретаются у юридических лиц.

В принципе, в Хорватии существует налог на доход от отчуждения недвижимости, уплачиваемый продавцом, и он рассчитывается в тех случаях, когда недвижимость продается в течение двух лет с даты ее приобретения. Базой для исчисления корпоративного подоходного налога является разница между рыночной стоимостью имущества (продажи) и ценой покупки (покупки) имущества, при этом налог исчисляется по ставке 20%. Налог не уплачивается, если имущество использовалось для жилья налогоплательщика или иждивенцев его ближайших родственников.

Если недвижимость продается по истечении двухлетнего срока с даты приобретения недвижимости, налог на доход от отчуждения недвижимости не уплачивается. Также в случае, когда собственник постоянно проживает (имеет зарегистрированное место жительства) в рассматриваемой недвижимости, подоходный налог с отчуждения недвижимости не будет применяться ни в случае продажи недвижимости, ни до истечения срока в два года.

Кроме того, подоходный налог с отчуждения недвижимости рассчитывается и в тех случаях, когда продавец отчуждает (т.е. продает) три и более объектов недвижимости в течение пяти лет.

Обратите внимание, что для юридических лиц, продающих недвижимость, действуют разные налоговые правила.

Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами, и мы свяжем вас с экспертами по налогообложению и бухгалтерскому учету.

Если недвижимость продается по истечении двухлетнего периода с даты приобретения недвижимости, подоходный налог с продажи недвижимости не уплачивается. Обязанность по уплате указанного налога отсутствует, если налогоплательщик (покупатель) или ближайшие родственники, находящиеся на его иждивении, проживали в недвижимом имуществе, даже если недвижимость продана до истечения двухлетнего срока. Кроме того, подоходный налог с продажи недвижимости также должен быть уплачен, если продавец отчуждает (то есть продает) три или более объектов недвижимости в течение пяти лет.

Обратите внимание, что при продаже недвижимости к юридическим лицам применяются разные налоговые правила.
Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации, и мы свяжем вас с экспертами по налогообложению и бухгалтерскому учету.

В Хорватии вся курортная недвижимость облагается ежегодными налогами на дома для отдыха. Размер налога устанавливается органом местного самоуправления и может варьироваться от 0,66 евро до 2,00 евро/^м2 в год, в зависимости от района, в котором находится недвижимость. Ежегодный налог на дома для отдыха распространяется только на недвижимость, используемую в качестве домов для отдыха. Если владелец недвижимости задекларировал свое место жительства в этой собственности, в этом случае владелец недвижимости будет освобожден от уплаты этого налога.

Подробнее об этом: https://www.poreznauprava.hr/HR_porezni_sustav/Stranice/porez_kuce_za_odmor.aspx

Да. Если вы хотите купить недвижимость, которая вам понравится на побережье Адриатического моря, или вы хотите заняться туристической арендой, Хорватия является идеальным местом для вас.

Текущая ставка НДС в Хорватии составляет 25%.

Роль нотариуса в процессе продажи заключается в заверении подписи продавца. Без нотариального заверения подписи продавца договор не может быть реализован в земельном кадастре. Подпись покупателя на окончательном договоре не нужно заверять у нотариуса. В дополнение к нотариальному заверению подписей, определенная документация (табличная выписка, выписка об удалении), выданная нотариусом, может быть сдана на хранение в процедуре депонирования после выполнения точно установленных условий.

Ниже мы приводим лишь некоторые из причин, по которым вам стоит выбрать Regent d.o.o.:

• Regent — агентство, специализирующееся на покупке и продаже недвижимости международным клиентам
• Regent может предоставить вам комплексное обслуживание в процессе купли-продажи недвижимости, включая услуги адвоката, услуги финансового консалтинга и все другие услуги, в которых есть необходимость в процессе купли-продажи недвижимости
• Regent - лицензированное агентство с большим опытом работы в сфере брокерских услуг в сфере недвижимости
• Все наши агенты являются опытными и профессионально подготовленными консультантами по покупке и продаже недвижимости
• все наши агенты являются гражданами Хорватии, которые, помимо хорватского, свободно владеют английским языком, в то время как некоторые из них владеют двумя или более иностранными языками
• Regent имеет богатое предложение всех видов недвижимости.  Мы предлагаем эксклюзивную недвижимость, роскошные виллы, традиционные каменные дома, земли под застройку и сельскохозяйственные угодья, качественные современные апартаменты, а также недвижимость приемлемых цен вдоль всего побережья
• Продавцы и покупатели обращаются к нам, потому что мы известны эффективными и быстрыми продажами недвижимости
• Мы быстро и эффективно отвечаем на все ваши запросы, будь то по электронной почте, телефону или при личном контакте
• Основываясь на многолетнем опыте наших агентов в этом бизнесе, мы будем рады профессионально проконсультировать вас и провести вас через все этапы процесса покупки и продажи недвижимости в Хорватии.

• агентская комиссия 3% + НДС = 3,75% (мин. 3.000,00 € + НДС)
• гонорар адвоката от 0,5% до 1,5% (в зависимости от суммы согласованной покупной цены недвижимости) + НДС = от 0,63% до 1,88% (мин. 2.000,00 € + НДС) плюс меньшие суммы судебных сборов
• Налог на передачу недвижимости = 3% (единовременный платеж)
• ежегодный налог на дома для отдыха в размере от 0,66 евро до 2,00 евро за^м2 недвижимости, который уплачивается один раз в год
• нотариальные расходы на заверение подписи прибл. 10,00 EUR, а если документация депонирована в нотариальном депозите ок. 133,00 евро за документ.
•  

Ежегодный налог на дома для отдыха в размере от 0,66 до 2,00 евро за^м2 недвижимости (в зависимости от местоположения). Кроме того, существует ежемесячная плата за коммунальные услуги, размер которой зависит от местного муниципалитета, а также обычные коммунальные платежи, которые оплачиваются в соответствии с потреблением (вода, электричество и т. Д.).

Пример приблизительных ежемесячных сумм для недвижимости площадью около 100 м²:
— Электричество ———————————————————— 50 € до 100 €
— Вода ————————————————————- от 20 € до 50 €
— Сбор бытовых отходов и другие местные услуги ——— — € 15
— Интернет и ТВ ————————————————— — 30 €
— Ежегодный налог на недвижимость —————————— макс. 2 € / за^м2 (т.е.  ..max. 200,00 € в год)

В настоящее время иностранные граждане не могут покупать сельскохозяйственные земли в Республике Хорватия. Однако, если вы хотите купить сельскохозяйственную землю, вы можете создать компанию в Хорватии и купить землю через эту компанию (покупателем сельскохозяйственной земли будет компания, базирующаяся в Хорватии).

23 июня 2023 года истекает срок действия запрета на покупку сельскохозяйственных земель для граждан ЕС. С этой даты граждане ЕС смогут покупать сельскохозяйственные земли без каких-либо ограничений. Единственное ограничение заключается в том, что на больших площадях сельскохозяйственных земель Республика Хорватия будет иметь преимущественное право, т.е. земля должна быть предварительно предложена Республике Хорватии. Если Республика Хорватия не воспользуется своим преимущественным правом, владелец сельскохозяйственной земли также сможет продавать ее гражданам Хорватии и гражданам любого государства-члена ЕС.

Если вы решили открыть компанию, мы можем порекомендовать наших проверенных юристов, которые подготовят всю документацию и зарегистрируют компанию в компетентном хозяйственном суде. Ваш приезд в Хорватию для открытия компании не обязателен, но ваш приезд потребуется только для открытия банковского счета компании (из-за правил по борьбе с отмыванием денег и финансированием терроризма большинство банков требуют личного визита в отделение банка для идентификации).

В настоящее время иностранные граждане могут покупать сельскохозяйственную землю в Хорватии только путем создания общества с ограниченной ответственностью (d.o.o.). Открытие компании в Хорватии сопряжено с некоторыми дополнительными и текущими расходами.

• Минимальный уставной капитал составляет 2 500,00 евро, который может быть использован для нужд компании сразу после ее создания.
• Нотариальные сборы за учреждение составляют от 600,00 до 800,00 евро.
• Даже в «неактивной» компании должен быть бухгалтер. Плата за эти услуги варьируется от 100,00 евро в месяц для неактивных компаний до 300,00 евро в месяц для компаний, которые фактически работают, т.е. Они делают некоторую работу.
• Существуют также меньшие ежемесячные/квартальные сборы, которые необходимо платить государству.
• Ежемесячная плата банка за обслуживание банковского счета составляет около 15,00 евро.
• Корпоративный подоходный налог для компаний с годовым доходом до 7 500 000,00 кун составляет 12%.
• Корпоративный подоходный налог для компаний с годовым доходом выше 7 500 000 кун составляет 18%.
• Налог на изъятие/выплату реализованной прибыли составляет 12%.

Если вы решили открыть компанию, мы можем порекомендовать наших проверенных юристов, специализирующихся на корпоративном праве, которые подготовят всю документацию и зарегистрируют компанию в компетентном коммерческом суде. Если вам нужна дополнительная информация по теме создания и функционирования компании с налоговой точки зрения, мы также можем порекомендовать налоговых консультантов и экспертов по бухгалтерскому учету.

Нет. Покупка недвижимости в Хорватии не означает автоматического получения вида на жительство для иностранных граждан.

Здесь вы можете найти более подробную информацию о видах на жительство для иностранных граждан: https://mup.gov.hr/stranci-333/333

Да. Также иностранные граждане могут сдавать свою недвижимость в аренду в Хорватии при условии, что они предварительно получили необходимое разрешение на аренду под названием «категоризация». Разрешение на аренду не подлежит передаче, поэтому после покупки недвижимости вам нужно будет запросить и получить разрешение на ваше имя. Граждане из стран ЕС могут арендовать недвижимость на свое имя на тех же условиях, что и граждане Хорватии.

Граждане США и других стран, не входящих в ЕС, не могут получить категоризацию от своего имени. У них есть 3 варианта, как они могут легально сдавать в аренду свою недвижимость в Хорватии:

1) Граждане стран, не входящих в ЕС, могут создать компанию со штаб-квартирой в Хорватии и могут принять решение о покупке недвижимости через (вновь созданную) хорватскую компанию, зарегистрированную для туристической деятельности. Затем будет получена категоризация хорватского общества, и компания будет обязана платить все необходимые налоги и другие пошлины, связанные с осуществлением туристической деятельности.
2) Они могут принять решение о покупке недвижимости на свое имя, а затем создать компанию, через которую они будут легально сдавать свою недвижимость в аренду - так же, как и в пункте 1)
3) После покупки недвижимости (независимо от того, будет ли покупатель физическим или юридическим лицом) владелец недвижимости может заключить договор аренды с хорватским туристическим агентством. В этом случае туристическое агентство получит категоризацию имущества от своего имени, и аренда имущества будет осуществляться через соответствующее туристическое агентство.

Это налог, уплачиваемый с дохода, полученного от сдачи недвижимости в аренду в туристических целях. Это зависит от гражданства владельца недвижимости, а также от того, зарегистрирован ли человек в системе НДС в своей стране. Для получения более подробной информации, пожалуйста, свяжитесь с нашим офисом.